НАШ ЦИТАТНИК: «Сложно не заметить на улицах города все больше машин с номерами из других регионов,. Налицо миграция населения в крупные мегаполисы. В Петербурге можно найти работу, получить медицинскую помощь, соответственно, здесь возникает спрос на жилье...» Марина Токмакова

28 ноября, 02:49

Деньги – в землю!

2 августа в 11:15
2 544

Деньги – в землю!

Рынок жилищного строительства справился с переходом на проектное финансирование. Взаимодействие между девелоперами и банками налажено, хотя разногласия ещё есть. Из-за перехода на новую схему меняются и финансовые приоритеты. Многие застройщики стремились продолжать работу по старым правилам и поэтому постарались запустить как можно больше строек до вступления в силу поправок в законодательство. В результате их земельный банк оскудел. И сейчас на первое место для таких компаний выходят даже не кредиты на само строительство, а займы для покупки участков.

Деньги – в землю!

По данным Центробанка на 1 июля, в стране заключено 3292 договора о проектном финансировании на сумму 3,7 трлн рублей. Открыты 461 000 счетов эскроу, на которых находится почти 2 трлн рублей. Уже раскрыты 108 000 эскроу-счетов; застройщикам перечислено немногим более 309 млрд рублей. За год число договоров о проектном финансировании увеличилось более чем в 2,5 раза: на 1 июля 2020-го действовало только 1229 договоров на 1,39 трлн рублей.

Петербургские застройщики на 1 июля заключили с банками 142 договора о проектном финансировании на 280,7 млрд рублей (на 1 июля 2020-го – всего 36 договоров на 108 млрд). Открыто примерно 23 600 счетов эскроу, на которые дольщики перечислили 112,4 млрд рублей. Раскрыто пока лишь 499 счетов – на 2,3 млрд рублей.

Девелоперы в Ленобласти в рамках проектного финансирования получили 89,5 млрд рублей на 78 объектов (год назад было всего 22 договора на 34 млрд рублей). С помощью эскроу продано 14 200 квартир, за которые граждане перечислили 46,7 млрд. При этом по числу раскрытых эскроу-счетов Ленобласть значительно обгоняет Петербург. 

Областные застройщики уже получили 10,3 млрд рублей с 3079 счетов.

Средняя ставка по проектному финансированию в Северо-Западном ФО составила 3,63%.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, всего в стране в стадии строительства находится 99,6 млн кв.м жилья. 3385 застройщиков возводят 9502 дома на 2 млн квартир. Большая часть этого объёма – 31,9 млн кв.м жилья – будет сдана в 2022 году. Ещё 29,8 млн «квадратов» введут в эксплуатацию уже до конца 2021-го.

Отсрочка для лидеров

Из общего объёма строящегося жилья 66,6% реализуется с использованием эскроу-счетов, а значит, и с привлечением проектного финансирования. Однако, например, Петербург всё ещё серьёзно отстаёт по числу объектов с эскроу от средних показателей по стране. Так, в городе 145 застройщиков возводят 10,5 млн кв.м жилья (действуют 285 разрешений на строительство). Но только около 5,45 млн кв.м реализуется с помощью эскроу. А в начале года из 9,8 млн кв.м строящегося жилья по эскроу вообще продавали менее 50% – около 4 млн «квадратов».

Дело в том, что крупнейшие петербургские застройщики продолжают в значительной степени работать по старым правилам. Готовность их объектов и уровень продаж позволили завершить начатые новостройки без использования эскроу-счетов. Так, например, «Группа ЛСР» строит в Петербурге 2,2 млн кв.м жилья, но при этом только 1,2 млн «квадратов» реализует по схеме эскроу. А холдинг Setl Group из 2,27 млн кв.м жилья, возводимого в городе, продаёт по эскроу-счетам лишь 632 000 кв.м. 

