НАШ ЦИТАТНИК: «В нашем регионе сокращаются объемы строительства: объем возводимой недвижимости на данный момент составляет около 8 млн кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м...» Алина Базаева

26 января, 21:31

Пересборка рынка в преддверии 2023 года: девелоперы и эксперты рассказывают о главных тенденциях в сфере недвижимости

26 декабря 2022 в 09:13

В Екатерининском собрании на канале Грибоедова прошла традиционная Конференция профессионалов рынка недвижимости. Обсуждали: значимость льготной ипотеки для новостроек, роль «социалки» в себестоимости жилья, смещение рынка от собственности к аренде, главные тенденции в сфере коммерческой недвижимости. Редакция NSP предлагает читателям стенограмму дискуссии.

Конференция профессионалов рынка недвижимости
Фото: Юрий Славцов

Участники дискуссии:  

  • Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга 
  • Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленобласти 
  • Игорь Креславский, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга 
  • Сергей Титаренко, вице-президент Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург 
  • Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») 
  • Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест» 
  • Мария Черная, генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» 
  • Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» 
  • Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция» 
  • Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры» 
  • Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service 
  • Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами», партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» 
  • Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris 
  • Георгий Рыков, генеральный директор ГК «БестЪ. Коммерческая недвижимость» 
  • Андрей Некрасов, редактор отдела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 

Модераторы:   

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 

Немаловажный нюанс: наше обсуждение состоялось ДО заявления президента о продлении программы льготной ипотеки для новостроек еще на полтора года. Спор о возможных последствиях отмены господдержки теперь имеет скорее историческую ценность; часть реплик мы сократили.

Анастасия Ясинская: 
– Главный вопрос, который волнует строителей: какие меры господдержки строительного комплекса будут действовать в 2023 году? 
 
Николай Линченко: 
– Будет продолжена программа субсидированной ипотеки для новостроек, кроме того, Минстрой заявил о продлении семейной ипотеки под 6% на ближайшие полгода. По поручению президента РФ продлены другие меры государственной поддержки. Это касается положений законодательства о госзаказе, поддержки подрядных организаций, поддержки девелоперов в части отмены ряда штрафных санкций.  Эти меры пролонгируются до конца 2024 года.  
И это действенные меры. Эффект от них был очевиден. Да, после сентября есть спад, происходит корректировка. Но всплеск продаж как по объемам, так и по количеству сделок пришелся на конец августа – начало сентября, когда эти показатели достигли максимальных величин за год. 
В Петербурге получены разрешения на строительство 11 млн кв. м жилья, по 9 млн кв. м присланы уведомления о начале работ. Последние пять лет Петербург был лидером в стране по объемам находящегося в строительстве многоквартирного жилья и по объемам ввода. Наш задел на 3,5 года – это наша подушка безопасности, подстраховка. 
Выдача новых разрешений на строительство идет по прозрачным правилам и связана с обязательной обеспеченностью всего возводимого жилья социальными объектами. За полтора года работы Градостроительной комиссии согласованы достаточные объемы строительства, но сроки реализации многих проектов завязаны именно на комплексность освоения территорий. Есть проекты длительностью восемь и даже 10 лет, особенно те, что расположены в окраинных районах и реализуются в несколько очередей.  
Отсюда и приличная разница между объемами, указанными в разрешениях на строительство и в уведомлениях о начале работ. 
Сегодня происходит переформатирование отрасли в режиме реального времени. Самое важное, что произошло за последние восемь месяцев, – изменение или налаживание новых логистических цепочек. Практически решена проблема с альтернативными поставщиками материалов и оборудования.  

Святая социальная обязанность 

Анастасия Ясинская: 
– Для мер поддержки на уровне города время еще не настало? Возможно, необходимо изменение подхода к созданию социальной инфраструктуры... 

