НАШ ЦИТАТНИК: «С точки зрения инвестиций Петербург – это глубокая-глубокая провинция...» Георгий Рыков

28 октября, 19:28

Финансовую подушку нужно готовить заранее

Финансовую подушку нужно готовить заранее

Инвестиции в европейскую недвижимость — тема, мягко говоря, экзотичная для большинства читателей «НП». На дворе — кризис и спад, и граждане как-то больше озабочены тем, где взять деньги, чем размышлениями о том, куда пристроить «лишние». Тем не менее по-прежнему есть разные варианты консервативных инвестиций и специалисты, которые разбираются в них досконально. Наш собеседник — Эрик Розенфельд, международный консультант по инвестициям в недвижимость.

Розендельф Эрик, международный эксперт по инвестициям
Розенфельд
Эрик

эксперт по инвестициям компании Habita International Estates Ltd

- По свежим отчётам финансовых аналитиков, доходы россиян просели почти на 30%. Вместе с тем почти 2,5 млн граждан держат на депозитных счетах более 23 трлн рублей. ЦБ в очередной раз снизил ключевую ставку, и доходность рублёвых вкладов стремится к нулю. Какие вы предлагаете варианты? Как в европейских инвестициях учитывается состояние рынка?

- Если говорить о пандемии, пострадали все страны — экономика просела везде. Это касается и депозитов в банках. Я нахожусь в Финляндии, в Хельсинки. Держать сегодня здесь средства на банковских вкладах или в акциях столь же бессмысленно, как и в России. Что можно сделать в этой ситуации? Как правило, если речь о наиболее надёжных вариантах инвестирования, люди выбирают недвижимость. 

Ранее в России самым распространённым был спекулятивный вариант: покупка жилья на уровне котлована с дальнейшей перепродажей. Сейчас в этом нет смысла. 
Второй вариант — аренда. Но краткосрочная практически «умерла» как бизнес, по крайней мере — на время. В основном люди зарабатывают на долгосрочной, сдавая квартиру в рублях. Такие инвесторы любят, чтобы всё было под рукой и под полным контролем. Но даже они начинают искать альтернативу. Большинство хотят диверсифицировать риски и, так сказать, разложить яйца в разные корзины. 

Кто-то идёт по классической схеме: купить квартиру за границей, сдавать её и получать стабильный доход в евро. Обычно речь о бюджетных курортных объектах стоимостью около 50 000 евро, например, в Алании (Турция) или Варне (Болгария). Но всегда есть ряд подводных камней, о которых покупатели изначально не знают. 

Вот тогда начинают искать другие инструменты. И они существуют. Это долевое инвестирование, краудфандинг, облигации компаний, вкладывающихся в недвижимость, и так далее. 

20 июня
Итоги встречи
ХОТИТЕ КАК В ЕВРОПЕ?

- Насколько прозрачны и безопасны коллективные инвестиции? Никто ведь пока не знает, когда рынки смогут восстановиться до кризисного уровня.

- Пока эксперты говорят о V-траектории: быстрое падение и быстрое восстановление. В Европе и США вкладываются большие деньги, чтобы экономика вернулась на прежний уровень. И даже сейчас уже видно, насколько ситуация улучшилась по сравнению с апрелем — в том числе в части продаж и возросшего интереса к недвижимости. Сделки в основном происходят ипотечные, значит, люди готовы брать ссуды в банках и не боятся за своё будущее. Это хороший знак.

- Можно ли сделать вывод, что нижняя точка, когда выгодно покупать, в Европе уже пройдена и дальше цены пойдут вверх?

- Мне кажется, да. Однако сегодняшнюю ситуацию нельзя сравнивать, например, с ипотечным кризисом 2008 года. Сейчас мы наблюдаем вынужденную рецессию в связи с ограничениями. Но недвижимость – бизнес инертный, и если после провала экономика быстро восстановится, то к осени рынок недвижимости просядет, по моим прогнозам, не более чем на 10-20%. Я не вижу серьёзных признаков того, что рынок может рухнуть. 

- По данным опросов, проведённых экспертами Savills, 78% продавцов считают, что цены должны устоять, 78% покупателей предполагают, что цены будут снижаться, но ненамного — в пределах 10% к концу года. Некоторые аналитики заговорили о рисках второй волны кризиса в Европе. Насколько эффективно европейские правительства смогут выйти из режима помощи своим гражданам?

