НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

19 апреля, 09:59

Данил Орлов: «Новые требования к АГО открывают возможности для бизнеса»

11 сентября 2023 в 11:38

С 1 сентября 2023 года вступило в силу постановление правительства РФ, регламентирующее порядок согласования архитектурно-градостроительного облика будущих капитальных объектов. А несколько поселений Ленобласти уже утвердили границы территорий, где такие согласования станут обязательными. Об особенностях процедуры, а также о том, как ее упростить, рассказывает генеральный директор проектного бюро «Зерно» Данил Орлов.

Генеральный директор проектного бюро «Зерно» Данил Орлов
Данил Орлов. Фото предоставлено проектным бюро «Зерно»

В постановлении правительства РФ № 857 от 29.05.2023 утверждены требования к архитектурно-градостроительному облику (АГО) объектов капитального строительства и условия их согласования. Они распространяются на всю территорию страны, за исключением Москвы, Петербурга и Севастополя. Документ разработан Минстроем и развивает положения федерального законодательства о расширении возможностей муниципальных властей по регулированию застройки. Правила направлены на исключение субъективного подхода при согласовании АГО. В регламенте будут указываться требования к отделочным материалам, цветовым решениям, остеклению фасадов зданий и сооружений, а также к размещению на них различного оборудования.

Многие застройщики не относятся всерьез к данным требованиям, но их несоблюдение в будущем может привести к проблемам при получении разрешения на строительство. Так, в Мурино сейчас строится объект из четырех очередей, который изначально был выполнен в едином архитектурном стиле, по единой проработанной концепции. Когда возведение первых двух очередей уже началось, две оставшиеся попали под новые правила согласования АГО. В итоге в них многое пришлось поменять в рамках утвержденного дизайн-кода.

Зоны, где согласование обязательно, уже сформированы в Заневском поселении, в том числе для Янино и Кудрово.

Принципиальное отличие новой процедуры в том, что финальное согласование облика объектов ложится на муниципалов.

То есть застройщикам Ленобласти надо будет в рамках работы с комитетом по градостроительной политике проходить Градостроительный совет, общаться с комиссией, возможно, вносить правки, а потом передавать документы муниципалам. Если раньше окончательное согласование выдавал комитет, то теперь – местные администрации. Прежде представители муниципалитетов участвовали в работе Градостроительного совета, давали свои замечания. А теперь у них появляются отдельные новые полномочия.

В такой ситуации важно представить будущий проект максимально наглядно. Сегодня защита АГО проходит по классической схеме, с помощью обычных статичных картинок, созданных в 3D Max. Есть большая вероятность того, что следующим шагом станет применение московского опыта – с обязательным представлением 3D-модели здания в формате, подходящем для игрового «движка» Unreal Engine.

ГК «Зерно» уже имеет обширный опыт работы по этому направлению, условно называя его Unreal Estate. В двух словах, это технология 3D-визуализации и анимации жилых объектов комплексной застройки, включая интерьеры и прилегающие территории. Unreal Engine позволяет создавать фотореалистичный эффект глубины текстур, благодаря чему складывается полное впечатление реальной жизни.

Рендеры в 3D Max – это изначально статичные картинки, у которых есть определенный ракурс и в которых нельзя ничего поменять.

А интерактивная трехмерная модель позволяет «обойти» весь комплекс или «облететь» его, как будто вы используете квадрокоптер. Можно добавить различные интерактивные опции. Например, при согласовании облика важно показать несколько вариантов фасадов или благоустройства. Во время демонстрации все решения полностью меняются одним нажатием кнопки.

Разница со статическими изображениями разительная. С новыми технологиями мы можем не только менять цвет фасадов, но и показывать, как комплекс будет выглядеть при разном освещении, солнечным днем или в дождь, на закате или ночью, летом или зимой, с включенной подсветкой и без нее. Можно оценить вид из каждого окна будущего дома и «облететь» окрестности.

Одна модель закрывает сразу несколько этапов проектирования – эскиз, разработка проекта, защита АГО. Она также помогает в маркетинге и продажах. Например, покупатели из других регионов могут подробно изучить проект и окрестности, находясь дома.

Модель можно использовать и для последующего выбора вариантов отделки и меблировки, что открывает безграничные возможности для бизнес-коллабораций.

Технология требует хорошего «железа» – большого объема вычислительной мощности. Однако эту проблему мы решили, взяв техническую сторону вопроса на себя. Такие интерактивные модели незаменимы при строительстве больших проектов. Можно в комплексе оценить, как будет выглядеть крупный проект на всех этапах его жизненного цикла. У нас уже имеется положительный опыт защиты АГО масштабного жилого комплекса от одного из крупнейших российских девелоперов.

Иллюстрация: проектное бюро «Зерно»
Иллюстрация: проектное бюро «Зерно»

Реклама / ООО «ПРОЕКТНОЕ БЮРО «ЗЕРНО» / www.pbzerno.ru

erid: Kra247CwC