Гавань без капитана

Участники дискуссии: 

 О том, какого класса проекты должны и могут появиться в этой локации, рассуждали участники встречи, организованной редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.ru совместно с международной консалтинговой компанией Colliers в рамках проекта «Комфортная жилая среда». Участников нашего дискуссионного клуба приняло общественное пространство «Севкабель Порт». 

Елизавета Конвей:
– Мы провели исследование «Миллионы квадратов», проанализировав потенциал развития нескольких городских территорий. В районе Гавани на Васильевском острове примерно 42 га могут быть использованы для строительства около 570 000 кв.м жилья. Пока здесь реализованы лишь единичные проекты и еще несколько анонсировано. Поэтому мы говорим именно о будущем потенциале. Постараемся разобраться, с какими сложностями столкнутся девелоперы в этой локации и проекты какого уровня здесь разумнее реализовать. Свободные участки практически отсутствуют, поэтому ставка делается на редевелопмент. Однако для таких проектов есть несколько угроз: длительность строительного цикла, более высокие затраты, чем при новом строительстве, дополнительные согласования, а также ограничения КГИОП, множество собственников участка, действующие производства и инженерные объекты.

Виктория Хургина:
– На Васильевском острове также есть существенный дефицит социальной инфраструктуры – не хватает мест в школах и детских садах. А застройщикам, работающим в сложившихся кварталах, зачастую не хватает пространства для размещения полноценных социальных объектов на своих участках. 
У нас была такая проблема, и мы решили ее, купив другой участок и здание для детского сада, чтобы передать их городу.
Проблемой может стать и соседство с шумными магистралями, например, со Средним проспектом. Нивелировать ее удалось, выбрав качественные окна, которые позволяют существенно снизить уровень шума в квартирах.
Выбор локации для нашего проекта «Нева-Нева» обусловлен привлекательностью района, в котором мало новостроек, сравнительной камерностью проекта и его экономическими показателями.

Андрей Некрасов:
– С какими еще сложностями могут столкнуться девелоперы?

Екатерина Запорожченко:
– В апарт-отеле Docklands на набережной Макарова мы планировали сделать причал и благоустроить набережную. Нам казалось, это просто великолепно, если яхты будут подходить буквально к дверям комплекса. Но когда мы уже получили разрешение на строительство, город заявил, что здесь будет продолжение набережной Макарова и съезд, а нам надо здание чуть-чуть отодвинуть. И с причалом ничего не выйдет, как и с вертолетной площадкой. В итоге первую очередь проекта пришлось скорректировать. Прошло уже три-четыре года, а набережная все еще в неухоженном виде. Мы планировали заняться ею сами, но оказалось, что территория под мостом – это специально охраняемая зона, и если мы в нее вторгнемся, получим штраф. Но надеемся, что город продолжит строительство набережной и облагородит участок под съездом на проспект Кима. Там можно создать общественное пространство для занятий спортом и активного отдыха, роллерпарк, детскую площадку. В своих проектах мы много внимание уделяем благоустройству как внутренней, так и прилегающей территории. Поэтому готовы активно участвовать в развитии этой зоны, поскольку понимаем ее важность для жителей района и города.
А неподалеку есть участок, пройти на который стало возможно после строительства моста Бетанкура: люди там отдыхают, обустроен пляж. Это также перспективное место для создания общественного пространства, но город пока не хочет в этом участвовать – даже доделать дорогу, которую обещал.

Елизавета Конвей:
– Есть явный клинч с городом. Как в итоге трансформировался проект?

Екатерина Запорожченко:
– Нам даже на два месяца закрыли въезд на участок из-за строительства съезда с набережной, но мы верили в это место. Отсюда открываются виды на залив, «Лахта-центр», Крестовский остров. Ну и транспортная доступность – 20 минут на автомобиле до аэропорта.
Изначально девелоперы строили апартаменты там, где не получалось возвести жилье. Но мы сознательно выбрали этот участок именно для апарт-отеля. Наш потенциальный покупатель – тот, кто хочет инвестировать и получать доход. Но к моменту завершения строительства в 2018 году появились и те, кто захотел сам жить в этом комплексе. Среди них есть и собственники, и постоянные арендаторы. Спрос меняется. Примерно в 2015 году мы объединяли лоты, поскольку были востребованы юниты с несколькими спальнями. Затем случился бум на студии. Хорошо, что одно из наших зданий полностью состояло из однокомнатных апартаментов.