Николай Линченко: 
– Ни у кого уже не возникает вопросов по обеспеченности социальными объектами каждого возводимого метра жилья. Вносить диссонанс в налаженную схему точно никто не собирается. Мы хотим, чтобы город был комфортным и удобным, обеспеченным всем необходимым комплексом услуг для горожан. Прописанная в нормативах обеспеченность жилых комплексов школами, садиками, поликлиниками, а сегодня и двумя независимыми подключениями к улично-дорожной сети – это святая обязанность. Нормативы не меняются последние шесть лет. Градостроительная комиссия коллегиально принимает решение по обеспеченности каждого проекта и уже согласовала строительство 5,3 млн кв. м жилья. Здесь все зависит и от разработчиков – часто случаются задержки из-за качества документации. К инвестициям в объекты социальной инфраструктуры мы относимся, как к квазибюджетным вложениям, поэтому и проверяют их аналогично. 

Андрей Некрасов: 
– Петербург будет бороться за федеральную поддержку? Например, на ПМЭФ заключено соглашений на приличную сумму – уже распределены объекты, на которые эти деньги потратят? 

Николай Линченко: 
– Мы каждый год подавали заявки в Минстрой. По программе «Стимул» нашу заявку не поддержали. Зато поддержали по программе инфраструктурных кредитов на 24,5 млрд рублей, которые в основном будут направлены на Витебскую развязку ЗСД, на метро, на замену подвижного состава и т. д. 
Соглашения на ПМЭФ предусматривают кредиты Петербургу в объеме до 150 млрд рублей. Эти средства мы используем, например, для софинансирования концессионного соглашения о строительстве линии скоростного трамвая Купчино – Шушары – Славянка. На рассмотрении заявки по строительству метро, по софинансированию строительства минимум двух объектов образования. Setl Group и еще несколько девелоперов подали такие заявки, поскольку такие кредиты сейчас выдаются на льготных условиях, под 4,5%. Полагаю, этот инструмент будет больше использоваться в Петербурге. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Основная проблема, которую отмечает большинство застройщиков, это нерегулярность заседаний Градкомиссии.  
После прохождения рабочей группы ожидание затягивается на месяцы. Если участок под проект куплен в кредит, то для застройщика такое ожидание оборачивается потерями в 20–30 млн рублей ежемесячно, просто на процентах банку. Если заседания рабочей группы и самой комиссии сделать регулярными, например, раз в месяц, это бы существенно упростило жизнь застройщикам. 

Николай Линченко: 
– Рабочая группа заседает даже чаще, иногда еженедельно. А заседания Градкомиссии по регламенту проходят не реже раза в квартал. Сейчас на рассмотрении 80 пакетов документов, включая те, которые уже получили одобрение рабочей группы.   

Игорь Креславский: 
– Ни один проект не выходит на получение разрешения без полного комплекса социальных объектов и дорожной инфраструктуры. И это не типовое штампование протоколов и решений. Этот процесс нельзя просто ускорить. Есть объекты, которые совмещенно строятся, есть дорожная инфраструктура, есть объекты, которые включаются в АИП. На каждое такое решение приходится еще три-четыре социальных соглашения. 

Дмитрий Синочкин: 
– Будет ли смещаться распределение затрат между застройщиками и бюджетом в сторону бюджета? Будут ли расти затраты девелоперов на «социалку», строительство дорог и т. д.? 

Николай Линченко: 
– Когда речь идет о комплексном освоении, это отдельная тема. Если инвесторы осваивают поля, их полная ответственность – создать там комфортную среду, включая как инженерные, так и транспортные магистральные линии. Это укладывается в экономику. 

Дмитрий Синочкин: 
– Эти расходы оплачивает покупатель. Доходы населения сокращаются, а значит, сокращается и спрос. 

Николай Линченко: 
– Он сокращается не поэтому. Решающую роль сыграл психоэмоциональный фактор. Условия получения ипотечного кредита что 15 сентября, что 30 сентября были одинаковыми, как и цены предложения. Застройщики еще и досубсидируют льготную ставку, которая снижается до 0,1%. 

Анастасия Ясинская: 
– Значит, есть надежда получить федеральную поддержку, а город считает свои отношения с застройщиками сбалансированными, и каких-то серьезных изменений в них не предвидится? 

