ИЖС и малоэтажное строительство на подъеме, но успех не гарантирован

Анастасия Ясинская:  
– Еще несколько лет назад проекты индивидуального и малоэтажного жилья были локальными, они выглядели скорее экзотикой на фоне массовой многоквартирной застройки. 
Сейчас мы видим, что в Ленинградской области темпы ввода и объемы строительства индивидуального жилья по площади значительно опережают строительство многоквартирных домов (МКД), а в структуре ввода новостроек растет доля малоэтажки. В МЖК, в отличие от ИЖС, нет значительного увеличения физических объемов. Но за счет того, что сокращается многоквартирное строительство в целом, доля малоэтажки на этом фоне подрастает. 
То есть мы уже имеем дело с очень значимым и динамично развивающимся рыночным сегментом, у которого есть свои проблемы, нюансы, «фишки» и преимущества. 
Обо всем этом мы и планируем сегодня поговорить. 

Дмитрий Синочкин:  
– В России за январь-февраль ввод малоэтажных и индивидуальных домов составил 79%, МКД – 21%. Но ипотека у нас большей частью настроена под квартирные проекты, как и проектное финансирование, и генеральное планирование. Как с этими вызовами собираются справляться в Ленинградской области? 

Сергей Лутченко:  
– На днях мы с коллегами из Национального объединения проектировщиков и изыскателей проводили конференцию по разработке генсхемы расселения. Мероприятие было организовано в порядке реализации Стратегии пространственного развития РФ. К этой конференции мы подготовили статистику по Ленинградской области, и она соответствует тем трендам, о которых вы сказали. Действительно, в нашем регионе практически две трети ввода жилья приходится на ИЖС. 
Но при этом не нужно забывать, что действует «дачная амнистия». Это нам не позволяет отследить, как реализуются такие большие объемы, как регистрируются объекты. Мы имеем точную информацию по большим девелоперским проектам. Но основные показатели, связанные с вводом ИЖС, – это стихийная регистрация объектов недвижимости. 
Мы неоднократно выходили на федеральный уровень с инициативой в части возвращения механизма согласования облика домов. Понятно, что их множество, и одному человеку или даже отделу вопросы согласования ввода ИЖС закрыть невозможно. Но при этом есть типовые проекты, есть компании, которые строят типовые деревянные и кирпичные дома, а также объекты из иных материалов, есть типовые каталоги, которые в том числе можно брать за основу при комплексном домостроении. 
Еще в 2023 году в региональных нормативах градостроительного проектирования Ленобласти закреплена такая норма: если кто-то из собственников желает перевести участок из земель иных категорий в земли населенных пунктов под ИЖС и размер участка превышает 1 гектар, такая территория должна развиваться комплексно, как КРТ. В соответствии с этим должны выполняться проекты планировки. В них нужно учитывать все действующие местные нормативы градостроительного проектирования. Створы улиц должны быть закреплены для инженерных сетей, проездов, ливневых стоков. 
В некоторых муниципальных образованиях была попытка закрепления архитектурного облика. Впервые мы это сделали в 2022 году, включив такие требования в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Вырицкого городского поселения. Главное было сформировать единый вектор для муниципального образования, с учетом того, что территория активно развивается в рамках индивидуального жилищного домостроения. 
Это важно. Хаотичная застройка, которая сложилась и продолжается вдоль рек, очень удручает. Особенно это касается исторических территорий. Там, конечно, нужно регулировать застройку. 
Если рассуждать о тенденциях в части ИЖС, в последнее время крупные застройщики выходят в этот сегмент. Такие проекты и планы есть в Агалатовском, Лесколовском, Пениковском и других поселениях. 

Дмитрий Синочкин: 
– По поводу «дачной амнистии». Мы проверяли показатели ввода жилья с ее учетом. В объеме ввода ИЖС дома, построенные два-три года назад и ранее, составляют от 10% до 15%.  

Алексей Баринов: 
– У меня есть версия по поводу феноменальных показателей Ленинградской области. Это уникальный регион – пригород Петербурга. И если рассматривать объемы ввода вместе с городом, думаю, что показатели будут уже не такими шокирующими. В самой Ленобласти территории, предусмотренные под ИЖС или садово-дачные кооперативы, больше, чем территории под многоквартирную застройку. 
И еще такой момент: в последнее время при кадастровом учете неожиданно стали оформлять дома по внешнему периметру, без понижающего коэффициента площади террас, балконов и крылец, в отличие, допустим, от многоквартирных домов. Это, безусловно, влияет на показатели вода. Например, если мы берем даже самый маленький модульный дом в 60 кв. м, то с террасой получается уже все 80. Примерно как три однокомнатные квартиры в МКД. 
Это к вопросу о феноменальных 79% ввода в пользу ИЖС. 

Дмитрий Синочкин: 
– Если считать вместе с городом, то за два месяца 2025-го в МКД введено 415,5 тысячи кв. м, в ИЖС – 996,4 тыс. кв. м. Треть и две трети… 

Анастасия Ясинская: 
– Сергей Иванович, вы говорили о том, что сейчас участки под ИЖС размером более гектара уже предоставляются в рамках комплексного развития территории (КРТ). Это означает, что инфраструктура ложится на девелопера? 

Сергей Лутченко: 
– С этого года правительство Ленобласти забрало полномочия органов местного самоуправления на заключение договора по КРТ – как на многоквартирную, так и на индивидуальную жилую застройку. Это означает, что перед тем, как реализовывать проект КРТ, застройщик должен синхронизировать свои пожелания и возможности с правительством области. 
Для чего это делается? Чтобы не было неконтролируемого развития ИЖС, когда собственники больших земельных участков делят их на лоты по 6–10 соток с проездами по 6 м. Местные жители обоснованно жалуются, что у них возникают проблемы с разворотными площадками, с удалением мусора, с доступностью социальных объектов. 
Механизм реализации проектов КРТ предусматривает, что собственник большого участка должен обсудить с властями, как здесь люди в перспективе будут проживать. Для этого необходимо выполнять проекты планировки и эскизы застройки. 
Мы должны увидеть, что предусматривает проект, и тогда мы сможем договориться с собственником о том, чтобы обеспечить комфортное проживание на этой территории. 
Согласно Градкодексу, в рамках КРТ в первую очередь должна создаваться инфраструктура. И все, кто заключают договор о КРТ, понимают, что нужно строить дороги, инженерные коммуникации, социальные объекты, а потом получать разрешения на строительство жилых домов. 

