НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

17 мая, 01:16

«ЖКХ – одна из самых прозрачных отраслей!»

О сфере ЖКХ, так сложилось, принято говорить с неодобрением, и управляющие компании («управляйки») – ругать. И часто есть за что. Но все не так просто. О проблемах в отрасли рассуждает Александр Гурылев, вице-президент СРО АНП «НЖК», председатель совета директоров компании «Инноватика».

Александр Гурылев, вице-президент СРО АНП «НЖК»
Гурылев
Александр

вице-президент СРО АНП «НЖК», председатель совета директоров компании «Инноватика»

– Где сегодня возникают «узкие места» в управлении домом?
– Общеотраслевая проблема, которая еще усугубилась в связи с происходящими событиями, – это несоблюдение главного требования, заложенного в жилищном и гражданском законодательстве. Оно гласит: собственник несет ответственность за свою собственность.
Эта ответственность, в силу закона, должна быть реализована в оплате работ, необходимых для содержания общего имущества дома. Владелец гаража или дачи не задается вопросом – нужно ему менять крышу или нет и сколько она стоит. Жители многоквартирных домов (жители и собственники – не совсем одно и то же) воспринимают ситуацию иначе. Жителю кажется, что протекающая кровля или плохо отремонтированный подъезд – это чья-то еще вина, но не его. Кто-то должен отремонтировать, заплатить и т. д. Обычно виноваты две инстанции: это власть (во всех видах) и управляющая компания. До УК дотянуться проще. Так что главная проблема – отсутствие экономически обоснованной цены услуги.

– В законе о приватизации было указано, что государство обязано передать гражданину квартиру в отремонтированном виде. Так началась эпопея с недоремонтом... 
– Правильно. Этот пункт – слабое место в отношениях жителя МКД и власти. Пообещать-то пообещали, но выполнить не смогли. То, в каком состоянии жилой фонд пришел к 1991 году, что с ним было до 2005 года (до вступления в силу Жилищного кодекса) и то, что не было сделано государством для жителей МКД после 2005 года – все это привело к тому, что мы сейчас видим. Государство, говоря об инфраструктуре ЖКХ, признает недоремонт (или износ) в 60%...

– Мы говорим об износе домов или коммунальной инфраструктуре?
– Основные фонды ЖКХ. Туда попадают и инженерные сети тепловиков, и сами котельные, и жилые дома... На самом деле цифра примерная, а какая точная – никто не знает. 60% – это в среднем по больнице. 

– Есть еще нюанс: если государство хочет, чтобы граждане скидывались на капремонт, то граждане требуют, чтобы им разрешили распоряжаться чердаками, подвалами, придомовыми участками в коммерческих целях.
– Это проблема только двух городов – Москвы и Петербурга. Ну, может быть, еще некоторых «миллионников». В других городах эта проблема решается довольно легко. Факты, когда муниципалы что-то не отдают, единичны. Юридически признать такие помещения общим имуществом – основания, как правило, есть. Но мы не всегда живем в правовом поле. И не каждый житель готов потратить часы и дни своей жизни на борьбу. И уж точно далеко не каждая УК готова воевать с чиновниками за права жителей. Потому что у власти есть свои рычаги давления на УК. Но все же это не системная проблема. Денег на ремонт от использования коммерческих помещений (в масштабах отрасли) и близко не хватит.
Земля имеет коммерческое значение, опять же, в Москве, Петербурге, крупных городах. В остальной России муниципалы приписывают к дому еще и детскую площадку, и проезжую часть – именно чтобы не нести ответственность, переложить ее на жителей дома. У управляющей компании нет никаких других источников дохода – только деньги самих жителей. И УК не имеет права потратить ни копейки на другие цели, кроме тех, которые ей прямо предписал владелец имущества.

– А если возникают затраты, скажем, на поддержание в нормативном состоянии дома-памятника?
– Понуждение жителей к повышенным платежам за дома, которые являются культурной ценностью? Я такого не припомню.