Николай Линченко: 
– Все федеральные инициативы мы полностью ретранслировали на Петербург, и эти меры поддержки в полной мере работают – не только прямые нормы, но и косвенные. Мы восстановили целевое предоставление участков под промышленное производство. Запущены программы поддержки малого и среднего бизнеса. Продолжает действовать льготная программа: за 1,5% от кадастровой стоимости мы предоставляем городские участки для реализации обязательств по социальной инфраструктуре. 

Игорь Креславский: 
– В 2020 году реализация адресной инвестиционной программы увеличилась в три раза – и в деньгах, и в количестве построенных объектов. И мы продолжаем наращивать объемы год от года. Объектов становится больше, и они все сложнее. Число новых социальных объектов увеличилось не только за счет АИП.  
В этом году введем в общей сложности 51 социальный объект. На следующий год адресная инвестиционная программа еще вырастет. 
Год был непростой, были сложности. Например, почти все проекты прошли повторную экспертизу, поскольку поменялось ценообразование, строительство подорожало. 

Анастасия Ясинская: 
– Насколько работоспособна система увеличения стоимости госконтрактов? 
 
Игорь Креславский: 
– Практически все объекты прошли эту процедуру. Удорожание зависит от конкретных объектов и работ. 
В 2020 году у нас было 26 расторгнутых договоров, а в 2021-м – два. В 2022 году – ни одного. Рынок достаточно профессионален. Сейчас на объектах АИП работают 28 компаний, и некоторые социальные объекты мы теперь иногда строим быстрее, чем девелоперы. Хотя работать с городом сложнее, чем с частным инвестором. У нас другие требования к проектной документации, процентованию, сметам. Кто к этому не готов, тот может и не справиться.  

Областной вектор  

Дмитрий Синочкин: 
– Что с жилищным строительством в Ленобласти?  

Евгений Барановский: 
– По объемам жилищного строительства на душу населения Ленобласть уверенно обходит Петербург, темпы строительства жилья увеличились с 2 млн кв. м в год до 3,4 млн кв. м, количество новых соцобъектов выросло с 20 до 30 в год. В 2022-м планируется ввод 29 социальных объектов за счет бюджета и 7 – за счет инвесторов. Решается тяжелая для региона проблема долгостроев: в 2022 году восстановлены права более 3,1 тыс. обманутых дольщиков, из единого реестра исключено 102 проблемных объекта, 15 домов ввели в эксплуатацию, по 39 выплатили компенсации. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию 18 проблемных объектов в высокой степени готовности, квартиры в которых купили более 3 тысяч граждан.  

Дмитрий Синочкин: 
– На фоне данных по вводу многоквартирного жилья вызывают удивление показатели Ленобласти, где ввод ИЖС в два раза превышает ввод многоквартирных домов. Это преимущество или недостаток?  

Евгений Барановский:  
– Это факт, с которым надо работать. Он означает, что люди связывают жизнь в регионе с частным домовладением. Во время пандемии люди оценили привлекательность проживания в собственном доме. А палитра предложения в Ленобласти в части ИЖС огромна. Конечно, этот сектор растет…  
 
Дмитрий Синочкин: 
– Порог этого роста примерно там, где начнутся проблемы с обеспечением новых кварталов ИЖС «социалкой» и инженерией?  

Евгений Барановский: 
– Покупатель должен понимать, что требования по обеспеченности социальными объектами к жилым кварталам в Петербурге ни в коем случае не должны переноситься на частные домовладения. Такого никогда не было и не будет.  

Андрей Некрасов: 
– В любом случае развитие проектов ИЖС связано с растягиванием инженерных сетей, с прокладкой дорог. Есть техническая возможность для дальнейшего роста объемов ИЖС?  

Евгений Барановский: 
– Проблемы есть и будут. Но их надо планомерно решать, начиная с генпланов поселений. Даже у проектов, примыкающих к региональным трассам, хватает транспортных проблем. Примыкания не согласовывают, они подходят к дорогам как угодно, количество ДТП увеличивается, есть сложности с электричеством и водой и т. д. Сейчас все участки площадью больше 3 га мы переводим на схему КРТ. Важно, чтобы подход ко всем проектам и девелоперам был одинаковый. Договор о КРТ прозрачный, с понятными требованиями, решениями, сроками и ответственностью. 

