16 июня, 22:44

Беслан Рамазанович Берсиров: «Можно находить время для семьи, и при этом быть успешным!»

20 февраля 2023 в 11:50

В феврале 2023 года заместитель генерального директора АО «Специализированный застройщик «Строительный трест» Беслан Рамазанович Берсиров отмечает 65-летний юбилей. В интервью журналисту издательства «Недвижимость и строительство Петербурга» он рассказал, как изменился строительный рынок за 30 лет существования компании, в чем секрет успешной модели девелопера, чего удалось достичь за годы работы, а также о важности семьи.

Берсиров Беслан Рамазанович
Берсиров Беслан Рамазанович
генеральный директор
объединение «Строительный трест»

– Беслан Рамазанович, в компании «Строительный трест» гордятся, что строят только кирпичные дома. Технология все еще себя оправдывает? 
– За 30 лет работы на строительном рынке кирпичные дома ручной работы от «Строительного треста» стали гордостью и брендом нашей компании. Высокое качество домов делает наш продукт высококонкурентным на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поэтому мы никогда не ставили и не ставим перед собой задачу кардинального изменения конструктива стен в объектах. В последние годы мы наблюдаем падение качества облицовочного кирпича, в связи с чем наша компания стала применять технологии навесных фасадов, оставляя при этом кирпичные стены. Такое решение можно увидеть на жилых комплексах бизнес-класса «Листва» и «Наука» в Выборгском и Калининском районах Петербурга. На нашем объекте комфорт-класса ЖК NEWПИТЕР в пос. Новоселье мы приступили к строительству двух жилых лотов, где будет применена технология навесных фасадов из полнотелого клинкерного кирпича. Благодаря такому решению мы достигаем высокого качества фасадов. При этом я надеюсь, что компания «Строительный трест» еще долгое время будет оставаться приверженцем кирпичного домостроения! 
  
– В каких направлениях будет развиваться компания и почему? Увеличится ли число проектов в Петербурге или, наоборот, будете более активно строить в Ленобласти? 
– В настоящее время в силу разных обоснованных причин ситуация на строительном рынке страны, и в частности в нашем регионе, достаточно сложная. Тем не менее за прошедший год компания «Строительный трест» приобрела в Санкт-Петербурге три земельных участка общей площадью 76 га, где можно построить около 470 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей, а также около 30 га в Ленинградской области. Сейчас для этих участков мы разрабатываем градостроительную и проектную документацию. В Ленинградской области развивается, на мой взгляд, один из лучших проектов комплексного освоения территорий – жилой квартал NEWПИТЕР, в котором уже построено около 258 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей, на втором этапе планируется возвести еще около 400 тыс. кв. м. 
Мы продолжаем строительство в Калининграде и Калининградской области. Здесь за последние 2 года мы приобрели еще два новых земельных участка. На одном из них разработан проект, уже получено разрешение на строительство. 

ЖК NEWПИТЕР. Фото: «Строительный трест»
ЖК NEWПИТЕР. Фото: «Строительный трест»

– Планируете выйти в новые регионы? 
– Действительно, сейчас мы смотрим и изучаем другие территории, где появляется активность по развитию жилищного строительства. Я не исключаю возможность того, что при благоприятных условиях наша компания выйдет и в другие регионы. 
  
– Одним из направлений работы компании стало ИЖС. Почему вообще занялись такого рода проектами? Сколько проектов коттеджной застройки реализовано на данный момент и планируется ли дальнейшее расширение портфеля? 
– Изначально наша компания не планировала заниматься проектами ИЖС. Однако к нам стали обращаться покупатели с запросом на приобретение домовладений в коттеджных поселках. Первым проектом ИЖС от «Строительного треста» стал коттеджный поселок бизнес-класса «Небо» в пос. Кузьмоловский, где мы открыли продажи в начале 2011 года. Параллельно с КП «Небо» мы приобрели земельный участок для создания коттеджного поселка премиум формата «Озерный край» в Токсово. На тот момент мы поняли то, что в компании есть разного уровня покупатели и запросы, поэтому, как в хорошем магазине, мы должны представлять все товары. Сейчас оба этих проекта полностью реализованы, в завершающей стадии также находится коттеджный поселок бизнес-класса «Сад времени» в Петергофе. Здесь в продаже осталось 9 участков из 114. Надо отметить, что все наши проекты коттеджного строительства были успешными. 
В текущей ситуации крайне сложно продавать такой продукт, но, несмотря на это, мы приобрели еще один земельный участок площадью 30 га в Приозерском районе Ленинградской области, где сейчас разрабатывается проект концепции строительства. Мы планируем серьезно подойти к решению комплексной застройки этой территории. Там будет создан центр притяжения в виде развлечений и досуга, а также малоэтажная застройка. В течение 2023 года мы будем готовить проект, а в 2024 году уже планируем приступить к строительству. 
  
