«Стройка — это не набор для борща. Себестоимость нельзя рассчитывать по мифической корзине...»

– Какие самые значимые законопроекты рассмотрел Экспертный совет?
– Среди тех законопроектов, которые доходят хотя бы до первого чтения в Госдуме РФ, нет неважных. Все документы, вынесенные на совет, могут влиять на систему саморегулирования, на земельные отношения, градостроительную деятельность. Сложно выделить главные. Например, за последние полгода мы рассмотрели около пяти поправок в 39-ю статью Земельного кодекса, регламентирующую предоставление государственных и муниципальных участков.
Большую работу провело Национальное объединение строителей по совершенствованию системы саморегулирования. Подготовлены предложения в рамках регуляторной гильотины и соответствующие изменения в Градостроительный кодекс. НОСТРОЙ заканчивает разработку масштабного законопроекта о создании единой платформы, которая позволит объединить реестры СРО и специалистов, данные центров оценки квалификации и в перспективе договоров, выполняемых строительными компаниями – членами СРО.
По инициативе НОСТРОЙ и при поддержке Минстроя России удалось скорректировать законодательство о контрактной системе, которое теперь позволяет изменять стоимость контрактов в связи с ростом цен на стройматериалы. Но работа еще продолжается. Например, на днях совет рассматривал проект, который распространяет эту возможность на договоры сроком до одного года, которых, кстати, большинство, хотя их стоимость обычно заметно меньше, чем у долгосрочных. У нас в Экспертном совете есть две постоянные рабочие группы, одна из которых как раз занимается контрактной системой, а вторая – вопросами регуляторной гильотины.

– Кстати о гильотине. Жизнь строителей реально упростилась? Некоторые из них говорят, что многие отмененные нормы и так не действовали…
– Были совершенно пустые требования, которые все равно следовало исключить из списка. Отменены многие нормы, мешавшие работе. Часть действий переведена в электронный вид, а значит, формализована. Это касается оформления исходно-разрешительной документации, предоставления участков, выдачи разрешений на строительство. Но нет предела совершенству. Например, получение проекта планировки территории, о котором я уже много раз говорил. В исчерпывающем перечне процедур это один пункт – подал проект и получил согласование. Но на самом деле «внутри» процедуры зашито множество дополнительных действий, которые должен выполнить застройщик или комитеты: получение нескольких распоряжений КГА, уйма согласований от разных комитетов и т. д. Задача регуляторной гильотины – выявить и исключить появление процедур, которых нет в исчерпывающем перечне, но есть в реальности. Эта работа кажется незаметной, но в перспективе она должна серьезно повлиять на скорость принятия решений, на сокращение сроков подготовки проекта.

– Не всегда строители рады законодательным инициативам чиновников и депутатов. Это исключение?
– Никто не застрахован от ошибок. Но для этого и существует профессиональное сообщество, которое должно моделировать последствия принятия тех или иных законодательных актов. Для этого мы и готовим экспертные заключения, и не все они положительные. Некоторые инициативы носят явно популистский характер, они нереализуемы на практике или могут навредить. Другие повлекут за собой изменение множества других законов и подзаконных актов, приведут к новым проблемам, которые будет сложно решить на практике. Гильотина тоже должна работать выборочно.

– Какие проблемы в сфере саморегулирования требуют решения?
– Например, вопрос с реестром специалистов. Мы знаем, что в нем около 200 тысяч человек. Но до сих пор четко не понимаем, сколько там «двойников», которые могут числиться сразу в нескольких компаниях. Сама процедура включения в реестр исключает привязку конкретного специалиста к конкретной организации. Эта проблема до сих пор не решена. Кроме того, бывает сложно оценить подлинность дипломов об образовании и достоверность данных в них, поскольку, например, некоторые вузы бывших советских республик не подтверждают и не опровергают эту информацию. В компаниях, которые обязаны иметь в штате минимум двух специалистов, отвечающих за качество и безопасность, таковых может не оказаться. Или же у них могут быть поддельные дипломы, купленные в переходе. Поэтому нужно сделать так, чтобы каждый специалист был привязан к реестру СРО и к конкретной компании с указанием, какие работы она может выполнять, какие взносы и в какие компенсационные фонды перечислила. Фактически речь об объединении реестра специалистов и реестра членов СРО. А задача на перспективу – еще и учет контрактов, которые компания выполняет.