Дмитрий Синочкин: 
– Насколько удалось смягчить дефицит социальных объектов в локациях, где велось массовое строительство? 

Евгений Барановский: 
– В Мурино, например, за пять лет построено шесть школ и 30 детских садов. Строится большая поликлиника. Большая проблема со школами в Новодевяткино и Кудрово, компании брали на себя эти обязательства, но не выполнили. Мы рассматриваем привлечение средств через «ДОМ.РФ» по облигационным займам.   
В Минпросвет подавали заявки на софинансирование концессий по строительству семи школ. Пока одобрили одну, и очень надеюсь, что одобрят еще две. Это как раз в Кудрово, Мурино и Новодевяткино.   

Анастасия Ясинская:
– Застройщики не жалуются на сокращение спроса, не просят сокращения своих затрат на «социалку»? 
 
Евгений Барановский: 
– Мы сохраняем выкуп объектов соцкультбыта по формуле 33% на 67%. И продолжим эту практику в 2023 и 2024 годах. У нас подход похож на петербургский: мы не выдадим разрешение на строительство без понимания по сетям, по дорогам, по «социалке». Но условия отличаются – мы не можем конкурировать с Петербургом по стоимости «квадрата» и покупательской способности, поэтому и находим иные решения в диалоге с застройщиками.  
Через схему комплексного развития территорий мы двинулись в сторону увеличения норматива по плотности застройки, упрощаем административные процедуры, сокращаем сроки. Но только по качеству реализованных проектов мы сможем судить, как сказываются отступления по плотности.  

Николай Линченко: 
– Сейчас благодатное время для развития инфраструктуры. И, наверное, все присутствующие хотят от властей именно этого: чтобы построили головные инженерные сооружения, проложили магистральные сети и дороги и не мешали застройщикам все остальное сделать самим. 

Анзор Берсиров: 
– Основная тема, которую бы я выделил, – это социальные обязательства застройщиков и расчет формулы выкупа.  
В Ленобласти это 33% на 67%. Если в Петербурге рыночная стоимость квадратного метра пока позволяет брать на себя достаточно большие социальные обязательства, то в Ленинградской области, с условиями выкупа 33% от нормативной цены строительства, – уже нет. По нашим оценкам, сегодня нормативная цена составляет 60–65% от реальной стоимости. То есть застройщику в Ленобласти по факту компенсируют 15–20% реальной стоимости социального объекта. Рыночная стоимость во многих областных локациях и проектах не позволяет включить в себя строительство социальных объектов, поэтому застройщик зачастую не понимает, как дальше продолжать развивать проект, если нет ясных гарантий и сценария компенсации затрат.  
Для большинства крупных проектов в Ленобласти финансовая модель рассчитывалась с учетом компенсаций за «социалку». Сегодня многие проекты в активной стадии, а правила изменились. Вопрос: что делать дальше? Если стройка остановится, будет еще хуже: дома построены, а дорог и соцобъектов нет. Мы эту проблему обсуждали с другими застройщиками и, вполне возможно, с какой-то инициативой скоро выступим. 

Дмитрий Синочкин: 
– То есть в Кудрово застройщик детский садик построить может, а в Федоровском уже нет? 
 
Анзор Берсиров: 
– Уже и в Новоселье не может – экономика не позволяет. И такая ситуация у многих застройщиков. В следующем году мы по графику должны начать строительство школы стоимостью более 2 млрд рублей. Если нет сценария компенсации части затрат или соинвестирования в большем объеме, чем предложено, непонятно, как начинать строить.  

Как противостоять спаду спроса? 

Дмитрий Синочкин:  
– Доступность жилья, по сведениям Центробанка, год от года ухудшается. Все проблемы, о которых мы сегодня говорим, решаются за счет увеличения цены и срока ипотечного кредитования. Это единственный путь? Или будем искать новые формы баланса? У застройщиков есть свои варианты снижения себестоимости, но и от власти они хотят встречных шагов.  

