«Сейчас ключевая надежда для всей отрасли — чтобы ставки по ипотеке снижались...»

Беседовал Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 

– Роман, давайте начнём с главного. Реформу в строительстве чаще всего связывают с тем, что контроль над отраслью постепенно перехватывают банки, забирают рычаги управления у девелоперов. Это правда или миф?

– Я бы сказал, что в большей степени это миф. Разумеется, какой-то контроль появляется; даже влияния внутри девелоперских компаний, вероятно, ещё возникнут. Но на текущий момент основные, даже лидирующие банки сильно озабочены тем объёмом заявок, которые они получили на проектное финансирование. Они к этому готовились, нанимали штат, обучали людей, но, насколько я знаю, по данным примерно на 21 августа, им удалось получить только 20% ожидаемого объёма заявок по кредитам. Сейчас главный запрос от них: «А как же вы будете жить дальше? А почему какой-то конкретный проект не перешёл на эскроу? А поделитесь, кто и какие выходы нашёл из этой ситуации?» Их влияние, конечно, будет возрастать, но это не случилось 1 июля. Не случится и 1 декабря.

– У нас происходил разговор со строителем, и тот выражал совершенно понятное такое недоумение: «Я привожу деньги дольщиков в банк, и банк со мной же торгуется, чтобы эти деньги мне выдать в форме кредита». Здесь есть какая-то ощутимая несправедливость. Ради чего всё это?

– Намерения у реформы – они ведь на самом деле благие. Количество обманутых дольщиков по всей стране довольно велико. Есть разные оценки – официальные и неофициальные, признанные или нет, но мы знаем, что в каждом регионе есть стройки, дольщики которых по каким-либо причинам не попали даже в реестр обманутых дольщиков. Так что то, что делает правительство, совершенно понятно…

– Обманутых дольщиков у нас действительно много, а вот обманутых вкладчиков банков мы что-то на митингах не видим. Хотя банки лопаются чаще, чем строительные компании.

– Так есть АСВ, оно выплачивает.

– Так, может быть, обязать АСВ выплачивать также и обманутым дольщикам? В чём проблема?

– Дело в том, что АСВ в своё время должны были заменить страховые компании. Но белые большие страховые компании в этот бизнес не пошли. Были такие, кто занимался, но названий этих компаний даже никто не знал. Если вы когда-либо страховали хоть что-то – жизнь, автомобиль или квартиру, то вряд ли бы услышали, что кто-то занимается гражданской ответственностью застройщиков. Механизм не сработал. Посмотрели, как это реализовано за рубежом в некоторых странах, и решили применить у себя.

– Почему не решились переложить ответственность по обязательствам застройщика перед дольщиками на бюджет? Всё равно ведь именно так получается.

– В бюджете не было на это денег. Никто этот резерв пока не формировал. Надо ж эти деньги откуда-то собрать, чтобы потом кому-то раздавать.

– Допустим, банк собирает деньги дольщиков на эскроу-счета. С ним что-то вдруг случается – ну вдруг обнаружилась дыра в 40 млрд, как это обычно бывает в банках. Топ-менеджмент слился в Лондон, как опять же бывает. И всё равно это будут закрывать деньгами из бюджета.

– Да. Думаю, что именно так, потому что механизм пока не прописан, что будет, если такой банк станет банкротом. Но, как мы знаем, есть процесс санации, так или иначе Центробанк придумает, что с этим сделать.

Как минимум обманутых дольщиков не появится. Если же речь о том, как банкиры встроились в девелоперский бизнес, может быть, сработало лобби. Не знаю, свечку не держал.

– Возможно, правительству легче работать с сотней банков, чем с тысячами строительных компаний.

– Тоже нельзя исключать.

– По словам вице-премьера Виталия Мутко, до 30% проектов не найдут финансирования. Банки просто деньги не дадут. Насколько жёстки эти требования и насколько оправданны?

– На мой взгляд, требования нельзя назвать даже жёсткими. По одной простой причине: банкиры сами пока не знают, как им правильно оценивать проекты – их рентабельность и привлекательность. А с оценкой г-на Мутко я, пожалуй, соглашусь. Есть проекты, которые заявляются в реализацию по каким-то сумасшедшим ценам, и лучше бы они не начинались вовсе. Это проекты – потенциальные банкроты. Такие тоже есть на рынке.

– Один из девелоперов говорил: банкиры хотят, чтобы он, приходя за проектным финансированием, определил бы им цену реализации жилья через четыре года.

– Это нормально – сделать прогноз на четыре года впёред. И мы, кстати, это делаем.

– Но если девелопер не попадёт в прогнозную цифру, у него начнутся штрафные санкции.

– Не думаю. Пожалуется в ЦБ. И рефинансируется потом в другом банке. Если через два года поймёт, что не попал в прогноз, он имеет право рефинансироваться. Ни один банк не заинтересован в том, чтобы забрать себе девелоперский бизнес. По многим причинам. У них нет просто людей, чтобы этим управлять – хоть как-то, а уж управлять качественно, я об этом вообще молчу.

– По оценке участников строительного рынка, наиболее рискованными становятся низкомаржинальные проекты. Это массовое строительство жилья эконом- и комфорт-класса. Самый востребованный продукт. То есть около 80% первичного рынка жилья оказывается в зоне риска. Как-то по меньшей мере недальновидно со стороны правительства.

– Это правда, я с этим согласен. Но тут надо ещё учитывать, что на тех встречах, что местная администрация проводит с представителями строительной отрасли, уже вполне отчётливо звучат требования, чтобы девелоперы поднимали цены. «А вы, – говорят, – поднимайте тогда цены».

