НАШ ЦИТАТНИК: «До моего приезда на стройплощадку темпы работ были достаточно низкими, а сегодня стройка оживилась. Такого быть не должно...» Александр Дрозденко

3 декабря, 19:51

Льготы продлевать будете?

19 июня в 12:18
5 151

Льготы продлевать будете?

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2021 года, а ставки для заёмщиков снизить до 5%. Об этом идёт речь в проекте Программы развития жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Программа предусмотрена общенациональным планом восстановления занятости и доходов населения и роста экономики. Об этом документе в начале июня премьер Михаил Мишустин рассказывал президенту РФ, который настолько впечатлился, что даже разрешил скорректировать показатели национальных проектов. Программу разрабатывали по поручению главы государства. Она получилась довольно лаконичной, но большинство предложенных мер обоснованы конкретными цифрами, что в таких документах встретишь нечасто.

Разработчики исходили из существующего снижения доходов населения, роста безработицы и уменьшения доступности и спроса на жильё. Есть отставание от графиков «наполнения» счетов эскроу, а это увеличит стоимость проектного финансирования и издержки застройщиков. Из-за самоизоляции затруднён сбор документов и регистрация сделок. Всё это может привести к снижению продаж, сокращению объёмов строительства и ввода жилья, банкротству ряда застройщиков. Поэтому спрос на ипотеку в 2020-м и последующих годах может оказаться на 30–40% ниже целевых показателей нацпроекта.

Льготная интрига

Чтобы поддержать спрос и предложение, правительство предлагает несколько мер. Например, продлить программу государственного субсидирования ипотечных ставок на «первичное» жильё до конца 2021-го. (Пока предусмотрено, что выдача льготных кредитов прекратится 1 ноября 2020 года.) При этом стоимость кредита для потребителя с нынешних 6,5% предлагают снизить до 5%. В нынешнем виде программа должна обеспечить выдачу около 250 000 кредитов на 740 млрд рублей. Продление программы позволит выдать почти 750 000 кредитов на 2,29 трлн рублей и обойдётся бюджету в 372,6 млрд рублей.

Недавно вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что пролонгировать программу правительство не планирует: обязательства бюджета и так очень большие. Но отметил, что максимальные размеры кредитов в рамках программы можно было бы увеличить. 

Проект программы развития жилищного строительства также предполагает выделение в 2020 году дополнительных 10 млрд рублей на жильё для молодых семей. Сейчас таковых в очереди 231 300. Далее ежегодно планируется выделять на эти цели 33 млрд рублей вплоть до 2024-го, а затем по 14 млрд рублей в последующие годы. Это сократит очередь минимум на 65 000 семей, не позволит ей расти, а также гарантирует ежегодный дополнительный спрос на новостройки в объёме 2,5 млн кв.м. Плюс налоги и поддержка «экономически активного населения». Кроме того, молодым семьям помогут оплачивать первоначальные взносы по кредитам и снизят ставки по ипотеке до 5%.

Авторы программы также уверены, что необходима стандартизация и цифровизация ипотечного кредитования, развитие сегмента ипотечных ценных бумаг, а также специальный банковский продукт для кредитования ИЖС.

Здорово, но нереально

Для помощи застройщикам уже запущена программа субсидирования ставок по кредитам до уровня не выше ключевой; на эти цели в бюджете заложили 12 млрд рублей. Но льгота касается лишь объектов, ввод которых намечен на 2020–2021 годы. А для сохранения объёма запуска новых строек чиновники предлагают помогать проектам с небольшим уровнем рентабельности. Сейчас без банковского финансирования рискуют остаться проекты с рентабельностью менее 15% и коэффициентом покрытия долга денежными потоками (LLCR) менее 1,2. Это 34% новостроек. Они могут рассчитывать на кредит только при наличии минимум 20% собственных средств и господдержки на субсидирование ставки. При отсутствии такого обеспечения банкиры откажут застройщику в проектном финансировании. Субсидирование кредитов по всем проектам с эскроу-счетами потребует 160 млрд рублей из бюджета. Но если речь идёт только о проектах с низким запасом прочности, сумма уменьшится до 55 млрд рублей на четыре года.

А вот на решение проблем обманутых дольщиков предлагают за три года потратить 300 млрд рублей. Это позволит к 2023 году решить проблемы 200 000 дольщиков.

Программа предусматривает предоставление налоговых и арендных льгот для застройщиков, перевод в электронный формат публичных слушаний. А также развитие инструментов накопления  для первоначального взноса по ипотеке. Возможно, бюджет будет субсидировать ставки по жилищно-накопительным счетам или компенсировать изменение стоимости жилья за период накопления.

Кроме того, речь идёт о дополнительном финансировании программы «Стимул» в 2020-м (11,2 млрд рублей) и 2021-м с возможностью заключения трёхлетних контрактов. А чтобы расходовать эти деньги эффективнее, направлять их стоит исключительно на объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, а строительство социальных объектов вести в рамках национальных проектов «Здравоохранение» и «Образование». Бюджет также должен субсидировать ставки по кредитам на создание социальной и инженерной инфраструктуры. Такие затраты и обязательства должны нести и региональные органы власти, и органы местного самоуправления.

Программа предписывает развивать институты комплексного индивидуального жилищного строительства и арендного жилья; для 40% российских семей (около 25 млн) приобретение квартиры в собственность недоступно из-за низких доходов. Им бы подошла некоммерческая аренда без права бесплатной приватизации. Также речь идёт об оптимизации технологического присоединения новостроек к инженерным сетям и многом другом. Хотя отметим, обо всех этих мерах уже не раз вспоминали, но вот их воплощение в реальность сильно хромает…

В заключении говорится, что достижение заветного показателя – сдача 120 млн кв.м жилья ежегодно начиная с 2024-го – возможно только при реализации всех предложенных мер поддержки. Без этого в 2024 году страна получит только 91 млн кв.м жилья. В этом и  следующем году мероприятия программы потребуют дополнительных расходов в размере 124,9 млрд рублей. И это при том, что Общенациональным планом действий на поддержку первичного рынка жилья и застройщиков уже предусмотрено более 148 млрд рублей на эти два года.Так что скорее всего программу примут в усечённом виде, сосредоточившись на административной, а не финансовой помощи. Проще всё же скорректировать нацпроект, сославшись на кризис, чем найти деньги в бюджете.