Екатерина Немченко:  
– Конечно, нужен комплексный подход – нет панацеи и волшебной таблетки. Совершенно очевидно, что во всех регионах драйвером продаж стала ипотека. В массовом сегменте доля ипотечных сделок достигла 80–90%. Серьезнейшую роль играет госпрограмма льготной ипотеки. Она позволила сделать комфортный ежемесячный платеж и существенно расширить число заемщиков. 
Но теперь появился психологический фактор, на который нам очень трудно влиять, – готовность к крупной покупке. Отделам продаж приходится работать психологами, повысилась роль подготовки менеджеров и прямого диалога с аудиторией. 

Анастасия Ясинская: 
– Начался ли пересмотр квартирографии в еще не запущенных очередях крупных проектов из-за снижения доступности жилья? 

Екатерина Немченко: 
– Мне кажется, что квартирография новых проектов и так достаточно мелкая. Даже в Москве, где традиционно были довольно большие площади, уже началась мелкая нарезка. У нас есть проект в Приморском районе, где площади квартир больше, чем в других наших комплексах. Мы тщательно поработали над планировочными решениями, и квартиры покупают, но в первую очередь уходят небольшие по площади, поскольку важен общий чек покупки и размер кредита. Пока идем по плану, никаких переносов по срокам вывода или строительства нет. В прошлом месяце вывели на рынок два новых проекта.  

Мария Черная:  
– Прогнозы относительно изменения качества продукта будут очень субъективными. Недорогое жилье в Буграх и нарядные квартиры на Крестовском острове строятся в соответствии с одними и теми же требованиями, ГОСТами, СНиПами и т. д. Все остальное, что добавляет цену, это результат сегментации, решений девелопера, выбора отделочных материалов и инженерных решений.   
До февраля 2022 года они были более богатыми. Это надо признать и понять, что продукт будет упрощаться в любом сегменте. 
В целом вопрос о доступности жилья справедлив. Вопрос в том, а должно ли оно быть доступно каждому, в смысле приобретения его в собственность, или возможны иные варианты. В Северной Европе – кризис в жилищном строительстве, сокращается количество новых проектов, и основные заказчики – это государство и пенсионные фонды. 
Они строят дома и кварталы, чтобы сдавать жилье в долгосрочную аренду. Права арендатора защищены, и люди спокойно многие годы живут с семьями во вполне достойных условиях. Ошибочно каждого делать собственником – это дорого. Не только в момент приобретения, но и при содержании, собственность требует дисциплины, участия и т. д. Госзаказ в сфере строительства доходных домов – перспективное и важное направление. 

Сергей Титаренко: 
– Действия властей и строительного сообщества позволили наладить законодательную и логистическую базу, благодаря которой застройщики увереннее себя чувствуют в кризисной ситуации. Мы свои планы пока не меняем, дома строим по графику и выполняем обязательства перед дольщиками.  

В этом году приобрели российскую часть бизнеса концерна YIT, что позволило добавить в земельный банк 600 тыс. кв. м по всей России. И теперь мы присутствуем в новых для нас регионах: Новосибирская область, Омск, Тюмень, Екатеринбург, Казань и т. д. Это позволило за 2021–2022 годы увеличить земельный банк на 2 млн кв. м. Сейчас у нас в активном строительстве около 1 млн кв. м. В Петербурге с начала года с учетом проектов от YIT вводим порядка 400 тыс. кв. м.  
 
Иван Архипов: 

– Мы работаем в застроенной части города, в исторических районах. Поэтому и проблемы у нас другие, чем у большинства девелоперов. Когда застраивается квартал, подход понятен как властям, так и застройщику. А мы что-то красивое пытаемся разместить в историческом центре, и тут возникают специфические проблемы. Но мы не жалуемся, пытаемся их решать. 
С одной стороны, землю давно больше не делают. И проекты в том месте, где ты чувствуешь, что живешь в Петербурге, при любом раскладе будут пользоваться спросом. Но и стоимость у нас немаленькая, у нас нет массовой застройки и квартир площадью 17 кв. м.  
Спрос есть. Мы неплохо поработали в предыдущий период, обеспечив себе хороший задел. Социальные обязательства перед городом, несмотря на множество нюансов, выполняем.
Но ощущения, что наши покупатели потихонечку выходят из сентябрьского шока, пока нет. Турбулентность высокая, после сентября много сделок не было доведено до конца. Но спрос есть, он стабилен. 