На мой взгляд, все заинтересованы, чтобы бизнес скорее восстановился, и по возросшему количеству сделок в мае видно, что паники не наблюдается. Пока я не вижу никаких предпосылок для второй волны кризиса.

- Какие категории объектов вы считаете наиболее перспективными для инвестиций и какой уровень доходов предлагаете инвесторам?

- Сначала я сам вкладываю деньги и только после этого предлагаю следовать за собой. Сейчас таких объектов два. Один находится во Франции — это гольф-курорт Wyndham Halcyon Retreat, его концепция мне нравится. Это «свадебный» отель, не рассчитанный на большой приток международного туризма, он ориентирован на мероприятия, а также на местных и британских гольферов. Чем он интересен? Там есть долевой вход, и порог невысокий — 17 230 евро.  Доходность — первые пять лет по 6%, последующие пять — по 8%. Цифры вполне достойные. Проект британский, схема такая: на каждый апартамент регистрируется компания, капитал которой состоит из 13 равнозначных долей. Можно купить хоть одну долю, хоть все, после чего их передают управляющей компании для сдачи в аренду. В договоре с УК прописывается доходность и условия выхода из проекта с учётом бонусов. Инвестор может выйти через пять лет или через одиннадцать. 
Возьмём, например, покупку трёх долей или инвестицию в размере 51 690 евро. В 2020 году инвестор получит кешбэк в размере 5%, или 2584 евро. Затем пять лет – по 6%, или по 3101 евро в год. Если он решит выйти из проекта в 2026 году, то получит возврат инвестиций плюс 25% бонусов. Это ещё 12 922 евро в дополнение к уже выплаченной доходности за пять предыдущих лет вместе с кешбэком. После вычета административных выплат за 5 лет в размере 1800 евро получаем сумму в 29 212 евро, то есть за этот период инвестор заработает 56,5% дохода, или по 9,42% годовых. 

- Какие гарантии предоставляет управляющая компания? Может ли она, например, сослаться на форс-мажор и сказать: «Извините, экономика у нас провалилась, поэтому в 2021 году будет не шесть, а три процента»?

- Не думаю, что такое возможно. Я туда съездил, всё изучил и считаю, что такого риска здесь нет, поскольку комплекс мало зависит от внешнего туризма. Управляющая компания сама выступает инвестором этого проекта и заинтересована в его успешности. Туда можно съездить, когда границы откроют, и посмотреть всё самим. Хотя последние сделки были дистанционными.

- А кто купил, если не секрет?

- Если говорить о майских инвестициях, то инвесторы из Москвы, а до этого — из Казахстана. Предприниматели. 

Второй вариант — это редевелопмент в Германии. Причем речь идёт о более интересной схеме, основанной на принципах аутсорсинга и краудфандинга. Как правило, такой инвестор покупает акции компании, которая владеет недвижимостью, зарабатывает на ней и получает дивиденды. В моём случае компания проводит эмиссию и выпускает облигации, которые дают вам право на выплату фиксированной доходности. Для меня всегда был важен принцип «трёх П» — пассивный, прогнозируемый и постоянный доход. И здесь этот принцип тоже работает. Компания приобретает старые дома в Германии. Например, она выкупила за бесценок бывшие казармы советских войск, превратила их в жилой комплекс, а затем успешно продала. Вход для инвесторов — от 3000 евро.

Доходность — 6-10% годовых. Возврат инвестируемых средств – в январе 2025 года. Есть также накопительная программа: можно вкладывать от 50 евро в месяц на срок от 5 до 25 лет (на выбор инвестора) под фиксированную доходность в евро 4-8% в год (минус немецкие налоги). Риски при покупке облигаций, безусловно, имеются, как и в любом другом случае, а ваша доходность напрямую зависит от успешности самой компании. Но риски при инвестировании есть всегда.  

- У вас были неудачи?