Анастасия Ясинская: 
– Кроме перечисленных вами территорий, какие места можно считать перспективными для развития ИЖС в регионе в ближайшее время? 

Сергей Лутченко: 
– Прежде всего – территории, прилегающие к КАД-2. Сейчас Росавтодор разрабатывает планировку линейных объектов. Многие, наверное, столкнулись с тем, что в Росреестре закреплена буферная зона – по 200 м от границ КАД-2. Здесь запрещена регистрация недвижимости. 
Мы прорабатываем вопросы развития территорий вдоль КАД-2 в рамках Стратегии социально-экономического развития Ленобласти, которая сейчас проходит обсуждение в нашем Законодательном собрании. 

Игорь Матвеев: 
– Комментарий общего порядка по поводу упомянутых тенденций. Очевидно, что средний класс в последнее время предпочитает перемещаться на постоянное проживание в пригородную зону. И если раньше люди покупали там второе жилье, теперь они именно переселяются за город на постоянной основе. 
При этом возникает несколько серьезных проблем. Первая связана с транспортной инфраструктурой. Из-за отсутствия ППТ в последнее время вместо межевания территорий происходил раздел. Собственник нарезал площадку, скажем, 40 га на лоты для ИЖС, регистрировал их в кадастре – и получалось 150–200 участков, которые застраивались по минимально профессиональному проекту планировочной организации. Результат: в этих поселках нет ни внутренней, ни внешней инфраструктуры, то есть они, например, не связаны с другими населенными пунктами дорогами. 
Механизм КРТ позволяет контролировать планировочную структуру и транспортную инфраструктуру. 
Вторая проблема связана с территориями, которые были садоводствами, дачными поселками. Здесь не предусматривалось социальной инфраструктуры в принципе. Плотность населения у массивов ИЖС не очень высокая, поэтому набрать население для полноценной школы, детсада часто не получается. 
Для решения проблемы можно формировать мало- и среднеэтажное ядро застройки с включением в нее ИЖС. В таком случае можно предусмотреть на этих территориях размещение объектов соцкультбыта с учетом окружающего и развивающегося индивидуального строительства. 

Анастасия Ясинская: 
– Сергей Иванович, в апреле будет подведение итогов конкурса на реновацию сложившейся территории ИЖС в поселке Сосново. Это в русле тренда на перепрограммирование территорий и придание им современного звучания? 

Сергей Лутченко: 
– Надо пояснить: в Ленинградской области есть как частная собственность, так и неразграниченная. И в рамках неразграниченной собственности тоже можно реализовывать проекты КРТ. 
Так и поступил бизнесмен из Приозерского района. Для территории в поселке Сосново, которая сейчас не обустроена и имеет только транзитный проход из одного района в другой, он решил сформировать парковые пространства и часть земель отдать под индивидуальную жилищную застройку. 
Чтобы получить пул различных проектных решений, был объявлен конкурс молодых архитекторов. Его итоги будут подведены 16 апреля. 
Этот сюжет еще раз свидетельствует о том, что и у девелоперов, и у архитекторов сейчас очень востребованы проекты ИЖС. А также о том, что есть необходимость поговорить о проблемах существующих садоводств. Сейчас в правительство приходит много заявок по переводу больших массивов садоводств в границы населенных пунктов. Но большая часть этих заявок не выдерживает требований, в частности, связанных с параметрами улично-дорожной сети. Они, например, не могут обеспечить шестиметровых проездов между земельными участками. 

Дмитрий Синочкин:  
– Коллеги, например, в массиве «Белоостров» есть огромное садоводство «Северная жемчужина»: тысяча участков, 700 собственников. Но всего 100 живет в нем постоянно. Они не потянут школу, она им не нужна! 
И это далеко не уникальная ситуация, у нас половина ввода индивидуального жилья – в садоводствах. И все без социальной нагрузки. Проблема нуждается в решении. 
Главное, чтобы при этом стоимость сотки земли под ИЖС не улетела за 500 тыс. рублей, потому что тогда ввод жилья резко сократится, по такой цене не будут покупать. Это оборотная сторона регулирования рынка. 
Но вернемся к тезису Игоря Дмитриевича о том, что центром зоны ИЖС  должна стать многоквартирная застройка. 

Игорь Матвеев:  
– Да, и это не декларации. Такая идеология уже четко сформулирована. Отмечу: этот подход был заложен еще в Генеральном плане 1985 года, когда город и область были единым субъектом и имели общий документ. Там был прописан принцип поясного и радиального зонирования с сохранением уникальности пригородной зоны. 

Анастасия Ясинская: 
– Дадим слово самим представителям малоэтажной застройки. Начнем с проекта, который реализуется в исторической среде, в условиях градостроительных ограничений. В комплексе компании Kronung в Пушкине всего 76 квартир в малоэтажных домах и при этом – детский сад на 105 мест. Как так вышло? 

Игнатий Найда:  
– Мы строим комплекс бизнес-класса «VI Квартал», в исторической части Пушкина на ул. Новая, которая близка к парку, ко всем музеям. Проект действительно рассчитан всего на 76 квартир, это 4 трехэтажных корпуса на 17–20 квартир каждый с подземным паркингом, кладовыми, панорамными окнами, высокими потолками. Место обязывает, поэтому особое внимание мы уделили архитектуре, планировочным решениям и благоустройству.  
Пушкин – это особенный пригород со специфическим спросом. Значительную часть его формируют сами местные жители, которые хотят иметь там второе жилье или переехать в новое. Есть петербуржцы, которые покупают недвижимость в Пушкине для жизни летом, для проживания на пенсии, а также те, кто в принципе хочет переехать сюда насовсем. Город им нравится, он удобен, красив: низкоэтажный, зеленый, комфортный, обеспечен школами, детскими садами, всей необходимой инфраструктурой. То есть для постоянной  жизни здесь есть все, что нужно. 
Наш проект на 8 тысяч кв. м квартир включает в себя детский сад на 105 мест. Он уже построен, введен и планируется сейчас к передаче городу.  Реализация социальной инфраструктуры для проектов малоэтажной застройки вопрос важный и непростой, требующий индивидуальных решений.  