– Но КГИОП регулярно штрафует то или иное ТСЖ «за ненадлежащее содержание памятников»...
– Тут нюанс! ТСЖ – это персонифицированный собственник. В отличие от УК. УК домом не владеет, ее оштрафовать нельзя. Ей можно, например, выдать предписание сделать то-то и то-то. Причем без возможности перепредъявить эти требования жителям – сверх тех расценок, которые они утвердили на общем собрании.
И это вторая ключевая проблема отрасли: человек может платить немного и требовать при этом услугу на сумму, гораздо большую, чем она стоит.
Я не пытаюсь защитить УК, среди них есть много «паршивых овец». Но система, при которой во всех бедах винят УК, сформировалась после 2005 года, при участии государства, которому тоже надо было на кого-то свалить вину.

– Проблем больше в старом фонде или в новом? Или они разные?
– Они разные. В старом фонде это недоремонт. В новом – брак строителей. По старой традиции строители, заканчивая дом, создают собственную УК; жители, въезжая в квартиру, указывают на недоделки; строители доделывают. Но в процессе эксплуатации всплывают скрытые дефекты. Как в самой квартире, так и в общем имуществе. И потом УК устраняет брак строителей за счет тех денег, которые жители вносят за текущий ремонт. 
Есть компании, которые добросовестно к этому относятся. И работа с претензиями составляет важную часть их бизнеса. Если ты плохо отработал свои «хвосты» – сарафанное радио сработает, и тебе будет трудно продать следующий дом. 

– Итак, общая беда  недофинансирование. Какие технологические трудности это вызывает в первую очередь?
– Если брать условно-усредненный многоквартирный дом... Первое, что видит житель, – санитарное содержание. Чистота подъезда, входной группы, лестничных клеток. Все это человек психологически считает частью дома. Это работа дворника, плотника, слесаря – все, что не требует материалов. Замена метра трубы – это уже ремонт. Это второй уровень проблем. Жителей первого этажа беспокоит запах из подвала, от развалившейся канализации. 
А жителя 9-го тревожит ветшающая кровля. И эти люди (по факту) никогда не договорятся на общем собрании. Каждый тянет одеяло в свою сторону. Стоимость ремонта инженерных сетей, а тем более – кровли, съедает сотни тысяч рублей. А то и миллионы. Взносы такое не покрывают.
В Курске в некоторых 9-этажках жители платят 11-15 рублей с квадратного метра. Я не представляю, что можно сделать на эти деньги. Потому что кровельные материалы стоят примерно одинаково, что в Москве, что в Курске. Ремонт дома зависит от его технического состояния и от того, кто громче заявляет об этой проблеме. УК, получая средства от жителей, тратит деньги в первую очередь на «санитарку», что осталось – на текущий ремонт.

– А может УК подвинуть дом повыше в очереди на капремонт? 
– УК никак не может влиять на то, какой дом в какие сроки будет проходить те или иные виды капремонта. Компания может сделать экспертизу за счет жителей. И пойти с ней в Фонд капремонта. А там – добрая воля ФКР и прочих лиц у власти: принять к сведению или нет.

– То есть у УК должен быть еще фонд на взятки?
– Я не слышал, чтобы руководители УК куда-то кому-то «заносили», чтобы продвинуть дом в очереди на капремонт. Все много говорят про коррупцию в ЖКХ. На самом деле это одна из самых прозрачных отраслей. Ну, сантехник поменял смеситель за наличку – это бытовуха. А платить за что-то чиновникам – наверное, это есть, но редко. Кроме того, самой УК от этого легче не станет. Если в доме провели капремонт, житель начинает считать: ага, дом отремонтировали – что же теперь платить такие деньжищи за текущий ремонт и содержание? И на следующем общем собрании выберет другую УК, которая предложит на 3 рубля меньше.    

– Какие системы в многоквартирном доме чаще выходят из строя, от чего это зависит?
– Главная беда – это конструктивы. В первую очередь кровля. И швы. Второе – инженерные сети, водоснабжение. Третья группа – все, что связано с электропроводкой. В советское время в алюминиевую проводку ресурсы вложили с запасом. Она может выдерживать довольно большие нагрузки. Раньше не было двухкиловаттных чайников – теперь есть. Запрет работать в МКД с алюминием появился относительно недавно. Теперь в новых домах везде медные провода. Если в доме сгорает «ноль», и с ним бытовая техника – это вина УК. 
Далее – тоже конструктив, но связанный с теплопотерями: входные группы, инфильтрация окон и т. д. С отоплением – как кому повезло: центральное, двухтрубное, четырехтрубное... Перевести систему на ИТП, тем более автоматизированные ИТП, – это огромные затраты.