– Насколько перспективно это направление, насколько оно интересно компании и почему? 
– Несмотря на то, что доходность коттеджного строительства отличается от многоквартирных жилых домов, мы все равно ими занялись, перед этим достаточно серьезно изучив рынок. Было понимание того, что наши проекты должны отличаться от многочисленных предложений других застройщиков, поэтому сделали основной упор на подготовке земельного участка. В компании было создано целое направление, которое занималось ИЖС. Мы взяли на себя задачи по решению инженерных вопросов, дорожной части проекта, подъездов и т. д. Мы разбили земельный участок на лоты, предложили клиентам большое количество вариантов проектов кирпичных коттеджей, сделали шоу-румы, затратив приличные средства на начальном этапе. В настоящее время мы предлагаем нашим клиентам на выбор более десятка разработанных нами проектов, при этом покупатели вправе вносить в них изменения и корректировать, исходя из их пожеланий. В КП «Озерный край» каждый проект был создан по индивидуальному проекту, в КП «Небо» таких проектов было несколько десятков. Благодаря нашим действиям мы достигли успеха в этом направлении бизнеса. 
  
– В каком ценовом сегменте будет работать компания? Не собирается ли строить жилье более высокого класса? А может быть, все будет зависеть от подвернувшегося участка? 
– Мы никогда не нацеливаемся на подвернувшееся «пятно», а тщательнейшим образом подбираем земельные участки, их местонахождение, анализируем окружение. Компания нацелена на строительство жилья в комфорт-классе, и ниже мы никогда не строили. В зависимости от локации жилые комплексы могут быть и бизнес-классом, например, ЖК OSTROV, МФК AVATAR, МФК GRANI, ЖК «Листва» и ЖК «Наука». На одном из приобретенных нами в прошлом году земельных участков мы планируем построить жилье бизнес-класса, два других будут в сегменте «комфорт». При проектировании и строительстве домов бизнес-класса мы внимательно изучаем технологии фасадов, внутренней инженерной подготовки, дополнительные услуги и т. д., которые присущи атрибутам жилья бизнес-класса. 
  
– Что изменилось в девелоперском бизнесе за годы вашей работы? Каковы самые заметные позитивные и негативные изменения? 
– Долгое время мы работали по схеме долевого строительства, привлекая средства дольщиков для строительства объектов, и не думали, что это когда-нибудь изменится. Нововведения в виде проектного финансирования, эскроу-счетов и т. д. – это коренные изменения. Процесс перехода был длительным, а для многих компаний болезненным. Было недоверие к тому, что делается, но положительный результат показал, что все было внимательно продумано и правильно сделано. Само строительство стало более динамичным, поскольку оно получает гарантированное финансирование после подписания договора о проектном финансировании. Для подрядчика это является положительным моментом. Раньше многое зависело от выручки с продажи. Большинство компаний строили в объемах выручки, и если ее не было, то и объем строительства был меньше. Сейчас существует жесткий график производства, плановое финансирование без задержек, и в этом я вижу большой плюс изменений.  

ЖК «Листва». Фото: «Строительный трест»
ЖК «Листва». Фото: «Строительный трест»

Еще одним положительным моментом введения эскроу-счетов стала уверенность дольщиков, поскольку теперь их деньги гарантированно лежат на специальных счетах, и, в случае проблемы с достройкой дома, как банк, так и государство несут солидарную ответственность, при этом покупатель уверен, что сможет вернуть вложенные средства. 
Еще одно серьезное позитивное изменение связано с ипотекой. Раньше доля продаж с привлечением ипотечных средств в разные годы составляла от 15 до 20%. Сегодня этот показатель достигает уровня 90%, при этом стоит отметить, что это доступная ипотека с разными льготными программами, разработанными специально для разных слоев населения, что стимулирует людей к покупке жилья. На сегодняшний день наличие ипотечных программ, продление льготной ипотеки крайне необходимо, поскольку необходимо восстанавливать покупательский спрос, который сейчас снизился. 
Что касается второй части вопроса, то здесь скорее речь идет не о негативных изменениях, а о некоторых нюансах работы, с которыми мы столкнулись. Сегодня, наравне с повышением стоимости строительных материалов, непосильной ношей для себестоимости строительства жилых комплексов стали обязательства девелоперов по строительству социальных объектов, поликлинических помещений, дорог за пределами земельных участков, транспортных развязок, мостов, переездов и т. д. Высокая доля всех дополнительных нагрузок для застройщика, а также проценты за банковское финансирование привели к высокой себестоимости и, как следствие, к высокой рыночной стоимости недвижимости. Наравне с этим исполнительная власть говорит об уменьшении количества согласований проектов, но в реальности мы видим, что время от покупки земельного участка до выхода на строительную площадку занимает от 1,5 до 3 лет, что также серьезно влияет на себестоимость строительства, поскольку все это время купленный земельный участок застройщик финансово обслуживает. Сегодня мы видим в этом проблему. 
  
