НАШ ЦИТАТНИК: «Пузыря» на рынке ипотеки нет. Есть другой глобальный «пузырь»: мы стимулировали спрос и не развивали предложение. Самое плохое, что резко снижается его объём. Квартира дорожает на 20%, а её всё равно покупают...» Ильдар Хусаинов

26 ноября, 14:53

Мы не «отвёрточная» страна – нам нужно больше свободы и творчества

9 декабря 2019 в 07:50
1 693

Мы не «отвёрточная» страна – нам нужно больше свободы и творчества

Давление госаппарата на бизнес велико во всех секторах экономики, но в строительстве – особенно. Хорошего для девелоперов в этом мало, но без политической воли предоставить всем нуждающимся жильё тоже не получится.

Оноков Игорь Викторович
Оноков
Игорь Викторович

генеральный директор "Леонтьевский Мыс"

Об этом и многом другом рассуждает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков.

– Главное событие года, конечно же, переход на эскроу и проектное финансирование. Прошло уже пять месяцев, можно делать первые выводы. 

– Пять месяцев – это довольно условно. Мы пока ещё живём старым багажом, поскольку эскроу  занимает  мизерную долю в структуре рынка. В принципе, всё идёт нормально, постепенность входа в новые условия позволяет и застройщикам, и  государству лучше присмотреться к ситуации, более гибко перестроиться.  Но здесь есть две противоречивые вводные: с одной стороны, власти заявляют, что надо строить 120 млн кв.м жилья в год вместо 80 миллионов, а с другой – идёт повсеместное ужесточение правил игры.  И это надо как-то увязать между собой. Хотите, чтобы  больше везли – ослабьте вожжи. А то ведь нагружают и зажимают бизнес всё больше и больше, но ишачок-то в какой-то момент может и не повезти, надорваться. 

– Разве такая ситуация характерна только для строительства?

– Нет, это общий тренд – ужесточать под любым предлогом вплоть до борьбы с коррупцией. Но получается же абсурд: из-за того, что  кто-то один нарушает,  мешают жить и работать тысяче. Тот один, может, и приспособится, но у остальных отбивают творческую инициативу. И это очень плохо для нашей страны. Страх ужесточения сковывает мысль, мешает прогрессу. Зачем нам такое будущее?

Мы ведь не годимся на роль «отвёрточной» страны, у нас не те зарплаты. Даже Китай уже выходит из этого состояния, а в некоторых секторах экономики труд у нас стоит дороже, чем у них. То есть как сборочное производство страна работать не может, а мозгами и творчеством – инструкции, поступающие от верхов, не позволяют. 

– Оправдались ли  страшилки, которыми застройщики пугали покупателей, к примеру, ростом цен?

– Рост цен, конечно, есть. Понятно, что бизнес посчитал свои затраты и скорректировал стоимость продукта. Но ведь есть ещё и покупательская способность. И может случиться такая ситуация, когда я, девелопер, понимаю, что мне необходимо увеличивать цены, а потребитель просто скажет: «Это твои проблемы, денег-то у нас нет». Такие «ножницы» всегда существуют. 

Себестоимость повышается, а покупательский спрос снижается. В какой-то момент они могут схлестнуться. И тогда рынок вообще остановится. Это риск, и очень большой.

– А как ведут себя банки эти пять месяцев? Ведь они теперь на рынке, по сути, главные?

– Банки очень инерционны, и это, наверное, правильно. Но когда ситуация находится на перепутье – это скорее минус.  Сейчас отделы, которые работают со строителями, у них очень слабые. Как заработать – они знают, а как потратить – не особо. Поэтому банки выбрали для себя принцип «не пущать» или «как бы чего не вышло». Я говорю, разумеется, не про все банки (есть и исключения), а про ситуацию в целом. 

Получается, если банк полученные деньги просто хранит – это ему невыгодно. А банковский  клерк, в свою очередь, боится одобрить «сомнительный (с его точки зрения) проект» и в итоге не пропускает ни одного. Ведь так проще, чем разбираться.  Этим он, кстати, работает против своего же банка, как ни парадоксально. А строители ходят по кругу, как бедные родственники, им везде говорят: «Извините, вы хорошие, но в наши рамки не вписываетесь». 

С этим надо что-то делать, в противном случае на объёмах строительства это неминуемо скажется.  От такой ситуации и банки в минусе.  Они отказываются от рынка, где, профессионально действуя, можно хорошо зарабатывать.

– Вы уже упомянули про призыв властей строить 120 млн кв.м жилья ежегодно? Это вообще реально? И нужно ли – с учётом невысокой покупательской способности населения страны?

– Тут однозначно не ответишь. Ведь у нас хватает ещё людей, живущих в коммуналках, бараках, в домах с удобствами на улице. Не в двух столицах, конечно, а вот в Сибири, на Дальнем Востоке – полно таких мест. Москва и Петербург – это вообще другой мир, если сравнивать с отдалёнными регионами. И вот в последних строить нормальное жильё, конечно, надо. Возможно, нужна даже программа, подобная той, что была во времена Хрущёва. Ведь пресловутые «хрущёвки», как бы их ни ругали, свою задачу выполнили: из того же объёма стройматериалов возводили больше квадратных метров. Да, потолки стали ниже, стены – тоньше, зато строить стали гораздо быстрее и дешевле. Другое дело, что «хрущёвки» планировались как временное жильё, а вышло по-другому. 
Поэтому, если заявленные объёмы нужны, чтобы переселить  жителей регионов из бараков в нормальные человеческие условия, – это хорошо.