Андрей Некрасов:
– Раз уж зашла речь о транспортной инфраструктуре: на рассматриваемой нами территории запланированы сразу две новые станции метро. В 2024 году должен открыться «Горный институт», а в 2030-м – «Гавань». Хотя сроки строительства метро переносили уже неоднократно. В следующем году предстоит завершить первый этап новой развязки с ЗСД в южной части намыва. Планируется и Ново-Адмиралтейский мост, но это проект даже не ближайшего десятилетия.
А что касается общественных пространств, повышающих статус территории, давайте поговорим про «Севкабель Порт», который продолжает развиваться и уже сейчас влияет на окружающую застройку.

Алексей Онацко:
– Мы начали заниматься этим проектом в 2017 году, когда на всей территории было действующее производство, которое постепенно выводили, а мы двигались шаг за шагом. В основе концепции – «три кита». Прежде всего, здесь город встречается с морем – это вечная ценность для Петербурга. Когда начали застраивать намыв, у жителей Васильевского острова, да и у многих других петербуржцев не стало выхода к морю. И для начала мы обустроили небольшой участок набережной, который показал горожанам потенциальное будущее этой территории: без машин, для семьи, для событий. Второй ключевой момент – это функциональное назначение. У нас успешно работает фабрика событий. Это креативная экономика, которая бурно растет по всему миру. Наконец, есть сверхзадача – реновация промзоны, расположенной вдоль воды, в рамках единого проекта, который позволит создать привлекательную жилую среду и культурно-деловой район, и станет доминантой Васильевского острова и новой визитной карточкой города в целом. Этот путь еще предстоит. Пространство открылось в конце 2018 года, а в 2021-м мы имели устойчивый трафик в 2,5 млн человек, из которых около 400 000 – это туристы. Даже в пандемию проект работает успешно, и его ставят в пример по всей стране.

Елизавета Конвей:
– Как менялся портрет ваших резидентов и ставки?

Алексей Онацко:
– По мере развития территории, улучшения логистики и внутренней инфраструктуры ставки на офисы выросли втрое – до среднего значения 1500 рублей за кв.м в месяц, а на ресторанные  площади – в пять раз, до 3000-3500 рублей за кв.м. Когда мы только начинали, это был экспериментальный проект, а сама локация оставалась для всех «серой зоной». Сейчас у нас очередь из тех, кто хочет участвовать.

Елизавета Конвей:
– Что должно появиться в вашем проекте, чтобы всю локацию подтянуть к уверенному премиум-сегменту?

Алексей Онацко:
– Достаточно доделать все, что задумано: благоустройство, качественную среду, все событийные площадки, гостиницы, привести необходимого уровня рестораны и притянуть сами события. К нам уже стучатся фестивали и выставки мирового уровня. Важно освоить воду и сделать ее функциональной средой. Пока это только набережная, а ведь здесь могут появиться баржи с самыми разным функциями, плавающие бассейны… Перечислять можно долго. Вслед за нами начали развиваться и соседние территории, например, кожевенный завод Брусницыных, ДК Кирова, появилось пространство «Линии». Кстати, многие мои друзья и знакомые сейчас ищут квартиры в районе Гавани, хотя раньше никогда не рассматривали Васильевский остров.

Елизавета Конвей:
– Одной из первых новостроек на этой территории стал комплекс «Палацио» от Setl Group – крупная квартальная застройка. Сейчас заявлено несколько новых проектов, и хорошо видно, что подача, архитектурный образ и стилистика изменились. Будущие комплексы выглядят более цельными, ориентированными на место и привлекательными.

Андрей Некрасов:
– Какого уровня проекты здесь более уместны: «бизнес» или все же «премиум»?

Всеволод Глазунов:
– Истина, как обычно, где-то посередине. Мы рассматривали покупку соседнего с «Палацио» участка, выходящего на Неву. Здесь очень жесткие градостроительные требования, надо внутри территории нарезать улицы, и пройти Градостроительный совет с «невзрослой» инфраструктурой невозможно. Но это не значит, что жилье здесь будет премиальное.
У каждого девелопера своя стратегия. И уровень объекта сегодня определяет не столько локация, хотя без нее никуда, сколько емкость рынка. То есть скорость продаж в единицу времени. Жилой комплекс площадью 50 000 кв.м, реализуемый в одну очередь, со скоростью продаж около 40 квартир в месяц не предполагает премиальности. Сегодня весь высокий сегмент рынка с бюджетом сделки от 35 млн рублей измеряется десятками квартир в месяц. А в теории, конечно, можно сделать очень красиво, сразу много, быстро и премиально. В этом и «Севкабель Порт» поможет, поскольку жить рядом с событийным местом круто. 
По сути, здесь присутствует все для создания комплексов премиум-класса: вода, парадность Васильевского острова, который пока не настолько забит туристами, как «золотой треугольник», новые транспортные возможности и т. д. Мы рассматривали эти места. Более того, у нас есть проект с разрешением на строительство, к реализации которого мы еще не приступили, поскольку общественность разглядела некую «историчность» в перестроенном здании 1950-х. Но пока мы спорим, проект ценность набирает. Изучаем и другие участки в этой локации, прицениваемся, торгуемся.

