«Власти очень сильно помогают тем, что не мешают»

– Когда и почему компания вышла на петербургский рынок?

– Свой первый объект мы купили осенью прошлого года, но присматриваться к рынку начали раньше. Я родился в Петербурге. Мой отец – военный врач, он много служил в разных уголках страны и познакомился с моей мамой именно в Петербурге. Потом они переехали в Москву, но до сих пор у меня основная часть родственников проживает в Петербурге. В общем, с этим городом меня многое связывает. И каждый раз, приезжая из Москвы, я удивлялся тому, в каком состоянии он находится. Когда пошёл в недвижимость, всегда держал в голове, что было бы интересно здесь поработать. Здесь не такая агрессивная среда для предпринимательства, как в Москве, где всё более конкурентно, более жёстко регламентировано. Там крутятся большие деньги, и маленькому инвестору достаточно сложно найти место под солнцем.
В Москве мы начинали с того, что покупали подвалы и приводили их порядок. Потом занялись первыми этажами: приобретали квартиры и переводили их в нежилой фонд. Однако затем власти ограничили эти возможности. Мы перешли к покупке отдельно стоящих зданий. Сейчас в Москве уже не так много объектов, которые можно приобрести с небольшим бюджетом, чтобы привести в порядок и продать. Петербург в этом плане – перспективный город, он сильно неухоженный, плюс здесь много небольших зданий, с которых можно начать.

– А какая разница в ценах?

– В Москве более-менее приличное здание стоит 150-200 млн рублей. Это будет совсем маленький объект, и в хорошей локации его ещё нужно поискать. Там всё давно разобрали и привели в порядок. Найти рухлядь можно, но сложно.
А в Петербурге можно идти по Невскому, зайти во двор на Лиговке и найти дом, где как будто только что закончилась война. На аукционах города, которые я смотрел, был ценник в 30-40 млн рублей. Это небольшие деньги для инвесторов, даже для одного, не говоря уже про фонд коллективных инвестиций. Плюс недвижимость в Петербурге очень востребована и у самих горожан, и у приезжих. В прошлом году развивался внутренний туризм, многие для себя открыли город заново, включая состоятельных клиентов, которые раньше поехали бы в Чехию или Париж, а из-за ковида выбирали между Петербургом, Казанью и Сочи. При этом у таких туристов, приезжающих на отдых, нередко появляется мысль купить квартиру, чтобы бывать здесь часто или для ребёнка. У меня много друзей и знакомых в регионах, которые отправляют детей учиться в Петербург, потому что здесь не так дорого, достаточно комфортно, а преподавание на высоком уровне. Для меня как для девелопера это хороший знак, он говорит о том, что наши объекты будут востребованы. Опять же в Москве за сопоставимую сумму квартиру в центре не купить. И как мы знаем, Петербург сейчас в лидерах по росту цен на недвижимость, это значит, есть возможность роста капитала.
Плюс в Петербурге не агрессивная среда для предпринимательства, это более комфортный для ведения бизнеса город, если сравнивать с Москвой. Многие сетуют, что Петербург «замедленный». Но, наверное, они просто не бывали в южных регионах.

– Местное градозащитное движение вас не пугает?

– Конечно, в Москве такие общественные движения послабее, Петербург – революционный город. Если здесь происходит реставрация какого-нибудь памятника, включаются все вокруг, начинают переживать. Причём, что характерно, не за результат, а за то, кто именно приводит в порядок и как он это делает. Из-за этого в городе много объектов недвижимости, которые годами пребывают в запустении. 

– Вы покупали объекты на торгах. Как вам опыт участия в них? 

– Когда мы решили приобрести первое здание, то подали одну заявку. Аукцион не состоялся. На следующий подали уже две заявки от разных юрлиц и смогли купить объект. Про нас написали газеты, сделав нам хорошую рекламу. И на следующий аукцион пришло уже человек десять. 

– Спекулянты и «решальщики» к вам обращались?

– После первого аукциона появились люди, которые предлагали решить вопросы и сделать так, чтобы никто не поднимал цену. Мы прекрасно понимаем, что это криминал и стараемся держаться подальше от странных схем и «решальщиков». 
Я слышал истории о том, что участники между собой договаривались, и цены на аукционе не росли. Но, мне кажется, сейчас это уже не работает. 
Во всяком случае на торгах с большим количеством заявителей. Два-три человека могут договориться между собой, но когда их под десяток – нет. 

– Какие объекты вас интересуют?

– В первую очередь, в центре города. Мы готовы брать компактные здания площадью от 1000 кв.м и стоимостью от 50 млн до 1 млрд рублей. 
Но главное, чтобы речь не шла о памятниках. Я не могу рисковать – у меня фонд коллективных инвестиций, мы не можем встрять в десятилетнюю стройку или вообще потерять объект. 

– Думаете, историческими зданиями градозащитники не интересуются?

– Мы берём только те, где общественников нет и не будет. Только такие объекты готовы приводить в порядок, благо их в городе достаточно. 

– С органами исполнительной власти при реализации проектов соприкасаетесь?

