6 декабря, 04:24

Эксперты убеждены: недвижимость поможет сохранить деньги в 2022-2023 годах, как и раньше во время многих кризисов

10 октября в 13:19

Участники рынка не хотят, да и не могут делать какие-то прогнозы развития ситуации даже на ближайшую перспективу из-за зашкаливающей неопределенности. Однако уверены: недвижимость помогала сохранить средства во время многочисленных предыдущих кризисов, поможет и сейчас.

Фото: Александр Чернышов
Фото: Александр Чернышов

Об этом рассуждали участники юбилейного 20-го саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов «Pro девелопмент 2.0». В рамках мероприятия состоялось несколько учебных занятий, посвященных антикризисному управлению девелоперскими проектами, проектам КОТ, особенностям подготовки и реализации проектов в сфере туризма, аренде и выкупу государственного имущества. Прошли мастер-классы по продажам в кризис, по использованию возможностей закрытых паевых инвестиционных фондов и т. д. Были организованы несколько бизнес-туров по различным объектам в Петербурге. В рамках деловой программы на разных сессиях обсуждались, например, возможности и механизмы развития городских территорий и новые форматы на рынке. 

Участники пленарного заседания, названного «Check Up рынка недвижимости России», пытались разобраться в сложившейся ситуации и дать какие-то прогнозы. Например, президент Becar Asset Management Александр Шарапов уверен, что во все кризисы недвижимость была самым действенным способом защиты средств: «Была и гиперинфляция 1990-х, да и сейчас она высокая и съедает средства и в рублях, и в долларах, и в евро. Хранить деньги на депозитах, даже в валюте, не помогает. Сейчас сложные времена на рынке, непросто с реализацией проектов, но в средне- и долгосрочной перспективе недвижимость выигрывает. Внутренний туризм продолжает развиваться, заполняемость апарт-отелей в Москве в сезон очень хорошая. Сохранится спрос и на коммерческую, и на складскую недвижимость». 

Неуверенные покупатели 

 Директор по региональному развитию ГК «А101» Вячеслав Семененко напоминает: с началом СВО рынок впал в турбулентность, но потом банки поддержали застройщиков, и проекты продолжили развиваться. За последние полгода девелоперы даже увидели рост цен, во всяком случае на рынках Московского региона, Петербурга, а также южных регионов и Калининграда. «Увы, последние недели многие семьи не в лучшем психологическом состоянии. Оно не позволяет осуществлять запланированные действия, принимать разумные решения. И это касается не только обычных людей, но и профессиональных участников рынка. Вероятность получить повестку не способствует сделкам по приобретению квартир. Мы видим и ажиотажные попытки выйти из российских активов. Коммерческая недвижимость и жилье продаются с большими дисконтами, зачастую дешевле, чем у застройщика. Мы сейчас в самом центре событий, и давать прогнозы некорректно. Надо дождаться хоть какой-то стабилизации», – уверен Вячеслав Семененко. 

Пока же происходит пересмотр условий сделок по покупке земли в части ухода от жестких финансовых обязательств. Компании разрабатывают стресс-сценарии при падении объемов строительства в регионах, которое, скорее всего, случится. 

Многое будет зависеть от того, сколько продлится СВО. Важны также действия государства по созданию долгосрочных инструментов поддержки рынка. «Мы много говорим, например, про инфраструктурные облигации, но при этом сегодня в стоимость квадратного метра запихали абсолютно все: «социалку», инфраструктуру, транспорт и т. д. Вроде это и логично – нельзя строить жилье в чистом поле, нужны инфраструктура и рабочие места. Но в развитых странах есть и другие способы обеспечить такой подход, например, инфраструктурные фонды, которые занимаются развитием городов. Новый 214-ФЗ повысил прозрачность отрасли, и теперь очень наглядно видно, сколько в цене «квадрата» составляют кирпич и бетон, а сколько «социалка» и т. д. 

В Петербурге, например, себестоимость строительства – это уже меньше половины в общей инвестиционной стоимости», – рассказывает г-н Семененко. 

Неминуемый рост рисков  

 Председатель совета директоров «Корин-холдинга» Андрей Бриль настроен оптимистичнее: «Какой смысл рассуждать о психологии и текущем моменте в отрасли, цикл которой минимум 15 лет? Возможность ядерного конфликта – реальная опасность, но она за рамками нашего контроля. А все остальное – это гуманитарные риски для отдельных семей. Второй вопрос: какие отрасли будут стагнировать, а какие расти? А самый главный: что будет с деньгами? Это вопрос выбора экономической модели, по которой будет развиваться страна дальше». По мнению г-на Бриля, модель, по которой российская экономика жила последние 20 лет, подошла к логическому концу. Нефть и газ шли на Запад, доллары и евро – к нам. ЦБ и Минфин отправляли их обратно для участия в валютных и других спекуляциях. «Нельзя повторить эту ошибку. Если прыгать на тех же граблях, результат не изменится. Многие страны теряли гораздо больше и справились. Экономический подъем в нашем сегменте закончился в 2007-2008 годах. По всем показателям мы находимся перед новой восходящей фазой цикла. Фундаментальные законы экономики неотвратимы, несмотря на внешние факторы», – уверен Андрей Бриль. 