Екатерина Немченко: 

– Элитный сегмент самый стабильный, он живет по своим правилам, и только этот год внес существенные поправки. Сейчас дорогие рынки обеих столиц замерли. Есть обращения, есть интерес, но он не заканчивается сделками — клиенты не решаются на покупку. 
 
Иван Архипов: 

– Спрос – это главное. Сейчас он приторможен. Многие компании, воспользовавшись предшествующим бумом, покупали любые участки. И теперь они далеко не всегда могут реализовать эти проекты. Проектное финансирование, при условии хорошего наполнения счетов эскроу, обходится по разумной ставке. Но за землю ты платишь гораздо более высокие проценты. Если застройщик приобретал землю в кредит, а не за свои, у него сейчас большая проблема.  

Ольга Трошева: 
– По ценам с весны рынок находится на плато: чуть более 220 тыс. рублей за «квадрат» в сегменте масс-маркет в городе. За последние два с половиной года цены выросли практически в два раза. В этом году – плюс 15%, но основной рост пришелся именно на первый квартал. Дальше цены стабилизировались. 
В октябре–ноябре доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла 93%. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Спрос поддержала в первую очередь льготная ипотека, дополнительно субсидированная застройщиками и банками. За счет чего вместо стандартных 7% в октябре средняя ипотечная ставка в Петербурге составила 2,91%. Такая ставка обеспечивает комфортный ежемесячный платеж. В октябре субсидированную ставку отчасти заместила траншевая схема, она позволила снизить среднюю стоимость кредита почти на 800 тысяч – с 6,1 млн до 5,3 млн рублей. 
В последние месяцы программа с господдержкой занимает 70–72% в структуре ипотечных сделок. 18–20% приходится на семейную ипотеку. По стандартным ипотечным ставкам у нас проходит менее 10% сделок. А из объема сделок с госпрограммой льготная ипотека без субсидирования занимает только треть. Остальные две трети – это ставки, субсидируемые застройщиками. 
Мы, безусловно, приветствуем решение продлить программу льготной ипотеки и расширить возможности применения программы семейной ипотеки. Ипотека с комфортным ежемесячным платежом позволит большему числу покупателей улучшить жилищные условия. 

Где приобрести уверенность? 

Константин Сторожев: 
– Объем проданных апартаментов за 10 месяцев 2022 года в два раза меньше, чем за тот же период 2021-го. Продажи были очень неравномерными: инвесторы резко реагируют на внешние события, потом отходняк, потом опять включается оптимизм. 

Почти все застройщики для обеспечения продаж предлагают апартаменты в ипотеку до 1% или под 0,1%. Все больше комплексов уходит в форматы гарантированной доходности. Во многих проектах упрощается оснащение, вплоть до отказа от отделки, а некоторые сдвигаются в сторону «псевдожилья». Инвесторы хотят купить хоть какую-то уверенность. В кредит под 0,1% апарты в основном приобретают, чтобы потом продать, клиенты любят рассрочки.  
Но вот вдолгую инвесторам играть очень непросто. Ситуация в мире очень сильно влияет на рынок от проекта к проекту.  

Борис Мошенский: 
– 2022 год с точки зрения офисной недвижимости был не самый плохой.  
Общий ввод увеличился на 30% по сравнению с 2021-м. Благодаря нескольким крупным сделкам в аренду сдано гораздо больше, чем в предыдущий год. С точки зрения статистики в целом все неплохо. Но офисы всегда связаны с деловой активностью, а она угасает. Если этот тренд сохранится, нас ожидают тяжелые времена. 
Сегодня много говорили про ипотеку как драйвер жилого рынка. На рынке аренды офисов в этой роли выступает нефтегазовый сектор, в этом году его доля снова выросла. Если на место ушедших IT-компаний будут приходить другие, то и этот сектор будет развиваться. По арендным ставкам наступило равновесие: ставки не растут, но и тренда на падение нет. 
По складам – в этом году введено рекордное количество площадей. В первой половине года активность проявляли логистические компании. Сейчас спрос присутствует со стороны производственных компаний, а сделок со складами почти нет. Ничего критичного: у нас была минимальная вакансия, хороших готовых складов было не найти. Сейчас доля свободных площадей выросла вдвое и составляет около 4%. Ставки по складам не растут. Но отсутствие спроса и отсутствие сделок в четвертом квартале настораживает. 

