Sharing по-соседски

Надо сказать, сам термин «общественные пространства» застройщики воспринимают по-разному. Для одних это помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, развитием и эксплуатацией которых занимается управляющая компания (зачастую связанная с застройщиком). Другие используют это понятие шире и относят к общественным пространствам любые инфраструктурные объекты, предназначенные для жителей, включая и чисто коммерческие. Но все девелоперы сходятся на том, что фокус клиентов в ближайшее время будет направлен на дополнительные «опции» ЖК.

Юлия Ружицкая:
– Покупатели стали уделять больше внимания наполнению жилого комплекса. На первый план вышла социальная инфраструктура, дольщики оценивают и придомовую территорию. Мы сумели сделать акцент на общественных пространствах под открытым небом – детских и спортивных площадках, которые оказались очень востребованы. 
Все коммерческие помещения в наших комплексах мы решили оставлять в собственности и выступать оператором по сдаче их в аренду с целевым назначением, соответствующим интересам жителей. Это больше, чем просто зарезервировать один объект под community. Это стратегия развития. 
Мы сейчас имеем дело с реализацией проектов, которые долго строятся, поэтому комфортность проживания очень сильно влияет на привлекательность ЖК у новых покупателей. Мы очень внимательно изучаем функционал, который запланировал арендатор, и его целесообразность в данном месте. В наших комплексах начали появляться помещения, предназначенные для школы раннего развития, школы английского языка, фитнеса. Что касается общественных пространств, наиболее популярным в сегменте жилья категории «масс-маркет» является запрос молодых мам на детские клубы. 
Кроме того, в последнее время появился запрос на рабочую зону – желательно прямо дома. Мы смогли предложить такой продукт, как квартира с домашним офисом. Это небольшие помещения, которые специально оборудуют с повышенной звукоизоляцией, дополнительной вентиляцией, розетками, освещением.

Игорь Синькевич:
– В нашем управлении есть клубный дом на Песочной набережной, в котором застройщик треть площадей отвёл под общественное пространство. Там оборудованы фитнес-зал и спортивный зал, косметический кабинет, помещение под парикмахерскую, детская игровая комната, сигарная, бильярдная, кафе, отдельная переговорная – всё это только для жильцов дома. Собственники изначально договорились, что с улицы туда никто зайти не может. При этом вся инфраструктура активно используется. 15 лет прошло, и всё востребовано, ничего лишнего. Наоборот, есть запросы на дополнительные помещения под разные нужды. 
Естественно, всё это стоит денег: за треть здания нужно вносить коммунальные платежи, в бассейне должен быть инструктор, в фитнес-зале – тренер. Это всё ложится на плечи жильцов.
Если в доме 1500-2000 квартир, может быть проблематично договориться о том, как это имущество эксплуатировать, какими наполнить функциями и пр. Думаю, такие общественные пространства изначально должны иметь определённое назначение. И самое разумное – не относить их к общему имуществу дома. Если застройщик заинтересован, стоит оставлять их за собой и ими управлять. 

Александр Свинолобов:
– Создание neighbourhood заложено в политику нашей компании с момента её создания. Один из критериев этого добрососедства – возможность для будущих жильцов иметь дополнительные способы организации досуга, в том числе совместного с соседями. Плюс качественное благоустройство прилегающей территории, которое сделает прогулки и общение во дворе привлекательными для людей. 
Первый хобби-рум мы сделали в проекте Skandi Klubb, который реализовывался ещё от имени NCC. У застройщика в ЖК осталось некое пространство, которое, как было понятно, продать нельзя. Возникла идея оборудовать его так, чтобы создать дополнительный маркетинговый продукт для продвижения проекта. Речь шла о помещении на последнем этаже, с выходом на террасу. Мы оборудовали там пространство, где можно отметить детский день рождения или провести совещание, встретиться с друзьями, выйти на террасу посмотреть на город. Площади были переданы как общее имущество управляющей компании, вместе с нами она пыталась определить правила его эксплуатации. Любой житель дома может забронировать место бесплатно и использовать по назначению. 
Сейчас хобби-рум в Skandi Klubb, как правило, задействован 5-6 раз в неделю. В среднем помещение занимают на три часа. Жители проводят в хобби-руме йогу, детские мероприятия, отмечают дни рождения. Некоторые приходят работать.
Дальше идея трансформировалась в стратегию, которая подразумевает, что такие пространства по возможности появляются во всех наших проектах. Такой же хобби-рум есть в ЖК Magnifika, где оборудовано достаточно большое помещение на первом этаже. Оно, кстати, ещё популярнее. Его бронируют 6-7 раз в неделю, в среднем на 3-4 часа. Жители организуют в помещении фитнес, игровые вечера, совместный просмотр кино. Некоторые соседи уже дружат семьями и собираются в хобби-руме компаниями. Записаться можно в любое время через управляющую компанию. Главное, чтобы в эти часы пространство было свободным.
Создание хобби-рума планируется и в комплексе Gröna Lund во Всеволожске. 
Каждый застройщик видит организацию общественных пространств по-своему, но суть в том, чтобы оно создавало для жильцов дополнительную ценность ЖК. 
При этом вопрос использования и возникающей ответственности очень непрост, особенно для помещений общего пользования. 