Могут, но не хотят…

Из 94 банков, которым разрешено работать с эскроу-счетами и выдавать проектное финансирование, кредитуют застройщиков только 26. Ещё в пяти открыты счета эскроу или есть заявки на кредитование. Остальные 63 банка не особо активно взаимодействуют с застройщиками.

Лидером по числу открытых эскроу-счетов и по объёмам проектного финансирования стал Сбербанк. В 74 регионах он кредитует 1545 застройщиков, которые по 2838 разрешениям на строительство возводят 3890 домов площадью 37,3 млн кв.м. На втором и третьем местах с огромным отрывом ВТБ (8,2 млн кв.м жилья) и банк «ДОМ.РФ» (6,7 млн кв.м жилья).

«В первом полугодии 2021-го Сбербанк принял положительных решений на финансирование строительства жилой недвижимости в Петербурге и Ленобласти на сумму более 90 млрд рублей. Выдачи почти в 3 раза превысили показатель аналогичного периода 2020 года. Прирост портфеля составил 23 млрд рублей. С участием кредитных средств Сбербанка в регионе возводится более двух миллионов квадратных метров жилья. Растёт и число завершённых проектов с эскроу. Если говорить в целом по СЗФО, то на сегодня мы закрыли 19 проектов с раскрытием эскроу-счетов, из них четыре в Петербурге и Ленобласти», – поясняет директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин.

По данным Центрального банка РФ на конец первого квартала 2021 года, из 6842 заявок на проектное финансирование, поданных застройщиками, банки одобрили 2998, ещё 1167 отклонили, а 1512 отозвали сами девелоперы. На тот момент на рассмотрении в банках находилось ещё 1165 заявок.

В целом можно признать, что институт проектного финансирования заработал, хотя ещё пару лет на рынке будут оставаться проекты, строящиеся по старым правилам. Застройщики отмечают, что и банки идут им навстречу, смягчая условия и требования. Например, с 1 июля 2021-го Сбербанк решил не выдвигать требования к размеру собственного участия в отношении надёжных застройщиков Петербурга и Ленобласти.

Денег хватит?

Пока не оправдываются и предположения, что банковский сектор не сможет предоставить достаточно средств, чтобы полностью заменить деньги граждан в жилищном строительстве. Совместные исследования «ДОМ.РФ» и Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования показывают, что российские банки способны полностью покрыть растущие финансовые потребности застройщиков в горизонте до 2025 года. Потенциал превышает потребности в 2-4 раза в зависимости от сценария развития экономической ситуации. Например, базовый сценарий предполагает, что в 2025 году девелоперам потребуется 6,5 трлн рублей при потенциале банковской системы в 17,4 трлн рублей. Причём всю эту потребность могут обеспечить три крупнейших игрока этого рынка.

Однако негосударственные банки слабо представлены на рынке проектного финансирования. Их потенциал можно увеличить за счёт государственной политики. Например, развитие института инфраструктурных облигаций в ближайшие четыре года потенциально позволит увеличить ежегодные объёмы проектного финансирования на 59 млрд рублей для частных банков и на 77 млрд рублей – для иностранных.

Помочь способна и программа субсидирования ставок по кредитам застройщиков, реализующих низкомаржинальные (то есть с коэффициентом покрытия долга и процентов денежными потоками от продаж не более 15%) проекты себестоимостью до 500 млн рублей в регионах, где среднедушевые доходы населения на 15% ниже общероссийского уровня. С помощью этой программы частные банки смогут увеличить среднегодовой объём проектного финансирования на 37 млрд рублей, а иностранные – на 40 млрд. Но всё же первый такой кредит выдал всё тот же Сбербанк. В апреле он открыл кредитную линию на 368 млн рублей группе компаний «Новый век» для строительства ЖК «Локомотив» в городе Энгельсе Саратовской области.

