Остросюжетная ипотека

По данным АИЖК, в 2014 году в России было выдано ипотечных кредитов на 1,7 трлн руб. Для сравнения: в спокойном 2013‑м — 1,35 трлн руб., а в 2012‑м, когда на рост жилищного кредитования банкиры нарадоваться не могли, — всего 1,032 трлн руб. После Нового года рынок оказался совершенно в иной реальности.

Безмятежные долги

В петербургском климате ипотека весь прошлый год росла так же бодро. Северо-Западный банк Сбербанка России успел выдать в Питере жилищных кредитов на 49 млрд руб. — в 2,3 раза больше, чем в 2013‑м. Показатель петербургского филиала ВТБ24 — свыше 32,4 млрд руб. (прирост — 43%). Годовой результат банка «Санкт-Петербург» — 15,6 млрд руб., на 15–20% выше, чем планировали в начале 2014‑го. По данным крупнейших банков, 50–55% кредитов направлялось на первичный рынок жилья.

Рос и бизнес ипотечных брокеров. «Мы ожидали, что год будет рекордным, но внеэкономические факторы помогли существенно превысить запланированный 30%-й рост, — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. — Общая сумма выданных нашим клиентам займов приблизилась к 800 млн рублей, объем сделок увеличился на 50%».

Оптимизм побеждал вплоть до середины декабря, и 12,5% годовых не казались высокой ценой за возможность спасти сбережения в недвижимости. Хотя квартиры в рублях дорожали, а в валюте уже заметно дешевели.

Сбербанк продолжал выдавать ипотеку при минимальном первоначальном взносе 10% от стоимости квартиры. Причем, по утверждению директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Аркадия Бочарникова, свыше 70% жилищных кредитов оформлялись как раз с минимальным первым взносом. В банке не прогнозировали снижения объема выдачи ипотеки, по крайней мере в первые шесть месяцев 2015 года.

Конец прекрасной эпохи

Эйфория закончилась, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. В последние две недели перед Новым годом банки практически остановили рассмотрение заявок на ипотеку, спешно обдумывая новые условия.

О том, как сейчас идут дела, большинство банкиров говорить избегает, предлагая подождать итогов первого квартала. Январь вообще не показательный месяц: длинные каникулы, закрываются сделки, одобренные в конце предыдущего года.

«По объему выдачи этот январь вполне сопоставим с январем 2014‑го, — отметил председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Дмитрий Курдюков. — Мы выдали около 2,9 млрд руб. в Петербурге». В январе банк оформлял жилищные кредиты в среднем под 14,5–15,5% годовых. Сумма первоначального взноса увеличилась до 20%.

ВТБ24 с 15 января предлагал заемщикам с комплексным страхованием ипотеку в среднем под 15,95% годовых, а без страховки — под 16,95%. Однако теперь на квартиру в новостройке можно занять, если дом построен на 80% от заявленной этажности. Причем половину суммы надо внести самому. Исключение — совместные программы ВТБ24 с партнерами-застройщиками. По ним требования попроще — 30% готовности объекта и 20% минимальный первоначальный взнос.

Удержать стоимость кредитов близко к ключевой ставке ЦБ смогли только два ведущих госбанка. У других можно встретить все что угодно.

Например, Связь-банк предлагает кредит на приобретение жилья в новостройках под 25% годовых (взнос 10%). Газпромбанк готов финансировать покупку квартиры на первичном рынке под 19%. Но минимальный первоначальный взнос устанавливает на уровне 50% от стоимости покупки.

Банк «Санкт-Петербург» проявил гибкость, со 2 февраля понизив ставку по ипотеке на 2–3% в зависимости от программы и первоначального взноса. Минимум в этом банке сейчас составляет 18,9%. В Райффайзенбанке установили 17,5–20% на вторичном и 16,5–19% на первичном рынке.

Специализированный банк «ДельтаКредит» заявляет о минимальной ставке 15,25%, однако лишь для тех, кто оплатит половину стоимости квартиры самостоятельно, подтвердит доходы справкой 2‑НДФЛ, при этом ставка по договору остается переменной, привязанной к индексу MosPrime. Разговор начинается с 40% первоначального взноса.