Он полагает, что сейчас важно следить за ситуацией в финансовом и банковском секторах, которые тормозят развитие. Вся их работа была нацелена на выкачивание инвестиционного ресурса из реального сектора и перенаправление его на Запад, в золотовалютные резервы. Теперь нужно перестраиваться. «Например, должны появиться инвестиционные кредиты на срок от 10 лет, и без возможности банков в одностороннем порядке пересматривать условия. Нам не так важна ставка, как сроки. Хотя в кредитных договорах есть и другие пункты, согласиться с которыми сегодня может только сумасшедший», – констатирует Андрей Бриль. 

Он уверен, что рост ждет сегмент жилья и, в частности, проекты комплексного освоения территорий в регионах, а не только в Москве и Петербурге. Развиваться будет и сегмент промышленной недвижимости. Страна на пороге новой индустриализации. 

«Наконец-то у начальства появилась необходимость что-то делать. Сейчас у нас есть два рояля в кустах. Во-первых, переориентирование финансовой системы на инвестиционное проектное кредитование. Таких продуктов у нас пока нет. Во-вторых, стоимость электроэнергии у нас примерно в пять раз меньше, чем в Европе, и находится примерно на уровне США. Так давайте снизим цены на электричество и газ вдвое. Тогда темпы экономического роста Китая покажутся низкими», – полагает Андрей Бриль. 

Аккуратный пессимизм 

Управляющий партнер IPG Estate Иван Починщиков в основном говорил о ситуации на офисном рынке, где арендные ставки немного снижаются, а вакантные площади увеличиваются. Причем освобождаются и высококлассные офисы с дорогой дизайнерской отделкой и мебелью, которые покидают компании IT-сектора. В Москве, например, опустели около 600 тыс. кв. м, в Петербурге – около 150 тыс. кв. м. 

«Мы всегда аккуратно относимся к конъюнктуре и оцениваем ее с определенной долей пессимизма, чтобы не перегревать рынок и не надувать пузырь. Сегодняшняя же ситуация не похожа ни на что. Ее просто нельзя сравнивать с прошлыми кризисами. А все прогнозы, сделанные на основе прежнего опыта, могут оказаться ошибочными», – предостерегает руководитель департамента залогов, старший вице-президент Банка ВТБ Антон Вовк. 

По его словам, у владельцев офисов и торговых центров наблюдается определенная депрессия. Некоторые импортные бренды заявили об уходе, но продолжают платить аренду, хотя в торговых центрах многие магазины все же закрыты, а посещаемость упала. Был определенный расчет на параллельный импорт, но не все смогли с ним работать. «В отношении торговли у нас аккуратно пессимистичные прогнозы. Какие-то помещения и комплексы можно перепрофилировать, но непонятно, например, что делать с аутлетами из-за специфики этих проектов. Самое грустное – это нарушение логистических цепочек. Ну и с кинотеатрами ситуация самая печальная», – говорит Антон Вовк. Многие надеялись, что складской рынок продемонстрирует стабильность, но и там наблюдается рост вакансий, снижение объемов нового строительства, корректировка ставок. Перспективы гостиничного сектора были очень пессимистичны, но сейчас понятно, что ориентированные на внутреннего клиента проекты могут нормально себя чувствовать. 

«По нашим оценкам, цены на жилье будут расти, а объемы строительства падать. Сейчас популярны ипотечные программы с нулевой или близкой к нулевой ставкой. При такой схеме платежей стоимость жилья увеличивается примерно на 30%. Тем не менее  программы привлекают клиентов. Девелоперы утверждают, что благодаря этому инструменту им во многом удалось поддержать продажи, но вскоре лавочку могут прикрыть или сделать невыгодной. Центробанк заинтересовался такими предложениями и расценивает их как введение покупателя в заблуждение», – предупреждает Антон Вовк. 

Новаторы от недвижимости 

 В рамках саммита были названы победители VII конкурса инновационных проектов рынка недвижимости GOOD INNOVATIONS 2022. Так, в номинации «Жилая недвижимость» лучшим стал московский ЖК Sydney City – первый в столице проект, созданный в концепции Well-being, и первый в России, номинированный на получение международного сертификата WELL Building Standard. 

Лучшим коммерческим объектом назван столичный апарт-комплекс HILL8, получивший стандарт BREEAM на уровне VERY GOOD. 

В номинации «Материалы и технологии» жюри признало победителем огнезащитную сетку «ИНФЛЕКС-ФК-31» компании «Объединенный Промышленный Комплекс» из Петербурга. При воздействии открытого огня или высокой температуры материал образует устойчивый прочный вспененный слой. 

В номинации PropTech лауреатом стала IT-экосистема Multispace Paveletskaya. Это мобильное приложение позволяет управлять инженерными системами и мультимедиа, бронировать рабочие места и переговорные, использовать заявочный сервис на различные услуги и т. д. 

В номинации «Инновации в работе управляющей компании» выиграла система визуализации свободных мест на парковке TRASSIR, Челябинск. Она не только упрощает жизнь автомобилистам, но и сокращает нагрузку на сотрудников управляющей компании и охрану. 

В номинации «Журналист / блогер PropTech» победителем стала Ирина Корсун и DigitalDeveloper – спецпроект по импортозамещению в PropTech. 

Лучшим «Общественным пространством» жюри признало Zavidovo Spa Village в селе Вараксино Конаковского района Тверской области. Это комплекс банных домов из целебных пород древесины, отель, ресторан и др. 

В номинации «Архитектура» победу одержал аэропортовый комплекс на аэродроме Левашово в Петербурге. Комплекс зданий и прилегающая территория спроектированы в среде BIM по стандарту WELL.