– Был же механизм, который позволял компаниям сравнивать данные, чтобы выявлять «двойников».
– Да, но это дело добровольное, и не все СРО участвуют в таких сверках. 

– Были опасения, что СРО будут выдавать допуски кому угодно. Не повторится эта история с центрами квалификации?
– Такая опасность существует. Но право заниматься этой деятельностью центрам будет давать Совет по профессиональным квалификациям в строительстве. И в тестовом режиме заработает только один центр при Национальном объединении строителей. Мы как заинтересованная сторона будем оценивать эту работу. Когда поймем, что схема налажена, методики разработаны и подводных камней нет, будем лоббировать создание таких центров, например, на уровне федеральных округов.

– Чем был примечателен 2021 год для рынка? 
– Прежде всего, программой льготной ипотеки, которая для Петербурга практически закончилась. Зато появились другие продукты, которые так или иначе поддерживают спрос: военная ипотека, семейная ипотека и т. д. И банки, несмотря на позицию ЦБ, находят возможности снижать ставки для заемщиков, в том числе и с участием застройщиков, готовых предоставлять скидки и рассрочки за счет маржи. Так или иначе снижение спроса сглаживается. Однако спад интереса покупателей объективно присутствует. Это связано и с тем, что многие, кто хотел и мог купить жилье, уже удовлетворили потребности во время ажиотажа. Тем не менее во втором полугодии новостройки все равно дорожали, хотя и медленнее, чем в начале года. Рост цен, по итогам второго полугодия, скорее всего, составит 5-7%.

– Надо и меру знать. Застройщики успели нарастить приличный жирок на фоне льготной ипотеки.
– Да, и это несколько упрощает работу с новыми проектами. Компании могут вкладывать больше своих средств и сокращать объемы проектного финансирования. Это упростит получение кредитов, снизит их стоимость, а значит, и себестоимость строек.

– Подорожание стройматериалов жилищные застройщики пережили легче, чем господрядчики?
– Проблема та же самая. Но девелоперы договариваются с банками, которые кредитуют стройки. Им проще объяснить, что финансовая модель проекта поменялась, увеличились не только затраты на строительство, но и цены, а также объемы продаж выросли. То есть маржинальность проекта сохранилась. Именно это и важно для банков. Поэтому они идут на изменение параметров финансирования и корректируют модель в сторону роста себестоимости строительства – при условии соблюдения требований по маржинальности инвестиционного проекта.

– Какие специфичные проблемы есть у петербургских девелоперов?
– О них уже много говорили. Например, это затянувшееся ожидание нового Генерального плана и серьезная социальная нагрузка на жилищные проекты. 
Кстати, на региональном уровне тоже есть аналог Экспертного совета – рабочая группа из юристов, работающих в компаниях – членах нашей СРО. Эти специалисты как раз занимаются региональными законами и нормативными актами. Например, подготовлены серьезные поправки в Правила землепользования и застройки. В них есть обоснования по числу необходимых парковок и мест их размещения, по сокращению избыточных требований к озеленению, а также предложения сохранить разрешения на отклонение от предельных параметров при изменении границ участков и многое другое.

– Что ждет городской рынок новостроек?
– У нас нет ни единой причины, которая даже в очень отдаленной перспективе привела бы к снижению цен на жилье. Практически все составляющие себестоимости будут дорожать или, по крайней мере, не подешевеют: энергоресурсы, стройматериалы, логистика, социальные обязательства застройщиков и пр. При этом потребность в жилье остается высокой. Поэтому цены продолжат расти чуть быстрее инфляции, если не будет предпринято новых мер господдержки первичного рынка. Она, очевидно, выше росстатовской, рассчитанной по мифической корзине. А стройка – это не набор для борща.