Мнения экспертов

«За последние два года многие банки накопили достаточный опыт, и сроки рассмотрения заявок сократились. У кредитных организаций сформирована достаточная база по себестоимости проектов в Петербурге и ценам их реализации, что позволяет не тратить время на обоснование среднерыночных значений по новостройкам в каждом ценовом сегменте. Кроме того, многие банки доработали и усовершенствовали свой продукт по финансированию застройщиков. Это коснулось и размера собственного участия, которое необходимо освоить до вхождения банка в проект. На текущий момент это 5% от стоимости проекта. Отдельные кредитные организации предлагают продукты с нулевым собственным участием для высокомаржинальных проектов, а также рефинансирование ранее понесённых затрат»

Павел Гуменник
руководитель управления организации финансирования Setl Group

«Для нас ситуация с проектным финансированием складывается удачно. Остановилась казавшаяся бесконечной корректировка 214-ФЗ, и стало возможным начать конструктивную работу по открытию эскроу-счетов и привлечению проектного финансирования. Нашим первым партнёром в этой сфере ещё в 2018 году стал Сбербанк, у которого на тот момент мы уже получали кредиты. На Северо-Западе мы стали для Сбербанка пилотным проектом, и это было взаимовыгодное сотрудничество. Мы вместе разрабатывали будущий механизм и учились друг у друга. Сегодня мы получаем финансирование за полтора месяца, но это возможно только если у тебя уже есть опыт взаимодействия с банком и понимание всех деталей процесса.
Что касается роста себестоимости, банки, естественно, запрашивают обоснования, договоры, расчёты и сметы, но все наши разумные доводы в рамках финансовой модели принимают.
В сфере финансирования социальных проектов у банков тоже появляются новые продукты. Раньше можно было включить «социалку» в капитал проекта, что приводило к увеличению себестоимости и цены для конечного потребителя. Сейчас готовятся новые схемы, в том числе концессионные соглашения, и мы собираемся использовать этот механизм в одном из проектов в Петербурге.
Стало проще получить кредит на покупку земли. Мы совсем недавно оформили такой для приобретения участка в посёлке Новоселье»

Людмила Алексеева
финансовый директор СК «ЛенРусСтрой»

«За последние год-полтора работа с кредитными организациями значительно упростилась. С основными банками-кредиторами согласовано 80% условий, относящихся к проектному финансированию в целом. Таким образом, при направлении заявки требуется согласовать только 20% параметров, относящихся к конкретному проекту, и пройти все организационные банковские процедуры. В зависимости от проекта банки готовы устанавливать индивидуальный уровень собственного участия. Ставки зависят от наполняемости эскроу-счетов, а их раскрытие стало возможным только после предоставления в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Существует ряд ограничений в отношении застройщиков, работающих по «смешанной» схеме. Они усложняют процесс оформления кредитных заявок на финансирование объектов, строящихся с использованием эскроу-счетов»

Людмила Фрадина
заместитель финансового директора ПАО «Группа ЛСР»

«В данный момент большинство банков минимизируют требования к застройщикам, но этот процесс продвигается довольно медленно. Требования банков стали намного лояльнее. Например, к размеру собственного участия девелопера. Если ранее требовалось не меньше 15-20%, сейчас в некоторых случаях достаточно 5%. Но это зависит от показателей финансовой модели проекта. Ставки на сегодняшний день плавающие и напрямую зависят от наполняемости эскроу-счетов. Минимальная (в определённый момент времени) может находиться на уровне 0,1% годовых.
Кроме того, банки готовы пересматривать финансирование при росте затрат на работы и материалы. У нас уже был подобный опыт.
Финансовые организации стали лояльнее относиться к кредитам на покупку участков. Мы сейчас ведём на эту тему переговоры с несколькими банками и рассчитываем на получение положительного решения в начале осени. Что касается кредитования социальных объектов, здесь ситуация ухудшилась из-за закрытия ряда государственных программ по их финансированию. Но прорабатывается вопрос о государственно-частном партнёрстве при строительстве социальной инфраструктуры. Мы планируем в 2022 году активно использовать этот продукт с участием Ленобласти, банка и застройщика»

Александр Одношивкин
заместитель генерального директора по экономике и финансам Группы «КВС»