Культурная нагрузка

Участники дискуссии: 

Евгения Иванова:
– Памятники зачастую достаются инвесторам, которые не планировали заниматься их реконструкцией и приспособлением. Нередко работа с такими объектами – просто не их профиль. У застройщиков в этой ситуации есть несколько вариантов: можно сохранить здание и как-то использовать для нужд жилого комплекса, можно попытаться перепродать другому инвестору, а можно попробовать добиться разрешения на снос… Но это тема другого разговора. Зачастую девелоперы оставляют решение этой проблемы на потом, сосредоточившись на строительстве жилья, а памятники тем временем ветшают. Какие санкции за это предусмотрены и как КГИОП реагирует?

Сергей Макаров:
– Сложные объекты надо обсуждать заранее. Например, с компанией «Балтийская коммерция», которой принадлежит здание этой подстанции, мы заблаговременно начали думать над концепцией застройки участка и использования памятника. Такая ТЭЦ – это, конечно, серьёзная нагрузка для проекта. Но собственник понимал, что именно он приобрёл и что такой памятник потребует значительных средств. Бесспорно, идеальный вариант – сначала построить жильё, заработать на его продаже, а потом приступать к реставрации. В каких-то случаях так и получается, но не на этот раз, поскольку объект значимый и известный. Например, судьба особняка Бремме, за которым компания AAG собирается строить жилой дом, вызвала бурю возмущения, поскольку прежде там располагалась аптека, работавшая в блокаду. Поэтому инвестору также имеет смысл заняться этим зданием побыстрее. Но он не очень грамотно себя повёл, и компанию пришлось привлекать к ответственности. Причём штраф был довольно большой – около 1,5 млн рублей.

Чаще всего мы сталкиваемся с нарушением сроков исполнения охранных обязательств. Когда они являлись предметом договора между КГИОП и собственником, ответственность за неисполнение была выше. А сейчас эти вопросы регулирует Кодекс об административных нарушениях, и штрафы стали меньше. Однако наша работа заключается не во взыскании штрафов. Привлечение к ответственности – вынужденная мера, когда срок исполнения обязательств уже прошёл, а владелец не озаботился его продлить, когда появились жалобы от граждан. Мы должны на это реагировать. Поэтому не доводите до такой ситуации. Если понимаете, что не успеваете, в том числе по финансовым причинам, обращайтесь в комитет заранее. Мы все заявления тщательно рассматриваем и не отказываем автоматически. Наша задача – приведение объектов культурного наследия в надлежащее состояние.

Евгения Иванова:
– Недавно был суд в отношении здания Императорской карточной фабрики, где сменился собственник, которого вы понуждали быстрее заняться историческим объектом. Но суд определил небольшой штраф и дал приличный срок на устранение замечаний.

Сергей Макаров:
– Это результат мирового соглашения с владельцем, который гарантировал, что закончит все работы по приспособлению объекта для современного использования за три года.

Дмитрий Некрестьянов:
– Насколько эффективна практика принуждения к ремонту в судах государственных собственников? Почему штрафы не используются против госучреждений, которые владеют гораздо большим числом памятников, чем частные компании?

Сергей Макаров:
– Это сложная штука. У государственных учреждений других денег, кроме бюджетных, нет. На любой штраф, наложенный судом, учреждение попросит денег у Комитета финансов Петербурга. Получается, что средства будут перекладываться из одного кармана в другой. Поэтому штрафовать такие структуры неэффективно, однако в ряде случаев это помогает учреждению получить финансирование на работы по сохранению памятников.

Евгения Иванова:
– А судиться с федеральными владельцами целесообразно?

Сергей Макаров:
– Это другой бюджет, их можно штрафовать.

Николай Пашков:
– Если штрафовать неэффективно, то почему бы не выселять бюджетные учреждения, которые явно неспособны содержать занимаемые ими памятники?

Сергей Макаров:
– Эта проблема также не имеет линейного решения. Есть учреждения социальной направленности, у которых в пригородах, например, много деревянных памятников. Они им не нужны, и денег на содержание этих построек учреждения не получают. Приспособить их под новую функцию, например лечебную, нельзя – пожарные не разрешат и т. д. Такие пользователи и рады бы отказаться от такого имущества, но тогда его надо сразу закрепить за кем-то другим. Вопрос – за кем. Не может такое здание «висеть» на КИО. Этот комитет не содержанием недвижимости должен заниматься, а её распределением между пользователями. А бывает, что и на торгах такие активы не продать – неинтересны они инвесторам. Остаётся только выделять бюджетные средства, хотя бы на консервацию.