Игорь Синькевич:
– Имея опыт эксплуатации общественных гриль-домиков, я открещиваюсь от них изо всех сил. Их обслуживание действительно может стать проблемой.

Тенгиз Адамия:
– В элитном сегменте девелоперы исходят из задачи создать комфортное пространство для разных категорий жильцов. Аудитория сегмента неоднородна, её можно разделить на две группы. Во-первых, это люди, которые ценят камерность, обособленность, конфиденциальность. Они исходят из концепта «Мой дом – моя крепость». Для них важна инфраструктурная наполненность, но она должна быть автономной и предназначенной в первую очередь для жителей самого комплекса. Вторая группа ориентирована на активную светскую жизнь, единую социальную среду, клубный формат проживания – элитное сommunity, в котором происходит общение, активное приобретение новых связей, друзей, знакомств. Нам как девелоперу необходимо соответствовать жизненным сценариям и той и другой аудитории, то есть создать универсальное пространство.
В ЖК «Привилегия» у нас есть общественное пространство для общедомового пользования. Здесь важна многофункциональность, например, сигарную можно задействовать и как переговорную, провести в ней частное семейное мероприятие или бизнес-встречу. У нас есть лаунж-зоны, где можно принять гостей, поработать.
Мы разделяем потоки. Посетители могут попасть в инфраструктурные помещения со стороны улицы, а жильцы – изнутри. Это обеспечивает многоуровневая система контроля доступа. Например, посетитель может выпить чашку кофе в лобби-баре, но дальше пройти не сможет. 
Мы управляем объектом самостоятельно. Тут должен быть баланс. 
С одной стороны, это бизнес-история – рентабельная, маржинальная. С другой – социально ориентированный бизнес, направленный в первую очередь на удовлетворение потребностей жителей.

Надежда Калашникова:
– Сейчас мы готовим к выводу два жилых комплекса бизнес-класса на юге города. Для них мы также продумывали концепцию квартир с офисами. На мой взгляд, это сейчас очень востребовано. Мы рассматриваем возможность открытия коворкингов, но понимаем, что нужно базироваться на экономических составляющих. Мы планируем не сдавать такие площади в аренду, а продавать. Мониторим рынок и понимаем, что должны строить общественные пространства с учётом конъюнктуры. У них тоже должна быть своя экономика.

Алина Плетцер:
– Рынок недвижимости меняется очень быстро, однако очень медленно трансформируется нормативно-техническая база. Она практически «стоит на месте». Например, термин «открытые офисные пространства» (или «опенспейсы»), который мы давно используем, в законодательстве появился только в апреле 2020-го.
Нормативная документация в отношении общественных пространств очень скупая. Основной документ, который их регламентирует, – это СП 118 (общественные здания) и СП 54 (здания жилые многоквартирные), где установлено, какие помещения можно размещать в жилом доме, а какие недопустимы. 
Коворкинг и другие современные объекты в терминологии отсутствуют. Отмечу, что при приёмке объекта в эксплуатацию надзорные органы оценивают его соответствие нормативной базе существенно строже и внимательнее, чем уже на введённом объекте. После сдачи в эксплуатацию оснащение общественного пространства в нежилых помещениях происходит через разработку проекта перепланировки и согласование в иных инстанциях. 
Я бы хотела акцентировать внимание на том, что, развивая общественные пространства, нельзя упускать вопрос обеспечения комфорта и доступности объекта для маломобильных групп населения. Речь и о колясочниках, и об инвалидах по слуху и зрению. Поэтому необходимы тактильные плитки, звуковые системы, универсальные кабины и многое другое. 