Анастасия Ясинская: 
– Этот малоэтажный опыт подвигает вас на то, чтобы реализовывать аналогичные проекты? 

Игнатий Найда: 
– Я бы сказал, что для малоэтажки главное – место. Если место интересное и на него есть спрос, то стоит начинать проект, даже несмотря на большую нагрузку, связанную со ставкой ЦБ, постоянным ростом себестоимости и отсутствием доступной ипотеки. 

Игорь Матвеев: 
– Три-четыре месяца назад мы рассматривали варианты развития населенного пункта Скотное во Всеволожском районе. Скажем, на участке 300 га отводим 60% под малоэтажку, остальное – ИЖС. На сегодняшний день, несмотря на прелести ландшафта, получается не очень удачная экономика. 
И даже в Пушкине, с его развитой инфраструктурой, такие проекты очень дороги. Что уж говорить об остальной территории Ленобласти, где, как правило, отсутствует инфраструктура. 
Себестоимость малоэтажки сейчас предельна. Очень хотелось бы, чтобы она развивалась, но, к сожалению, это непросто. 

Анастасия Ясинская:  
– Игнатий, вы говорили, что у вас в планах есть еще некий проект ИЖС… 

Игнатий Найда: 
– Мы ищем разные варианты развития компании, и тоже ощущаем интерес покупателей к малоэтажному и индивидуальному жилью. Решили пойти по пути типового коттеджного поселка, который будет строиться по 214-ФЗ, то есть с использованием банковского проектного финансирования. Это будет застройка из двух-трех типов домов, и уже не бизнес-класс, скорее «комфорт». 
Но мы сталкиваемся с проблемой неготовности банковской системы к оценке таких проектов, даже на уровне Сбербанка и «ДОМ.РФ». Раньше такие проекты были банкам совершенно неинтересны. Все занимались многоквартирными домами, там совершенно другой масштаб. 
Сейчас тренд меняется, сами банки хотят развивать это направление, но у них нет механизмов оценки строительной себестоимости, нет стандартной оценки стоимости продаж. Нам приходится месяцами доказывать, почему проект будет стоить именно столько, прилагать договоры генподряда, расчеты, сметы, проводить оценки продажной стоимости. 

Анастасия Ясинская: 
– Елене Костицыной, которая представляет проект ЖК «Экография», близка тема инфраструктурной нагрузки и ее влияния на себестоимость. 

Елена Костицына: 
– Это моя боль! С одной стороны, малоэтажное строительство – драйвер развития территорий. На примере нашего проекта: появление ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» вызвало ажиотажное развитие ИЖС в окрестностях. Стоимость земли выросла, размеры продаваемых участков уменьшились. Казалось бы, все должны быть довольны, но ИЖС сегодня – это социально безответственное жилье! А малоэтажка, напротив, осталась в тех же нормативах социальной нагрузки, что и высотные проекты.  
Норматив для детского сада, который мы должны построить по ППТ, – 60 мест. При этом мы знаем уже, что для Ленобласти оптимальный по эксплуатационным расходам объем – 150 мест. В нашем проекте больше 120 не построить физически. В результате строим сад на 120 малышей. 
Дальше – дорожно-транспортная инфраструктура. Дорог нет. Мы обязаны обеспечить два выезда из ЖК. Приходится выкупать дополнительные земельные участки. И как только запускается строительство, все многочисленные новые стройки ИЖС используют те же проезды. Начинаются массовые жалобы на состояние дорог, но так как у нас самый крупный объект, жалобы обращаются в нашу сторону. Хорошо еще, что Ленобласть объективно оценивает происходящее и помогает нам разъяснять жителям ситуацию.  
Для комплексного развития областных территорий малоэтажка, пожалуй, лучший вариант. Но нужны специальные условия, льготы. Иначе придется строить «муравейники». Красивые комфортные проекты не будут развиваться при сверхнормативной нагрузке.  

Сергей Лутченко: 
– Если бы все жители таких комплексов были прописаны в Ленобласти и платили налоги в регионе, было бы меньше вопросов. А когда люди в основном ездят постоянно на работу в Петербург, и у области отсутствует финансирование на развитие дорог и инфраструктуры… Начните с себя. 
Вы еще найдите воспитателей в бюджетный детский сад на 60 мест. Конечно, с точки зрения администрации рациональнее строить более габаритные детсады. Тем более туда будут организованно возить детей на автобусах из других деревень. 

Дмитрий Синочкин: 
– Я напомню: образование и здравоохранение – это сфера заботы областного и федерального бюджета. Не застройщика. 

Елена Костицына: 
– Проекты малоэтажного строительства – это всегда штучная, особая работа. Мы с архитектором Святославом Гайковичем прошли этот путь с проектом ЖК «Экография. Квартал у Петергофа». Клинкерные фасады, изогнутые формы вместо прямолинейных – все для того, чтобы создать ощущение индивидуального жилья. Малоэтажный проект конкурирует с ИЖС, мы за меньшие деньги даем больший комфорт без потери всех прелестей загородного жилья.  
Люди выбирают такое жилье, так как оно создает тихую, приватную атмосферу. Это достигается за счет малой плотности застройки. У нас на участке размером 17 га – 12 домов общей площадью 54 тыс. кв. м. Ширина двора – 36 м при высоте 9 м. Есть квартиры с каминами, саунами, собственными террасами на первых этажах. 
Мы уделяем особое внимание благоустройству территории, ландшафтной проработке, геопластике. Каждый дом назван в честь писателей, воспевающих природу: Пришвин, Тургенев, Паустовский. Произведения этих авторов мы обыгрываем и в ландшафтных решениях, и в дизайнерских. Например, для дома «Паустовский» выбрано произведение «Серебряное колечко» – его тематика отражается в малых архитектурных формах, в доме приведены цитаты из этого рассказа. 

