Как заработать на спаде доходности?

Как повлияют новые условия на рынок апартаментов?

Снижение процентных выплат по депозитам самым прямым и непосредственным образом скажется на интересе к сегменту апартаментов с программами доходности. Рынок недвижимости традиционно рассматривается значительной частью населения как более понятный (по отношению, например, к фондовому) и как относительно малорискованный. Уверенности придаёт реально осязаемый актив, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. И всегда в запасе есть идея-перевёртыш: «Не будет сдаваться — буду там жить».

Поэтому многие россияне, считающие себя инвесторами, получают дополнительный повод обратить внимание на рынок доходных апартаментов.

Как будет выглядеть этот формат на фоне жилой аренды и депозитов?

Сегмент апартаментов с программами доходности и до этого выглядел неплохо, поскольку и прежде заявлял интересные в финансовом плане показатели. А теперь смотрится ещё более привлекательно. Депозиты, по сути, воспринимаются как ценные бумаги, их ценность сейчас снижается, особенно тех, которые принято рассматривать в качестве безрисковых (депозиты в крупных банках с госучастием). Это надёжный, но не очень интересный актив с доходом на уровне инфляции. Скорее сбережение, чем доход.

Доходность любой недвижимости, будь то квартиры или апартаменты, определяется двумя составляющими: операционной и инвестиционной. Первая (операционная) — это доход от сдачи объекта в аренду. Вторая — изменение стоимости объекта от приобретения до момента реализации.

И какой формат выгоднее?

Важно учитывать, что краткосрочная аренда обычно обеспечивает большую доходность, чем долгосрочная. Но в общем случае аренда жилой недвижимости уступает аренде апартаментов аналогичного качества (места и класса) и такого же формата (срок аренды).
От долгосрочной аренды собственник апартаментов получает на 10–20% больше, чем арендодатель жилья аналогичного качества.

Кроме того, при покупке недвижимости на первичном рынке приобретатель апартаментов платит на 15–20% меньше, чем покупатель жилья аналогичного уровня. Исключение — премиум-класс, где жильё и апартаменты идентичны по стоимости. Например, сейчас на петербургском рынке недвижимости самые дорогие новые объекты представлены в составе проектов «Императорский Яхтъ-Клуб», Art View House и «Резиденция на Каменном».

В формате краткосрочной аренды собственник апартаментов получает на 15–30% больше, чем арендодатель жилья аналогичного качества.

При этом к выбору объекта для сдачи под краткосрочное проживание необходимо подходить с особой тщательностью. По возможности следует привлекать специалистов, брокеров по аренде, изучать гостиничную статистику, поскольку краткосрочная аренда чаще всего связана с туризмом.

Следует также учесть, что именно краткосрочная аренда жилья стала предметом особого внимания государства. Предоставление гостиничных услуг в жилом фонде уже запрещено «законом Хованской»; очевидно, что нормативные ограничения со стороны органов власти будут усиливаться. Этот аспект будет приобретать всё большее значение. Проще говоря: в сегменте краткосрочной аренды жилья появились новые риски. 
И они растут.

А как считать издержки?

В операционные затраты входят издержки, связанные с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг, с управлением, рекламой и маркетингом, а также налоги. 

В сегменте долгосрочной аренды небольшая суммарная выгода будет на стороне жилья. В части «краткосрочки», где крайне важны управление и маркетинг, значения суммарных затрат на жильё и апартаменты чаще всего аналогичны.

Чему отдать предпочтение, если сравнивать стоимость «на входе» и «на выходе» из проекта? Где интереснее покупать «на котловане»?

Стоимость квартир и апартаментов в «смешанных» проектах меняется аналогично. Показателен в этом отношении пример ЖК «Москва» (проект Setl City у метро «Московская»): в начале 2018 года однокомнатные апартаменты в составе строящегося комплекса стоили 130 000 рублей за кв.м. Сейчас — 162 000. Примерно так же выросла стоимость однокомнатной квартиры: на старте их реализовали от 160 000 за «квадрат», сейчас продают по 189 000 за кв.м. 

Какие параметры надо учитывать частному инвестору, выбирая конкретный объект из весьма широкого ассортимента?

Давайте примем за данность несколько важных условий. Это: правовая чистота документов, безупречная репутация застройщика, внятная программа дальнейшего содержания и эксплуатации объекта, приемлемые сроки строительства, получения прав и ключей. Основной критерий — цена. Учтя всё это, при выборе апартаментов покупателю, прежде всего, необходимо уточнить уровни доходности. В первую очередь — операционной: сколько вкладываю, сколько буду получать от сдачи в аренду. Затем важно определить ожидаемую инвестиционную доходность, связанную с изменением стоимости актива. Сколько потратил на покупку, за какую сумму смогу продать. В том числе — спекулятивную доходность от изменения стоимости в определённый короткий период, например, за время строительства или до обещанного застройщиком обратного выкупа.