Елизавета Конвей:
– Как сделать проект премиум-класса в этой локации и перетянуть на себя спрос? Есть такая перспектива?

Всеволод Глазунов:
– Конечно, есть. Но все равно предложение будет диверсифицировано по бюджету – вся линейка: от верхней части сегмента «комфорт», где нет никаких видовых характеристик, до действительно премиальных корпусов с отличными видами и квартирами с ценой по 400 000-500 000 рублей за «квадрат». Это опять же вопрос емкости спроса. Нельзя смотреть на локацию как на точку, где имеется одна квартира премиум-класса. Здесь будут построены тысячи квартир, которые надо продать в соответствии с графиком. И чтобы сделать это достаточно быстро, нужно выстроить ассортиментную политику и установить ценники условно от 250 000 до 500 000 рублей за «квадрат». 
В этом районе просто не хватит спроса на такое количество премиальных квартир, которое здесь можно разместить. Для этого многие горожане должны бросить свое жилье на Шпалерной улице и дружно переехать на Васильевский.
Наш проект на 20-й линии мы позиционируем в премиум-сегменте, и цены там перевалят за 400 000 рублей за «квадрат». Но там всего 117 квартир, которые предстоит потихонечку продать за два с половиной года, а не 1000. Иначе цена была бы совсем другая, хотя место просто бомбическое.

Елизавета Конвей:
– Непростой, но интересный проект в центре города есть у компании «Альфа Фаберже». С какими сложностями вы столкнулись и чего ждать девелоперам в Гавани?

Юлия Акимова:
– Все зависит от подхода. Действительно, если хочешь продавать в одном комплексе по 40 квартир в месяц, это не может быть премиальный проект. Как-то мне позвонил знакомый, который очень хотел купить квартиру в одном из проектов на намывных территориях. Он узнал, что там будет «супер-бизнес-премиум» жилье, и хотел 120 кв.м с видом на залив. Но застройщик откладывал старт продаж, предлагая встать в лист ожидания на пред-пред-продажи. Я позвонила сотруднику этой компании, и тот признался: маркетологи не знают, с какой цены начать, боятся продешевить. И вот ситуация: готовится проект класса «комфорт плюс» или «бизнес», но девелопер понимает, что есть спрос на «премиум». И начинает «вытягивать» проект, добавляет систему «умный дом» и т. д. И вот уже цена не 300 000 рублей за «квадрат», а все 400 000.
С нашим проектом на Петроградке было много сложностей, но все они разрешились. Люди покупают место: центр города не резиновый. Покупают и концепцию, которая отличается от многих проектов изначально богатым наполнением. Мы продаем по три-четыре квартиры в месяц и не стремимся наращивать темпы. Наблюдаем за ситуацией на рынке, а благодаря проектному финансированию нет задачи продавать жилье быстрее.

Елизавета Конвей:
– В активно осваиваемых локациях виден существенный рост цен – до 120% за четыре года. И потенциал еще не исчерпан. Сколько могут стоить новостройки в Гавани?

Всеволод Глазунов:
– Средняя цена по локации – это бессмысленная величина. Правильнее обозначить диапазон. Сейчас для Гавани он составляет от 250 000 до 500 000 рублей за «квадрат»; основное ядро предложения – 250 000-300 000 руб.

Екатерина Запорожченко:
– Я бы отталкивалась от среднего уровня – от 300 000 рублей. Видовые квартиры могут стоить и от 400 000 руб./кв.м, но жилье с окнами на индустриальную застройку будет дешевле. Девелоперы в любом случае будут подтягивать свои проекты до класса «бизнес плюс» или «премиум», добавляя разные «фишечки».

Юлия Акимова:
– Я, честно говоря, в 500 000 рублей не очень верю, а в 300 000 – вполне. Мне кажется, средняя температура по больнице будет 300 000-350 000.

