Дума перекраивает долевку

Госдума во втором чтении размашисто внесла новые коррективы в 214-ФЗ. Главная новость: у каждого застройщика будет по одному объекту. Стройка пойдет под жестким контролем государства и банков.

Сегодня Госдума приняла во втором чтении (а завтра рассмотрит «в целом») законопроект, регламентирующий работу нового компенсационного фонда долевого участия. После первого чтения имя у документа изменилось – теперь он называется «О публично-правовой компании по защите прав граждан…». Однако правила деятельности фонда отходят на второй план по сравнению с другими изменениями.

Фонд публичный и всемогущий

Организационно-правовая форма Фонда изменилась, на него будет распространяться законодательство о публично-правовых компаниях. А это особый внутренний и внешний контроль, аудит Счетной палаты, необходимость проводить конкурсы и т.д. Преобразования должны завершиться через три месяца со дня вступления закона в силу.

«Мы включили исчерпывающий перечень активов, куда можно инвестировать средства фонда, установили прозрачный механизм расчета взносов. Не будет вариативного подхода, все застройщики будут платить 1,2% от стоимости договора долевого участия. Эта ставка зафиксирована в законе и может меняться не чаще чем раз в год, федеральным законом», – пояснил председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. К документу поступило 111 поправок, приняты только 25, подготовленные г-ном Николаевым и председателем Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым и, видимо, включающие предложения Минстроя. Отметим, что некоторые депутаты все же пытались, например, распространить возможность компенсаций на уже имеющихся обманутых дольщиков, но эти популистские предложения отвергли.

Перечислять деньги в Фонд застройщики должны за три дня до подачи ДДУ на регистрацию. Средства на достройку проблемных объектов Фонд предоставит только победителю конкурса, желающему купить недострой с участком (в соответствии с законом о банкротстве), чтобы исполнить обязательства перед дольщиками. Финансовое положение должно быть достаточным для выполнения обязательств, компания также обязана соответствовать нормативам финансовой устойчивости, которые установит Правительство РФ. Получат ли поддержку Фонда кооперативы, созданные дольщиками, – большой вопрос.

А вот получать денежные выплаты дольщикам станет невыгодно. Устанавливается предельная сумма возмещения: общая площадь оплаченной квартиры (но не более 120 кв.м) умножается на региональный («росстатовский») показатель средней рыночной стоимости квадратного метра на дату покупки.

Выбор за дольщиками: конкурсный управляющий обязан провести собрание, где голосованием решат, получать возмещение или, например, привлекать иного застройщика.

Кстати, те, кто купил квартиру после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, выплат лишаются. А дольщики из числа юрлиц вообще не имеют права требовать передачи жилого помещения. Их денежные требования удовлетворяются в составе четвертой очереди кредиторов (обычные дольщики в третьей очереди).

Фонд также будет проводить аккредитацию арбитражных управляющих при банкротстве застройщика. Претенденты должны, помимо прочего, иметь стаж работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции не менее трех лет либо иметь опыт в банкротстве застройщиков (не менее трех процедур). Аккредитация действует три года.

Фонд также получает право обращаться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом, даже если не является его кредитором (достаточно признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества). Также он может в суде оспаривать сделки застройщика. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве не применяются, но переход к внешнему управлению возможен.

Тотальный контроль

Деятельности Фонда и поправкам в законодательство о банкротстве посвящена львиная доля документа. Но принципиальные изменения ждут и 214-ФЗ, как и обещали депутаты. «Предусмотрены серьезные изменения требований к застройщикам. Абы кого допускать на этот рынок нельзя. Чтобы войти в новую систему гарантирования, компании должны владеть достаточными собственными средствами, открывать спецсчета в банках и иметь только одно разрешение на строительство. Застройщик – это исключительный вид деятельности. Нельзя строить дома, продавать квартиры и одновременно торговать картошкой. Поэтому мы практически вводим институт проектных компаний. Также повышается их информационная открытость. С 1 января должна заработать единая государственная система с информацией и всеми документами по всем объектам долевого строительства», – говорит Николай Николаев.

В законе поменялось само понятие «застройщик». Теперь это хозяйственное общество, у которого стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 000 кв.м) не менее трех лет. Доказать это можно наличием разрешений на ввод в эксплуатацию в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Участок должен находиться в собственности или в аренде, а в наименовании фирмы должны быть слова «специализированный застройщик».

При этом застройщик не может одновременно возводить многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Строить несколько домов сразу можно – но только в рамках одного разрешительного документа.

Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости объекта, указанной в проектной декларации. Порядок расчета собственных средств установит Правительство РФ. Требования к размеру уставного капитала теряют актуальность. Зато в законе уйма других требований – отсутствие задолженностей, штрафов и т.д.

Определенным критериям должны соответствовать не только руководители и бухгалтеры фирм-застройщиков, но и владельцы более 25% капитала. Помимо отсутствия судимостей, они не должны были в предыдущие три года владеть (прямо или косвенно) или руководить обанкротившимися компаниями.

Также застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковский счет в одном из уполномоченных государством банков и рассчитываться между собой только через него. Застройщик может иметь только один расчетный счет. А банк перед переводом денег должен проконтролировать соответствие назначения и размера платежа – договорам и актам сдачи-приемки, накладным и другим документам. Их обязан предоставить застройщик. Фактически банк получит полный контроль за расходами застройщика, со всеми вытекающими последствиями. (Например, сотрудник банка, который будет эти документы проверять, может и «заболеть» на месяцок-другой…)

Еще более подробно расписано и то, на что застройщик вправе тратить деньги. Социальные объекты, инженерная и транспортная инфраструктура среди «разрешенных» остались. А вот расходы, например, на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, аренду помещения и зарплату сотрудникам (включая отчисления в пенсионные и страховые фонды) не должны превышать 10% от проектной стоимости строительства.

Статья о вступлении этих поправок в силу занимает 36 страниц. Большинство изменений распространяется на компании, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Требования к руководству и владельцам компаний вступят в силу с 1 января 2018-го, как и требование о размещении информации в единой системе. Платить взносы в Фонд придется, если первый ДДУ подан в Росреестр после госрегистрации Фонда.

В отдельных случаях (более 5000 обманутых дольщиков и объекты в разных регионах) новые нормы банкротства и «удовлетворения требований» могут применяться и к действующим проектам.  (Не иначе речь идет о ГК «СУ-155». – NSP.) Но только по решению суда.