НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

4 октября, 20:08
7 августа в 07:00

Как избежать ошибок при покупке участка

Так сложилось: участки в Ленобласти покупают в несколько раз чаще, чем квартиры. В таких сделках нередко есть скрытые риски.

Фото: NSP

Часть распространенных ошибок связана с невнимательностью покупателя. Например, риэлтор Максим Хансон из АН Insiders говорит, что российские клиенты (в отличие, например, от финнов) мало внимания обращают на расположение участка и будущего дома относительно сторон света. В Финляндии участок, расположенный на южном берегу водоёма, будет стоить на 30-40% дешевле, чем на северном. У нас разницы, как правило, нет.

Еще один характерный просчет: не выяснить до сделки, как именно будет управляться поселок (или дачный массив, или микрорайон). Если СНТ – тогда более-менее понятно: есть закон о садоводах. Но и в этом случае стоит поинтересоваться: нет ли конфликтов и споров? Наличие разногласий между правлением СНТ и садоводами может капитально отравить жизнь даже в райском уголке (См. истории, связанные с «Северной Жемчужиной», СНТ «Защита», СНТ «Осинка» и др.). А если коттеджный поселок имеет статус ИЖС – все еще сложнее. Потому что (обычно) это часть населенного пункта; его нельзя огораживать забором, нельзя перекрывать шлагбаумом дороги. (В Токсово местные много лет воюют с ТСЖ «Нежность» - как раз из-за перекрытой дороги). И вообще, как недавно напомнил Верховный суд, в российском праве нет такого понятия – «коттеджный поселок». Возможная форма – ТСН (товарищество собственников недвижимости). Но и в этом случае надо выяснить: кто в правлении, какие права у собственников домовладений, кто чистит и ремонтирует дороги…

С дорогами тоже непросто. Нередко бывает, что въезд/выезд из коттеджного поселка проходит через частный надел. «В одном из наших проектов, в Велигонтах, мы столкнулись с такой ситуацией: участок 5 га, без самостоятельного подъезда, - рассказывает девелопер Данил Барышев, совладелец компании «Вилла Эксперт». - То есть подъехать к нему можно — но только через надел, который принадлежит другому лицу. Нам предложили участок с дорогой выкупить. Мы отказались и стали добиваться сервитута. Причем не частного, а общественного: права доступа для неограниченного круга лиц. Суды заняли более трех лет…» В отдельных случаях владелец такого участка начинает брать плату за проезд. Проблемы с подъездами много лет не решаются в Кискелово; нет общедоступной дороги к поселкам «Эко Форест» и «Новое Токсово» (только через земли СНТ «Защита»). Так еще и «Автодор» регулярно ликвидирует «незаконные съезды», а том числе – существующие многие годы. Каждый такой съезд перекрывает канавы, покрытие выходит из строя…

Много потенциальных неприятностей несет в себе все еще распространенное на рынке предложение «членства без собственности». Это когда покупатель получает книжку садовода и обещание, что участок (обычно – арендованный у федералов, например, у Росимущества) потом можно будет выкупить. В «Северной Жемчужине», например, такие субарендаторы годами ходили в статусе «кандидата». И если их угораздило поссориться с правлением – могли в одночасье лишиться и участка, и даже построенного на нем дома. (Сейчас по такому эпизоду идет следствие).

Это главная «страшилка» загородного рынка – опасность лишиться участка. Такое бывает не только в тех случаях, когда собственность не оформлена, и у владельца только книжка садовода. Сюрпризы случается даже когда все бумаги в порядке. Но при этом на ранней стадии (в ходе приватизации или раздела) были допущены какие-либо нарушения.

В прошлом году суд арестовывал участки ДНП «Памир-2» - правоохранители решили, что землю неправильно вывели из лесного фонда. В 2022 году под угрозой изъятия оказались несколько десятков участков поселка «Кинза»: оказывается, несколько лет назад, при разделе земель совхоза «Всеволожское» были подделаны координаты, и при внесении в кадастр участок в несколько га «перелетел» из Мяглово в Хапо-Ое. И превратился из «сельхозки» в земли населенных пунктов. Прямо сейчас под угрозой оказались наделы у Курголовского озера: несколько судов, включая Верховный, велели вернуть эти земли в лесной фонд. В Токсово несколько участков у трассы СКА отобрали у новых владельцев и вернули военным…

«Чтобы быть уверенным в потенциальной покупке, недостаточно ограничиться изучением информации из ЕГРН и правоустанавливающих документов, - говорит Максим Хансон. - При покупке участка необходимо также изучить Правила землепользования и застройки и карту территориального зонирования того поселения, к которому относится объект. По публичной кадастровой карте и в ЕГРН все может быть в порядке, и участок будет относиться, например, к дачному строительству, но по картам лесного ведомства он в тоже время может проходить как часть лесфонда. Это сильно усложнит возможность его использования, а то и вовсе создаст угрозу его изъятия…»

Перечислим факторы риска. Проблемы могут возникать с наделами, возникшими при разделе совхозных владений. Стоит покопаться в истории: а точно ли у совхоза были территории именно здесь? Сложности не исключены, если участок вывели из лесного фонда. Также проблемными могут быть садоводства, образованные на землях обороны и безопасности (например, ДНП «Спутник» у Большого озера во Всеволожском районе). Причем не всегда поможет и ссылка на срок исковой давности. Например, деле об участках у трассы СКА суд специально в решении написал: «на дела о признании права собственности отсутствующим срок исковой давности не распространяется…»
Давайте признаем честно: свести риски к нулю – нереально. Но к минимуму – вполне возможно.

У NSP, конечно, нет цели напугать потенциального покупателя. Наша задача: объяснить, что первое и необходимое условие, если уж вы точно решили обосноваться загородом – собрать максимальный объем информации. Она есть, но на это придется потратить время и силы. А иногда и деньги. И конфликты – если они были – всегда оставляют следы в СМИ и в социальных сетях. Полезно также, уже с каким-то первичным объемом сведений, обратиться к профессиональному консультанту, юристу или риэлтору. Но не к тому, который непосредственно сопровождает вашу сделку. А к стороннему, не заинтересованному специалисту. И, конечно, мы рекомендуем внимательно читать публикации NSP по загородной теме.