Бизнес с государственным уклоном

Есть ли перспективы у частных индустриальных парков (ИП) в условиях экономического спада? Стоит ли им рассчитывать на программы господдержки и кто должен быть адресатом субсидий? Какие меры нужно предпринять девелоперам, чтобы соответствовать изменившемуся спросу, и возможно ли взаимодействие инициаторов частных проектов с региональными корпорациями развития? Об этом рассуждали участники дискуссии, посвященной развитию индустриальных кластеров, которая состоялась в рамках международного форума PROEstate.

«В России более 70 индустриальных парков. Среди них примерно поровну проектов greenfield и brownfield. И если три-четыре года назад более динамично развивались частные ИП, сейчас их значительно меньше, чем государственных и муниципальных, — констатирует Айрат Гиззатуллин, генеральный директор ОАО «Тасма: активы и управление». — Хотя меры господдержки распространяются и на частных инвесторов».

Бюджетный пирог

Соответствующие программы есть у Минпромторга и у Минэкономразвития. Субсидируются ставки по кредитам, затраты на инженерное обеспечение территорий, транспортную инфраструктуру, закупку оборудования коллективного пользования и пр. Однако есть нюансы.

«Субсидии МЭР предоставляются на конкурсной основе. При этом обязательно софинансирование субъекта РФ, а проект должен быть включен в региональную программу поддержки предпринимательства. Конечный получатель средств — управляющая компания ИП. Однако выделяются деньги субъекту Федерации», — поясняет Инна Бондаренко, замначальника отдела Департамента развития малого и среднего предпринимательства и конкуренции Минэкономразвития.

С середины «нулевых» субсидии МЭР достались 21 проекту создания государственных ИП, а также десяти частным. Последние реализуются в четырех регионах: в Воронежской области, Татарстане (целых четыре), Удмуртии и  Хабаровском крае.

Владимир Вишневский, управляющий директор компании «ВТБ Капитал Управление Активами», поделился опытом получения господдержки по линии Минпромторга для частного ИП «Марьино»: «Нам субсидировали процентные ставки. Для этого пришлось пройти конкурсную процедуру, но она довольно прозрачная. Кредит мы в итоге погасили досрочно, поэтому субсидий больше не получаем. Тем не менее пользовались господдержкой целый год». Ключевая проблема в другом, полагает г‑н Вишневский: «Реально работающие механизмы помощи на 99% ориентированы на создание инфраструктуры новых ИП. Однако в нынешних экономических условиях эти средства должны получать сами резиденты либо УК — при условии, что они тратят субсидии исключительно на поддержку предприятий, работающих в составе индустриального парка. Пора менять сам подход».

Такая же позиция у Ольги Мироновой, коммерческого директора Dega Group. (Эта международная компания создает сеть ИП в разных регионах.) «Индустриальные парки у нас развиваются вовсю. Непонятно, правда, зачем. Их уже понастроили столько, что на ближайшие лет двадцать точно хватит, — иронизирует г‑жа Миронова. — Но проекты продолжают запускать. Минпромторг и МЭР не разбираются в бизнесе и не могут мыслить, как инвесторы. Ну выделят чиновники очередные субсидии. А что дальше? Благодаря этому резиденты в ИП не сбегутся.

Многие парки в Московской, Калужской, Ленинградской областях фактически сидят без клиентов. Есть лишь разовые сделки по приобретению компактных участков под производство. Спрос падает. Казалось бы, программы господдержки, предназначенные самим производителям, есть у Фонда развития промышленности. Однако они ориентированы на крупный бизнес. А мы знаем немало предпринимателей с классными идеями, но бюджеты их проектов не превышают 250 млн рублей. Фонду развития промышленности они не интересны. МЭР ими тоже не занимается. Куда им податься?»

Полуфабрикат не нужен

Спрос на участки за последний год действительно сократился на 40–50%, констатирует Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель индустриального парка Greenstate в Горелово.

«Тем не менее сохраняется активность иностранных клиентов, прежде всего финских. Наша материнская компания способна дать им гарантии. Немецкие фирмы по-прежнему присутствуют, но пока заняли выжидательную позицию, — делится наблюдениями г‑н Соболев. — Есть и российские предприятия, относящиеся к среднему бизнесу. В основном это компании, которые занимались импортом, а теперь намерены переключиться на производство. Как правило, у них есть иностранные партнеры, готовые инвестировать в технологии. Безусловно, отдельная проблема — где взять деньги. Но в целом экономика немного подрастает на волне импортозамещения. Есть проекты, которые могут развиваться в нынешних условиях. Правда, главным образом на собственные средства».