- У меня была неудачная инвестиция в США четыре года назад. Проект был связан с коворкингами. Я по-прежнему фанат этого бизнеса, но компания оказалась гнилая. В силу ряда причин я не смог тогда приехать и всё «прощупать руками». С тех пор обязательно езжу лично, изучаю сам и не принимаю решения, пока не удостоверюсь в людях и документах. Я стал гораздо осторожнее. 
Кстати, раньше мне задавали такой вопрос: «Есть определённая сумма денег, куда её можно вложить и что получить?» Сейчас чаще спрашивают совсем другое: «Я хочу долгие годы получать такой-то пассивный доход. 

Что мне нужно сделать?» Необходимо заранее готовить финансовую подушку. 
Недавно был запрос: что нужно сделать, чтобы получать 1000 евро в месяц? 
Я исходил из немецкого проекта, где средняя доходность составляет 8%. Если можно за раз выложить 150 000 евро, то тысячу в месяц сразу и получим. Но чаще таких денег нет! Если вы имеете очень хорошую зарплату и можете откладывать по 2250 евро в месяц, то с учётом процентов те же 150 000 евро можно накопить за пять лет. Если же копим 10 лет, то вкладываем 950 евро. Если 15 лет — 535, если 25 — 245 евро. Всё зависит от того, насколько рано вы задумаетесь о своём финансовом будущем. Чем раньше – тем с меньшими затратами вы добьётесь финансовой независимости. 

- В доходность французского и немецкого проектов уже включены ваши комиссионные? На каких условиях владельцы сотрудничают с вами?

- Проектов, которые гарантируют доходность, достаточно много. 
Я сам инвестирую и, если вижу, что проект хороший, готов заключить с компанией контракт о том, что предоставляю её услуги. Так, в случае с немецким проектом я имею 3% комиссионных с каждой инвестиции. Комиссию, разумеется, платит продавец.

Какие категории объектов вы считаете перспективными? 

- Если говорить о получении пассивного дохода, то в первую очередь это жилая недвижимость. Особенно если её можно сдавать в долгосрочную аренду. Это всегда будет востребовано. Что касается туристического сегмента, я ставлю на объекты, которые ориентированы на локальный спрос и могут справиться без внешнего туризма. Это не должен быть люкс-сегмент, а проекты, нацеленные на средний класс. Грубо говоря, можно открыть шикарный ресторан, а можно — сеть сосисочных, и заработать гораздо больше, хотя этот бизнес выглядит менее престижно.  

Внутренний туризм менее доходен; это приведёт к корректировке цен?

- На какое-то время — конечно. Но также быстро может произойти обратный отскок. Вот тут как раз никакой инертности нет. Цены будут меняться сразу, как только турпотоки начнут расти. Все хотят как можно быстрее отыграть потери. 

Хороший ли сейчас момент для входа в гостиничный сегмент?

- Лично я подождал бы ещё. Те, кто почувствовал уже запах возвращения клиентов, сейчас продавать не станут, по крайней мере, не будут проявлять гибкость в цене. 
А вот если осенью рынок накроет новая волна пессимизма, тогда войти будет проще и купить можно будет дёшево. Но пока преобладает оптимистичный тренд. 

В Европе есть продукт, аналогичный нашим апарт-отелям, где номера продаются по долевой схеме? 

- Такие варианты есть во всём мире. 
В Великобритании, в той же Финляндии. 
Доходность составляет от 3-4% в Финляндии до 8-10% в Великобритании. 

А для российского покупателя дело может быть даже не в процентах доходности, а в бумаге о собственности на объект, которой он привык доверять больше, чем акциям на право владения долей в компании. 

- Вне всякого сомнения. Но если страх преобладает, такой инвестор будет и дальше действовать по классическим схемам, существенно теряя в доходности. В целом же потребности изменились. Если десять лет назад всех интересовал домик у моря, то сейчас девять интересуются доходом и только один хочет домик у моря. Большинство моих клиентов располагают суммой в 20 000-50 000 евро. Есть те, кто хочет иметь недвижимость в собственности за рубежом и сдавать её в аренду, но большинство выдыхаются, как только мы начинаем подробно рассчитывать все затраты. 

Есть перспективные объекты, по которым вы ещё не приняли решения, но готовите? 

- Мне очень любопытна Португалия. Есть интерес к Греции, которая, наконец, выползает из долгого затяжного экономического кризиса. Но конкретных проектов пока нет.