Олег Харченко:
– В ряде случаев законодательство не позволяет трансформировать внутреннее пространство здания, и поэтому подобрать ему современное коммерческое использование почти невозможно. Готов ли КГИОП идти на какие-то послабления с точки зрения преобразований внутри объекта?

Сергей Макаров:
– Объект объекту рознь. Если вам достанется, условно, Эрмитаж, то, конечно, никакой перепланировки. Если в особняке есть зал с комплексной отделкой, мы не позволим разбить его на несколько помещений. Если нет комплексной отделки, это предмет обсуждений. Всё зависит от предмета охраны, но и он не является догмой, поскольку и здесь случаются ошибки и не до конца исследованные аспекты.

Иван Архипов:
– В нашем случае КГИОП абсолютно здраво подошёл к вопросу внутренних преобразований. Хотя есть свежая экспертиза, предметы охраны, всё до миллиметра учтено. Впрочем, мы и не предлагали разделить пространство на несколько этажей, например.

Сергей Макаров:
– Подстанция – хороший пример. То, что мы видим, – продукт расчистки помещений от машинного оборудования, котлов и пр. Когда пространство освободилось, специалисты заявили, что это просто храм промышленной архитектуры.

Иван Черныш:
– Что касается особняка Брёмме, здесь нет секрета. Есть цикл реализации проекта и его отдельных этапов. И никакого драматизма. Мы согласуем противоаварийные мероприятия и идём в нормальном графике воссоздания объекта.
Мы также приобрели соседний с проектом «Балтийской коммерции» участок с прицелом на комплексное освоение – не только строительство жилья, но и реконструкция трёх цехов. Исторические элементы – это, безусловно, фишка, придающая уникальность проекту. Мы имеем дело с вновь выявленным объектом культурного наследия, который ещё не включён в реестр. Поэтому мы совместно с общественностью, с привлечением экспертного сообщества устанавливаем предметы охраны, чтобы сохранить объёмно-планировочные решения. Одновременно ведём поиск новой коммерческой функции для зданий. Приходится оглядываться на иностранный опыт. Например, в Голландии, в Лондоне много примеров такого приспособления. Пока есть идея создать пешеходный променад между Большой Разночинной и Пионерской улицами с ресторанами и мастерскими. В самих цехах большая высота, что позволяет сделать в них нечто уникальное.
Пока мы не отказались и от лофтов, но это скорее гостиничная функция. А высота этажей подразумевает нестандартное использование. Здания больше подходят для коворкингов и спортивных объектов, например, сквоша. А на стыке с проектом соседей предусмотрена парковая зона с нетиповыми детскими объектами.

Евгения Иванова:
– У «Охты Групп» есть промышленный объект в Московском районе. И в целом компания активно работает с памятниками. Насколько такой статус обременителен для девелопера?

Дмитрий Киселёв:
– У нас есть жилые проекты, в которых охраняемых объектов нет. Но мы покупаем и здания-памятники для последующего коммерческого использования. Например, в проекте «Обводный двор» мы по большому счёту ничего не переделывали. Причём отказались от мансард, надстроек, пристроек. Это спорные и потенциально скандальные решения, которые могут серьёзно затянуть реализацию проекта. Вместо того чтобы получить лишние 1000-2000 кв.м, лучше на год раньше финишировать и обойтись без негатива.
В нашем проекте «Скороход» тоже есть здание с большим объёмом, которому действительно непросто придумать новую функцию. Это бывшие малярные мастерские вагоноремонтного завода, и с ними придётся помучиться. Есть проект, согласованный КГИОП, но мы его немного корректируем, и надеюсь, что к концу года начнём работу. В остальных постройках на «Скороходе», по сути, не предполагается никаких изменений. Среди них есть и памятники, и исторические здания. С последними зачастую работать даже сложнее. В случае с памятниками не действует ряд нормативов, которые распространяются на исторические здания. Их порой проще отремонтировать ничего не меняя, поскольку иначе в нормативы не уложиться, например, по числу парковочных мест.

Евгения Иванова:
– А что будет в депо? Рассматривалась идея фуд-корта и фуд-холла…

Дмитрий Киселёв:
– Мы работаем с разными операторами. Придётся делать реконцепцию проекта, уже согласованного предыдущими собственниками, поскольку он не совсем нас устраивает с коммерческой точки зрения. Где-то к осени сможем сказать точнее.