Виктория Хургина:
– Если бы я сейчас строила финансовую модель проекта, то в консервативный сценарий совершенно спокойно заложила бы 270 000 рублей. А если бы результаты оказались лучше, искренне бы этому порадовалось. Впрочем, в 300 000 рублей тоже верю.

Михаил Гущин:
– Рост цен в зонах, прилегающих к центру, – это тенденция, подогреваемая спросом. Горожанам больше не важно жить именно в том районе, где они родились или получили образование. Почему на Охте рост в 120%? Просто эта локация была недооценена, и на рынок вышли новые проекты в хороших местах, которые увеличили стоимость локации в целом.
Гавань – это тоже явно недооцененная территория. Здесь есть девелоперы, которые начинают развивать крупные участки, и через несколько лет эта локация точно преобразуется. Реализуя на Васильевском острове большой проект, можно рассчитывать на значимую ценовую премию за счет заложенной в нем инфраструктуры и новых идей. Например, застройка намыва начиналась довольно хаотично, но потом пришли новые компании и начали лучше «упаковывать» продукт. Здесь можно сделать хороший район бизнес-класса. И тогда мы увидим жилье с ценой выше 300 000 рублей за кв.м просто за счет видовых характеристик. Я работал в Москве, поэтому и в 1 млн за «квадрат» верю, но не в этой локации. На рынке «элиты» и бизнес-класса доля ипотеки тоже стала расти. С таким рычагом будет развиваться и данная территория. Но все же основной вектор – это бизнес-класс. «Элита» – лишь небольшая часть квартир с отличными видовыми характеристиками.

Андрей Некрасов:
– Чтобы территория развивалась более или менее однородно и не было выбивающихся из общего уровня проектов, застройщики должны как-то договориться. Это возможно? Город этим не занимается и на девелоперов не влияет.

Алексей Белоусов:
– Это неправда. Город очень серьезно влияет на застройщиков, и мы это с каждым годом ощущаем все сильнее. Выражается такое влияние в увеличении социальной нагрузки, которая распространяется уже не только на детские сады и школы, но и на дороги, кабинеты врачей, отделения полиции и т. д. А вот профессиональному сообществу, к сожалению, с каждым годом влиять на власть становится сложнее.

Дарья Кондратенко:
– Правильнее говорить о развитии территории не только с точки зрения бизнеса, но и всех заинтересованных горожан. Мы рассуждаем, должны ли здесь появиться элитные проекты или жилье категории «бизнес». Но это неправильно с точки зрения градостроительства и социального программирования. Мы выселим местных старожилов, которые не смогут себе позволить такие квартиры, и в этом нет позитива. У нас уже есть Крестовский и Петровский острова, которые называют «элитное гетто». Например, резиденты и гости «Севкабель Порта» тоже захотят жить у Гавани. И справедливо будет, если такая возможность у них появится. Население района будет в итоге разнообразным, живым, интересным. И скверы и набережные будут предназначены для всех горожан, а не только для обитателей элитной недвижимости. 
Проблема не в застройщиках, а в отсутствии общего мастер-плана  корректного зонирования. Нет общего медиатора, который бы увязал интересы города и бизнеса. Хотя есть удачная европейская практика, когда таким органом выступает расширенный градостроительный совет, куда входят девелоперы, муниципалы и владельцы земли.

Михаил Гущин:
– Вы приводите в пример проект Хафенсити в Гамбурге, но там городская земля, а не частная, и власти создали агентство по развитию территории. А если рассуждать о развитии этой конкретной локации, то включение в нее социального жилья вряд ли решит проблему разнообразия жителей. Ядро любой территории – это общественная зона, которая работает на привлечение различных потоков со всего города. И район должен быть не просто жилым, но и включать развитую деловую функцию. Но в каждом случае это вопрос экономики. Мы готовы реализовывать и проекты в сфере коммерческой недвижимости, которые вместе с общественным пространством создадут ту самую разнообразную и комфортную среду. И это действительно вопрос мастер-планирования.

Андрей Некрасов:
– Так для этого у территории есть все задатки.

Дарья Кондратенко:
– Именно поэтому столь необходим мастер-план. А про цену квадратного метра можно рассуждать и с другой точки зрения. То есть для начала подумать, кого мы хотим видеть на этой территории и с чьей помощью она могла бы развиваться. Ведь потенциал у окрестностей Гавани действительно огромен.

Актуальный комментарий:

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.