НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

17 августа, 16:19
21 декабря 2021 в 08:00

«Экспертное сообщество перестраивает работу»

Судьба девелоперского проекта часто решается еще до старта, на уровне проектирования. Об усилении роли государства, о том, как меняется рынок экспертизы, мы беседуем с генеральным директором ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алиной Плетцер.

Плетцер
Алина Станиславовна

генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»

a.plettser@nnexp.ru

– На строительном рынке происходит сокращение количества и площади новых проектов. В 2019-м в Петербурге строилось 15 млн кв. м жилья, сейчас – 11 млн кв. м. Ощущается ли этот спад в ННЭ? 
– Такое сокращение площадей проектов – это результат событий последних двух лет. Сказались и пандемия, и изменения в законодательстве о долевом участии, и ряд нововведений в региональном градостроительстве. Конечно, на строительную сферу влияет общеэкономическая ситуация в стране. Безусловно, это не могло не отразиться на нашей организации. Проектное, строительное и экспертное сообщество до сих пор приспосабливается и перестраивает работу с целью сохранить и улучшить показатели деятельности. 
Если сравнивать 2020-й и 2021-й, можно констатировать, что темп нашей работы не снизился. Нам удалось выровнять ситуацию, и мы планируем завершить год с показателями выше прошлогоднего уровня.

– В перечне ваших проектов – много ЖК («Лиственный», «Цивилизация», «NEWПитер» и т. д.) и есть МФК (в «Приморском квартале»). А вот апартамент-комплексов мало. Так сложилось? Или есть реальные сложности с апартаментами? Насколько продуктивна (и полезна ли) идея Смольного «нагружать» проекты апартов социальными объектами и вообще – применять к ним те же требования, что и к жилью?
– За 9 лет работы организации мы рассматривали и рассматриваем документацию по строительству апартамент-комплексов. В настоящий момент активно сотрудничаем с группой «Ярд» по реализации проекта апарт-отеля на пр. Добролюбова рядом с СК «Юбилейный». 
Определение понятия «апартаменты» в российском законодательстве отсутствует, и нормативно-правовыми актами реализация таких помещений, как апартаменты, предусматривается в рамках строительства гостиниц. Опыт сопровождения гостиничных проектов у нас солидный. Просто часть из них в дальнейшем эксплуатируется действительно в сфере гостиничных услуг, а часть – это «замаскированное» жилье. И вот именно в отношении второй части таких объектов идея администрации, безусловно, обоснована. 
Правительство ставило перед собой задачу в этом году четко определить границы и правила игры при строительстве апарт-отелей. 
В Госдуме на рассмотрении находится законопроект внесения изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством апарт-отелей, которые обобщены как многофункциональные здания. Но, по последним сведениям, рассмотрение этого вопроса перенесено на следующий год. Подождем результатов. 

– Доля государства в экономике растет, пространство для частного бизнеса сокращается. Как это влияет на независимую экспертизу? 
– В ноябре 2021 года Правительством РФ утверждено распоряжение о перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Среди них фигурирует судебная строительно-техническая экспертиза, но только в рамках оспаривания или установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Экспертиза проектной документации к данным нововведениям отношения не имеет. 
Пока мы находимся в режиме ожидания по созданию СРО в отношении негосударственных экспертиз. В этом году в области экспертизы проектной документации какие-либо принципиальные изменения не предусмотрены. В перспективе будет введен принцип «одного окна» для проведения одновременно разных видов экспертиз. Но опять же это относится к государственным экспертизам. 

– Что изменилось в подходе заказчиков? Как меняется роль экспертного сопровождения?
– Общеэкономическая ситуация меняет всех. В связи с повышением стоимости реализации инвестиционных проектов застройщики находятся в крайне сложной ситуации: с одной стороны, перед ними стоит задача сохранить и даже улучшить качество выдаваемого продукта, с другой – необходимо сократить расходы и вписаться в финансовый прогноз, не говоря уже о плане. 
В последнее время наблюдается ухудшение уровня проектирования, и для застройщика качественная экспертиза проекта – это немаловажный этап, позволяющий уменьшить риски в дальнейшем. Большинство заказчиков находятся в очень тесном контакте с экспертизой при рассмотрении проектной документации и не ставят перед собой цель просто получить заключение, чтобы открыть разрешение на строительство. Для них важно оформить качественную документацию. 
Что касается сопровождения: в законодательстве предусматривается право заказчика обращаться в экспертную организацию для фиксирования и оценки изменений, внесенных в проектную документацию в процессе строительства, и многие этим пользуются. 
Внедрение подобной процедуры оставляет массу вопросов. Изначально система ЕГРЗ (единая государственная регистрация заключений) была придумана для того, чтобы на федеральном уровне обеспечивать хранение проектной документации, по которой строится и вводится в эксплуатацию объект. Но экспертное сопровождение позволяет не отправлять рассмотренную документацию в ЕГРЗ. Результат – отсутствие итоговой проектной документации в информационной системе. 