Евгения Иванова:
– ГК «Еврострой» также специально покупает исторические здания и памятники. Есть проекты их приспособления для современного использования. Особенно интересный дом – «Три Грации» у Таврического сада, объект культурного наследия. С какими сложностями вы сталкивались?

Дмитрий Ильинский:
– Вопрос о том, насколько удорожает проект наличие исторического здания или памятника, от лукавого. По большому счёту, если финансовое моделирование выдерживает такую нагрузку, ты входишь в проект. А если нет, просто не входишь. Если это дорого и не приносит дохода, нечего таким проектом заниматься.
Есть объективные сложности работы с памятниками, но они имеют и свою некоммерческую прелесть. Это прежде всего локация, которая сама себя продаёт. Вложив больше денег в отличное место, можно и заработать больше. Существующие ограничения снимают нормальные взаимоотношения с КГИОП и профессиональными проектировщиками, но таких специалистов осталось совсем немного. На выходе должен появиться привлекательный продукт для определённой аудитории. Мы сами удивились, но есть довольно много людей, которым нравится жить в исторических помещениях с лепниной, кариатидами, каминами и изразцовыми печами.
Но есть и странная логика властей. Когда памятники передаются государственным и квазигосударственным организациям, при принятии решения не исследуется вопрос финансирования. Мы все хорошо знаем историю с академией Бориса Эйфмана. А что будет с «лермонтовским домом», который передали Гергиеву? Рядом есть ещё и симпатичный домик, который передали Пенсионному фонду, и он стоит, затянутый сеткой, уже много лет.
Что касается «Трёх Граций», сейчас мы решаем вопрос с паркингом. Есть несколько проектных решений от разных специалистов. Но пока мы ещё не представили их в КГИОП.

Евгения Иванова:
– У нас есть необычный для наших мероприятий спикер – Юрий Смекалов. Расскажите о проекте приспособления здания, в котором мы находимся.

Юрий Смекалов:
– Сам Эрик Мендельсон называл подстанцию кораблём, который тянет за собой производство. Она давала энергию одному из крупнейших в стране предприятий. Надо сохранить эту брутальную архитектуру и позволить снова производить энергию – стать силовой станцией для молодых новаторов в танце, музыке и изобразительном искусстве. Энергетически это мощнейшее пространство. Мастер-план для этого здания разработал мой друг – архитектор и дизайнер, а более детальный проект сделал Олег Харченко. 
Новый культурный кластер не просто расширит возможности Петроградской стороны — желание жить здесь окажется сильнее, чем в другом районе. Но самое главное – это молодёжь, ведь без духовного роста невозможен и рост коммерции. Использовать такое здание под торговый центр или паркинг глупо. А вот создать центр современного искусства – оптимальный вариант. Но пока нет денег для этого. В России культура всегда жила на поддержку от государства, хотя и коммерческая рентабельность возможна.

Олег Харченко:
– Функция, придуманная Юрием, вполне может быть интегрирована в это здание. Получается фантастическое пространство, динамичное, трансформируемое и многофункциональное. Тут можно сделать выставочный зал и ресторан. Возможно, придётся углубиться, поскольку нужны складские и инженерные помещения. Сюда можно привнести новую архитектуру, не исказив и не сломав старое пространство. Эскиз сделан, рассчитываем, что проект найдёт своего заинтересованного инвестора.

Евгения Иванова:
– Но есть объекты, которые вообще никак нельзя использовать...

Эдуард Тиктинский:
– В нашем проекте «Четыре горизонта» на Свердловской набережной есть башня, построенная в 1900 году. Весит 1600 тонн, и её пришлось «пересадить» на новое основание, углубившись при этом до 50 метров. Мы усилили перекрытия, восстановили утраченную кровлю, отреставрировали фасад и т. д. Это история на 75 млн рублей. Но она задала архитектуру всего жилого комплекса. Центр города – это во многом контекстная архитектура, мы стараемся выстроить с ней диалог и не пытаемся создавать что-то слишком яркое и кричащее. Мы много строили в центре, но «Четыре горизонта» — один из любимых проектов, архитектурно очень убедительный. Он взял всевозможные премии, и всё благодаря башне.
Если же рассуждать о капитализации, то приспособление к современному использованию Левашовского хлебозавода – это хороший пример. Мы стараемся сразу искать какую-то функциональность. Например, гараж Крюммеля на Посадской стал бизнес-центром, а газгольдер на Заозёрной – паркингом. Каждый наш проект в центре содержит в себе объект культурного наследия, и мы с ним бережно и тщательно работаем. И это действительно не банальная задача. Зачастую с такими объектами не получается работать «в лоб», приспосабливая их под жильё или апарты. Надо искать интересные решения. На Левашовском хлебозаводе будет и блокадный музей, и общественное пространство, и офисные помещения. И всё это станет украшением жилого комплекса. Но бюджет на восстановление этого объекта уже за 1 млрд перевалил. Будем ли мы им владеть в дальнейшем – ещё решается. Выбираем оптимальную финансовую схему.

