НАШ ЦИТАТНИК: «Людям нужно больше возможностей для покупки жилья. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3–4%), которым можно было бы пользоваться всегда...» Фёдор Туркин

16 октября, 11:51

Мозговой штурм для юристов

20 сентября в 13:00
339

Мозговой штурм для юристов

Как корректно оформить заём члену строительной СРО? Почему эксперты отрасли считают нецелесообразным распространение Еврокодов? Какие поправки в Градостроительный кодекс могут заблокировать стройки? Что нового появилось в государственном строительном надзоре? Эти и другие актуальные темы стали предметом обсуждения на очередном всероссийском семинаре «Юрист саморегулируемой организации в области строительства». Национальное объединение строителей провело его в Петербурге, чтобы ознакомить СРО с новым законодательством и с особенностями применения уже действующих норм.

Всероссийский семинар «Юрист саморегулируемой организации  в области строительства»

Об основных законодательных инициативах рассказывал председатель Экспертного совета по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере НОСТРОЙ Алексей Белоусов. В 2021-м совет рассматривал, например, законопроекты об изменении порядка предоставления технических условий, о государственной регистрации прав на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию, о порядке проведения работ, которые могут ухудшить состояние объекта культурного наследия и о введении типового проектирования.

По словам Алексея Белоусова, большинство законопроектов Экспертный совет концептуально поддерживает и даёт конкретные предложения по их доработке: «Но иногда принятие законопроекта может идти вразрез с интересами профессионального строительного сообщества. Тогда Экспертный совет даёт отрицательное заключение. В частности, из сорока утверждённых в 2020 году экспертных заключений семь были отрицательными». Например, на законопроект, позволяющий банкам отказать в переводе средств компенсационных фондов СРО. Члены совета считают: банки не должны сами решать судьбу средств, собранных строителями.

Вызвали вопросы и поправки в Градостроительный кодекс, расширяющие возможности для отказа в выдаче разрешения на строительство. Их авторы предлагали включить в этот перечень наличие у застройщика долга по налогам и сборам более 1000 рублей. Зачастую компании и налоговые инспекции расходятся в толковании законодательства, и застройщикам неожиданно приходят претензии о незначительных недоимках, которые потом снимаются. Однако из-за смешной суммы могут быть сорваны сроки крупной стройки.

Отрицательное заключение получил законопроект, предлагавший ежемесячно начислять проценты дольщикам за пользование средствами на счёте эскроу. Негативные отзывы вызвал также запрет образовывать участки под многоквартирными домами по границе (контуру) зданий. Поправки Минкульта в закон «Об объектах культурного наследия...» тоже вызвали отрицательную оценку профессионалов. Такие новшества привели бы к тому, что со штаб-квартирой ЮНЕСКО пришлось бы согласовывать работы по преобразованию любых объектов недвижимости в зонах, включённых в перечень этой организации. А в Петербурге это около 22 000 га – весь центр города и исторические пригороды.

Экспертный совет также рассматривает инициативы, поступившие от СРО и одобренные окружными конференциями. Они обретают форму проектов нормативных правовых актов и направляются на рассмотрение в Минстрой, Правительство РФ или возвращаются авторам с конкретными рекомендациями по доработке. Самыми активными в области законотворчества стали, например, СРО Сибирского федерального округа, Ассоциация «СКС», Союз «Уральское объединение строителей». Большинство их предложений Экспертный совет поддержал.

Из законопроектов, касающихся вопросов саморегулирования, Алексей Белоусов отметил документ, подготовленный по инициативе НОСТРОЙ и учитывающий многочисленные предложения СРО: «Среди важных новелл – изменение требований к специалистам в области проектирования, изысканий и строительства, в том числе в части наименования их должностей, общего трудового стажа, формирования национальных реестров таких специалистов и введения системы независимой оценки их квалификации».

Свобода выбора

О работе Научно-консультативной комиссии НОСТРОЙ рассказал её председатель Максим Федорченко, а об итогах деятельности Технического совета – его секретарь, директор Департамента технического регулирования НОСТРОЙ Сергей Хвоинский. Технический совет, например, рассматривал предложения по распространению в России Еврокодов и в итоге выдал отрицательное заключение. Но предложил Минстрою реализовать пробный проект, в котором проектирование и строительство велось бы исключительно по Еврокодам. Чиновники идею поддержали; проектные работы уже идут.

Рассматривались также предложения по совершенствованию дорожно-транспортного строительства, созданию инженерных сетей и применению обязательных требований в строительстве. «Чиновники заверяют, что число таких требований сокращено до 4000. Но у нас цифры не сходятся», – сетует Сергей Хвоинский.

Кроме того, Технический совет участвовал в формировании программы национальной стандартизации и плана разработки сводов правил. Подготовил отрицательное заключение, которое учли в Минстрое, в Свод правил о строительстве в сейсмических районах (в одних регионах балльность для расчёта строительных конструкций была искусственно занижена, в других – завышена). Эксперты занимались и совершенствованием системы технического нормирования и регулирования в строительстве. «Этот документ разработан профессиональным сообществом и предусматривает переход на параметрический метод регулирования, при котором будут зафиксированы обязательные показатели, а не способы их достижения», – поясняет Сергей Хвоинский.