– В условиях санкций – какие компоненты станут дефицитными? 
– 75-80% затрат по квитанции на содержание и управление – это фонд оплаты труда. Еще часть – сверхнормативное потребление на общедомовые нужды имущества. Небольшой остаток идет на текущий ремонт.
Вот в рамках этого небольшого остатка можно говорить о тревогах, связанных с логистикой, замещением и т. д. Это – фитинги для ХВС, ГВС, отопления. Пластиковые трубы: Германия, Чехия, Турция, отечественный производитель и Китай.

– У нас в марте в Петербурге открылся новый цех «Петерпайп»...
– Многим кажется, что дело нехитрое. На самом деле непростое. Качество можно узнать только когда трубу рванет под нагрузкой. Немецкие трубы мало кто ставил – дорого. Кто мог себе позволить – покупали чешскую или турецкую продукцию. Далее следовала наша и китайская. 
В дефиците еще будет все, что связано с системой освещения на светодиодах. У нас не производятся.
На стоимость сильно влияют: металл, дерево, краска. Цемент свой, дерево тоже, хотя цена прыгает в зависимости от того, запрещают экспорт или разрешают. Кровельные материалы – наши производители, мощные: «Технониколь» и другие. Хорошая продукция, на уровне европейской. Но у них суперсовременное оборудование. Я не знаю, смогут ли они его отремонтировать, если что-то случится.

– А что с системой «умный дом»?
– Практически все комплектующие – импортные. Но и не от европейского или (тем более) не американского производителя. Те в разы дороже. Для застройщика приписка в райдере «умный дом» имеет скорее рекламное значение, нежели практическое.
Те программы, с которыми доводилось работать, как правило, доделывались нашими программистами. Проблема в другом: нет отечественных языков программирования. Это все создаст определенные сложности, не более. Само направление «умный дом» у нас еще в начальной стадии. Не говоря об «умном городе». 

– Появились публикации о том, что большой город и многоквартирный дом – как технологически сложные системы – становятся более опасными. Несут в себе более высокие риски. Насколько это обоснованно?
– «ЗИЛ» в эксплуатации проще, чем «Мерседес». Но «Мерседес» дольше едет и больше везет. Человек получает воду из крана, потому что работает подкачивающий насос. Он может быть импортный маленький, а может – отечественный большой. В многоквартирном доме много довольно сложных систем. Но в ближайший год я не вижу рисков, связанных с безопасностью. С комфортом – возможно. Но не с безопасностью. Технологически апокалипсис нам пока не грозит.

– Что бы вы посоветовали – жильцам, которые выбирают УК, и управляющей компании, которая выбирает дом, выходит на этот рынок?
– Есть товар, есть купец. Есть обещания и те, кто их слушает. Должно быть понимание исполнимости обещаний. Одна из проблем – собираемость платежей. По статистике в среднем по стране – 96-97%. На самом деле платеж в условном феврале за январь – 60-65%. Потом, до декабря, ситуация выравнивается, долги гасятся. Но, напомню, 80% затрат – это ФОТ. И УК, которая выходит на рынок, этот кассовый разрыв надо учитывать. Есть дома, где собираемость ниже средней.
Это вопрос: может ли УК выполнить свои обязательства, обеспечить условия для безопасного проживания? Есть ли у нее такие ресурсы? Житель должен спросить: «А у нас кровля дырявая – сможете решить этот вопрос?» А по сути, он просит о рассрочке. Должна быть прозрачность, с двух сторон. Много развелось тех, кто обещает снизить затраты, не имея ни возможностей, ни оснований...

– Но и жителя можно понять – у него-то реальные доходы все только падают и падают.
– Безусловно. Но! Квартира – это главное имущество, которое у него есть. То, что он может передать детям и внукам. Со своим многоквартирным домом надо обращаться ровно так же, как и со своей любимой личной дачей. Почему же тот же самый гражданин, который не пустит на свой участок постороннего дядю Васю без рекомендаций, так легко ведется на обещания недобросовестных УК? Почему ни Жилищный надзор, ни правоохранительные органы это не пресекают? Потому что проблема – отсроченная. Ремонт не сделан сегодня – а крыша протечет завтра. И вполне вероятно, уже у другой УК.