Анастасия Ясинская: 
– Давайте продолжим тему красоты. Сергею Рылину тоже есть, что рассказать об архитектурных трендах в малоэтажке и ИЖС и об используемых материалах. 

Сергей Рылин: 
– Загородная малоэтажная недвижимость – это некий компромисс между индивидуальным домом и квартирой в городе. Тренд на загородный формат проживания в России складывался несколько иначе, чем за рубежом. Там это происходило на протяжении достаточно долгого времени: возводились дома, которые можно передать по наследству. А в России эта история начала формироваться не так давно, потому что в XX веке, в период индустриализации, не было необходимости в большом объеме загородной недвижимости. Наоборот, нужно было снабжать производство работниками, соответственно развивалось быстрое и типовое панельное домостроение поближе к заводу. 
Сейчас ситуация меняется. А вместе с этим меняются и архитектурные тренды. Архитектура загородного строительства становится более разнообразной. Например, одни предпочитают хайтек: технологичный стиль, много стекла, подсветка. Другие выбирают английскую классику, третьи – стиль Фрэнка Ллойда Райта, четвертые – барнхаус. 
Какие тенденции сейчас есть в архитектуре? Первое – это минимализм и акцент на текстурах, работа с цветами. Если мы с вами раньше не могли представить себе черный дом, то сейчас дома из матового и глянцевого клинкера набирают популярность по всей России. Мы это видим по тем проектам, в которых участвуем. 
Актуальна динамичная кладка и деконструктивизм, нелинейный фасад. Такие решения создают интересную историю, за которую можно зацепиться взглядом. 
Еще один яркий тренд – экоподход. Он выражается не только в плане применения энергоэффективных решений, но и в смысле воспринимаемой экологичности объектов. Здесь актуальна работа с благоустройством территории, которая приближает нас к природе и экологичности. 
Сохраняется тренд в ИЖС преимущественно на одноэтажные строения и плоские кровли. 
Многие современные тренды удобно воплощать с применением в фасадах мелкоштучных изделий: создавая небольшой угол поворота отдельных изделий, можно достичь необходимой пластичности фасада. Сочетая в фасаде различные материалы: кирпич с металлом, стеклом, деревом, вы также получаете объект с собственной историей, которая сразу привлекает внимание. При этом на восприятие «мелкоштучки» очень влияет контекст. То есть один и тот же однотонный кирпич на разном шве совершенно по-разному выглядит.  
Кроме того, в сознании людей есть сложившееся представление о том, что если дом кирпичный, то он надежный, долговечный, он создает определенный уют и тепло. 
Строительство загородного дома – это недешевая история, но мы призываем работать с архитекторами в плане использования различных материалов. Есть доступные кирпичные и клинкерные продукты, которые позволяют создать очень достойный облик построек. 
Покажу это на примере ЖК «Новоселье» в Ломоносовском районе. Первые дома здесь застройщик возводил из панели. Это было совершенно оправданно: в чистом поле не получится сразу запустить объект высокого класса. Но по мере развития территории стало возможно повышать класс, и постепенно появились дома с кирпичными фасадами. Это тут же изменило статус всей локации и повлияло на стоимость реализации квартир, на сроки их экспозиции, причем во всем районе. Теперь все, кто там строит, возводят кирпичные фасады в том или ином исполнении. В загородном домостроении таких примеров достаточно много. 
Так что мы призываем коллег работать с архитекторами, искать возможности реализовать проект в максимально высоком качестве. 

Алексей Баринов: 
– Вопрос к вам как к представителю крупнейшего продавца ограждающих конструкций, стеновых материалов на Северо-Западе, чья статистика продаж в значительной мере может служить индикатором. Как у вас меняется доля ИЖС по сравнению с МКД в объемах продаж ваших материалов? 

Сергей Рылин: 
– В целом история с каменным домостроением, несмотря на какие-то экономические перепады, продолжает набирать обороты. В прошлом году мы поставили рекорд по продаже газобетона, продажа кирпича не отстает. Если говорить про какие-то конкретные продукты, которые приобретаются для разных сегментов, то у нас отгрузки в сегменте ИЖС, включая продажи через дилеров, достигают 70% по газобетону. Это наша статистика по всей России. И эта доля выросла за последние годы: по газобетону раньше было порядка 64%, по кирпичу – в районе 50%. 

Дмитрий Синочкин: 
– Есть мнение, что индивидуальный подход к ИЖС остается уделом только дорогого сегмента. Все, что относится к категориям «комфорт» и «комфорт плюс», уходит в массовый сегмент, а это значит заводские конструкции и минимум различий в архитектуре. Вы разделяете такую точку зрения? 

Сергей Рылин: 
– Не совсем. История индустриального домостроения – это больше про многоэтажные дома, про миллионы квадратных метров. Когда мы говорим о меньших объемах, тут требуется больше внимания и деталей. Сложно себе представить реализацию таких проектов посредством панельного домостроения, например. Это всегда штучная история. И для того, чтобы добиться, скажем, интересного фасада, необходима работа застройщика с архитектором, а это всегда кропотливый труд. 
Но это необязательно дорогой сегмент. Я приводил в пример ЖК «Новоселье» – это массовый сегмент. Вопрос в объемах и сроках. Если мы хотим за два года построить миллион квадратных метров, мы это с кирпичом, скорее всего, не сможем сделать. Но если задуман классный, интересный проект, который возводится меньшими объемами,  его как раз лучше делать с кирпичом. 

Анастасия Ясинская: 
– Предлагаю Ольге Фокиной продолжить тему архитектуры и благоустройства. 