Станислав Ступников: 
– Торговая недвижимость – это стрит-ритейл, крупные торговые центры и микрорайонные центры. В стрит-ритейле сейчас вакансия около 12%, есть определенная стабильность. Сегмент крупных центров пострадал больше других: огромные площади были сданы иностранным компаниям, которые ушли с рынка или заявили об уходе. По крупным ТЦ мы видим падение трафика примерно на 40%, вакансия в них составляет около 30%. Это не только в Петербурге, но и в России в целом.
Формат микрорайонных центров оказался наиболее устойчивым. Многие из них расположены в спальных районах. Раньше жители выезжали, например, в «Мегу». Но теперь IKEA закрыта, международные бренды ушли, куда-то ехать потребности нет. В таких ТЦ заполняемость не упала или сократилась всего на 5%, а трафик, наоборот, возрос на 7–8%. Это направление тесно связано с первичным рынком жилья. Для покупателей квартир первый фактор – цена, второй – «социалка», третий – коммерческая инфраструктура. Будущие новоселы должны понимать, куда они поведут ребенка, в какие магазины будут ходить, где заниматься спортом. Рекомендуем застройщикам более тщательно подходить к созданию коммерческих объектов, высчитывать баланс между стрит-ритейлом и микрорайонными ТЦ, наполнять их новыми форматами, например, коворкингами. 

Дмитрий Некрестьянов: 
– Никогда ранее психологическое состояние населения и предпринимателей не оказывало такое существенное влияние на ведение бизнеса. Лейтмотивом года стали СВО и связанные с этим законодательные нормы. И это происходит волнами. 
После мартовского шока и принятия быстрых мер (в основном – запретительного характера) рынок немного стабилизировался. Понижение ипотечных ставок повлияло на восстановление спроса. В сентябре решение о частичной мобилизации психологически обвалило все.  

Мы часто сопровождаем инвестиционные сделки. Сделки, которые обсуждались до середины апреля – начала мая, в основном оказались заморожены. Быстро проходили операции, когда люди приобретали какие-то объекты, чтобы пристроить средства. Потом начался выход иностранных компаний. Западные коллеги называют это «похоронная практика»: с начала марта они оформляют сделки по уходу с российского рынка или по закрытию бизнеса в целом. У нас были клиенты, которые долго размышляли. У них российская компания, но есть иностранный участник, формально недружественный. Пока они думали, на продажу долей в ООО тоже был наложен запрет. А компания реализует девелоперский проект. И она оказалась в тупике, потому что на каждое действие нужно было получать разрешение правительственной комиссии. А комиссии не очень было интересно согласовывать продажи участков в 13 соток. 
Что важно с точки зрения законодательства: постановлениями правительства и указами президента меняется применение федеральных законов. Много норм с определенным сроком действия. Например, множество послаблений действует до конца этого года. Непонятно, что будет дальше; если проект по срокам выходит за конец года, то все зависнет. 
Законодательство меняется стремительно, многие меры, например, упрощение процедур на федеральном уровне, действительно помогают. Я пытался донести до чиновников Петербурга мысль о том, что ускоряться надо и здесь. Не удалось. Город у нас неспешный. Мы сегодня уже выслушали, как у нас все прекрасно. Не соглашусь.  
У нас неизбежно начнутся проблемы – потому что при нарушении параметров финансовой модели проектное финансирование застройщикам предоставляться не будет.  
Полагаю, что проекты в низкой стадии готовности банки будут просто останавливать. А финансировать только те, которые можно быстро завершить. 
Меры поддержки могут быть прямые – в виде субсидирования ставок. Или косвенные – например, снижение нагрузки по «социалке». Я не пойму, какая логика распределения затрат на школы: 33% на 67%. Почему государство должно нести расходов в два раза меньше, чем застройщик? Почему хотя бы не 50 на 50? 