Но есть и другая сторона медали. В Москве и Петербурге строят микроквартиры, потому что денег у народа стало меньше. Это приводит к тому, что оба мегаполиса из провинции  словно пылесосом выкачивают людской ресурс. Мы не делаем жизнь людей в регионах лучше, но и не повышаем её уровень здесь. Потому что жить в крошечном жилье, в домике дядюшки Тыквы на 11 «квадратах», – очень сомнительное удовольствие. И с таким вот подходом 120 миллионов нам не нужно. 

Если бы стояла цель поднять обеспеченность квадратными метрами на каждого человека до европейских показателей – около 40-60 кв.м, её можно было бы только приветствовать. Пусть для начала только в городах-миллионниках. Возможно, надо запрещать строить маленькие квартиры на законодательном уровне. Например, рассчитывать нормативы по машино-местам и обеспеченностью соцобъектами  не по общему метражу дома, а по количеству квартир в нём. Тогда и застройщикам будет нерентабельно строить «клетушки». Кто-то уйдёт с рынка, а другие начнут возводить нормальное жильё.  

– На строительном рынке всё больше возрастает роль государства. Теперь оно не только регулятор, но и фактически полноценный его игрок (взять хотя бы «Дом.РФ»). Плохо это или хорошо? И стоит ли нам ожидать появления монополиста, который окончательно подомнёт рынок под себя?

– Да, всё именно к этому и идёт. И если говорить о решении задачи по обеспечению нормальным социальным жильём того же Дальнего Востока, появление такого игрока очень даже хорошо. А вот если произойдёт захват строительного рынка Петербурга, это очень плохо. Такая госкомпания незаменима, если нужно «выйти из бараков». Тем более подобная программа в рамках Минобороны уже когда-то успешно работала. А в крупных городах такой монстр лишь окончательно выгонит с рынка всех ещё оставшихся мелких и средних игроков, что сведёт на нет конкуренцию. В итоге снизится качество жилья, остановятся прогресс  и инновации в строительстве.

– Ещё одна тенденция уходящего года – активная экспансия на рынке апартаментов. Апарт-отелями спешат заняться почти все «классические» застройщики в городе. Как это отразится на первичном рынке жилья в ближайшем будущем?

– Отразится и очень сильно. Почему апартаменты так интересуют девелоперов? При строительстве классического жилья очень много архаичных и ненужных норм. Например, запрет на перенос «мокрых мест» из одного места в другое. Его ведь придумали тогда, когда в домах повсеместно были деревянные балки перекрытий. Зачем это сейчас? Или нормы по инсоляции: когда-то их придумали, чтобы человек в чахоточном климате получал хоть немного солнца. Но при сегодняшнем развитии медицины это не нужно. Там, где за жильё платят рыночные деньги, совсем другие рычаги работают. Никто же не купит квартиру без окон даже за полцены. Так вот апартаменты позволяют эту «архаику» обходить. Поэтому покупателя просто выдавливают в апартаменты. Если и там начнут закручивать гайки, обязательно найдётся третий путь. Но это неправильно: давайте лучше актуализировать законодательство.

– Что происходит в сегменте премиального жилья? Крестовский остров уже весь застроен, на Петровском остался один свободный участок… Получается, для новых элитных кластеров просто не осталось места? 

– В Лондоне и Нью-Йорке ведь тоже строят, хотя и там есть  жёстко охраняемый исторический центр. Другое дело, что у нас действует мораторий на снос домов старше 100 лет. Когда-то он был необходим, волну уничтожителей старины он остановил в своё время. Но сейчас пора подумать о его корректировке. Скажем, можно составить и одобрить на всех уровнях власти список домов, которые ни в коем случае сносить нельзя. Обязательно привлечь для этого независимых экспертов, можно даже анонимно (как при защите диссертации – «чёрный оппонент»). 

Ведь сейчас что получается: есть 20 одинаковых зданий; они разве такие уж исторические? Зачем сохранять все 20 и тратить на это государственные деньги? Те же водонапорные башни бывают совершенно уникальными, со своей собственной историей. И тогда вопросов нет. Но ведь есть и такие дома, которые совершенно не памятники по своей сути. 

– В мае ваша компания завершила благоустройство общественных зон в ЖК «Леонтьевский Мыс», сделала набережную Малой Невки с причалом, открыла яхт-клуб, в октябре завершена отделка в третьем лобби комплекса… Что в дальнейших планах?

– Мы всё на нашем объекте уже закончили. Сейчас совместно с управляющей компанией вносим улучшения, поскольку к элитному дому требования всё же повышенные. Открытое в октябре лобби тоже было сдано давно, но в обычном виде. 

А теперь стало люксовым, каким и должно быть в комплексе премиального уровня. На сдачу проекта это не влияло, а для статуса нужно обязательно.

– Ещё какие-то девелоперские проекты будут у вас?

– Будут, но пока я бы предпочёл об этом не говорить. Нам ещё осталось продать около 20 квартир в «Леонтьевском Мысе» и сделать всё, чтобы жильцы были довольны. Мы и совет дома для решения всех вопросов привлекаем, даже если они жилого комплекса напрямую не касаются. Например, дорога от перекрёстка со Ждановской набережной до нас. Это городская территория, но дорогу делали мы. И долгое время не могли согласовать проект с городом. Была патовая ситуация с точки зрения законодательства, процесс тормозился. В итоге мы дорогу сделали, не дожидаясь отмашки. И с точки зрения закона стали нарушителями. Но потом, правда, всё легализовали. И главное – стало удобно и жителям, и горожанам. Все остались 
довольны таким решением.