Кредит для своих

Много внимания на семинаре уделили правилам кредитования СРО своих членов из средств компенсационных фондов. По словам заместителя исполнительного директора НОСТРОЙ Александра Князева, чиновники уже один раз продлили возможность выдачи таких займов до 1 января 2022 года и, возможно, сделают это ещё раз. При этом в правилах выдачи есть неточности. Например, указано, что предельная ставка по таким займам не должна превышать половину ключевой ставки ЦБ. «Но непонятно, может ли такой кредит быть беспроцентным. Норма о размере ставки сформулирована неоднозначно, хотя прямого запрета на беспроцентный заём нет. Кстати, одна СРО уже выдала три беспроцентных кредита. Однако контрольные органы могут счесть, что устанавливать процент нужно. Поэтому мы рекомендуем это сделать, тем более его размер очень невелик», – поясняет Александр Князев.

Весной 2021-го условия предоставления таких займов изменились. Власти разрешили использовать эти деньги не только на зарплаты, но и на страховые и пенсионные взносы, а также на обеспечение конкурсной заявки, приобретение материалов и оборудования для объектов, строящихся в рамках ГЧП и т. д. СРО может сама определить, на какие цели выдавать займы, но чтобы оформлять их по новым правилам, нужно сначала скорректировать свои внутренние документы. Иначе это будет нарушением, за которое СРО может и статуса лишиться. Есть и другие нестыковки, например, в дате, на которую заёмщик должен доказать, что не имеет долгов по зарплате.

Финансовый аналитик НОСТРОЙ Евгения Плескушкина рассказывала об андеррайтинге – многоуровневой процедуре оценки потенциального заёмщика, которую должна проводить СРО. По результатам такой оценки может быть не только принято решение о выдаче займа или отказе, но и скорректированы условия кредита, например, его сумма. «Необходим анализ дохода и выручки, кредитной истории и залога, а также деловой репутации (своевременность выплаты налогов, наличие долгов по зарплатам и т. д.). Это хоть и субъективный, но существенный критерий. Чтобы помочь с андеррайтингом, на сайте НОСТРОЙ доступен программно-аналитический комплекс учёта и анализа займов», – уточнила Евгения Плескушкина.

Заместитель директора департамента реестра НОСТРОЙ Глеб Маркелов отметил, что большинство займов взято на покупку материалов и выплату зарплат. «Но некоторые компании тратят деньги на перевозки стройматериалов, на оплату ГСМ, ремонта техники, мебели для объектов. Это нарушение, если заново не утвердить план расходов с СРО», – предостерегает Глеб Маркелов. В случае такого нарушения СРО должна уведомить банк об отказе в списании средств и потребовать от заёмщика вернуть кредит. Впрочем, на практике СРО этим механизмом пользуются редко. При выявлении нецелевых трат заёмщик просто пополняет счёт на неправильно использованную сумму, и считается, что нарушение устранено.

Доверие на контроле

Директор департамента права Союза строительных компаний Урала и Сибири Наталья Разумова рассказывала о реформе государственного и муниципального контроля. Например, о новых видах надзорных (контрольных) мероприятий и действий. Кроме того, этим летом вступили в силу поправки, изменившие статус рабочей документации и предмет государственного строительного надзора, а с предметом надзора чётко связаны и действия СРО по участию в госконтроле. Изменилось и понятие заключения о соответствии построенного объекта строительным нормам.

Появились новые виды профилактических мероприятий (профилактический визит, самообследование, профилактическое сопровождение). А субъекты РФ получили право утвердить собственные положения о региональном строительном надзоре. Теперь в разных регионах эти положения могут различаться.

Контрольный орган всё так же должен привлекать строительную СРО к участию в контрольном мероприятии в отношении её члена. Однако государственный контролёр теперь не обязан уведомлять СРО о выявленных нарушениях. Из закона исчезли и случаи, когда можно было заменить государственный контроль и надзор контролем со стороны СРО.

Работа «вприглядку»

«Работа в соответствии с проектной и рабочей документацией, строительный контроль, входящий контроль, лабораторный контроль материалов и т. д. – всё это влияет на сроки и надлежащее выполнение работ, и на всё это СРО должна обращать внимание при контроле за своими членами», – говорит член Научно-консультативной комиссии НОСТРОЙ Александр Мешалов. Он рекомендует СРО применять риск-ориентированный подход. Оценивать с определённой периодичностью всех членов и ранжировать их в зависимости от рисков невыполнения обязательств. Учитывается число контрактов, их объёмы, соответствие числа контрактов числу специалистов в компании, соответствие аванса размеру взноса в компенсационный фонд и т. д. От этого будет зависеть, надо ли в принципе выезжать на объект или можно ограничиться документарной проверкой. 

А если выезжать, то как часто? Или, может, стоит даже видеонаблюдение на стройплощадке организовать? Ну и, естественно, исполнение контрактов надо контролировать постоянно, а не один раз в год.

Заместитель исполнительного директора, директор департамента информационных технологий и анализа данных НОСТРОЙ Валерий Карпов сообщил о новшествах в разработанном Национальным объединением сервисе контроля за исполнением договорных обязательств членами СРО. Например, в сервисе появились сведения о банкротстве или ликвидации компаний и данные об их включении в реестр недобросовестных поставщиков. Эти факты свидетельствуют практически о гарантированном неисполнении контрактов. Появились и структурированные данные о штрафах, пенях и неустойках по государственным контрактам. Если в рамках одного договора подрядчика штрафуют дважды или более, то в большинстве случаев такие контракты расторгаются. А это чревато расходом средств из компенсационных фондов.