НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

24 апреля, 02:28

Как скажется введение новых льготных ипотечных программ на рынке жилья?

В правительстве и Госдуме обсуждают запуск льготных ипотечных программ на вторичном рынке. По словам президента, такой шаг «положительно отразится и на развитии строительной отрасли».

Мы спросили у девелоперов и экспертов, как скажется введение новых льгот на рынке жилья?  
Приведут ли льготы и субсидированные ставки на «вторичке» к выравниванию цен? (Сегодня новостройки дороже.) 
Какую долю в спросе на новостройки сегодня составляют сделки трейд-ин?  
Есть ли смысл в предложении депутатов ограничить «вторичные» льготы небольшими городами, где нет нового строительства, или предоставлять их только при покупке квартир «более 50 кв. м» или от трех комнат и более? 

Сергей Дроздов, исполнительный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– Поскольку на вторичном рынке в обычное время около 50% составляют ипотечные сделки, меры по стимулированию ипотеки будут всегда актуальны. Мы, конечно, их поддерживаем. На первичном рынке сейчас действуют низкие ставки по госпрограммам и семейной ипотеке, а на вторичном рынке они не работают, и здесь ставки составляют около 9%. Такое расхождение существенно увеличивает ежемесячный ипотечный платеж. Логично, что ипотеку сейчас предпочитают брать на первичном рынке, где условия более выгодные. 
Оба сегмента связаны. Льготная ипотека увеличит число сделок на вторичном рынке. Повышение спроса на рынке готового жилья вызовет оживление в сегменте строящегося. Многие из тех, кто продает свои объекты на вторичном рынке, затем становятся покупателями на «первичке». Большинство предпочитает новые дома: современные планировки, новые коммуникации и лифты, закрытые дворы и др. Увеличение числа продаж на вторичном рынке приведет к росту числа сделок с новостройками.  

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»: 
– Удешевление ипотеки для вторичного рынка не станет катализатором для новостроек и не повысит доступность жилья.  Вспомним недавний пример: чрезмерно доступная ипотека на «первичку» привела к удорожанию новостроек, увеличению числа неблагонадежных заемщиков и росту просроченных кредитов. 
Так же будет со «вторичкой»: сегодня ее цена сформирована качеством жилья и спросом. Мы недавно провели исследование: те квартиры на «вторичке», которые по качеству и комфорту соответствуют уровню новостройки в «Приморском квартале», стоят столько же. А более дешевая «вторичка», о которой все говорят, это в основном компромиссное жилье, ликвидность которого часто вызывает сомнения. 
Так что ожидаемая льготная ипотека на «вторичку» приведет не столько к росту сделок, сколько к увеличению цен, в том числе необоснованно. Ни равновесия, ни устойчивого прогнозируемого спроса на рынке мы не получим. 
Необходимы комплексные меры. Пусть будет для каждой категории покупателей «своя» льгота, узконаправленная, с учетом потребностей и возможностей. Чтобы люди были заинтересованы именно улучшать качество проживания. Такие инициативы нужно обсуждать с профессиональным сообществом и слышать наши предложения. Ключевой момент – сохранение отрасли; разовые акции или стимулирование и рост «вторички» здесь не помогут. 

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Введение льгот и субсидирование ставок требует определенных затрат из федерального бюджета. Насколько мне известно, на этот год такие расходы не планировались. Кроме того, спрос на новостройки даже с учетом геополитических факторов более предсказуем. Сколько закладывать на поддержку «вторички» – неизвестно. А в государственных финансах хватает и других проблем. 
Одна из целей субсидирования вторичной ипотеки – поддержка продаж в новостройках. Но здесь связь не прямая. По экспертным оценкам, до 70% граждан покупают новые квартиры «для улучшения жилищных условий». Около 50% сделок на первичном рынке так или иначе связаны с продажей имеющегося жилья. Но сейчас есть разнообразные действующие программы: и с минимальным первым взносом, и со снижением платежей до ввода дома. То есть: далеко не всегда гражданину нужно торопиться с продажей и не всегда реализация старой квартиры – непременное условие сделки.  
Если вводить такие льготы, хорошо бы предусмотреть «тонкие настройки». Например, связать продажу квартиры на «вторичке» с приобретением новой в указанный период (допустим, год); ввести ограничения по типам жилья, чтобы исключить инвестиционный спрос (приобретение для перепродажи). Возможно, полезны были бы «пилотные» проекты, в определенных регионах. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Отсутствие дешевой ипотеки для вторичного рынка привело к его торможению. Это отразилось и на первичном рынке, сделки на котором часто совершались после реализации имевшейся недвижимости. В том числе по программам «трейд-ин». Вопрос в том, какая ставка будет предложена для вторичного рынка. Если она будет ниже, чем в новостройках, то возникнет существенный дисбаланс. Затем цены на «вторичке» вырастут, и пропорции в спросе будут вновь меняться. 
Нужно учитывать и ключевое экономическое отличие: на первичном рынке ипотека с господдержкой стимулирует развитие строительной отрасли и производств, в которых занято большое количество населения. 
Льготы – включение и исключение городов, метражей, комнатности и т. д. – можно варьировать. Не уверен, что существует модель (экономическая, математическая или иная), на которой проверены последствия тех или иных изменений. Поэтому могут возникать новые перекосы. 
Если говорить о снижении ипотечной ставки на средние и большие квартиры, то и здесь есть нюансы. Допустим, в отдельно взятом городе 50% от всего предложения на рынке вторичной недвижимости приходится на однокомнатные квартиры и студии. Снижение ставки на покупку трехкомнатных приведет к изменению структуры спроса, цены на «льготный» формат начнут расти. Со временем потребуются новые инициативы. И так далее. 

Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой»: 
– Сегодня мы видим достаточно сильный дисбаланс между первичным и вторичным жильем. С этой точки зрения запуск льготных программ на «вторичке» – правильный шаг. На старте он приведет к высокой конкуренции между двумя сегментами, но рынок со временем выровняет цены. 
Новостройки и «вторичка» должны конкурировать, прежде всего, качеством продукта: планировками, МОП, благоустройством, социальными объектами и т. д. 
У покупателей жилья большей площади, как правило, уже есть квартира, но они недовольны ее параметрами и хотят улучшать жилищные условия. Поэтому для сегмента комфорт-класса важно, чтобы рынок вторичного жилья был активным. 
Выравнивание условий по ипотечному кредитованию даст возможность для развития функции трейд-ин. Классическая схема заключается в одновременном выкупе старой квартиры, а не бронировании, и покупке нового жилья. Сегодня эта схема мало представлена на рынке новостроек, наша компания одна из немногих выкупает жилье без посредников. У нас доля сделок «трейд-ин» выросла за год на 38%. Около 80% клиентов, совершающих сделки по этой программе, переезжают в более просторную квартиру или выбирают жилье большей комнатности. 

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI: 
– Запуск льготной ипотеки на вторичном рынке приведет к росту цен в этом сегменте. А вот «распродавать остатки» застройщикам эта мера не поможет, так как на «вторичку» от застройщика льготная ипотека и так распространяется уже сегодня (за исключением переуступок от физических лиц, на которые сегодня распространяется только семейная ипотека). 
Также отмечу, что запуск льготной ипотеки на вторичном рынке, если он произойдет, скорее затормозит сделки по трейд-ин и выкупу: на ожиданиях роста станет сложнее договариваться с собственниками о реальной цене их квартир. 

Анастасия Иващенко, директор по продажам ГК «Полис»: 
– В долгосрочной перспективе поддержка ипотеки на вторичном рыке должна дать положительный эффект. Да, вероятно, в первое время может просесть спрос на новостройки, так как сейчас существует весьма ограниченный объем интересантов, но спустя один-два месяца все должно выровняться: для многих покупателей принципиально приобретение жилья именно в новом доме. 
Для застройщиков эти льготы не сыграют большой роли, так как реализуемые по договорам купли-продажи остатки в любом случае подходят под льготное ипотечное кредитование, поскольку остаются первичной недвижимостью. 
На трейд-ин приходится порядка 10% сделок в ГК «Полис», льготы позволят быстрее совершать их. 

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»: 
– Ранее в столичном регионе до 30% покупателей новостроек использовали средства от продажи старой квартиры. Сегодня из-за отсутствия льготной ипотеки такой способ используют заметно реже. На «вторичке» сформирован «рынок покупателя», размер дисконта может достигать 10–15%, а срок экспонирования – превышать год. Одновременно в новостройках выросла доля нераспроданных квартир. Усиление тренда на сокращение спроса приведет к серьезному пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях – и к приостановке выборки кредитных линий на строительство. Сейчас важен любой способ стимулировать спрос. 
Но возможны и другие механизмы. Например, банки могли бы кредитовать покупку вторичного жилья девелоперами по модели трейд-ин. Застройщик выкупает квартиру клиента, который выбирает новую в одном из его проектов. А старое жилье компания реализует, проведя ремонт и, при необходимости – юридическую очистку. Такой механизм позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке. 

Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Петербурге: 
– Если цель инициативы – развитие отрасли, понадобится детальная проработка программы. Стоит рассмотреть ее действие по территориальному признаку, применять иные ограничения (например, вводить в городах, где нет нового строительства, предоставлять особые условия на приобретение больших квартир и т. д.). Тогда будет достигнут желаемый эффект. В крупных городах такое решение может привести к дестабилизации рынка. Возникнет риск затоваривания на «первичке». 
У застройщиков и сейчас есть доступ к льготным условиям при реализации сданных домов. А введение льготной ипотеки на вторичном рынке сыграет на руку частным инвесторам и создаст дополнительные препятствия застройщикам. 
Доля обращений клиентов, которые планируют купить новостройку после продажи своей недвижимости, действительно велика. Изменятся ли их предпочтения в пользу вторичного жилья при наличии льготных программ – вопрос открытый. Введение такой программы приведет к росту цен на вторичное жилье. Покупатели будут обходить стороной новые проекты. Это, в свою очередь, может повлиять на снижение уровня проработки застройщиками новых проектов в конкурентной гонке за ценой. 

Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers: 
– На конец декабря 2022 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в Петербурге на первичном рынке составляла 2,47%, на вторичном – 9,4%. Это привело к затовариванию в сегменте «вторички» и увеличению разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья. Сейчас, несмотря на ограничение выдачи «околонулевых» кредитов, средневзвешенная ставка на первичном рынке не поднимается выше 5%. Введение льготных программ на вторичное жилье ожидаемо увеличит спрос на готовую недвижимость и поможет сократить разрыв в ценах. 
Цены на готовые квартиры от застройщиков, так называемую новую вторичку, традиционно выше, чем на аналогичные строящиеся объекты (сейчас разница в среднем 10–15%). 
Стимуляция вторичного рынка может увеличить популярность программ трейд-ин и простимулировать девелоперскую активность. 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
– На вторичном рынке ситуация сложнее, чем на первичном: объем сделок существенно сократился, и там нет таких выгодных условий и предложений. Запуск льготных ипотечных программ, конечно, оживит продажи, что положительно повлияет и на «первичку». Начнут появляться цепочки, где финальной точкой станет приобретение строящейся недвижимости. Можно ожидать роста сделок по программе трейд-ин, особенно с региональными покупателями. С другой стороны, появление льготных программ на вторичном рынке увеличит конкуренцию между ним и строящимся жильем. С небольшим лагом по времени, когда обороты «вторички» вырастут и поднимется ее стоимость, оба рынка могут прийти к сбалансированному состоянию. В любом случае такие инициативы будут иметь положительный эффект для отрасли. 

Татьяна Хоботова, финансовый эксперт: 
– Вторичный рынок – гораздо более стихийный и хаотичный. Он менее зарегулированный, чем первичный. Для введения субсидирования должны быть единые правила, например, по оценке залога. Мне представляется более вероятным введение льгот (если такое решение в принципе будет принято) с ограничениями по определенным типам квартир и домов. Возможно – по возрасту строения, в зависимости от количества комнат, от состояния, без перепланировок и т. д. И с оценкой от аккредитованных оценщиков.  
Последствия будут двоякие. Безусловно, рынок оживет. Но через какое-то время вырастут цены. Хотя этот лаг – между введением льгот и ростом цен – вероятно, будет более продолжительным, чем в новостройках. Опять-таки – в силу меньшей зарегулированности и более сложного ценообразования.  

Данил Барышев, девелопер, совладелец компании «Вилла Эксперт»:
– Не факт, что экономический блок в правительстве решится на такие меры: введение массовых льгот будет связано с солидными расходами бюджета. Более вероятны «точечные» или «адресные» решения – для определенных групп населения, например. Если правительство и Минфин все же отважатся на такой шаг, он, конечно, приведет к оживлению вторичного рынка. А через несколько месяцев – и к росту цен, как это было на первичном рынке после введения «ипотеки с господдержкой». Усилится зависимость рынка жилья от состояния госфинансов. Увеличится закредитованность населения. Сейчас сложилась рыночная стоимость займов: ключевая ставка ЦБ плюс 3–3,5%. Не надо сбрасывать со счетов «невидимую руку рынка». Спрос на такие ипотечные кредиты есть, и формируется он в зависимости от спроса и предложения на рынке жилья. А чтобы ипотека была доступной, разумнее не субсидировать ставки, а дать гражданам возможность зарабатывать, снижать налоговую нагрузку на малый и средний бизнес.

Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens:
– «Вторичку» нужно поддержать, это разумно и целесообразно. Это базовый капитал для покупки улучшенной и более современной версии недвижимости на первичном рынке. Собственники смогут успешно реализовать свои объекты и вложить свои деньги на первичном рынке. Конкуренции не будет – это даже технически маловероятно, автомобиль 15-летней выдержки сложно сравнивать со свежими моделями. Сейчас высокое качество на "вторичке" – это, например, «сталинки», но без паркингов, без объектов внутренней инфраструктуры. Новые дома в той же локации демонстрируют другой уровень. Нужно больше разных программ, это ускорит оборот средств в отрасли.