– В Петербурге затянулась история с принятием нового Генплана... Это создает новые «зоны неопределенности», дополнительные риски? (Например, введение дополнительных ограничений в границах «исторического поселения».)
– Ситуация с Генеральным планом нас практически не затрагивает. Для нас основными документами являются исходные данные, включаемые в проектную документацию: градостроительный план земельного участка, проект планировки и проект межевания территории. 
С июня 2021 года действует приказ Министерства культуры об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург. Практика применения данного документа пока еще формируется. Рано что-либо говорить, но, как правило, нововведения действительно повышают уровень непредсказуемости. И пока мы поймем, что и как с этим делать, должно пройти время. 

– В этом году появилась еще одна инстанция – Градостроительная комиссия, и на проекты навешивают разнообразные обязательства. Как это можно учитывать на стадии экспертизы? Приходилось ли уже сталкиваться с новой схемой?
– Создание Градостроительной комиссии непосредственно на экспертизу никак не повлияло. Технические решения и безопасность объектов капитального строительства комиссией не затрагиваются, но регламент ее работы влияет на сроки реализации проектов, в том числе и тех, которые уже почти готовы к стадии получения разрешения на строительство. По сути, мы тоже ждем результатов заседаний Градостроительной комиссии, особенно в отношении новых проектов. 

– Насколько серьезны трудности, возникающие при согласовании проектов в историческом центре?
– Проблемы нередко возникают в связи с неоднозначной позицией градозащитников. Об этом много пишут и говорят. Даже в этом году данная тема поднималась не единожды. А ведь в нашем городе много территорий и зданий, которые требуют внимания. И ситуация со спорами и урегулированием недопонимания с градозащитниками может приводить к потере исторических зданий. 
Процесс сбора документов для разработки проектов в историческом центре и дальнейшее проведение экспертизы – это длительная скрупулезная работа, требующая особого внимания и качества. Но когда, перемещаясь по городу, видишь реализацию этих решений и «новую жизнь» практически разрушенных зданий, понимаешь, что занимаешься не только интересным, но и очень важным для города делом.  

– Повсеместный переход на «цифру» ускоряет процедуры согласования? Делает их более удобными? Какие сложности при этом возникают?
– Стратегия развития градостроительной отрасли предполагает создание единой цифровой платформы. После ее полного внедрения можно будет говорить о реальной работоспособности и вытекающих из ее применения проблем. Сегодня не все участники рынка готовы к таким переходам. Крупные компании, имеющие определенные ресурсы, уже пользуются всеми возможностями цифровизации. Малый и средний бизнес до сих пор еще оформляет электронные цифровые подписи, что уж говорить о переходе на разработку проектов в форме информационной модели. 
Что касается проведения экспертизы проектной документации в электронном формате: мы давно уже работаем с электронными документами и в целом удачно освоились. Очень довольны переходом ГИС ЕГРЗ на загрузку заключений в формате XML. Поясню: в этом случае заключение регистрируется автоматически, и ему моментально присваивается номер. Раньше результат нашей работы зависел от оператора. 
Мы не боимся перемен и всегда держим руку на пульсе. 

– Если предварительно подводить итоги года – что было главным для ННЭ? Какие проекты, приход новых клиентов, изменения в структуре компании?
– За счет правильной организации работы нам удалось в этом году достичь результатов, которые в ходе Всероссийского конкурса были оценены Российским союзом строителей. Наша компания была удостоена диплома «Элита строительного комплекса России». 
Внешние факторы, безусловно, вносят коррективы. Главное: нам удалось сохранить коллектив, сократив не более 10% численного состава. 
Динамика развития строительной отрасли оставляет на рынке в основном крупных игроков, с которыми уже сложились долгосрочные взаимоотношения. Это «Группа ЛСР», концерн «ЮИТ», «Мегалит», «Строительный трест», «Главстрой», РСТИ («Росстройинвест»), «Прагма» и другие. Есть и новые заказчики, не столь известные на рынке, но каждый клиент, каждый объект для нас важны. 
В 2022-м у нашей компании будет юбилей – 10 лет. Мы рассчитываем отметить юбилейный год новыми достижениями.