В Петербурге стартовали обсуждения очередных поправок в ПЗЗ. Надо ли так часто корректировать этот важный документ?

Михаил Медведев,
генеральный директор Группы «ЦДС»:
– В ряде случаев ПЗЗ надо корректировать, чтобы они не противоречили федеральному законодательству. Если на федеральном уровне принимаются изменения в Градкодекс или в законодательство об охранных зонах – региональные документы должны им соответствовать.
Кроме того, основные градостроительные документы должны учитывать не только сегодняшние потребности горожан, но и те требования, которые будут предъявлены завтра. В этом плане ПЗЗ – более гибкий документ, чем Генплан.
С обратной связью, конечно, бывают проблемы. Одна крайность – когда принимают те или иные решения без учёта интересов горожан. Начинаются споры, возникают «горячие точки». Другая – когда гражданскую активность жителей используют «профессиональные протестующие» в своих целях, часто весьма далёких от градостроительной проблематики. В спорных случаях необходимо искать компромисс, и один из механизмов – общественные слушания.
Я уверен, что в подготовке важных проектов необходимо опираться на экспертное сообщество. Наверное, не стоит рассуждать о трассировке магистрали, не располагая данными о транспортных потоках, о загрузке других дорог, стоимости альтернативных вариантов и т.д. Хотя, конечно, проще всего сказать: «А мне трасса под окнами не нужна!»

Борис Вишневский (признан иноагентом РФ),
депутат Законодательного собрания:
– ПЗЗ принимаются для города в целом, и обсуждать их изменения тоже надо на уровне города. Это важно – именно ПЗЗ определяют, что, где и с какими параметрами можно строить. Предложения можно подавать по любым районам, предлагая менять границы территориальных зон, менять зоны (не нарушая Генплан), предельную высоту, плотность застройки и прочее. Не упускайте шанс повлиять на то, в каких условиях завтра вы будете жить!
Две главные темы, который, на мой взгляд, обязательно должны найти отражение в Правилах и в Генплане: ограничения по высотности и плотности (чтобы городские кварталы не превращались в гетто) и сохранение и создание рекреационных зелёных зон.
Как учитывается мнение горожан – самый больной вопрос. Именно поэтому мы настаиваем, чтобы ПЗЗ принимались городским законом. На депутатов жители хоть как-то могут влиять, на чиновников – нет.

Юлия Голубева,
руководитель аналитического центра ГК «ФСК» в Петербурге:
– Необходимость корректировок обусловлена развитием города, появлением важных инфраструктурных проектов. На этот раз одна из основных причин поправок – согласование высот диспетчерских станций в Пулково. В прошлый раз – согласование параметров ВСД. Эти проекты для города важны.
Корректировка ПЗЗ требует комплексного подхода и учёта интересов самого города, граждан, представителей бизнеса. Текущий формат ПЗЗ адекватно отвечает на большинство вопросов, его структура и содержание достаточно прозрачны и понятны. Мы не инициировали поправки.
Будут ли учтены пожелания и требования горожан, зависит от того, что подразумевается под пожеланиями. Есть спорные ситуации, когда одни горожане требуют построить в сквере церковь, а другие – детскую площадку. Задача властей – изучить все позиции и принять взвешенное решение, максимально учитывающее весь спектр интересов.

Дмитрий Михалёв,
руководитель службы по работе с государственными органами СК «СПб Реновация»:
– Периодическое внесение изменений в ПЗЗ необходимо для застройщиков. Речь не всегда о том, чтобы повысить высотность домов в конкретной локации или улучшить технико-экономические показатели проекта. Иногда требуется корректировка, чтобы привести ПЗЗ в соответствие с Генпланом. Для нашей компании ряд инициированных ранее изменений в ПЗЗ означал возможность входа в квартал для начала реновации.

Дмитрий Некрестьянов,
руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:
– Не вполне понятно, зачем устраивать глобальное обсуждение всего текста ПЗЗ, если речь, например, идёт о локальных изменениях в одном районе. Градкодекс такого не требует. Это чисто петербургская практика. В Москве «точечные» изменения обсуждают с жителями именно той локации, которой они касаются. И сразу видно: кто и в чём заинтересован. А у нас складывается впечатление, что в обилии вопросов и ворохе схем легче спрятать чьи-то интересы.
Есть серьёзные проблемы с регламентом. Мнение горожан учитывать надо, но нигде не указано, как и чем должно быть обосновано каждое предложение. Конечно, горожанин не обязан быть специалистом. В результате – предлагать можно что угодно. Но и комиссия, которая отбирает заявки, точно так же не обязана обосновывать, почему одна принята, а другая отвергнута. Получаются ритуальные танцы с бубнами. Впрочем, универсального механизма нет нигде в мире. Если решение принимается в интересах большинства – это уже отличный результат. Но у нас чаще – в интересах меньшинства: или группы гиперактивных градозащитников, или столь же активных девелоперов. А рядовой горожанин выскажется, если знает, что его голос будет услышан. Но как раз это ему и не гарантируют.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Все давно устали от постоянных изменений ПЗЗ и уже не замечают, что сама формулировка – «постоянные изменения» – классический алогизм. Равно как и попытка властей одной рукой наладить инвестиционный климат, а другой – менять правила уже в процессе реализации инвестпроектов. Любой проект может быть отменён на любом этапе без какой либо ответственности для органа, принимающего решение.
Учёт «пожеланий и требований» горожан, к великому сожалению, приводит преимущественно к тому, что многие городские территории начинают деградировать. Нужна сильная политическая воля, чтобы город развивался не под действием локальных общественных групп и электоральных манёвров отдельных депутатов, а системно и взвешенно. Правила должны быть неизменными, прозрачными и одинаковыми для всех. А пока это больше похоже на дышло из русской поговорки.