Взаимная осторожность

По расчетам «ДельтаКредита» петербургская семья с общим «белым» доходом 60 000 руб. в месяц, накопившая 1,2 млн руб. на скромную новостройку в Ленобласти стоимостью примерно 3 млн, может взять в кредит недостающую сумму. При этом 10 лет ей придется ежемесячно отдавать банку 31 800 руб. — более половины своих доходов. Если удастся сохранить заработок. В итоге квартира обойдется семье более чем в 5 млн руб.

Потенциальные заемщики стали осторожнее. В ВТБ24 в январе 2013‑го было 1305 заявок, спустя год — 2549. В январе 2015‑го ипотеку стремились получить только 1011 человек. Впрочем, в «Сбере» утверждают, что не заметили резкого снижения заявок.

«Поведение потенциальных заемщиков Сбербанка стало заметно более взвешенным, — говорит Дмитрий Курдюков, — хотя текущая ставка не чрезмерно увеличивает ежемесячные выплаты».

Банки тоже стали осторожнее. В конце 2014 года они единодушно говорили об ипотеке как продукте с минимальными рисками и о регулярном сокращении просроченной задолженности. Теперь они считают резкий рост просрочки в первой половине 2015 года вполне реальной перспективой. Кто-то выставляет заградительные условия в виде 50% первоначального взноса, хотя формально ипотека остается в перечне услуг. Кто-то заявляет условия более гуманные, но получить одобрение кредита по ним почти никому не удается.

«Ипотека как инструмент осталась, — говорит Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк жилищных решений». — Но из 72 банков, предоставлявших эту услугу, сохранили ее только 54. Банков, реально выдающих жилищные займы, — 42. Еще 12 приостановили работу с ипотекой до конца февраля. Наше брокерское подразделение в 2014 году одобрило 556 кредитов, то есть от 40 до 50 в месяц. За две недели января мы смогли получить одобрение только на шесть».

«Минимальная ставка — 15%, но чтобы получить под нее кредит, надо быть просто суперменом, — говорит Максим Ельцов. — Реальная ставка начинается с 16%, а при ней через пять-шесть лет заемщику надо будет вернуть двойную сумму. Ипотека может стать просто способом финансирования кассового разрыва. Заемщик будет покупать квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки, досрочно закрывая кредит за счет продажи другой недвижимости. Ужесточился отсев нестандартных клиентов, стало больше отказов, банки свернули программы, которые считаются рискованными — например, показали более высокий уровень дефолтов после 2008 года. Почти ушли с рынка такие услуги, как кредит под залог имеющейся недвижимости, загородная ипотека. Практически исчезло предложение по рефинансированию».

Неопределенный оптимизм

На прошлой неделе правительство заявило о готовности выделить из госпрограммы «Жилище» и антикризисного фонда 20 млрд руб. на субсидирование ипотечных ставок. (Подробности на стр. 5.)

«Это решение серьезно поддержит рынок, — говорит Максим Никулин, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Петербурге. — С учетом субсидирования объем ипотеки сократится по итогам 2015 года только в два раза. В этом случае общий ипотечный портфель вырастет на 15%. Схема распределения субсидии будет понятна в ближайшие дни, после совещания в Министерстве финансов с ключевыми операторами рынка. Важно, какие параметры будут заложены, какова будет отчетность и верификация выдач и т. д. Я ожидаю, что будут субсидировать кредиты на долевое участие в строительстве жилья по 214‑ФЗ. Риска, что эти средства уйдут на валютный рынок, на мой взгляд, нет. Деньги не дают банку вперед, только по факту выдачи займа. Мы ежемесячно отчитываемся ЦБ об объеме продаж ипотеки, там есть вся информация о ставках и прочих параметрах. На этой основе и будет осуществляться расчет».

«Конечно, 400 млрд руб., выданные под 13%, не восстановят рынок, но поддержат его основательно, — считает Максим Ельцов. — Но выделяемых 20 млрд хватит, чтобы компенсировать ставку по кредитному портфелю в 400 млрд только в течение двух лет. А дальше? Государство собирается доплачивать банку до 5,5% в течение всего срока кредитования — например, 20 лет? Если ЦБ не снизит ключевую ставку, то в следующем году придется предусмотреть выделение новых сумм — на субсидирование следующей волны кредитов. И так далее. В общем, для первого шага неплохо, но отсутствие деталей не позволяет оценить проект в целом. Надеюсь также, что субсидирование предоставят как можно большему числу банков. Если поддержат двух-трех ключевых игроков, это убьет конкуренцию».