– Какие задачи были самыми сложными 30 лет назад, а какие выходят на первый план сегодня? 
– Сегодня на первый план выходит тщательный подбор земельного участка, на котором в будущем можно будет построить жилье и не ошибиться. Выбирая земельный участок, необходимо его детальное изучение на наличие градостроительной документации, возможности размещения социальных объектов и т. д. Если где-то в вышеперечисленных параметрах произойдет ошибка, будет очень сложно начать строительство. Это может затянуться на годы. Задача найти правильный земельный участок со всеми документами на сегодняшний день является трудной. 
30 лет назад самой сложной задачей была возможность найти средства, создать схемы взаиморасчетов, так как отсутствие ипотеки и развитого рынка недвижимости не давало возможности ритмично и своевременно завершить строительство. Без средств невозможно было не только выплачивать заработные платы, но и купить материалы. Возникали схемы с зачетами, которые не всегда проходили гладко, и не все участники строительства соглашались с ними. Нужно было заработать серьезное доверие. 30 лет назад практически не было строительного рынка и понятных форм договоров долевого участия. Все это создавалось самими участниками рынка. В то время многие предприятия строительного комплекса с трудом выживали и практически не производили нужных для строительства материалов, но при этом настроение у людей было более оптимистичным.   

ЖК «Наука». Фото: «Строительный трест»
ЖК «Наука». Фото: «Строительный трест»

– Сложно ли удержаться на этом рынке и как оцениваете сегодняшний уровень конкуренции, ведь укрупнение рынка и уход застройщиков реальность последних лет? 
– Сложно удержаться не только из-за высокой конкуренции, но и в связи с трудностями реализации проектов, которые возникли по причине уменьшения платежеспособного населения. Основной проблемой сейчас является падение спроса, которое осложнилось настроениями населения в связи с объявлением специальной военной операции. Я считаю, что сегодня основная задача всех участников строительного рынка и правительства – возвращение спроса любыми методами, включая льготные ипотечные программы, уменьшение себестоимости строительства и т. д. Без этого многим компаниям придется покинуть рынок. Объединение «Строительный трест» не пугает происходящее укрупнение рынка, поскольку мы имеем колоссальный опыт преодоления кризисов, которые возникали не раз на протяжении 30 лет существования компании. У нас работают высококвалифицированные специалисты. Мы точно знаем, как выходить из сложных ситуаций, и с большим оптимизмом смотрим в завтрашний день. 
  
– Есть ли жизнь вне строительства? Удается ли проводить достаточно времени с семьей и всегда ли так было? 
– Жизнь вне строительства всегда была и есть. Сегодня мне уже больше времени удается проводить со своей семьей, но так было не всегда. Много лет я большую часть времени проводил на работе, без чего, я считаю, нельзя было добиться сегодняшних результатов. Но при этом я рекомендую всем, кто начинает свой бизнес, больше времени проводить с семьей и детьми. Я уверен, что можно находить время для семьи и при этом быть успешным. 
  
– Чем увлекаетесь помимо работы, есть ли какие-то хобби и хватает ли на них времени? 
– Охотой и рыбалкой. У меня есть друзья, которые поддерживают меня в моих хобби, и на это у нас всегда хватает времени. Еще одно увлечение – это баня. Я не знаю в городе других компаний друзей, которые уже на протяжении более 20 лет неукоснительно каждый четверг собираются в бане, при этом наш состав за все это время не изменился. Это удивительно, но для нас неделя – не от выходных до выходных, а от четверга до четверга. 
  
– Опишите идеальный жилой комплекс, который вы бы построили при отсутствии финансовых и законодательных ограничений? 
– Сегодня «Строительный трест», даже при наличии финансовых и законодательных ограничений, строит идеальный жилой комплекс NEWПИТЕР, который расположен в пос. Новоселье. Это объект, в котором есть все. Он является образцовым для всего рынка недвижимости.  

ЖК NEWПИТЕР. Фото: «Строительный трест»
ЖК NEWПИТЕР. Фото: «Строительный трест»