Оксана Кравцова,
генеральный директор ГК «Еврострой»:
– ПЗЗ определяют градостроительную деятельность и стратегию работы девелоперов на годы вперёд. Поэтому поправки в них нужно вносить как можно реже. В ближайшее время планируется внесение изменений в Генплан. Вот тогда надо было бы поправить ПЗЗ, чтобы документы не противоречили друг другу. Что касается пожеланий граждан, то надеюсь, что обоснованные и реалистичные требования будут услышаны и проанализированы с учётом оценки профессиональных экспертов, градостроителей и урбанистов.

Виталий Бахарев,
собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже»:
– Мы уверены, что и Генплан, и ПЗЗ должны быть «живыми» документами и периодически корректироваться, чтобы соответствовать актуальным тенденциям развития города.
Думаю, вносить в них изменения необходимо не реже, чем раз в три года.
Есть несколько вопросов, которые можно решить, внеся исправления в ПЗЗ. В частности, в Петербурге осталось не так много территорий, на которых возможно строительство жилых объектов. Необходимо перевести часть промышленных площадок в черте города в зону жилой или общественно-деловой застройки. Сегодня в промышленно-деловой зоне всё чаще появляются проекты апартаментов; по большому счёту, это неправильно. За счёт резерва новых земель Петербург мог бы успешнее выполнять поручения президента по увеличению объёмов строительства жилья.
Мнение горожан часто учитывается в поправках к Генплану и ПЗЗ. К большому сожалению, далеко не всегда эти требования выражаются именно гражданами. Часто за их обращениями стоят структуры, которые таким образом лоббируют свои интересы.

Сергей Ярошенко,
генеральный директор ГК «КВС»:
– Всестороннее обсуждение изменений в градостроительные документы необходимо. И сами изменения нужны, потому что город меняется. Промышленный «серый пояс» уже во многих местах выглядит инородным, но действующие ограничения тормозят редевелопмент.
Моё глубокое убеждение: градостроительные решения должны принимать профессионалы, опираясь на экспертные оценки. Мнение горожан обязательно нужно учитывать, но оно не должно быть решающим.

Михаил Ривлин,
совладелец компании «Мегалит – Охта Групп»:
– Поправки в ПЗЗ вносят раз в несколько лет, и это действительно нужно. Однако нынешние варианты Генплана и Правил, к сожалению, не представляют глубокую и рассчитанную на много лет стратегию. Они скорее отражают интересы различных групп, пытающихся изменить ситуацию. И потребности горожан, и сама жизнь не стоят на месте. Так бывает: некоторое время назад было интересно реализовывать одни проекты, сегодня уже другие. На мой взгляд, подход к работе с Генпланом и ПЗЗ должен стать более системным. Любая поправка должна тщательно прорабатываться, учитывать интересы групп и множество аспектов. Это процесс объёмный и сложный, на этапе слушаний у горожан действительно есть возможность повлиять на него.

Денис Лебедев,
вице-президент по развитию Glorax Development:
– Изменения в ПЗЗ должны вноситься регулярно и оперативно. Петербург быстро развивается, у инвесторов должна быть возможность более гибко подходить к выбору участков для проектов. Часто оказывается, что площадки в перспективных локациях рядом с жилыми массивами не могут быть застроены ввиду несоответствия их назначения. Поэтому актуализация ПЗЗ положительно скажется на развитии города. Самым важным должна стать скорость рассмотрения корректировок. В Петербурге есть знаковые проекты, в которых требования горожан должны быть учтены по-любому, чтобы сохранять баланс во взаимоотношениях. Но по некоторым проектам городу стоит прислушаться к профессиональной экспертизе девелоперов – ради более качественного развития Петербурга и его инвестиционной привлекательности. Основной фактор, который тормозит развитие, – это длительные и непрогнозируемые процедуры по изменению Генплана и ПЗЗ.

Роман Хохлов,
директор по правовым вопросам Группы RBI:
– В ПЗЗ есть две группы норм. Одна формулирует общие правила градостроительной деятельности. Другая устанавливает ограничения применительно к конкретным участкам и объектам капитального строительства. Например, включает земельные участки в конкретные территориальные зоны, устанавливает ограничения по высоте для конкретных участков и т.п. Так вот, общие правила игры не должны меняться часто. Если, конечно, при утверждении не допущено каких-то явных ошибок или просчетов. А вот та часть документа, которая устанавливает ограничения для конкретных объектов, – может и должна быть живой и изменяться так часто, как этого требуют интересы города, горожан и бизнеса. Кампания по внесению изменений в Правила, которая стартовала сейчас, отнюдь не «для галочки». Обоснованные замечания и предложения, которые выскажут на общественных обсуждениях, будут учтены.