Ольга Фокина: 
– Я сначала прокомментирую выступления предыдущих спикеров. Мне кажется, большая проблема в ИЖС в том, что многие застройщики, задумывая свои проекты, пренебрегают услугами архитекторов. Понятно, что это оптимизация затрат, но тут же вступает в дело здравый смысл: если ты хочешь продать свой объект за хорошие деньги, все-таки надо потрудиться, привлечь специалистов, семь раз отмерить, чтобы один раз построить и хорошо продать. 
Причем это касается не только элитных объектов. Мы сейчас разрабатываем проект  категории комфорт-плюс: ЖК «Охтинские высоты» в деревне Мистолово, Всеволожский район. Приятно, когда застройщики приглашают нас, профессиональных ландшафтных архитекторов, чтобы проектировать благоустройство. 
Это малоэтажное строительство, поэтому я с удовольствием согласилась заняться этим ЖК. На мой взгляд, привлекательной в Ленобласти может быть только малоэтажная застройка. Потому что иначе прекрасные слоганы девелоперов о том, что они дарят городской комфорт на лоне природы, разбиваются о быт, если речь идет о комплексе высотой 20 этажей.   

В нашем проекте мы отталкивались от названия «Охтинские высоты»: используя геопластику, подчеркнули эту особенность. К тому же разновысотный ландшафт предполагал большой объем отвала грунта, и, оптимизируя затраты, мы используем его в благоустройстве.  
На небольшой территории между двумя жилыми корпусами (всего 47 соток) мы предложили застройщику интересное проектное решение для организации необходимого пожарного проезда: предложили использовать газонные решетки для экопарковок как часть покрытия. В результате общее дворовое пространство стало более зеленым и эффективным в использовании. Дизайн этой территории содержит только плавные природные линии, поэтому во дворе глаз отдыхает от визуального шума большого города, а пожарный проезд не бросается в глаза, так как имеет нелинейную структуру.  
Дворы мы проектировали по принципу сообщающихся сосудов: все жители комплекса будут иметь ключи от соседних дворов, поэтому смогут пользоваться ими и свободно перемещаться по всей территории. Это расширяет для каждого набор опций: в одном дворе мы размещаем баскетбольную площадку, в другом – площадки для малышей, в третьем – беседки для тихого отдыха. Это оказалось интересным решением и выходом из ситуации, учитывая небольшую площадь всего ЖК.  
Большое внимание мы уделили объему «зеленого пространства»: деревья, кустарники, газоны – это отличная альтернатива дорогим малым архитектурным формам, которыми часто увлекаются застройщики. Мое мнение – в таких проектах затраты на зеленые насаждения более оправданы, ведь люди для того и едут за город, чтобы видеть больше зелени.   

Анастасия Ясинская: 
– Спасибо, это было красиво. А я предлагаю перейти к застройщикам, которые, как мы сегодня выяснили, строят «безответственное жилье», то есть ИЖС.  

Алексей Баринов: 
– Я сегодня выступаю в необычной роли: представляю не только себя и компанию «ФАКТ. Коттеджные поселки», но и Ольгу Трошеву, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». В презентации она собрала данные по загородной недвижимости за 2024 год.   
В прошлом году в продаже находились 248 коттеджных поселков от застройщиков и порядка 14 тысяч лотов. «Петербургская Недвижимость» фиксирует постепенное сокращение объектов в экспозиции на протяжении последних трех лет. Количество участков без подряда снизилось в 2024 году до 9,1 тыс. против 11,7 тыс. в 2023-м.  
Но при этом, что интересно, за тот же период выросло количество объектов централизованной застройки – это коттеджи и таунхаусы: соответственно, рост в 1,8 и 1,6 раза.  
Конечно, это аналитика на малых числах, поэтому всего 16 дополнительных проектов в коттеджах дали 80% прироста. Но все-таки динамика очевидна. Хотя по-прежнему в экспозиции доминируют участки – на них приходится 66% предложения.  
Я считаю, что рост централизованной стройки – это следствие льготной ипотеки, которая выдается исключительно на строительство дома или на покупку готовых домов от застройщика. Поэтому мы как девелоперы реагируем на это смещение спроса в сторону участков с подрядом и в сторону приобретения готовых домовладений в льготную ипотеку, предлагая клиентам лоты с обязательным подрядом и с домами.  
Что касается распределения предложения участков без подряда по ценам, то, по данным «Петербургской Недвижимости», 72% вариантов приходится на сегмент от 100 тыс. до 500 тыс. рублей. А в нише коттеджей лидирует эконом-класс – на него приходится 59% предложения.  
Поскольку это объекты стоимостью до 8 млн рублей, причина понятна: здесь правит бал ипотека. До середины 2024-го массовые льготные кредиты выдавались в сумме 6 млн рублей, потом появилась семейная ипотека на 12 млн, именно поэтому основной спрос на коттеджи сосредоточен как раз в низком ценовом сегменте. 
С точки зрения динамики цен на коттеджи, комфорт-класс и «элита» стагнируют, в эконом-сегменте есть рост стоимости лота на 7%. Я предполагаю, это прежде всего из-за роста себестоимости строительства. 
Средняя цена предложения участков под застройку без обязательного подряда резко выросла: если в 2020–2023 годах она поднялась на 20%, то только за один прошлый год – на 10%. Это объясняет, почему сейчас большая часть предложения сосредоточена на участках стоимостью от 200 тыс. и даже от 300 тыс. рублей за сотку. Просто потому, что все дорожает. Землевладельцы все дороже выставляют участки. 
Правда, на мой взгляд, так можно охарактеризовать только ситуацию до июля прошлого года. А потом фактически льготную ипотеку выключили, и, например, мы, группа «ФАКТ», цены уже почти не поднимали. Разве что точечно, по некоторым проектам. 
Еще интересные цифры от «Петербургской Недвижимости» – динамика продаж на загородном рынке в тысячах сделок. Коллеги отмечают, что в 2024 году количество сделок сократилось сразу на 18% (год к году). Но если анализировать так называемый допандемийный период (с 2015-го по 2019 год), тогда в среднем объем реализации составлял порядка 5 тыс. сделок. То есть даже после падения 2024 года мы в 1,5 раза превышаем допандемийные показатели. 
По мнению коллег, это свидетельствует об умеренном спросе на загородном рынке. А я считаю, что это просто показатели активного первого полугодия 2024 года и провального второго. В 2025 году эти показатели, скорее всего, еще сократятся. 

Следующие данные — динамика сделок в коттеджных поселках по годам, подготовленная «Пригородом» и «Петербургской Недвижимостью». 
Мы видим, что количество сделок с 2021 года снижается, как и предложение. Минус 13% по обоим параметрам. На мой взгляд, это связано с тем, что земля в Ленобласти заканчивается. Новая, видимо, уже будет предоставляться только в рамках КРТ, а значит, с нагрузкой в виде социальных обязательств. 
Коллеги из «Петербургской Недвижимости» считают, что все трансформации на загородном рынке, связанные с введением эскроу-счетов, приведут к тому, что сюда придут качественные застройщики. Почему-то аналитики уверены, что профессионалы из сегмента МКД качественно преобразуют рынок ИЖС. Для меня это спорно. 
С тезисом «Петербургской Недвижимости» насчет того, что эти изменения привлекут на рынок большее число семейных покупателей, я согласен, но не в полной мере. 
В целом же я согласен с теми, кто считает, что в среднесрочной перспективе загородный малоэтажный рынок пойдет по пути комплексных и типовых проектов, микс-форматов с качественной инфраструктурой, реализованных при активном проектном финансировании. 
Рынок индивидуального домостроения в том виде, в котором он есть сейчас, наверное, сохранится какое-то время, но, скорее всего, это будут некие бутиковые проекты. 

Дмитрий Синочкин: 
– По нашим подсчетам, цивилизованный рынок коттеджных поселков — это 10–15% от общего объема загородного рынка. Операции в коттеджных поселках происходят на фоне 100 тыс. сделок с участками в год, 20–30 тыс. сделок с домами, регистрации 18 тыс. новых домов в год. То есть коттеджные поселки – важный, но не самый крупный сегмент.  
По поводу участия крупных строительных компаний. У нас есть опыт, который мы помним и знаем. Setl Group экспериментировал в Ленобласти с коттеджными проектами. «Группа ЛСР» очень неплохо реализовала несколько проектов, у «Строительного треста» были опыты в Токсово и в Петергофе. Но все это были локальные стройки в дорогом сегменте, максимум на 30–40 домовладений. Большие площадки никто освоить в этом сегменте не пытался. Так что вопрос остается открытым.  

Анастасия Ясинская:  
– Мы подробно поговорили про Ленинградскую область и про петербургскую агломерацию в целом. А что происходит с трендами по части ИЖС в других регионах?  

Анна Морозова:  
– Я из Тулы и работаю с разными регионами России. В частности, мы внимательно изучаем кредитование по ИЖС, и вот что увидели. 
В 2024 году из 200 тыс. кредитов ровно половина была выдана на готовые дома и земельные участки, а вторая половина ушла на строительство. Доля ипотечных кредитов на ИЖС составляет всего 9% по числу договоров и 12% в деньгах от всей ипотеки. То есть это по-прежнему очень небольшой объем кредитов. 
Петербург в 2024 году находился на седьмом месте по количеству кредитов на ИЖС. В январе 2025-го, по данным Центробанка, на ИЖС было выдано 194 кредита (465 млрд рублей), доля по-прежнему небольшая – примерно 6% от общего объема кредитов. Данные по России показывают снижение по выдаче кредитов в феврале. 
В 2025 году «ДОМ.РФ» планирует предоставить 100 тыс. кредитов на строительство и приобретение индивидуальных жилых домов. Это вдвое меньше, чем было в 2024 году. При этом они предполагают, что 80% займов будет выдано на приобретение готовой недвижимости. 
Что касается спроса на загородные дома и участки, начался незначительный сезонный рост, хотя он на 14% ниже, чем в прошлом году. При этом цены на участки выросли на 18%, на дома – на 10%. 
Доля спроса на загородку снижается в пользу МКД, по данным одного из крупных агрегаторов. Дом хотят приобрести 66% покупателей, участок – 32%, таунхаус – всего 2%. Спрос на участки в этом году упал на 5% в пользу готовых домов. 
Почти половина спроса сосредоточена на объектах стоимостью до 5 млн рублей. Я не знаю, что это за дома. Наверное, в основном дачные. Вряд ли есть объекты для постоянного проживания в этом ценовом диапазоне. 
Итоговые выводы: цены выросли, предложение выросло, спрос упал. Поддержка от государства есть, но, вероятно, она недостаточна, чтобы застройщики чувствовали себя спокойно. 
Что с этим делать и каковы перспективы? Здесь ничего нового не скажу: нужно снижать издержки, диверсифицировать предложение, расширять линейки, работать с ценообразованием, более внимательно относиться к позиционированию. 
Кроме того, если есть возможность пока не выходить в стройку, наверное, стоит повременить, как бы грустно это ни звучало. Нужно работать над маркетингом и продажами, потому что ИЖС и малоэтажка, увы, проигрывают МКД по активности спроса. 