– Только с Фондом имущества, на торгах которого покупали объекты. В Фонде нас, кстати, спрашивали, чем можно помочь, объекты каких параметров нас интересуют. Если честно, я думал, что это какая-то коррупционная история, и сейчас попросят денег. Но никто не попросил. Я тортик принёс, но и тортик не взяли. Значит, у них задача – отчитаться о проделанной работе. Это очень круто.
В целом, власти нам очень сильно помогают тем, что не мешают. Это огромный плюс. 

– С активными гражданами вы уже сталкивались?

– Здание на Лиговке, которое мы купили, было в ужасном состоянии: старое, заброшенное и с кучами мусора. Периодически там жили бомжи и жгли костры. Дом находится внутри двора, и долгое время он был головной болью для всех. Когда мы вышли на объект, пришли жители, стали спрашивать, кто мы такие. В Москве люди сразу бы написали письмо как минимум в мэрию, а скорее всего, на имя президента. Жаловались бы, что кто-то что-то делает, и требовали проверок. А здесь просто пришли и спросили. Я ответил, что купил здание и буду приводить его в порядок. Они говорят: «Огромное спасибо, а вы не могли бы ещё соседние купить? А то мы очень устали, вечером страшно идти, непонятно, кто там находится, в любой момент может загореться». То есть в Питере сильное общественное движение переживающих за историческую ценность города, но хватает и подуставших горожан, которые хотят жить в нормальных условиях – с красивыми парадными, не рядом с рухлядью, с фасадами, на которых нет плесени и мха. Я вот шёл недавно по Боровой и видел здания, покрытые мхом. Как такое может быть? При этом есть огромный интерес инвесторов к Петербургу. Недавно я ездил в Арабские Эмираты на форум, посвящённый девелопменту. Мы рассказывали про проекты, которые реализуем в России. Арабам и саудитам это очень интересно, хотя им не нужны объекты за 50 млн рублей, они хотят и могут делать что-то большое. Но им нужна ясность от администрации города, нужно понимать, что им не будут ставить палки в колёса. 

– Сколько у вас сейчас объектов в Петербурге?

– Дом имени Матильды Кшесинской на Лиговке и Дом имени архитектора Василия фон Геккера на улице Печатника Григорьева. 

– А сколько ещё собираетесь купить?

– Предметно смотрим на два здания площадью около 5000 кв.м каждое. Но уже на вторичном рынке. Мы могли в этом году набрать объектов на несколько миллиардов, если бы были подходящие.

– Несколько миллиардов только на приобретение недвижимости или это общий объём инвестиций с учётом ремонта?

– Общий объём инвестиций. Например, оба текущих проекта – примерно по 100 млн рублей каждый.
Коллективные инвестиции не ограничивают нас в денежном объёме. Скорее ограничения связаны с тем, чтобы найти доходный и безопасный проект. У нас, кстати, уже возникла небольшая очередь из инвесторов. На одном из наших проектов в Сочи мы ввели лимит: принимаем не более 100 млн рублей от одного инвестора, чтобы была возможность для большего количества людей поучаствовать в проекте.

– На каких условиях привлекаете деньги?

– Первый вариант – когда люди ориентированы на фиксированный доход. Они получают от 15 до 18% годовых. Второй – партнёрский. Здесь нет гарантированной доходности, прибыль – по результатам реализации проекта. На старте мы представляем объект и схемы работы, а инвесторы уже принимают решение. Как правило, их больше устраивает второй вариант. Иногда вознаграждение забирают не деньгами, а недвижимостью. Для нас это очень удобно, поскольку мы получаем не только инвестора, но и готового покупателя. 

– А какой у вас порог входа в проект?

– От 500 000 рублей. Таких инвесторов много. Сейчас депозитные ставки сильно упали, люди стали забирать деньги из банков. А куда пойти с 500 000 рублей или 1-2 млн? Хороший объект за такие деньги купить сложно. С валютой на 500 000 рублей тоже особо не разгонишься. Кроме того, хранить деньги в долларах, конечно, выгоднее, чем в рублях, но и доллары тоже девальвируются, американцы их постоянно печатают. В акции можно вкладывать, но не все накопления. Недвижимость – более понятный актив.

– В каких регионах работаете, кроме Москвы и Петербурга?

– В Сочи и Ялте. Там мы строим, а не реконструируем. Ялта – очень перспективный рынок, но крупные инвесторы боятся туда идти, опасаются санкций. 

– Строите вы тоже за счёт инвесторов?

– Мы купили землю, а строим по эскроу, так выгоднее. Но в целом с банками я стараюсь работать очень аккуратно, коллективные инвестиции – более устойчивая бизнес-модель. Много мелких участников, которые дают по 500 000 рублей, стабильнее, чем один моноинвестор. Он сегодня придёт, а завтра передумает и уйдёт или у него возникнут какие-то проблемы. Плюс обязательно у него будет жена-дизайнер или другие родственники, которых придётся привлечь к проекту… А множество инвесторов – это целая машина. И у них нет задачи отнять у меня бизнес, их цель – заработать деньги вместе со мной.