Оптимизм, разъеденный инфляцией

Деловая программа PROEstate за последние годы ощутимо сместилась от коммерческой недвижимости к проблемам жилищного строительства и городской среды. Глава Минстроя Михаил Мень во время открытия заявил, что объем жилищного строительства в 2016 году окажется на уровне рекордного 2015-го, по итогам которого ввели 85 млн кв.м жилья. К 1 августа, по данным Минстроя, сдано в эксплуатацию 56% от планируемого объема. Министр, правда, отметил уменьшение доли жилья, построенного за счет средств населения, несмотря на то, что рынок ипотеки, по его мнению, возвращается к показателям 2014 года. Залог развития отрасли, по мысли чиновника, – покровительство президента Владимира Путина, выразившееся в выданном правительству пакете поручений по развитию отрасли. А также – 20 млрд рублей, выделенные из федерального бюджета на развитие инженерной и дорожной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий.

В то же время, по данным Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, объем работ в строительном секторе снижается 13 месяцев подряд. «Хорошие цифры ввода – результат прошлых лет, – констатирует Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета. – Пора задуматься над тем, что мы увидим через два-три года. Оптимистичные показатели съедает инфляция. Ситуация с кредитованием отрасли глобально ухудшается». В 2015 году объем кредитов, выданных банками девелоперскому и строительному бизнесу, упал на 32,5% к 2014-му. Доля просроченных кредитов по отрасли пробила отметку в 10% и к 1 марта 2016 года достигла 20%. Второй год растет число банкротств, причем 70% банкротов – компании, отработавшие на рынке более 7 лет. Еще один тревожный симптом, по мнению г-жи Николаевой, состоит в том, что потенциал ипотеки с субсидированной ставкой уже исчерпан. Это значит, что оперативно реагировать на снижение покупательского спроса отрасль больше не сможет.

Форум начался с дискуссии об изменениях в законодательстве, касающегося строительной отрасли, в частности, о «драматически существенном», по выражению г-жи Николаевой, изменении 214-ФЗ. Позволив застройщикам относить строительство социальной инфраструктуры на себестоимость и тем самым ослаблять налоговую нагрузку, новая редакция закона потребовала расчета с дольщиками через эскроу-счета и повысила требования к капиталу застройщиков.

«После вступления в силу 214-ФЗ, который вначале назывался законом о доступном жилье, доступность снизилась на 40%,– заметил Александр Хрусталев, председатель совета директоров «НДВ Групп». – Новые поправки в закон сделают жилье еще менее доступным».

Отдельная тема – качество жилой среды. Власть готова «вложиться» в решение проблемы разработкой федеральных стандартов благоустройства. Но создание городской среды – вопрос не стандартов, а творчества, говорит Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ. Бизнес и государство могли бы достичь ощутимого прогресса, если бы в подготовке к аукционам участков принимали участие fee-девелоперы. Система аукционов, на которых бизнес платит максимальную цену, способствует появлению сверхплотной застройки почти без общественных пространств, считает г-н Ольховский. 

Подробнее о PROEstate читайте в понедельник, 19 сентября, в газете "Недвижимость и строительство Петербурга".