Офисный рынок Петербурга в ожидании трансформации

Ситуация с резко выросшей вакансией, которую мы наблюдали во II квартале, пока не усугубляется, но уже понятно, что офисному сегменту придется адаптироваться к изменившимся условиям, а собственникам – искать новые подходы в работе с арендаторами.

Девелоперы взяли паузу

В последние 3–5 лет мы наблюдаем активное развитие офисного рынка. Только за 2021 год общий объем сделок по аренде и купле-продаже продемонстрировал максимальный показатель за всю историю наблюдений и превысил 300 тыс. кв. м. Кроме того, ограниченное предложение качественных офисных блоков (более 5 тыс. кв. м), стабильно высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей, увеличение ставок аренды – все это подтолкнуло девелоперов к анонсированию строительства новых офисных зданий. 

Но в феврале активность на рынке резко снизилась. Теперь собственники предпочитают отложить дорогостоящую финальную стадию работ и «дождаться» своего арендатора. Ситуация осложняется поиском отечественных производителей отделочных материалов, восстановлением логистических цепочек и непредсказуемостью дальнейшего санкционного давления. Это вынуждает девелоперов пересматривать сметы на строительно-отделочные материалы и работы, искать альтернативу западным поставщикам. Плюс ко всему основные драйверы офисного рынка – IT-компании, доля которых в структуре сделок за последние 5 лет достигала более 50%, заявили о приостановке деятельности либо об уходе из России. За январь–июнь этого года только в Петербурге такие арендаторы освободили более 75 тыс. кв. м площадей. 

По нашим оценкам, ситуация может привести к сокращению объема ввода новых бизнес-центров. Сейчас в стадии строительства в Санкт-Петербурге находится около 150 тыс. кв. м офисных площадей, которые планировали ввести до конца года. 80% из них предназначены для сдачи в аренду. Но, скорее всего, эти площади будут вводиться в эксплуатацию под конкретных арендаторов.

Арендатор – у руля

Изменили подход к выбору помещений и сами арендаторы. Их основным стимулом для поиска нового офиса стало не улучшение и расширение пространства, как раньше, а оптимизация площадей и арендных ставок. Помещения «под отделку» от девелопера стали проигрывать «обжитым» и освобожденным офисам, поскольку в новых условиях рынка они требуют от арендатора дополнительных финансовых и временных затрат. Таким образом, высокая вакансия обеспечила арендаторов не только возможностью выбора подходящего офиса, но и возможностью претендовать на получение дисконта от собственников.

Ведущие позиции арендаторов проявляются и при обсуждении условий аренды. Наиболее корректируемыми стали пункты о праве выхода из договора и индексация. 

Для возможности прогнозирования своего финансового потока девелоперам всегда было важно заключить долгосрочный договор без права выхода, а сейчас, когда арендаторы настаивают на включении брейк-опции, сторонам приходится договариваться и искать компромисс.

Схожая ситуация обстоит с индексацией. Если раньше на петербургском рынке офисной недвижимости запрашиваемая арендодателями индексация ставки на офисные помещения могла доходить до 10%, то сейчас ввиду нестабильной экономической ситуации арендаторы просят ориентироваться на средний уровень потребительских цен и инфляцию.

Планы на будущее

Несмотря на то, что в Петербурге арендаторы присматриваются к освобождающимся помещениям, показатель объема сделок аренды до конца 2022 года может оказаться ниже прошлогоднего в среднем на 15–20% и составить около 70 тыс. кв. м. В связи с этим мы прогнозируем дальнейшее увеличение доли вакантного предложения, которое, вероятнее всего, превысит психологическую отметку в 10%, и рынок окончательно сосредоточится в руках арендатора, что отразится на снижении запрашиваемых арендных ставок еще на 5–7% по итогам 2022 года. В долгосрочной перспективе мы ожидаем увеличение востребованности офисной недвижимости среди российских компаний, которые пересматривают собственные линейки бизнеса, расширяют ниши и бизнес-мощности, а также со стороны организаций, связанных с нефтегазовой отраслью.