Взлёт во всех сегментах
По итогам 2020 года Российский аукционный дом продал в Петербурге и Ленобласти активы суммарно почти на 5 млрд рублей.
Наибольший объём сделок (около половины от общей стоимости) заключён в интересах финансово-кредитных организаций. Речь об их непрофильном имуществе, залогах и активах банкротов. Всего реализовано 324 таких лота на общую сумму свыше 2,4 млрд рублей. Крупнейшая сделка в этом сегменте состоялась по поручению Агентства по страхованию вкладов с бизнес-центром «Монблан» на Большом Сампсониевском пр., ранее принадлежавшем банку «Советский». Цена продажи актива – 593,4 млн рублей. Покупателем стала компания «Норд вуд». Сделка была заключена в конце октября. Летом на торгах был реализован отель «Потёмкин» площадью 10 400 кв.м в Пушкине, ещё один объект Агентства по страхованию вкладов. Предыдущий собственник – «Международный банк Санкт-Петербург», новый – компания «Арена» (единственный учредитель – Борис Зыков). Цена продажи – 361 млн рублей. Ещё одной существенной сделкой стала реализация 42,7 га под жилую застройку рядом с Константиновским дворцом в Стрельне, принадлежавших Сбербанку. За 255 млн рублей землю приобрёл ИП, которого участники рынка связывают с компаниями «Урбан Девелопмент» и «Сателлит Девелопмент». В числе крупных объектов в РАД также отмечают помещение Сбербанка на ул. Блохина (его цена вдвое превысила стартовую и достигла 45,3 млн рублей).
Предварительные итоги года по торгам в интересах государства (приватизация имущества Петербурга и федеральная приватизация) – 100 сделок на общую сумму 1,2 млрд рублей, из которых около 1,18 млрд приходится на продажу имущества Петербурга по поручению Комитета имущественных отношений (99 лотов). Большая часть реализованной недвижимости – встройки в центральных районах города, которые традиционно пользуются спросом у представителей малого бизнеса благодаря качественной локации. Интерес к ним не упал и в период пандемии, и даже весенней стагнации, вызванной режимом изоляции. Ещё одним событием 2020 года стало появление на рынке городских участков под ИЖС в Курортном районе. Этот год продемонстрировал взлёт продаж по всем объектам, так или иначе связанным с жилой функцией, – квартиры, коттеджи, дачи и наделы под жильё, в том числе индивидуальное, говорят в РАД. В итоге практически все активы из переданных КИО на реализацию проданы, больше половины из них – с превышением стартовой цены. В среднем – в 1,8 раза.
Крупнейшая сделка в интересах города – продажа офисных помещений в особняке Серебряковой на наб. Кутузова за 250 млн рублей. На закрытом конкурсе их приобрело АНО «Европейский университет в Санкт-Петербурге», которое сейчас располагается в одном из соседних зданий. Всего на участие в конкурсе были поданы четыре заявки, цена объекта выросла на 60 млн рублей.
На втором месте продажа компании «Роснефть» 10% акций АО «Санкт-Петербургская международная товарно-сырьевая биржа», принадлежавших Смольному. «Роснефть» до этого владела 13% этого АО, сделка заключена по преимущественному праву, а её сумма составила 232,4 млн рублей.
Замыкает тройку реализация здания на Малом пр. В.О., 41, которое было продано физлицу за 79 млн рублей.
Сопоставимый объём в 2020-м приходится у РАД на продажи в интересах госкомпаний и компаний с госучастием. В этой категории заключено семь сделок. В том числе и крупнейшая для РАД в Петербурге за весь год. Речь о здании бывших центральных железнодорожных касс на наб. канала Грибоедова, 24. За 1,1 млрд рублей (при начальной цене 853 млн рублей) этот знаковый объект приобрела компания «Отель «Введенский», которой принадлежит одноимённая гостиница на Петроградской стороне.
«Рынок не стагнировал вопреки прогнозам, сделанным в начале года. Его поддержали два основных фактора. Во-первых, это уменьшение доходов по банковским вкладам и снижение курса национальной валюты. Во-вторых, активность во многом обусловлена объёмом проблемной недвижимости – в процедуре банкротства или реализации долговых обязательств. Оба эти сегмента предполагают возможность продажи имущества с дисконтом, по сути, голландский аукцион, который особенно хорош на нестабильном рынке, где отсутствует чёткое представление о стоимости имущества. Продавцы исходят из докризисных цен, покупатели прикидывают возможный дисконт, в итоге именно аукцион на понижение позволяет найти точку «рыночности» и свести ожидания тех и других», – комментирует Андрей Степаненко, генеральный директор РАД.
В целом тенденции на рынке недвижимости Петербурга характерны для всех крупных городов РФ, говорит Андрей Степаненко, отмечая всплеск продаж в сегменте проблемного имущества, возросший интерес к жилой недвижимости, развитие логистического сегмента и пр.
«При этом московский рынок почти не сбавлял обороты в пандемию. Даже на фоне того, что часть наших заказчиков ушла на карантин и закрыла допуск на объекты. Как оказалось, инвесторы готовы работать с электронными данными – онлайн-просмотрами, видеотурами и пр. В Петербурге рынок был более инертен. В первой половине года хорошо продавались объекты низкого ценового сегмента: встройки от КИО, участки под ИЖС, квартиры по линии АСВ. Тогда же мы реализовали дачи Ростеха в Шуваловском парке»
По данным компании, на середину декабря 2020 года на ЭТП РАД Lot-Online продано имущества на сумму 50,4 млрд рублей, это около 11 300 лотов. Из них на торги самого РАД приходится 7200 лотов на сумму 33,1 млрд, остальное – сделки сторонних продавцов на площадке РАД.
В 2021 году в компании ожидают роста количества сделок по всем сегментам, включая и государственные активы. Объёмы продаж по линии КИО будут увеличиваться за счёт недвижимости в центре Петербурга, которую с осени активно выставляют на торги. После принятия поправок в федеральное законодательство, которые вновь позволят арендаторам памятников без конкурса выкупать по преимущественному праву такие объекты, прогнозируется рост сделок с исторической недвижимостью. Напомним, что с конца 2018 года они были прекращены по решению Верховного суда.