НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

29 сентября, 23:30
16 августа в 10:00

Как провести собрание собственников в многоквартирном доме: советы юриста

Как правильно организовать общее собрание собственников (ОСС) в многоквартирном доме, какие нюансы стоит учитывать, если управляющая компания будет противодействовать. Адвокат АБ «ФРЕММ» Александра Дегтярёва по просьбе NSP подготовила инструкцию для горожан.

Фото: NSP
Дегтярёва Александра
Адвокат АБ «ФРЕММ»

Какими бывают собрания собственников в МКД

Жилищный Кодекс РФ предусматривает несколько форм проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ОСС):

— очное;

— очно-заочное;

— заочное. (Его можно проводить , если ранее не состоялось очное собрание. Есть еще дополнительная форма для онлайн-голосования, которое не требует предварительного проведения очного собрания.)

Практика показала, что оптимальная форма — очно-заочное собрание, которое позволяет минимизировать затраты на его проведение. Именно в такой форме, на наш взгляд, наиболее защищены и интересы собственников помещений, поскольку все принятые решения сохраняются в бумажной форме.

Как контролировать информацию о проведении собрания собственников

О проведении собрании его инициатор обязан уведомить всех собственников помещений. По умолчанию, в силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть:

— либо размещено в системе ГИС ЖКХ или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения;

— либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

— либо направлено иным способом, если ранее такой способ направления этого сообщения в письменной форме был принят решением ОСС в данном доме;

— либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

— либо размещено в помещении данного дома, определенном ранее решением ОСС и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

То есть способов уведомления достаточно много. Как правило, сообщения о проведении собраний вывешиваются на информационных щитах в парадных  МКД. Сообщения могут вкладываться в почтовые ящики, которые тоже необходимо проверять.

Если собственник зарегистрирован в системе ГИС ЖКХ с привязкой информации о наличии у него права собственности на помещение в многоквартирном доме, у него появляется возможность отслеживать информацию о проводимых собраниях в системе. Более того, по умолчанию система сама уведомляет заинтересованных лиц о проведении таких собраний.

Если в МКД ожидается проведение собрания, рекомендуется наладить общение с соседями, завести группу в социальной сети или, что более эффективно, организовать чат для обмена новостями и мнениями.

Следует помнить: провести собрание вообще без участия собственников помещений невозможно! Так или иначе, информация о проведении собрания станет известна.

Внеочередное собрание собственников - как его организовать 

Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано по инициативе любого из них. Более того, если инициативная группа составляет не менее чем 10% от общего числа голосов собственников, то в силу ч. Ст. 45 ЖК РФ, требование о проведении собрания может быть подано в организацию, осуществляющую управление домом, и собрание должно быть проведено. Однако в том случае, если управляющая компания не заинтересована в проведении ОСС, она может его саботировать, что создает риски непринятия необходимых решений, особенно если по закону время на эти решения ограничено. 

Если организация, осуществляющая управление МКД, явно не заинтересована в проведении собрания, рекомендуется проводить его самостоятельно несмотря на затраты и сложности.

Если собрание проводится в форме электронного голосования (через ГИС ЖКХ)

Уже несколько лет законодательство РФ позволяет проводить ОСС с использованием системы электронного голосования. Прежде всего, речь идет о системе ГИС ЖКХ, поскольку существующие региональные информационные системы пока не получили необходимого развития.

На бумаге проведение собрания в электронном виде выглядит удобным и эффективным способом. К сожалению, на практике это далеко не так.

Собственников, зарегистрированных в системе ГИС ЖКХ так, чтобы появилась возможность получать информацию о собраниях и принимать в них участие, немного. В старых домах, где некоторые собственники еще даже не внесли сведения о себе в ЕГРН, информация вообще может быть утеряна.

Предполагается, что данные должен вносить администратор общего собрания, в роли которого, как правило, выступает УК. К нему тоже можно обратиться за помощью. Задача собственника - зарегистрировать личный кабинет пользователя системы и разместить в нем информацию о собственности.

Проконтролировать действия администратора достаточно сложно, но необходимо. Однако, если есть вероятность, что собрание проводится в электронном виде, необходимо приложить все усилия, чтобы зарегистрировать личный кабинет и ввести все необходимые данные. Только в этом случае появится возможность отслеживать информацию о собрании и проголосовать на нем самостоятельно.

У тех собственников, кто не зарегистрирован в системе, организатор собрания (он же администратор) обязан получить актуальные паспортные данные, заполненное решение для голосования (бюллетень) в бумажном виде, а затем внести все полученные данные в систему.

Именно на этом этапе значительно повышается риск подделки волеизъявления собственников, поскольку проконтролировать, какие именно результаты голосования вносятся администратором в систему в отсутствие доступа к ней, невозможно.

Как проводится общее собрание собственников 

Как до начала проведения собрания, так во время его проведения собственники вправе знакомиться с его материалами, если таковые имеются.

Очная форма предполагает личное присутствие на встрече, в ходе которой можно задать вопросы организаторам и проголосовать по вопросам повестки дня. Однако участие в очной части собрания необязательно.

В ходе заочной части необходимо заполнить именное решение для голосования (бюллетень). Важно заполнить всю информацию о собственнике помещения, чтобы бюллетень был признан полностью действительным. Для голосования необходимо проставить любой знак в графе голосования. Для уменьшения риска подделки голосов рекомендуется ставить свою подпись. Собственник может выбрать только один вариант голосования.

Как подсчитываются голоса 

Количество голосов, по общему правилу, зависит от принадлежащих собственнику квадратных метров площади. Это наиболее справедливый способ, который позволяет учитывать мнение каждого собственника пропорционально его площади.

На практике встречаются случаи, когда собственники голосуют по принципу «Один собственник — один голос», однако это исключение. Для такого голосования необходимо, что бы ОСС предварительно приняло решение о таком способе подсчета голосов.

Подведение итогов 

Об итогах голосования организаторы собрания должны уведомить собственников. Так же закон возлагает на лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом в течение пяти дней после получения подлинников решений и протокола ОСС передать их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Орган государственного жилищного надзора вправе, а в некоторых случаях обязан провести внеплановую проверку ОСС в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов ОСС.

Кажется, протокол собрания сфальсифицирован...

Если становится понятно, что результаты собрания сфальсифицированы (например, процент голосов в протоколе явно не соответствует действительности), каждый собственник вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора и, ознакомившись с поданным от его имени решением, написать заявление о его фальсификации.

Кроме того, такое решение ОСС необходимо в обязательном порядке обжаловать в суд, попросив суд принять меры по обеспечению иска в виде запрета исполнения соответствующих решений ОСС.