Евгения Иванова:
– А какие вообще есть варианты приспособления?

Николай Пашков:
– Мы подняли статистику, чтобы понять, сколько зданий реконструировано и для какого использования за последние 15 лет. Хотя основной девелопмент в городе жилищный, под жильё реконструировано только 55 объектов общей площадью около 180 000 кв.м. Ещё восемь превращены в апартаменты – примерно 19 000 кв.м. Под гостиницы реконструировано 74 здания на 9700 номеров – 35% всего гостиничного фонда Петербурга. А под бизнес-центры – 151 здание площадью 759 000 кв.м. Это 20% от общей площади качественных (без учёта класса С) городских бизнес-центров.
Самый простой и распространённый способ – реконструкция именно под офисные цели. Да, такие здания могут не отвечать современным требованиям к планировкам, но локация перевешивает эти недостатки. А заводить современную инженерию в старые дома все уже научились. Для гостиниц, кстати, локация играет ещё большее значение. Не припомню, чтобы кто-то из инвесторов искал надел под классический отель в «спальнике».
Что касается технической части, проще приспосабливать дореволюционные промышленные здания на несущих колоннах. Они хорошо подходят под офисы; реже (если глубина позволяет) – под жильё или апартаменты. Старые дома и особняки – другая история. В их несущие стены плохо вписываются современные планировки. Разумное решение – оставлять фасады, а внутри всё сносить и перестраивать. 
Здания с такими большими объёмами, как на бывшей подстанции, где мы сейчас находимся, всегда сложнее приспособить к новому функционалу, если не устраивать здесь склад, который в центре не очень-то и нужен. А шестиметровые (или выше) потолки в офисах не нужны. Тут напрашиваются спортивные и культурные функции, но они малорентабельны. Другое дело, если здание является частью комплексного проекта. Тогда в нём можно размещать не очень доходные, но притягательные функции.

Евгения Иванова:
– Какова юридическая практика в этой сфере?

Дмитрий Некрестьянов:
– Тут всё понятно – если у тебя есть памятник, ты его должен содержать. Если этого не делаешь – можешь понести ответственность. Но памятников много, а КГИОПа мало, и возникают вопросы, почему оштрафовали только меня, если рядом много других нарушителей.
В основном сейчас возникают иски о понуждении к выполнению работ, которыми, как мне кажется, комитет иногда злоупотребляет. Всегда можно прийти к мировому соглашению, найти баланс по срокам. В основном собственникам дают на работы три года, не особо учитывая сложность конкретного объекта. А после введения эскроу-счетов у застройщиков все деньги поступают из банка. И если их тратить на памятник, придётся ещё и проценты платить – слишком дорого. Гораздо выгоднее построить жильё, получить деньги дольщиков и потратить их на приспособление или реставрацию. Были бы под памятники субсидируемые кредиты, тогда другое дело... А пока нельзя одной лишь дубиной заставить работать бизнес. Он просто начинает убегать.
Что касается вариантов использования, то удел дворцов и особняков – это музей или представительская функция. Для промышленной архитектуры надо искать иное применение. Новое производство согласовать вряд ли удастся, таких случаев КГИОП не знает. И выбор тут у инвестора небольшой: общественно-деловая функция или культурная. Культурная – безденежная, это, по сути, меценатство. Поэтому культурные пространства зачастую создают от безысходности, и они нередко стоят закрытыми. Лишь единичные проекты имеют продолжение и развитие. А общественно-деловая функция исчерпывается бизнес-центрами и гостиницами, которые плохо сочетаются с промышленным конструктивом. И пока мы имеем замкнутый круг. Вот этот объект уже два года стоит, а функция для него так и не придумана. Характерный пример, и он о многом говорит.

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.