Частный индустриальный парк в формате greenfield — очень сложный инвестиционный продукт, уверен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Такие проекты испытывают серьезную конкуренцию сразу с двух сторон. Во‑первых, ее создают местные администрации. «Если в регион приходит на самом деле крупная компания, она сначала идет к властям. И если они заинтересованы в развитии промышленности и улучшении инвестиционного климата, то сделают все, чтобы изыскать участок, обеспечить инфраструктуру и благополучно довести проект до стадии строительства — на государственной земле и в условиях ручного управления», — рассуждает Николай Пашков.

Во‑вторых, классические ИП подпирают проекты brownfield на бывших фабричных площадках. «Их собственники получили имущество в процессе приватизации условно бесплатно; эти территории, как правило, обеспечены мощностями, и на них уже есть производственные постройки более-менее приемлемого качества. То есть это продукт, который резиденты могут получить здесь и сейчас. Именно он и востребован малым бизнесом, которому невзирая на кризис нужны помещения от 500 до 1000 кв.м в аренду. Таким предпринимателям не подходит полуфабрикат, который предлагают девелоперы, создающие greenfield. Обычно они не занимаются строительством готовых корпусов. Поэтому современным ИП остаются в основном средние предприятия, — резюмирует г‑н Пашков. — Такие компании достаточно богаты, чтобы купить подготовленную землю и войти в проект built-to-suit. Однако подобных сделок в каждом индустриальном парке совершается по несколько в год. Как правило, речь идет о приобретении участков размером от одного гектара до пяти. Классический ИП, построенный частным инвестором, по определению не может быть дешевым. Поэтому сейчас больше шансов либо у государственных парков, либо у проектов brownfield».

Реагируя на нынешнюю ситуацию, частные ИП вынуждены трансформироваться. Например, Dega Group готовит новый продукт на злобу дня. В рамках ИП в Ногинске (Московская область) создается комплекс ALLEGRA. На участке 10 га обеспечена инфраструктура и построены несколько типовых зданий — примерно по 1500 «квадратов» каждое. Их предлагают в состоянии shell & core, но возможна и дополнительная комплектация. Недвижимость реализуется по схеме аренды с выкупом. Период рассрочки — от трех по пяти лет. «Такими вариантами интересуются даже индивидуальные предприниматели, — отмечает Ольга Миронова. — С аналогичным проектом мы хотим выйти и в Ленобласть».

Финская компания «Лемминкяйнен», которая создает индустриальный парк в Калужской области, решила диверсифицировать бизнес и застроить часть территории жильем. Проект бизнес-отеля (как довесок к ИП) появился и у Dega Group.

Назад — в СССР

Инициаторами создания государственных ИП зачастую выступают региональные корпорации развития.

«Если честно, мы не понимаем, как частные индустриальные парки могут обеспечить своим инвесторам доходность выше ставки рефинансирования, — рассуждает Артем Киреев, генеральный директор Корпорации развития Республики Башкортостан. — Мне учредители поставили задачу три-четыре года работать в ноль. А эффект от нашей деятельности будет оцениваться по бюджетным поступлениям. Так, в 2014‑м на один вложенный рубль мы привлекли 22 рубля инвестиций в основной капитал. В общем, частникам становится сложно с нами конкурировать. А когда с января 2016‑го начнут действовать новые тарифные соглашения, их положение усугубится. Частные ИП будут вынуждены объединяться с нами, чтобы привлечь резидентов».

Так, Dega Group уже ведет соответствующие переговоры с Корпорацией развития Московской области. А компания «Лемминкяйнен» в феврале 2014‑го заключила соглашение с Калужской областью. «Ситуация для частных ИП складывалась патовая. Ведь госструктура, чтобы привлечь инвесторов в регион, может выставить любой ценник на землю, — рассказывает Сергей Спетницкий, генеральный директор «Лемминкяйнен Инвест». — Теперь местная Корпорация развития тоже заинтересована в успехе нашего проекта. Хотя мы и не можем конкурировать с государственными площадками по ценам».

«У частных ИП есть несомненное преимущество перед корпорациями развития. Это оперативность и гибкость при принятии решений, — рассуждает Игорь Рябиков, первый заместитель гендиректора Корпорации развития Ульяновской области. — Мы вынуждены соблюдать бюрократические процедуры, а резиденты иногда просто не могут ждать. Поэтому я за синергию. В обозримой перспективе ситуация стабилизируется, бизнес возобновит планирование — даже в условиях не лучшей макроэкономической конъюнктуры. Для компаний, которые займутся дешевым экспортом, условия складываются уникальные. У нас себестоимость продукции во многих отраслях стала ниже, чем в Китае. Именно там сейчас размещаются производства некоторых российских предприятий, и они уже стремятся перенести их на родину. Так что резидентов для своих ИП мы получим».