Николай Антонов:
– Несколько лет назад я изучал опыт американских «нейборхудов». Это устоявшаяся культура потребления, в каждом малоэтажном комплексе есть бассейн, фитнес-зал, комната для гриль-пати и митинг-рум для ведения переговоров. Это всё используется жильцами, однако несёт в себе добавочную стоимость к девелоперскому продукту.
Если рассуждать про коворкинги в жилых комплексах – это должен быть профессионально собранный продукт. Валовая выручка от коворкинга в спальном районе составляет около 2500 руб./кв.м в месяц. При этом эксплуатационные затраты намного выше, чем в ритейле. 
Мы предлагаем застройщикам несколько проектов коворкингов по франшизе Page, связывая заинтересованных участников. Мы ищем потенциальных инвесторов, которые готовы купить или взять в аренду помещение, а потом помогаем находить резидентов. Если комплекс открытый – это абсолютно рыночная история, в закрытых ЖК экономика, как правило, считается плохо. Но наша воронка продаж показывает, что инвесторам интересны помещения в спальных районах под коворкинги.

Владимир Дорофеев:
– У меня есть предположение, что в течение 10-15 лет поменяется парадигма устройства квартир в жилых комплексах, в том числе будут появляться домашние офисы. Ковид внёс изменения в психологию работодателей, все поняли, что можно людей держать на «удалёнке». Думаю, в итоге мы перейдём к гибридной схеме, когда в офисе надо будет находиться 2-3-4 рабочих дня, а остальное время – дома. Но чтобы трудиться вне офиса, нужно качественное рабочее место. Поэтому будут появляться выделенные кабинеты. Вторая возможность – не развивать эту площадь внутри конкретной квартиры, а интегрировать в общественные пространства. 
На мой взгляд, все общественные зоны должны функционировать исключительно на коммерческих рельсах. И это позволит им эволюционировать. Не должно быть «общественной» нагрузки в виде объектов, которые нужны не всем жильцам. Например, зачем чайлдфри платить за детский клуб? 
Сейчас мы развиваем новую сеть. Год назад мы осознали, что «Практик» становится премиальным продуктом, требовательным с точки зрения размещения, площадей, инвестиций и пр. И ему нужен «младший брат», который мог бы располагаться в неформатных помещениях площадью от 400-500 до 1000 кв.м. Раньше я утверждал, что мы не видим перспективы для развития коворкингов в периферийных районах до 2024 года, но ковид сформировал потребность в услугах, максимально приближённых к местам проживания людей. Так у нас появилась идея создать второй бренд – «Офикс», максимально адаптированный к размещению в спальных районах. В этом году мы планируем открыть 11 объектов в разных регионах. Мы готовы размещать коворкинги на внутренних территориях жилых комплексов, но мы категорически против того, чтобы эти объекты были доступны только жильцам.
Основная «фишка» сетевых коворкингов – единая цена для региона внутри календарного года, плюс мы планируем партнёрство с Page. Суть в том, что человек утром в формате каршеринга выбирает ближайший коворкинг и бронирует там место. По нашим планам, в большинстве случаев платить за посещение будет работодатель, покупая определённый пакет для сотрудников. 

Николай Антонов: 
– Когда объединяются два оператора, это становится удобно с точки зрения стоимости транзакции для пользователя. Идея в том, что компания покупает сертифицированные рабочие места, а сотрудник сам выбирает, где ему работать, – сегодня в «Практике», а завтра в Page. 

Александр Свинолобов: 
– Интересно, что общественные пространства по-разному выглядят в разных компаниях. У каждого своя стратегия, нужно искать синергию.

Редакция благодарит за сотрудничество партнёра мероприятия – «МТЛ. Управление недвижимостью»

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе «НП». 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.

Видеоролик состоявшейся дискуссии: