Доля малоэтажных жилых комплексов в петербургской агломерации за три года выросла до 14,1%

Доля малоэтажных жилых комплексов в петербургской агломерации за три года выросла с  10,6% до 14,1%. Сейчас в Петербурге вместе с Ленобластью строится более 30 малоэтажных жилищных комплексов. По данным сервиса «ДОМ.РФ», выданы разрешения на строительство 24 459 квартир общей площадью 1 035 149 кв. м.

Причем доля малоэтажки последние годы плавно, но неуклонно росла. Хотя в абсолютных цифрах показатели почти не изменились. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в конце 2021 года в МЖК находились 33,7 тысячи квартир общей площадью 1,435 млн кв. м; в конце 2024 года – 33,8 тысячи квартир общей площадью 1,482 млн кв. м. Но общий объем строительства в регионе за этот период сократился весьма заметно: с 14 млн кв. м до 10,5 млн кв. м. Соответственно – доля МЖК выросла с 10,6% до 14,1%. Этот формат оказался более устойчивым к кризисным явлениям.

Необходимо сделать оговорку: общепринятого понимания термина «малоэтажное жилье» нет. Формально, по своду градостроительных правил 2011 года, малоэтажкой считаются постройки до четырех этажей включительно: три плюс мансарда. На практике и в СМИ (в том числе профессиональных) здания в 5-6 этажей тоже, как правило, причисляются в малоэтажке – если это пригородная или загородная застройка. Городские «хрущевки» в категорию малоэтажных никак не попадают. Отсутствие лифта – тоже не критерий: в большинстве современных МЖК лифты есть, иногда – по два на подъезд. Исключения – эконом-класс (ЖК «Малое Верево», «Высоцкий»). Организаторы сайта Единый ресурс застройщиков делят застройку на группы: в первой – дома от 1 до 3 этажей, во второй – от 4 до 8. Что, конечно, создает некоторые расхождения в цифрах.

На сайте ЦИАН по умолчанию малоэтажка – до пяти этажей включительно. Кстати: по этому запросу в петербургском регионе ЦИАН выдает около 2,5 тысячи вариантов в новостройках. Прибавка «до 7 этажей» добавляет всего 200-300 лотов. 

В Петербурге малоэтажные комплексы начали активно строиться в 2010-е годы, сначала – в формате таунхаусов: в Коломягах, в Купчино, особенно бурно и со скандалами – в Озерках. (Скандалы были связаны со статусом земли: долго спорили, можно ли строить многоквартирные дома на участках ИЖС.) Затем масштабные проекты были реализованы в пригородах: в Сестрорецке («Рай в Шалаше») и Репино («Кантеле»). В городской черте малоэтажка развивалась там, где по тем или иным причинам действовали ограничения по высоте: или из-за охранных зон памятников (дворцово-парковые пригороды), или из-за близости аэродрома.  

Экономический тормоз 

Плюсы МЖК хорошо известны: невысокая плотность, меньше квартир в доме и на лестничной клетке; даже сломанный лифт не составит проблемы. Такое жилье более «человекориентировано». Хуже с экономикой.

Квадратных метров «улучшений» на участке получается меньше, дорог нужно больше, затраты на сети тоже растут; «социалка» нужна, но соблюсти нормативы (по пешеходной доступности) для образовательных учреждений труднее. Коммерческих помещений на первых этажах меньше или нет совсем. Да и не рвутся коммерсанты арендовать: слабый пешеходный трафик не обещает высокого дохода. (В городе риелторы тоже в курсе: в хрущевских кварталах сдать помещение под магазин много труднее, чем в плотных новостройках.)

То есть: дорогая, премиальная малоэтажка («клубный дом») получается отлично, но на нее покупателей немного. А массовое строительство МЖК – только там, где выше нельзя (в Пулковском округе, в Павловске и Пушкине, в Ломоносове и Стрельне, в Красном Селе). Как только начинается прямая открытая конкуренция – МЖК проигрывают высоткам по соотношению затрат и прибыли «в одну калитку».  

В Петербурге еще стоит отметить влияние скандинавских компаний, начиная от ЖК «Новая Скандинавия» (Skanska) до ЖК Inkeri (ЮИТ) и ЖК Grona Lund (Bonava). Эти проекты производили впечатление и создавали моду.

В области МЖК возникали в удаленных локациях, там, где земля дешевая, а многоквартирный дом если и мог появиться, так только один. (Например, в Федоровском или Форносово.) 

В свое время новый стимул малоэтажному строительству дали областные ограничения по высоте, введенные в 2018 году: 12 этажей – для городских поселений, 9 – для сельских. Конкуренция стала выглядеть не такой безнадежной. Но имиджу малоэтажки сильно повредили многочисленные скандалы: из десятков пригородных проектов лишь единицы обошлись без проблем. ЖК «Близкое», Yolky Village, «Черничная поляна», «Итальянский квартал», «Шотландия» – череда банкротств и уголовных дел продолжалась неколько лет. И осадок, конечно, остался. 

В городе «переходной территорией» стали южные районы: масштабный среднеэтажный «миллионник» ЖК «Солнечный город» холдинга Setl Group, органично дополненный кварталом четырехэтажных «Резиденций», в значительной степени предопределил развитие этой части агломерации до Стрельны и в сторону Пушкина. Очень вовремя вышел в свет МЖК «Зеленый квартал» на 11 тысяч жителей, также от Setl Group – пока, наверное, самый крупный из завершенных малоэтажных проектов: последний из 30 корпусов был сдан в начале 2024 года. 

Вторым драйвером развития малоэтажки стала пандемия и связанная с вынужденной самоизоляцией тяга к загородной жизни, обособленной, но, по возможности, комфортной.  

Разнообразный юг 

В 2025 году малоэтажное строительство будет развиваться в основном на южном направлении.  

В Московском районе это, в первую очередь, МЖК «Парадный ансамбль» у пересечения Пулковского и Волхонского шоссе: 22 корпуса по 5 этажей, первые 5 домов уже сданы. Проект будет реализован в восемь очередей. В состав первых трех входят школа на 550 мест и детсад на 220. Всего в проекте, кроме жилья, заявлены 4 школы и 7 детсадов.  

В этой же локации строятся корпуса малоэтажного проекта PLUS (ГК «ПСК») – 29,4 га (из них 9,5 га на благоустрйство), 30 шестиэтажных корпусов, два дома с номерами для сдачи в аренду; два детсада на 440 ребятишек и школа на 825 учащихся.

В Пушкинском районе уже реализуется несколько крупных малоэтажных комплексов. «Терминал-Ресурс» продолжает тиражировать очереди МЖК «Образцовые кварталы». 13 кварталов (очередей) между «Экспофорумом» и Кокколевской ул. уже построены, сейчас выданы разрешения на кварталы с 14-го по 17-й: всего 10 домов, от 102 до 274 квартир в каждом. 

Напротив «Парадного ансамбля», по другую сторону Пулковского шоссе (то есть уже в Шушарах), возводятся микрорайоны проекта «ЮгТаун» (застройщик – КВС). Общая площадь – более 200 га, девять очередей. Кварталы названы по странам; первые восемь домов были введены в квартале «Греция», сейчас реализуется «Австралия». В «Австралии» будет семь корпусов, от 192 до 263 квартир. Квартира в «ЮгТауне» обойдется покупателю от 5,23 млн рублей. В рамках этого этапа построят спортивный кластер «Территория здоровья», детсад на 190 мест, в одном из корпусов откроется медицинский центр. Всего в «ЮгТауне» запланированы три школы, семь детсадов, поликлиника, почта и т. д. 

Еще один крупный проект в Пушкинском районе – ЖК UniverCity: продажи открылись в 2022-м, два корпуса сданы. Под застройку отведено 43 га.  

В этом комплексе первые этажи предполагают отдавать под коммерцию. Кроме жилья, запланированы школа, два детсада и «термальный курорт». Холдинг Setl Group рассчитывал, что на соседние участки переедет часть учреждений из СПбГУ, пока эти планы тормозятся или откладываются. 

На стрельнинском направлении (Петродворцовый район) активно осваивается территория между проспектом Буденного и Красносельским шоссе. 

На участке 59 га здесь строится ЖК «Дворцовый фасад»: 18 корпусов, около 270 тысяч кв. м жилья, плюс школа с бассейном, два детсада и пр. Первые 4-этажные дома – три корпуса на 718 квартир – здесь были сданы в декабре 2024 года. В центре квартала уже работает детский сад на 280 мест, с бассейном. Строится школа на 700 мест и второй детсад на 75 мест. Стоимость жилья – от 5,25 млн за минимальную студию. Девелоперам приходится нести затраты не только на «социалку». Рядом с жилым комплексом прокладывают продолжение проспекта Ветеранов от проспекта Буденного до Красносельского шоссе длиной более 1,2 км. Затраты оцениваются в 2,3 млрд рублей. Финансирование предоставил банк «ДОМ.РФ»; завершение работ запланировано на IV квартал 2025 года. 

К югу от «Дворцового фасада» – еще один проект КВС, ЖК «Любоград». Микрорайон поделен на шесть очередей со сказочными названиями: «Жaр-Птицa», «Витязь», «Царевна-Лягушка», «Кот-Баюн», «Золотая рыбка» и «Лев». Первые две очереди сданы: территория застройки – 43,3 га, застройщик планирует возвести более 200 тысяч кв. м жилья. Квартиры в этом комплексе – также от 5,25 млн рублей. 

Впрочем, выбор есть. Неподалеку находится готовый (уже сданный) комплекс таунхаусов «Алгоритм Стрельна», и в нем секцию в 90 кв. м можно приобрести за 13 млн рублей. 

Самые доступные варианты следует также искать на юге. С издержками умеет работать, например, компания НСК (ЖК «Аннино Сити», «Малое Верево»), соответственно, можно найти жилье от 3–3,5 млн рублей.  

Гордый север 

На северном направлении масштабы поскромнее, но цены выше. Самый солидный из строящихся малоэтажных комплексов – «Моменты. Repino» в Ленинском (Выборгский район). Девелопер проекта – «Абсолют Строй Сервис». Всего в нем предусмотрено 704 урбан-виллы площадью от 100 до 160 кв. м. Участок застройки в 47 га расположен между рекой Сестрой и охраняемыми заповедниками в пос. Ленинское. Из инфраструктуры запланированы: частный детсад, начальная школа, ресторан, торговый комплекс, спа-центр, спортивные и досуговые объекты, а также благоустроенная набережная и оборудованный пляж. Комплекс относится к бизнес-классу, цены – соответствующие: от 21 млн рублей за лот площадью 98 кв. м. 

В Курортном районе на территории 110 га, между Лисьим Носом и Горской, компания «Унистрой Регион» из Татарстана возводит малоэтажный ЖК «Лисино». Здесь будет около 7 тысяч квартир, в первой очереди пока строятся 10 четырехэтажных домов (795 квартир). Девелопер также обещает две школы, три детсада и поликлинику. Однокомнатная квартира в «Лисино» стоит от 9 млн рублей, студия – 7,2 млн рублей. Потому что север – это вам не юг, здесь почти курортная зона, и поэтому все подороже.

Еще один проект бизнес-класса – непосредственно в Лисьем Носу, 9 таунхаусов от «Плечко Групп» – ЖК «Северная Лисица». Здесь же реализуется градостроительный эксперимент с таунхаусами от Михаила Шемякина (ЖК «Прибрежный квартал»). 

В общем, юг – про малоэтажный масс-маркет, север – про креатив с уклоном в бизнес-класс.

Характерный дебют случился в 2025 году: в феврале в Мистолово был выведен на рынок комплекс «Охтинские высоты» – пять 5-этажных домиков, от 72 до 200 квартир в каждом. Стоимость студии 28 кв. м – 6,25 млн рублей. Ранее Мистолово было известно как зона дорогих коттеджных поселков (например, «Ламбери»). Многоквартирные дома здесь тоже строили (ЖК «Горки Парк» в Энколово, по соседству), но основным вариантом все-таки оставались дома ИЖС. Теперь в эту локацию возвращается многоквартирная застройка.

Последние годы петербургские строители как-то научились находить компромисс между комфортом и затратами. «Жесткий эконом» на тысячу квартир в чистом поле уже не радует ни девелопера, ни покупателя. Но все же более органичным и последовательным развитие малоэтажки будет в более спокойной экономической ситуации, с приемлемыми ставками по ипотеке, с более разумными требованиями градостроительной комиссии. Тогда постепенно и сложится соотношение затрат и требований, которое устроит и жителей, и застройщиков.