При выборе варианта для последующей сдачи в аренду и извлечения дохода внимание традиционно уделяется «великолепной семёрке» коммерческих критериев.

1) Качество места:
от текущего состояния локации и перспектив её развития до изменения демографических характеристик места и соответствия концепции проекта.

2) Качество концепции:
главное в концепции проекта — определение того, кто и почему будет арендовать апартаменты, обеспечивая определённый уровень дохода.

3) Качество управления:
этот фактор зависит от наличия опытной управляющей компании, которая будет заботиться о том, чтобы прогнозируемые доходы соответствовали фактическим, а также об эффективном содержании и эксплуатации объекта.

4) Гарантии девелопера:
например, параметры программы «Гарантированный доход» в составе программ доходности свидетельствует о том, что застройщик уверен в своём продукте.

5) Уровень конкуренции:
внутренней — общий объём апартаментов в составе проекта, внешней — наличие и качество объектов в составе конкурентной группы в данном средовом районе (гостиницы, прочие средства размещения, квартиры); плюс, понимая необходимость плана Б, целесообразно сделать оценку соответствующей части офисного сегмента, которая может быть трансформирована в апарты.

6) Качество улучшений:
состав, характеристики и стоимость отделки, мебели, приспособлений и оборудования апартаментов, а также программы страхования. 

7) Соответствие законодательству:
проектные решения и объекты внутренней инфраструктуры, обеспечивающие прохождение классификации объекта как средства размещения и привлекательность проекта для 
последующей сдачи апартаментов в аренду. 

Важно также оценить не только качество номера или блока, который вы покупаете, но и проекта в целом. Включая архитектурно-планировочные решения (площадь и экспликация помещений, высота потолков); вид из окна и этаж; системы безопасности и комфорта, инженерия и оборудование; технологии строительства и материалы; общественные пространства и благоустройство.  Всё это влияет на размер получаемого дохода и на стоимость апартаментов при их возможной реализации после завершения планируемого периода инвестиции.

STATUS by SALUT

Нет ли риска попасть в «ножницы», когда издержки будут расти, а доходы — падать?

Вряд ли этот текст читают случайные люди. Читатели «НП» уже знают, что абсолютно безрисковых инвестиций не бывает.

Задача думающего инвестора — не попасть под влияние рекламных обещаний, трезво оценить текущие условия и возможности. Сейчас в Петербурге насчитывается более 50 апарт-проектов с объёмом предложения апартаментов более 30 000 юнитов. Из них программы доходности имеют более 25 проектов, более 25 000 предложений. Рассмотрите их, используя «великолепную семёрку», о которой шла речь выше. И вы сможете не устранить, но разумно уменьшить возможные риски.

Естественно, что в условиях жёсткой конкурентной борьбы между проектами борьба за клиента зачастую идёт с помощью цен, увеличения объёмов рекламы, расширения ассортимента клиентских сервисов и дополнительных услуг. Соответственно, снижаются доходы и растут издержки.

Чтобы защитить себя от возможных колебаний конъюнктуры, выбирайте долгосрочные программы гарантированной доходности с понятными вам прозрачными условиями и возможностью внешнего мониторинга (аудита).
 
Есть ли шансы, что девелоперы станут скромнее и прекратят «гонку обещаний»?

Рынок недвижимости — это совокупность участников и сделок, совершаемых между ними, баланс спроса и предложения. В условиях «рынка покупателей» поиск лучшего предложения — всегда выбор со стороны спроса, сопровождаемый гонкой обещаний со стороны продавцов.
Полагаю, в ближайшее время нас ожидает разумное снижение градуса обещаний. Потому что спрос — в том числе на фоне снижения доходности альтернативных инструментов — несколько подрастёт, но при этом станет более разборчивым и грамотным. Кроме того, уже скоро тем, кто много разного обещал в период строительства и активных продаж, придётся оправдывать рекламные заявления реальными показателями.

Какую стратегию лучше избрать — консервативную или, может, есть смысл рискнуть?

Рынок недвижимости по определению консервативен. Всегда рассматривайте консервативный сценарий, выбирайте надёжность и гарантии, оценивайте профессионализм и качество. Если вы любите риск и можете себе его позволить — играйте в лотерею. Или в рулетку.