НАШ ЦИТАТНИК: «Исторический дом не может соответствовать современным требованиям...» Сергей Макаров

24 июня, 06:30

«Окупить контейнерный проект можно и за год»

22 марта в 13:00
7 664

«Окупить контейнерный проект можно и за год»

В 2020-м спрос на встроенные помещения в новых районах критически упал. Застройщики задумались о более концептуальном подходе к торговой и офисной инфраструктуре в жилых проектах. Практичным решением могут стать торговые центры и галереи из морских контейнеров, считает Станислав Ступников, партнёр и руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Ступников Станислав
партнёр и руководитель направления торговой недвижимости
ГК «БестЪ»

Год пандемии оставил пустыми множество торговых помещений. Это произошло даже в очень выгодных локациях. Однако наиболее пострадали застройщики жилья, у которых в последние годы произошло явное перепроизводство коммерческих помещений.

Ещё три-четыре года назад ставки аренды на площади в новостройках составляли 2500-3500 руб. за кв.м в месяц. Инвесторам они обеспечивали доходность на уровне 10-12% годовых. Но в 2020-м платёжеспособные арендаторы закончились. Даже федеральные торговые сети сократили планы по открытию новых магазинов, не говоря уж о кафе, кальянных или салонах красоты. Встройки превратились в неликвид, по сравнению с которым даже дешёвые квартиры на первых этажах более востребованы.

Теперь застройщикам приходится думать о том, какое количество и качество встроек будет реально поглощено рынком. И искать свежие решения. Одним из них, на мой взгляд, могут стать контейнерные городки.

Строительство бизнес-центров, торговых галерей, шоу-румов и даже хостелов из морских контейнеров очень популярно за рубежом и пока недооценено в России. Возможно, контейнеры до сих пор ассоциируются у многих (и прежде всего – у чиновников) с ларьками, которые в «девяностые» сильно портили вид наших городов.

В Европе между тем оборот розничной торговли в контейнерах составляет 1,3 млрд евро. В контейнерах могут размещаться офисы IKEA и BMW.

ГК «БестЪ» изучила, как всё это работает с точки зрения конструктива, функционала, архитектуры. И решила доказать, что можно сделать такой проект в Петербурге, не превратив его в мини-рынок.

Пилотный проект AVENUE-BOX мы сейчас обкатываем в деловом квартале «Авеню» у Кантемировского моста. Сегодня это небольшая торговая галерея из шести контейнеров, где продают пончики, кофе, вполне качественную шаверму, открыт шоу-рум женской одежды и т.д. Но уже летом будет запущена вторая очередь: ещё одна точка общепита, шоу-румы одежды, мебели, бижутерии. В деловом квартале, где работают почти 6000 человек, также востребованы ремонт и продажа аксессуаров для мобильных устройств.

Есть план открыть два офиса в контейнерах на верхнем этаже паркинга БЦ «Авеню» – с видом на Неву, Лахту, Каменный остров. Идея в том, чтобы арендатор мог на машине подняться наверх, припарковаться и сразу пройти в свой офис. Для этого придётся поставить тридцатифутовые контейнеры с высотой потолка почти 3 м, сделать панорамное остекление с раздвижными рамами, качественную отделку, вентиляцию, кондиционирование, террасу с зеленью. Посмотрим, как всё это будет выглядеть и работать.

Почему мы думаем, что контейнерный городок – практичное решение не только для деловой застройки, но и для новых жилых кварталов?

Во-первых, оно недорогое. Цена нового двадцатифутового хай-кьюба – 200 000-300 000 рублей. Вместе с установкой (включая полную отделку, кондиционирование, вентиляцию, теплопакеты) себестоимость бокса, построенного на годы, в среднем составит 1 млн рублей.

Во-вторых, это мобильное решение. Есть два формата контейнеров – двадцати- и сорокафутовые. Из последних нетрудно сделать тридцатифутовые боксы. Получается конструктор из трёх элементов, которые можно объединять, разделять, ставить друг на друга и т.д. В итоге мы получаем мини-торговый центр из помещений правильной прямоугольной или квадратной формы без колонн. Идеально спланированное торговое пространство, которое легко увеличить, но можно и сократить.

В-третьих, такое решение полностью соответствует спросу на небольшие торговые площади по 30-50 кв.м, которые сейчас очень трудно найти. На открытие магазинчика или шоу-рума в контейнере у арендатора уходит не больше 10 дней. В AVENUE-BOX они сдаются по 4000 рублей за кв.м в месяц. В жилом квартале с хорошим трафиком ставка может быть и выше.

В-четвёртых, контейнеры могут стать органичным дополнением для микрорайонного торгового центра. Если вы грамотно проанализируете ситуацию, наверняка найдёте что-то, что необходимо жителям, но по каким-то причинам не поместилось в ТЦ. Возможно, в нём мало кафе из-за нехватки мощностей (распространённая проблема). И тогда в контейнерах можно создать мини-фудхолл. Продажа еды и продуктов станет точкой притяжения, которая будет работать и на торговый центр.

Как сделать контейнерный городок европейского уровня?

Как любой торговый проект, контейнерная галерея или ТЦ потребует грамотного маркетинга. Надо оценить локацию, тип и характер застройки, количество, социальный состав, доход и потребности тех, кто здесь живёт и работает, чтобы понять, сколько торговых площадей будет поглощено и какой «микс» имеет смысл делать.

Если это деловой квартал, значит, контейнерный ТЦ будет больше про кофе, еду и повседневные офисные потребности. Внутри жилой застройки «якорными» арендаторами контейнеров станут рестораторы. Остальные площади снимут под товары повседневного спроса и продукты (снеки, фрукты, хлеб и выпечку), под шоу-румы одежды и обуви, бытовые услуги (ремонт, пошив одежды).

Важно найти качественных операторов. Даже фастфуд, как показывает практика, можно делать креативно, модно, из хороших продуктов. И такие компании в Петербурге есть. Лучше провести тендер среди будущих арендаторов, чем сдать кому попало, пусть и по максимальной ставке.

Проект придётся согласовать с властями. Это значит, во-первых, что контейнерный городок и земельный участок должны совпадать по функциональному назначению. А во-вторых, предстоит сделать дизайн-проект, визуализировать его и убедить Комитет по градостроительству и архитектуре, что это красиво и соответствует концепции развития района и квартала.

Окупаемость контейнерного городка в деловой застройке составляет около двух лет. В жилом квартале – около полутора. Если удастся оптимизировать расходы: найти поставщика, который продаст контейнеры по приемлемой цене, отобрать надёжных и опытных подрядчиков, подвести коммуникации и обеспечить подключение, – окупить такой проект можно и за год.