Мнения экспертов 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Спрос на малоэтажные проекты как на формат довольно приличный. Просто география строительства в рамках границ Петербурга очень ограничена, для такого строительства сложно найти локации, которые позволят выполнить нужные ТЭПы. Поэтому такие проекты появляются только ближе к границам города. Это одна сторона. Вторая – дорогое проектное финансирование на малоэтажном жилье комфорт-класса сказывается очень ощутимо. 
В обжитых районах Петербурга малоэтажных ЖК практически нет. В основном – в окраинных (Красносельский) и пригородных (Пушкинский, Петродворцовый). Сюда можно добавить Московский район, его южную часть. Что касается обжитых мест, они на то и обжитые, что там что-то построено. Когда текущие проекты малоэтажных кварталов будут завершены, все эти локации станут более чем обжитыми. 
Если оценивать структуру жилого строительства в области, то более высотная и плотная застройка позволяет давать хорошую цену. Это одно из конкурентных преимуществ области, хотя даже при этом спрос большим там назвать нельзя. 
Крупные федеральные проекты создают новые перспективы для малоэтажного формата. Только их нужно больше. А что касается транспорта, здесь как раз и кроется камень преткновения. Нужна или очень мощная и быстрая транспортная связь с городом, или полная самодостаточность с точки зрения рабочих мест. Ни одного ни другого пока нет. Скорее всего, второй сценарий развития ближайшей Ленобласти более вероятен. 
Малоэтажные проекты, запущенные ранее, вполне выдерживают конкуренцию и в период спада. Но запускать сейчас масштабное освоение «малым этажом» больших территорий на периферии сложнее. 
Напрямую сравнивать ИЖС с малоэтажкой было бы неправильно – это совсем другая среда. Грубо говоря, в ИЖС не нужно так упирать на благоустройство и общественные пространства, поскольку у каждого домовладения уже есть свой участок. Что-то более-менее пересекающееся можно найти в проектах блокированной застройки, в таунхаусах. Но их довольно мало, а кроме того, во всех таких проектах, где реализованы масштабные улучшения (стадионы, променады, современный ландшафт и тому подобное), стоимость квадратного метра оказывается заметно выше среднего. 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
– На окраинах Петербурга и вдоль его границ очень мало локаций, где можно формировать комфортные малоэтажные пригороды. Такая застройка уместна в таком же малоэтажном окружении. Но у нас, к сожалению, большинство предместий развиваются в формате плотной многоэтажной застройки, реже – среднеэтажной. Новых проектов с домами в 3–4 этажа мало, и они в основном связаны с Пушкинским и Петродворцовым районами. То есть локациями, в которых изначально установлены высотные ограничения, обусловленные близостью к дворцовым ансамблям, приаэродромным зонам и пр.  
В Ленобласти такие проекты также есть, но запускаются еще реже – здесь их развитию препятствуют сложности с инфраструктурой. Основная аудитория малоэтажки – это семейные покупатели, как правило, с детьми. Но почти во всех областных локациях потенциальных клиентов могут отпугнуть плохие дороги и логистика, отсутствие школ, детсадов, поликлиник и т. д.  
Спрос на малоэтажные проекты в Петербурге и пригородах, разумеется, остается. Но, возможно, он достиг потолка именно из-за ограниченности выбора: львиная доля такого предложения сегодня сконцентрирована в нескольких крупных проектах. А новые старты в сегменте происходят крайне редко.  
Затраты застройщика на реализацию малоэтажных проектов гораздо выше, чем при строительстве многоэтажных высоток. А экономика проекта «бьется» лишь при условии масштабности квартальной застройки. То же самое относится и к возведению объектов инфраструктуры для жизни. К примеру, коммерческие помещения на первых этажах такие проекты обычно не предусматривают. Значит, нужно строить отдельно стоящие объекты торговли и сервиса, что дополнительно увеличивает затраты.  Строительство «социалки» также возможно лишь при условии, что в квартале тысяча квартир, а не пара сотен. Поэтому в текущих условиях активнее будут развиваться проекты среднеэтажной застройки – они выигрывают конкуренцию у высоток, дешевле по затратам и дают девелоперам гораздо больше возможностей в плане формирования комфортной жилой среды.    

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Как правило, малоэтажные проекты появляются в тех местах, где есть ограничения по высотности на уровне четырех-пяти этажей. Во всех остальных случаях экономически оправданным является возведение более высоких домов в пределах максимально разрешенной высотности, чтобы сохранить для покупателей низкую стоимость квадратного метра. Даже в Ленинградской области в большинстве районов допустимо строительство восьми- девятиэтажных домов, что объясняет количество выводимых на рынок малоэтажных проектов.  
Один из наших малоэтажных проектов – ЦДС «Волковский». Комплекс возведен в историческом районе Петербурга, в пешей доступности от Обводного канала, где действует ограничение высотности в четыре этажа. За счет локации и качества проекта цена квадратного метра позволила добиться рентабельности даже при такой низкой высотности.  
Малоэтажные проекты всегда находят своего покупателя. Сложно спорить с тем, что такие дома более соразмерны человеку и более уютны. Вопрос лишь в том, какая часть покупателей готова за это доплачивать. Сейчас рыночный тренд снова развернулся в пользу низкой цены как главного фактора при выборе жилья. В этом случае малоэтажные проекты могут быть рентабельными и доступными по цене при реализации на больших участках, где экономика проекта может быть положительной за счет объема застройки. 

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»): 
– Интерес покупателей к малоэтажным проектам только растет: люди хотят жить в комфортной среде рядом с природой, в камерной обстановке. Особенно эта тенденция усилилась после пандемии: потребность в насыщенной инфраструктуре и контакте с зелеными зонами и водой объясняет всплеск спроса на данный сегмент. Современные малоэтажные комплексы предлагают комфорт загородной жизни с удобным маршрутом до центра города, при этом внутри МЖК есть все необходимое. Например, в нашем проекте будет торговый променад с магазинами, кафе и ресторанами, набережная для прогулок, детские сады, кабинет врача; уже сдан современный лицей на 550 мест. 
При этом рентабельность проектов в Ленинградской области ниже, чем в городе. Сегодня девелоперы, работающие в этом регионе, проводят оптимизацию объектов, поэтому строить малоэтажное жилье там на данный момент нецелесообразно. Однако одновременно с этим мы фиксируем тренд на смещение покупательского спроса из центра города ближе к природным зонам, поэтому количество малоэтажных ЖК на границе с Петербургом будет увеличиваться. 
Драйвером развития локации нередко становятся федеральные инвестпроекты: переезд кампуса Университета, проект Технологической долины СПбГУ, Хайпарк.  
В качестве еще одного примера можно привести туристско-рекреационный кластер «Остров фортов» в Кронштадте – проект запустил процесс интенсивного преображения города, увеличения туристического потока и повышение привлекательности жизни на острове. Это вызывает интерес и у девелоперов, поэтому рядом с парком у Финского залива в Кронштадте строятся малоэтажные кварталы «Кронфорт», являющиеся частью кластера. Это хороший пример совместной работы власти и бизнеса, направленной на развитие локации и создание новой точки притяжения для горожан и гостей города. 
Комфортное малоэтажное жилье относится к более высокому классу недвижимости, чем плотная высотная застройка. Однако покупательский интерес к таким проектам остается стабильно высоким – люди готовы платить за качественную жилую среду, уникальное расположение, видовые квартиры и авторскую концепцию комплекса. 

Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 
– Доля малоэтажных проектов и в предложении, и в спросе росла на протяжении трех лет, с 2021 по 2023 год – примерно с 10 до 15% (в целом по региону). В 2024 году рост остановился, ситуация стабилизировалась, новых малоэтажных проектов появляется меньше. Но это часть общей тенденции на рынке, она относится к жилью в многоквартирных домах в целом, не только к малоэтажке. На наш взгляд, спрос на малоэтажные проекты стабилен и в целом сбалансирован с предложением.  
Ограниченное развитие МЖК в Ленобласти связано с территориальной структурой жилищного строительства в регионе и с ее развитием последние 10 лет.  
Земля дорогая, выход продаваемых площадей меньше, чем в высокоплотной застройке; социальная нагрузка более ощутима. Поэтому при первом приближении может показаться, что если есть выбор, то малоэтажный проект (экономически) менее привлекателен. На самом деле все зависит от продукта. На хороший проект всегда есть спрос, подтверждение – малоэтажные проекты в Московском, Пушкинском и Красносельском районах. Безусловно, развитие транспортных связей ощутимо влияет на жилые проекты, расположенные в пригородных локациях. Большие федеральные проекты (вроде города-спутника Южный) также важны, и для их развития малоэтажное жилье – один из наилучших вариантов.