Дмитрий Новосельцев: 
– Я также хотел бы прокомментировать ситуацию, о которой говорили предыдущие спикеры. Я имею в виду замкнутый круг, возникший из-за того, что в рамках КРТ девелоперов нагружают обязательствами по строительству социальных объектов и прочее. Получается, что люди, покупающие недвижимость в формате ИЖС, прописаны в Петербурге, где и платят налоги, а потому Ленобласть не получает достаточно средств для развития. Но почему люди прописаны в Петербурге? Потому что у многих дети, внуки, им нужны школы и детские сады, а за городом их нет. 
Чтобы сдвинуть эту проблему с мертвой точки, думаю, нужно идти от обратного: социальную нагрузку должна нести федеральная и муниципальная власть, а в результате люди будут регистрироваться в Ленобласти и нести туда свои налоги. 
У нас есть проект в Разметелево. Это многопрофильный объект: на 85 га земли – три функциональные зоны, включая коттеджную и малоэтажную застройку, а также общественно-деловая часть, где в перспективе мы можем строить коммерческие объекты. 
Зону жилой застройки мы уже подготовили к получению разрешения на строительство: там на 20 га получается 80 тыс. кв. м жилья. Мы получили положительное заключение экспертизы, но на этом пока остановились. Почему? 
Ставки по кредитам высокие – 30% годовых. Нам в качестве социальной нагрузки по Генплану Колтушского ГП полагается построить школу на 600 мест. Если примерно оценивать затраты исходя из 2 млн рублей за одно место, получится где-то 1,2 млрд рублей. Если мы берем деньги под 30%, то за три года мы заплатим еще 1,2 млрд рублей в счет процентов. То есть цену квадратного метра нам придется повысить на 11 тыс. рублей. 
У нас есть альтернатива: положить деньги, которые были приготовлены для финансирования, на депозит под 22% годовых. Что мы пока и делаем, накапливая средства.  
Причем парадокс: не мы идем с низким поклоном в банки и просим предоставить нам финансирование, а банки приезжают к нам в офис и предлагают наши средства разместить у них. Такой спрос на деньги. 
Когда ты это видишь, у тебя нет желания идти вперед. Поэтому мы сейчас только вкладываем в покупку земель. Купили около 200 га, готовим к запуску проекты ИЖС. 
Отмечу важный нюанс о проектах ИЖС. Правительство Ленобласти ввело новое правило, связанное с процедурой перевода земли под ИЖС или под СНТ: 20% территории девелопер должен передать региону для семей участников СВО. С точки зрения экономики, у меня есть на этот счет вопросы. Я свои расчеты передал в правительство Ленобласти. В двух словах их опишу. Из купленного массива земли ты 20% отдаешь семьям участников СВО, минимум 25% нужно отвести для территории общего пользования: это дороги, спортивные и детские сооружения, насосные и так далее. На маркетинг, который сейчас чрезвычайно важен и очень дорог, – еще 20%. В результате мы уходим в минус. Так получается по всем нашим новым пяти проектам, которые мы сейчас готовим. Соответственно возникает дилемма: нужно ли нам строить? И что мы тогда получим? 
Мы пытаемся достучаться до чиновников и объяснить, что если будем работать по рыночным условиям, то придется поднимать цены на 30–40%, но это можно сделать, только когда рынок позволит. Если мы сделаем это сейчас – кто при таких ценах будет покупать, учитывая невысокую платежеспособность населения и то, что сегодня большинство ипотечных программ не работает? 
Вот такая очень непростая ситуация. 

Дмитрий Синочкин: 
– Ваш прогноз скорее в целом неблагоприятный? 

Дмитрий Новосельцев: 
– Все очень инертно. Последствия того, что происходит сегодня, мы заметим, может быть, через два-три года. Ситуация неблагополучна с точки зрения перспективы развития. Я всегда с оптимизмом смотрю на рынок. Но последние факты, о которых я доложил, пока не внушают оптимизма. 

Дмитрий Синочкин: 
– Новых проектов будет мало, старые будете продавать в полтора раза дороже? 

Дмитрий Новосельцев: 
– По мере того, как лоты заканчиваются, ты будешь повышать цены. К нам сейчас обращается рекламное агентство, предлагает продвигать наши проекты. А я отказываюсь по одной простой причине. У нас осталось мало лотов на продажу, и если мы дадим рекламу, то быстро их реализуем. А что потом будем делать? 
Поэтому мы сейчас станем, наоборот, повышать цены, сдерживать продажи, как это ни удивительно, и ждать момента, когда сможем, наконец, выйти в новый рынок. Ситуация патовая: мы бы хотели продавать много и дешево, но увы. 

Вадим Ховрин: 
– Я присоединяюсь к словам Алексея Баринова: у всех анонсируемых новых коттеджных поселков, которые сейчас будут выходить на рынок, цена на старте продаж начинается с 500–600 тыс. рублей. Это уже объективная рыночная реальность. 
Дмитрий Новосельцев это подтверждает, говоря, что лучше продавать не много, а дорого. Потому что товарные запасы у всех размылись за годы ипотечного бума, когда наши отделы продаж в компаниях занимались одобрением ипотеки, а не продажей загородного образа жизни. 
Я много путешествую по стране, в нашу федерацию входят 400 строительных компаний, и хочу обратить внимание, как развивается ИЖС в регионах. 
Город Челябинск, мультиформатный проект L-Town: он включает ИЖС, таунхаусы, дуплексы, многоквартирные дома. Это своеобразный город-спутник Челябинска. И цены на землю в L-Town выше, чем в Петербурге. Там сотка для ИЖС стоит 400 тыс. рублей. Цены на квартиры при этом приблизительно, как в Петербурге. И хотя зарплаты в Челябинске в два раза ниже, чем в Петербурге, этот проект пользуется большим спросом. 
Тюмень, проект «Кипрея на холмах». Тоже мультиформатный проект, очень хорошие темпы продаж, очень высокие цены – пользуется спросом. 
В Иркутске наши коллеги по федерации реализуют проект «Хрустальный парк», который в 2022 году в конкурсе «Топ ЖК – 2022» победил в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка РФ, малоэтажные дома». Там тоже высокие цены: сотка под миллион рублей. Но тоже все покупают! 
Это говорит о том, за три-четыре года, продавая много земли по демпинговым ценам, мы пришли к дисбалансу: спрос высокий, товарного запаса мало, а продавать дешево нет желания уже ни у кого. Создать качественный продукт для платежеспособной целевой аудитории за меньшие деньги невозможно. 
Еще одна проблема касается защиты покупателей в сегменте ИЖС. Сейчас они, по сути, никак не защищены. Если ввести проектное финансирование и работу по 214-ФЗ, банкам будет комфортнее работать с подрядчиками, с девелоперами, а клиенты, обратившиеся к недобросовестным подрядчикам, смогут получить статус обманутых дольщиков. Законодатель и банковское сообщество видят в этом следующий этап развития рынка ИЖС. 
Что касается девелоперов, то, как говорили коллеги, и я с ними согласен, будущее – за мультиформатными комплексами. Тогда застройщик, беря проектное финансирование, сможет посредством реализации разных форматов сгенерировать положительный денежный поток, который устроит банки. 