Георгий Рыков: 
– Начнем с хорошего. Радостно, что компании «ЛенСпецСМУ» 35 лет. Нашей компании – 25 лет. Ежегодная конференция «Недвижки» тоже проходит лет 15, если не больше. В зале много знакомых людей. На конференцию регулярно приходят представители власти – вот они меняются. Новые вице-губернаторы, новые руководители комитета по строительству. Сменяемость власти при сохранении бизнеса – это и есть стабильность. Недвижимость существовала до нас и будет существовать после. Поэтому нам всегда есть чем заниматься.  

Но все, что мы сейчас обсуждаем с точки зрения аналитики, показателей и прочего, – это прошлогодний снег. Или лед. И он тронулся. Та реальность, которую мы обсуждаем, уже не существует. Будут новые формы потребления, новые бизнесы, и через год мы будем обсуждать что-то совершенно другое.  
Сейчас вся аналитика лежит в области магии. Будем колдовать, ворожить и приплясывать. Но у рынка недвижимости – огромная инерция. И это тоже плюс.  
Желаю, чтобы и в следующем году у нас у всех был бизнес, была работа, чтобы люди рождались и покупали недвижимость. А мы ее будем строить и обслуживать. 

Актуальный комментарий: 

Решение о плановом увеличении льготной ставки по ипотеке на новостройки в России является взвешенным, это поддержит спрос на жилье, заявил зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

Госпрограммы ипотечного кредитования пользуются высоким спросом, отмечают аналитики Сбербанка. По данным сервиса «Домклик», в ноябре заемщики оформили 6,3 тыс. семейных ипотек на 27,3 млрд рублей (в октябре – 5,2 тыс. кредитов на 23 млрд рублей). В количественном выражении рост составил 21%, в денежном – 19%.

По программе «Господдержка» в ноябре этого года граждане взяли ипотеку на 64,3 млрд рублей (в октябре – 54 млрд рублей, рост на 19%). За время действия этой программы (с апреля 2020 года) банк выдал 479 тыс. кредитов на 1,4 трлн рублей. На протяжении почти трех лет программа господдержки остается одной из самых популярных льготных ипотечных программ Сбера. 

Банк обеспечивает гражданам комфортные условия для покупки жилья. Оформить ипотеку по программе «Господдержка» в Сбере можно по ставке от 6,3% (на строительство жилого дома) и от 6,7% (приобретение готового или строящегося жилья). По «Семейной ипотеке» ставка составляет от 5,3% годовых на строительство жилого дома и от 5,7% на приобретение готового или строящегося жилья.

В ноябре 2022 года Сбер выдал 82,6 тыс. ипотек на общую сумму 259 млрд рублей (в октябре – 251 млрд). Регионами-лидерами по объемам выдач стали Москва (34,7 млрд рублей), Московская область (23,3 млрд рублей) и Петербург (17 млрд рублей). Всего с января по ноябрь Сбер предоставил 708,5 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 2,18 трлн рублей. Аналитики «Домклик» ожидают, что по итогам года клиенты банка оформят ипотеку на 2,45 трлн рублей.

Устойчивый спрос на жилье в новостройках побуждает девелоперов запускать новые проекты.

Проектное финансирование для строительства жилья занимает 16% в общем портфеле корпоративного кредитования в банке. «За 10 месяцев прошлого года к нам поступило 1720 заявок на проектное финансирование, за такой же период 2022-го мы получили 1930 заявок, – комментирует Анатолий Попов. – Отрасль жилищного строительства продолжает оставаться устойчивой: 98% застройщиков в состоянии обслуживать свой кредит без раскрытия эскроу-счетов».

Важной остается тема поддержки регионов в части строительства жилья. Одним из инструментов такой поддержки сегодня являются инфраструктурные облигации. Сбербанк считает, что при расширении списка участников выпуска облигаций можно будет перезапустить региональные рынки.