Дмитрий Фалкин: «Доля ипотеки на рынке новостроек сократилась на четверть»
Ужесточение условий льготной ипотеки привело к снижению ее популярности на первичном рынке. В феврале 2024 года доля ипотеки в структуре продаж на рынке новостроек Петербурга и области упала почти на 25%. В этой ситуации девелоперы сделают ставку на альтернативные инструменты продаж – рассрочку, трейд-ин и траншевую ипотеку, полагает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
Фалкин Дмитрий
Группа RBI
В феврале 2024 года доля сделок с использованием льготного кредита в Петербурге и Ленинградской области сократилась почти на четверть. Если в январе в петербургском регионе доля ипотеки в структуре продаж застройщиков составляла в среднем 86%, то в последний зимний месяц она снизилась до 62% (и до 68% в области).
Кроме того, по сравнению с январем сократился и объем продаж квартир и апартаментов – на 44% по числу сделок и на 44% по выручке. При этом рынок Петербурга сжался на 49% по числу зарегистрированных лотов, в то время как в Ленинградской области число зарегистрированных лотов снизилось на 26%. В Петербурге средняя цена лота за месяц выросла на 2%, в Ленобласти – на 1%. Коррекция средней цены квадратного метра составила также 1%.
В 2023 году ипотека с господдержкой выступала основным драйвером первичного рынка, число реализованных лотов с использованием этого инструмента к результату 2022 года выросло на 27%, а доля сделок с ипотекой на уровне 82–86% стала своеобразной «нормой» для рынка.
В январе 2024-го мы видели регистрацию последних декабрьских сделок, а затем – ожидаемое охлаждение интереса, связанное с ужесточением условий льготной ипотеки. Разумеется, ипотечные программы останутся важным инструментом продаж, но могу предположить, что девелоперы будут активнее развивать альтернативы – рассрочку, программы трейд-ин и траншевую ипотеку.
В ноябре–декабре 2023 года сделки по рассрочке составляли 17% от всех продаж недвижимости Группы RBI, а за первые два месяца 2024-го доля рассрочки выросла до 26%.
Мы видим значительную динамику роста рассрочек, но нужно понимать, что многими покупателями рассрочка воспринимается как «стартовый» инструмент покупки, большинство клиентов планирует переход на ипотеку впоследствии.
Самая востребованная программа – 15/85. Первый взнос составляет 15%, остаток вносится через 1,5 года. Есть и другие варианты рассрочек с более высоким первым взносом либо с более коротким сроком. Например, 30/70 в два платежа на 15 месяцев или рассрочка 50/50 в два платежа на полгода. Доступна и базовая рассрочка: 30/20/30/20 (30% – первый взнос, 20% – через полгода, 30% – через полтора года, 20% – через два). Минимальный срок рассрочек – полгода, максимальный – за два месяца до ввода объекта в эксплуатацию. От продолжительности зависит стоимость квартиры.
На программы трейд-ин пока приходится всего около 5% сделок, но их доля будет расти. Это связано с тем, что опцию трейд-ин покупатель чаще выбирает ближе к вводу проекта в эксплуатацию, а большинство строящихся объектов Группы RBI сдаются в 2025–2026 годах.
Так, в жилых проектах «Куинджи» и «Струны» действует специальное предложение по траншевой ипотеке: в этом случае проценты по ипотеке первые годы выплачиваются только от суммы первого выданного транша. Например, есть вариант с первым взносом и первым траншем в 50% от стоимости квартиры, а второй платеж (еще 50%) производится через два года. Или имеется ставка в 0,99% на полтора года с дальнейшим переходом на программы господдержки и семейной ипотеки.
Реклама / Застройщики ЖК «Куинджи» – ООО «СЗ «Четыре горизонта», ЖК «Струны» – ООО «СЗ «Эр-Би-Ай – Север» (Группа RBI) / Проектные декларации на наш.дом.рф