– То есть доходы граждан падают, но реформа приводит к росту цен на жильё. И необходимость строить 120 млн квадратных метров в год тоже не отменяется.

– Пока нет.

– Не получается: необходимость строить 120 млн метров в год при условии падения доходов населения и роста цен на жильё. Что-то одно провалится. И хорошо, если это будет плановая цифра, её не жалко.

– Я думаю, что в любом случае будет сжиматься спрос. Так или иначе. Если человек любой профессии понимает, что он может позволить себе трёхкомнатную квартиру всего за пять миллионов рублей, но только за чертой города, то за шесть миллионов он уже не станет её покупать. Он просто отложит покупку до лучших времен, которые, возможно, и не случатся.

– Верно ли утверждение, что работа с эскроу-счетами через банк более надёжна, чем традиционная «долёвка»?

– Если говорить о тех суммах, что гарантированы к возврату, то такой подход, разумеется, надёжнее. Другое дело, что на текущий момент, пока такой проект только стартует, это даже стало неудобно. Потому что если раньше всю сделку можно было совершить в офисе застройщика, открыть у себя на айфоне, ноутбуке или смартфоне личный кабинет в каком-либо банке, нажать пару кнопок и оплатить этот ДДУ, то теперь так не получится. Пока что это несервисно. Хотя банки, операторы эскроу-счетов, обещают, что в ближайшее время это решат.

– Специалисты в Москве подсчитали, что при увеличении цены на 10% спрос сокращается на 30%...

– Прямой зависимости нет, равно как и при снижении ставки по ипотеке. Население ждёт ставок ниже 8% годовых, потому что это кажется приемлемым и это сопоставимо со ставками в Европе (ну, хотя бы в два раза разница). Ну и потому, что глава государства заявил о том, что ставки будут ниже восьми годовых. Поэтому даже те снижения, которые сейчас происходят, они очень консервативно стимулируют спрос.  

– С первого октября Центробанк вводит дополнительные ограничения…

– Знаете, этого может и не случиться. У банков есть механизм, который пока не запретили, – это принимать так называемые справки о доходах по форме банка, где клиент может написать всё что угодно и «вписаться» в норматив долговой нагрузки.

– Реформа и переход на эскроу-счета привели к совершенно понятным последствиям. Как называют это юристы и строители – к схематозу.

– Это правда. По всей России прокатилось. Прямые родственники, жёны, доверенные лица, генподрядчики и подрядчики, если они свои юрлица в группе компаний. С ними заключали договоры, выводили квартиры на всех, на кого только можно.

– Но реально какие-то деньги должны были переходить из рук в руки? Или на бумаге хотя бы какие-то платежи оформляться?

– Платежи проходили по безналу с одного счёта на другой. А затем, когда вы придёте в отдел продаж, вам предложат квартиру по ДДУ, а другую по уступке. И это будет совершенно нормальная история, когда в отделе продаж вдруг продаются квартиры, например, от Иванова Ивана Ивановича, и у него их целых 65 штук.

– Хорошо, давайте, спишем всё это на издержки реформы. Роман, нарисуйте примерную картинку рынка, допустим, через год. Лето – начало осени 2020-го. Что изменится по сравнению с сегодняшней ситуацией?

– Может стать лучше, например, в плане спроса по ипотеке – доля увеличится, потому что ставка понизится, и будет больше обращений. Это если случится положительный прогноз, и ставка реально будет 8,1–8,2%.

– Не верю.

– Я тоже пока не верю, только надеюсь. А если честно, через год появится чуть больше проектов по эскроу, уже с проектным финансированием и какой-то надёжной поддержкой банка. Но я бы не сказал, что что-то сильно изменится.

– То есть революции не ожидается?

– Нет. Люди уже успели запустить проекты. Маленькая компания или большая – все уже набрали себе разрешения на строительство. Ведь проектное финансирование брали и раньше. Поэтому кто-то безотносительно новых поправок уже зарегистрировал первые ДДУ, и теперь ему надо строить. Нельзя просто пойти в банк и сказать: «Вот верну тебе обратно сто миллионов и всё…» Вот года через два-три, может быть, уже стоило бы поговорить об укрупнении в этой отрасли. Когда проекты мелких и средних компаний перейдут к большим либо появятся франшизы. Вот тогда да. А через год, может быть, я ошибаюсь, но я не вижу каких-то кардинальных изменений, которые мы сейчас могли бы предсказать и порадоваться, что так случится. Или не случится.

– И каких-то драматических изменений цен вы тоже не ожидаете?

– Я просто не склонен называть изменения цен драматическими, когда это происходит массово по всему рынку. Это нельзя так назвать. Если молоко стоило 70 рублей, а завтра во всех магазинах оно стало стоить 90, всем, конечно, неприятно, но это не драматично для меня как производителя молока. Потому что цены подняли все одинаково. 

Ключевая надежда сейчас для всей отрасли, чтобы ставки по ипотеке снижались, и потенциальные клиенты – а в основном это молодые семьи или люди, которые не остро нуждаются в улучшении жилищных условий, – благодаря низким ставкам по ипотеке на это согласились. Это ключевая история, которая помогла бы всем продержаться хотя бы до нового витка изменений.

У нас в гостях был Роман Строилов, директор по развитию, партнёр маркетплейса «М2Маркет». Наша беседа велась на 41 этаже «Лидер Тауэра» в замечательном ресторане с панорамным видом, и мы благодарим партнёра программы – УК «Лидер Групп». На этом мы с вами прощаемся.

Все видеосюжеты программы на сайте NSP.RU

 Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга»