Активы для «прокорма»
Ипотека с господдержкой сгенерировала огромную волну спроса на новостройки; с рынка были сметены относительно дешёвые варианты, а средние цены на жильё ожидаемо выросли. Только за последний год квартиры подорожали на 30%. Но обделённые «льготами» девелоперы апартаментов тоже не остались внакладе. Юниты разлетаются, как горячие пирожки, предложение сокращается, ценники ползут вверх. Вместе с экспертами попытаемся разобраться, что к чему.
Аналитики компании Colliers посчитали, что за первое полугодие 2021-го в строящихся проектах в Петербурге продано 2700 юнитов (80 000 кв.м). Это вдвое больше показателя аналогичного периода 2020 года (1400 лотов) и абсолютный рекорд за всё время развития рынка. 93% приобретённых лотов – сервисные апарты. За год (с августа 2020-го по август 2021-го) апартаменты подорожали на 26%, а их средняя стоимость превысила отметку в 200 000 руб./кв.м.
За первое полугодие объём предложения снизился на 15%, на рынке присутствуют порядка 19 000 юнитов (645 000 кв.м) в 30 апарт-проектах. На долю сервисных объектов приходится 86% от общего объёма.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента для частных инвесторов, – говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Каждый пятый покупатель, приобретавший апартаменты ранее, совершал повторную сделку. При этом часть из них стали владельцами лотов в двух и более разных комплексах. Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс – 8–10% против 4–5% годовых, без учёта роста стоимости самого актива».
Матпомощь для инвестора
Причин активного интереса к апартам несколько. Первая, и, пожалуй, самая главная, – покупатели перестали бояться формата, который ещё несколько лет назад был для них новым и непонятным. Между тем преимущества апартаментов перед стихийным рынком жилой аренды очевидны: бОльшая (на текущий момент) доходность; возможность получать пассивный (и гарантированный) доход; отсутствие взаимодействия с арендатором. При этом, невзирая на рост цен, стоимость «квадрата» в юнитах всё ещё ощутимо ниже, чем в квартирах. Например, если новые жилые проекты в центральных локациях заявляют планку от 300 000 рублей за кв.м, то апарт-отели – от 200 000.
«В ситуации, когда стоимость жилого «квадрата» за полтора года увеличилась почти в полтора раза, а льготной ипотеки де-факто нет, на апартаменты возникла новая волна спроса», – констатирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
В небольших и средних по числу номеров проектах доля «ипотечных» клиентов невелика. По данным Елены Петропавловской, руководителя аналитического центра Группы RBI, в их проектах такими кредитами пользуются лишь около 20% покупателей, поэтому отсутствие льготной ипотеки почти никак не сказалось на продажах.
ПСК совместно с банками-партнёрами даёт субсидированную ипотеку на первый год от 4,5 и 4,69%, а также пять программ рассрочки, в том числе с нулевой переплатой. «Рассрочки более востребованы в проектах, где стоимость юнитов сравнительно невысока, например, в комплексе START у метро «Парнас», – говорит г-н Софронов.
Одну из самых лучших ставок в Петербурге предлагают в комплексе апарт-отелей VALO, где на долю ипотеки приходится до 33% сделок. «У нас сейчас действует субсидированная ипотека от Совкомбанка под 3,89% на весь период кредитования, – рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO. – Кроме того, появилось ипотечное кредитование для самозанятых».
В VALO также используют рассрочки с первым взносом от 20% (второй взнос нужно оплатить не ранее чем через 6 месяцев); скидку за повторную покупку и для иногородних клиентов; возможность протестировать апартаменты перед приобретением (бесплатное проживание до 7 дней). Кстати, доля региональных покупателей в VALO выросла более чем вдвое с 2017 года и достигла 50% от общей доли продаж. Из них около 35% – из Москвы.
По оценке Николая Антонова, партнёра, генерального директора «МТЛ. Управление недвижимостью», для апартов на стадии строительства ипотечная ставка составляет от 5,5% (крайне редко) до 10,9%. Кредитуют покупателей и под залог имеющейся недвижимости (от 9-10%). Лизинговые операторы разрабатывают лизинг апартаментов для юрлиц, но реальных сделок пока нет.
Неисчерпанный потенциал
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов уверен: льготной ипотекой многие воспользовались, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду, а не для проживания. «С учётом подросшей ставки, ограничений по сумме кредита и высокой стоимости квадратного метра жилья (за прошлый год цены выросли на 30-40%) приобретение дополнительной квартиры уже не представляется таким выгодным. Из-за серьёзной конкуренции на рынке аренды жилья (в том числе из-за большого числа инвестиционных покупок) доходность сильно просела. Например, в Москве и Петербурге этот показатель сейчас не превышает 4,5%. Учитывая затраты на обслуживание объектов и текущие издержки, квартиры как инвестиционный инструмент сильно проигрывают апартам, доходность которых вдвое выше», – говорит г-н Агапов.
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает, что апартаменты выигрывают у классических отелей за счёт кухни, а у квартир – за счёт полного набора гостиничных услуг.
«Если в первых проектах апарт-отелей 60% номеров покупались для инвестиций и 40% – для проживания, сейчас соотношение уже составляет 85% на 15%. Да и те, кто приобретает юниты для себя, чаще всего – люди путешествующие. Они живут на два-три дома и сдают то, чем не пользуются в конкретный момент», – делится г-н Антонов. Он считает выгодным покупать с использованием ипотеки несколько номеров на старте проекта, чтобы на финише продать их дороже и закрыть кредитные обязательства, оставив себе один-два юнита для сдачи в аренду.
Мнения экспертов
«Общие тренды на рынке апартаментов примерно такие же, как и в жилищной сфере: в 2020-м и в первом полугодии 2021-го предложение сокращалось, а спрос рос, как результат – увеличились цены. Спрос в первом полугодии 2021-го оказался максимальным за последние пять лет, средняя стоимость апартаментов с начала года повысилась на 14%, а за год (с осени 2020 года) – более чем на 30%.
Большинство клиентов использует единовременную оплату. Если продажи надо «раскачать», отлично работают рассрочки с небольшим первым взносом и отложенным на 1-1,5 года основным платежом. Ипотека не является драйвером для этого сегмента, хотя ставки сравнимы с жильём – от 7,8%.
Стагнации спроса на апартаменты в ближайшее время мы не ждём. Сейчас готовимся выводить в продажу наш новый проект ARTSTUDIO M103 на Московском пр. и видим весьма высокий предварительный интерес»
«Если покупатель желает инвестировать в апартаменты, он в них вложится в любом случае, какая бы ни была ипотечная ставка. Многие девелоперы запускают совместно с банками субсидированные программы со сниженной ставкой. В нашем комплексе апарт-отелей VALO действует подобная программа от Совкомбанка.
В первой тройке банков-партнёров по объёму сделок – Сбер, Совкомбанк и ВТБ»
«Рост цен на апартаменты за год составил примерно 10-15%. Они будут увеличиваться и дальше, но плавно. Сейчас – период стабилизации. Никакого снижения спроса не ожидается, напротив, он постоянно растёт. Под конец года люди будут более активно инвестировать, поэтому предпосылок для падения цен нет.
Рынок далёк от насыщения; спрос на апарт-отели есть и от гостей, и от инвесторов. Сейчас всё больше людей ставят цель сохранить средства и заработать. Наибольшую устойчивость сохранит сегмент «комфорт». Ставки по кредитам начинаются от 9%. Можно сказать, что сегмент прошёл проверку кризисом, а инвесторы убедились в показателях доходности»
«Льготной ипотеки на апартаменты не было, но это не мешало спросу расти. Хотя квадратный метр в сервисных апарт-отелях последний год дорожает быстрее, чем жильё, они остаются инвестиционно привлекательными. При этом цены продолжат расти. Набирает обороты инфляция, грядёт новое
законодательство об апартах... В Петербурге де-факто апартаменты уже нагружены социальной инфраструктурой. В городе работает градкомиссия, определяющая размеры отчислений для новых проектов.
Пандемия помогла некоторым рекреационным проектам. Часть из них была возобновлена на фоне возросшего интереса к загородной недвижимости»
«Цена квадратного метра в успешных проектах прибавила за год около 30%, и рост продолжится в ближайшие полгода. Если учитывать только подорожание стройматериалов, застройщику надо закладывать дополнительные 15-20%. К Новому году точно увеличатся цены на все импортные материалы и оборудование, ибо стоимость фрахта вырастет примерно на 30%. При этом все инженерные системы (центральное кондиционирование, лифтовое оборудование и пр.) – это исключительно импорт.
Застоя на рынке девелоперы не очень опасаются. Новые проекты на 90% строятся за счёт проектного финансирования. Поэтому всё чаще застройщики даже не открывают продажи до достижения высокой готовности. Ценовые войны при помощи маркетинговых акций будут в сегменте новостроек сурового эконом-класса, но не на рынке апартаментов.
Мы не наблюдаем, чтобы у людей заканчивались деньги. Нет никаких предпосылок для «подморозки» рынка. Наоборот, у клиентов меняется сознание. Они лучше понимают суть арендного бизнеса и перестали бояться ипотеки как финансового инструмента. Они ищут активы, способные «кормить будущее». Апартаменты в стандартных проектах по 300-500 юнитов прекрасно продаются. Тем более их предложение сокращается»
«Интерес к апартаментам существенно вырос. Это показывает, что большинство инвесторов оценило удобство и выгоду таких вложений. Это подтверждает и высокий процент повторных покупок. В проектах сети апарт-отелей YE’S на них приходится до 40% от общего объёма сделок.
По нашим оценкам, перетекание инвестиционных покупок из сферы жилья в сегмент сервисных апартаментов продолжится, что приведёт к значительному укрупнению рынка.
На фоне роста спроса на сервисные юниты происходит их активное подорожание. За последние 12 месяцев цена «квадрата» выросла на 26% и достигла 200 000 рублей в Петербурге и 260 000 рублей – в Москве. Средний бюджет покупки в Петербурге на сегодня – 4,5 млн рублей, в Москве – около 12 млн»
«Апартаменты стали более интересными и для инвестиций, и для получения пассивного дохода. На рост спроса также влияет постепенное ослабление антивирусных ограничений. До конца года гостиницы и апарт-отели продолжат заполняться внутренними туристами, но в дальнейшем можно ожидать возвращения прежнего турпотока.
В сервисных апарт-отелях востребованы программы рассрочки, а в проектах псевдожилья – больше ипотека.
За последний год средние цены предложения в сервисных проектах выросли на 11%, а в некоторых – на 20-30%. До конца 2021-го ожидается ввод 14 апарт-отелей (5300 юнитов, 176 000 кв.м), из них 70% – сервисные. Это наглядное свидетельство того, как инвестиционный интерес смещается из жилья к юнитам. Инвесторам важен не столько порог входа (опытные игроки оперируют суммами в десятки миллионов), сколько окупаемость и рентабельность. В жилом сегменте она сейчас минимальна»