Дмитрий Синочкин: 
– Давайте чуть-чуть вернемся назад. После серии скандалов в долевом строительстве, произошедших в 2015–2018 годах, было введено проектное финансирование через банки. Сегодня эта сфера жестко регулируется, и обманутых дольщиков нет. Но есть запредельная стоимость финансирования, избыточное регулирование банками, сложное оформление документов и то самое падение доли МКД до 20% в объемах ввода, с которого мы сегодня начинали наш разговор. 
В ИЖС нет жесткого регулирования, нет проектного финансирования, но есть 80% в общем объеме сданных квадратных метров. 

Анастасия Ясинская: 
– Возможно, эта пропорция будет меняться в ближайшее время под воздействием регулирования. И, видимо, одной из тем нашей следующей конференции станут как раз таки нюансы проектного финансирования и 214-го закона, когда он доберется до рынка ИЖС. 

Александр Пудиков: 
– Мы 30 лет назад создали Гильдию строителей, на сегодняшний день это крупнейшее объединение строительных компаний в своем сегменте – более 7 тыс. участников во всех регионах. Наша выставка «Строим дом» каждый год прирастает на 10–15%. Кроме того, 23 года я издаю тематический журнал «Отдых как образ жизни». Поэтому мы ситуацию видим глобально и с разных сторон. 
Люди все больше хотят получить комфортное жилье, поэтому многие строят дома сами, если не готовы покупать их в коттеджных поселках. 
Я приветствую это и продвигаю идею о том, что у человека должен быть дом мечты. Но не всем нужен загородный дом, потому что нужно его обслуживать, это дорого и трудоемко. Кроме того, как мы сегодня увидели, у застройщиков возникает множество проблем, цены растут, а спрос, наоборот, падает. 
Я хотел бы Дмитрию Синочкину задать вопрос: как мы пришли в то место, где мы сейчас находимся, и какие выходы для малоэтажного домостроения и ИЖС вы видите? 

Дмитрий Синочкин: 
– Для меня очевидно, что мы ищем новый баланс между задачами, связанными с вводом жилья, и необходимостью регулировать все сферы девелопмента по максимуму. Чем выше и жестче будет регулирование, тем меньше метров будет на выходе. 
Либо мы поменяем цели и скажем, что нам достаточно 50 млн кв. м в год по стране, либо мы понемножку будем ослаблять практики регулирования. 
Мы не сказали сегодня еще о двух моментах: о штрафах за неосвоение приобретенных земельных участков и о том, что ставить объекты на учет теперь обязанность, а не право. Это еще два важных фактора, которые, безусловно, будут влиять на рынок. 
В общем, если коротко: ищем новый баланс. 

Вопрос из зала: 
– Мы на рынке недвижимости более 12 лет, строим ИЖС, загородную недвижимость. У меня самый главный вопрос, интересующий многих агентов по недвижимости, которые продают загородные участки. Что будет с садоводствами, которые находятся в радиусе 20–30 км от Петербурга? 

Дмитрий Синочкин: 
– В Госдуме на рассмотрении находится законопроект о присоединении садоводств к городским поселениям. Юридически, законодательно такая возможность есть. Физически, административно – нет. Потому что присоединение к поселению означает другую сетку дорог, другие нормативы. Поэтому пока садоводства будут жить в том режиме, в котором живут сейчас. Без больших ограничений, но и без возможностей населенного пункта.  

Вопрос из зала: 
– У меня вопрос о тарифах на электроэнергию для ИЖС. В Ленобласти очень высокий тариф и очень низкие лимиты. Как вы думаете, как это отразится на рынке ИЖС, особенно на тех домовладениях, которые вне организованных поселков и где нет газа? 

Вадим Ховрин: 
– Эксплуатация домов будет дорожать, особенно зимой и особенно в тех СНТ, где нет газа. Существенно вырастут счета за электричество. Мы со своими покупателями этот момент проговариваем. Сверхнормативное потребление электроэнергии у нас выросло в несколько раз. 
Сейчас установили диапазоны: до 1500 кВт*ч в месяц – тариф базовый. Второй диапазон – от 1500 до 4500 кВт*ч, третий диапазон – свыше 4500 кВт*ч. С октября по май эти диапазоны увеличиваются. 
Осенью тарифы существенно повысят, что будет, по сути, заградительной тарификацией. 
Скорее всего, многие люди задумаются и начнут анализировать возможные варианты. Может быть, будут газгольдеры устанавливать в качестве альтернативы. Или Газпром все-таки продолжит развитие программы газификации. 
Правда, садоводств эта программа не касается, но если, например, садоводство находится на границе с населенным пунктом, а в населенный пункт ввели газ, то завести его в СНТ уже проще. 

Дмитрий Синочкин: 
– А тарифы бомбанули в первую очередь по садоводствам. Я обращаю внимание коллег, как грамотно было сделано. Власти сначала подняли тарифы на подключение (за киловатт), а потом, через год, уже и тарифы за использование. В 2022 году подключиться можно было по 500 рублей (при мощности до 15 киловатт), в 2024 году – уже по 13,5 тысячи за каждый киловатт. 

Анастасия Ясинская: 
– По-хорошему нам нужна серия круглых столов, посвященных разным темам загородного строительства, чтобы поговорить отдельно – про проектное финансирование, про архитектуру и благоустройство, про рыночные тенденции, про мультиформатные проекты. И это здорово, потому что вся эта новая загородная реальность возникает буквально на наших глазах. 

Дмитрий Синочкин: 
– Сегодня здесь говорили профессионалы, люди, знающие рынок от и до. Ответьте, пожалуйста, на один простой вопрос: сколько в Ленинградской области индивидуальных домов для постоянного проживания? Хотя бы порядок цифр? 
Тишина. И правильно. Этого никто не знает. Этих данных нет ни в одном открытом источнике. Поверьте, я искал и не нашел. 
Мы с вами только подбираемся к краешку этого огромного хозяйства. Будем разбираться, будем встречаться и вместе искать ответы на вопросы.