Обвал или спад?

Цены на новое жильё могут упасть на треть, подсчитали аналитики агентства НКР.

Эксперты агентства рассмотрели три сценария. Самый оптимистичный предусматривает завершение карантина в мае, восстановление экономики по V-траектории, возвращение спроса на жильё к привычному уровню уже в третьем квартале. Негативный вариант: отмена ограничений в середине 2020-го, вынужденное снижение цен в новостройках на 10–15%, потеря выручки для ТОП-20 застройщиков в размере 130–170 млрд рублей. Кризисный сценарий: ограничения в той или иной форме продлятся до осени, цены снизятся на 25–30%, крупнейшие застройщики потеряют до 300 млрд рублей.

Эти цифры от НКР были опубликованы во многих деловых СМИ и на интернет-ресурсах. Что, на наш взгляд, отражает не столько верность анализа (методика не приводится), сколько потребность рынка хоть в каких-то ориентирах.

Состояние отрасли зависит от двух главных факторов: от мер по поддержке бизнеса, в том числе строительного, и от действий по прямой материальной поддержке платёжеспособного спроса, то есть населения. Если по первому направлению что-то делается, по второму пока практически ноль. А без спроса поддерживать бизнес бесполезно: продукцию будут выпускать, но купить станет некому. Новостройки превратятся в склады нераскупленных квартир. Ключевой вопрос: когда эта простая истина дойдёт до правительства?

Кроме того, рынок жилья крайне инерционен. И более всего ограничены в манёвре именно застройщики: они не могут «падать» ниже себестоимости, не могут (без глобальных потерь) заморозить работу на объектах, не могут в период кризиса уйти в банкротство, не вправе, если хотят рассчитывать на господдержку, даже сократить персонал.

«Вторичный рынок жилья более гибок, – считает директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. – Он отреагирует на спад быстрее, чем новостройки. А самый пластичный сегмент – аренда. Возможно, именно здесь и появится новый спрос – арендой заинтересуются те, кто хотел купить квартиру, но теперь не решается. В том числе – из-за неопределённости с будущими доходами».

Развитие ситуации в строительстве также зависит от положения дел в ипотечном сегменте: до сих пор 52% квартир (в эконом-сегменте – до 80%) граждане приобретали в кредит, а также от того, как россияне распорядятся своими накоплениями. Удастся ли ЦБ и Минфину предотвратить кризис неплатежей? Удастся ли банкам в условиях повышения рисков удерживать ставки хотя бы на прежнем уровне?

NSP будет собирать и публиковать экспертные мнения по этим «горячим» темам.

Рисунок с сайта zanostroy