НАШ ЦИТАТНИК: «Первый признак мегаполиса будущего – модернизированная социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура в каждом квартале каждого района. Когда «все лучшее» не сконцентрировано в центре, а распределено и органично вписано в облик города…» Дмитрий Ефремов

29 мая, 21:47

За первый квартал 2024 года цены предложения на вторичном рынке Петербурга почти не изменились: плюс 0,7%

Сегодня в 08:30

Разница в ценах между «вторичкой» и новостройками в спальных районах увеличилась до 25%.

Фото: NSP.RU

Сейчас текущая цена предложения на «вторичке» (по городским районам, без пригородов) – 198 615 рублей за кв. м. 

После взрывного роста в 2022 году средняя цена квадратного метра типового жилья в Петербурге пошла вниз и снижалась до мая 2023-го. В июне случился разворот, цены поползли вверх. В июне и июле прирост составил по 0,4%, затем до конца года – от 0,6 до 0,8% в месяц. Однако в 2024 году рост замедлился. В январе прибавка составила 0,4%, в феврале – 0,3%, а в марте почти ничего. Сейчас средняя цена предложения готового жилья на 4,3% больше, чем в марте 2023-го. 

Отставание «вторичных» городских цен от средних по региону «первичных» за год сократилось с 10 до 5%. Но если сравнивать с ценами на новостройки в спальных районах, то разрыв, напротив, увеличился – с 20 до 25%.  

Наибольший прирост в марте показали двухкомнатные квартиры. Однокомнатные и «трешки», наоборот, продавались дешевле. За год все типы квартир подорожали ровно – от 2,3 до 4,9%. Но и здесь «двушки» впереди: плюс 6,8%.

В марте квартиры стали дороже в семи из тринадцати районов. Лидер – Красногвардейский. За год прибавили все районы. Больше других – Василеостровский, в отстающих – Кировский (табл. 3).

Отрицательную динамику и за месяц, и за год показали «корабли» (табл. 4). 

Количество вариантов в листингах в первом квартале немного увеличилось, но по сравнению с мартом 2023-го уменьшилось на 9,5%. Сейчас, по данным ЦИАН, на вторичном рынке Петербурга и ближайших пригородов с кварталами новой застройки представлено около 42 тысяч вариантов. (В пиковые периоды было более 50 тысяч, в нижней точке – 31–33 тысячи.) По словам Сергея Козлова, директора АН «Адвекс на Академической», «сейчас предложение не настолько избыточно, чтобы давить на средние цены». «Спрос снижался равномерно, на протяжении всего квартала, – комментирует Сергей Козлов. – По сравнению с концом года, количество сделок в марте сократилось на 18–20%. Ипотечные сделки остались: покупатели берут кредиты и по рыночным ставкам, рассчитывают на рефинансирование. Большая часть продаж – сделки с прямыми деньгами. Высокий спрос на однокомнатные; есть и внешний интерес: жители других регионов по-прежнему покупают квартиры детям. До конца лета роста не будет, возможно, еще случится сезонное проседание в мае–июне–июле. Дальнейшее состояние рынка зависит от ключевой ставки». 

На петербургском, а тем более на областном рынке все более важное место занимает «новая вторичка»: квартиры в недавно сданных домах (см., например, материал про «Ленстройтрест»). Доля «новой вторички» оценивается в 30–40%. И здесь уже важно, кто продает: застройщик или новый владелец. От этого зависит ипотечная ставка, а нередко и цена. 

Динамика цен предложения для квартир
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

«По фактическим ценам проведенных сделок в конце первого квартала средние цены установились на отметке 180,3 тысячи за кв. м, – говорит Василий Павлов, генеральный директора АН «Итака». – Это на 5,2% выше, чем в конце IV квартала (171,4 тысячи рублей) и на 12% выше, чем год назад, в I квартале 2023 года. Спрос по сравнению с последним кварталом прошлого года снизился на 15%, за год – на 33%».

«Разрыв между рекламными и реальными ценами сделок есть, но не увеличивается, – констатирует Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». – Продажи идут по нижней границе. Если не будет каких-то экстраординарных событий – тренды сохранятся на несколько месяцев».

У предпринимателей, агентов и экспертов были серьезные (и совершенно оправданные) опасения: как рынок жилья переживет резкое повышение ключевой ставки, случившееся летом–осенью 2023-го? Реакция оказалась парадоксальной: в октябре–ноябре прошлого года сделок на «вторичке» было даже больше, чем в марте–апреле 2023-го. (Покупатели торопились закрыть «одобренную ипотеку».) За январь–февраль 2024 года Росреестр зарегистрировал 11 519 договоров купли-продажи – примерно столько же, сколько и в прошлом году (11 460 ДКП). Данные за март на момент подготовки материала еще не публиковались. Но способность рынка приспосабливаться даже к самым неблагоприятным условиям удивительна.  

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

*Ценовой обзор не затрагивает квартиры, расположенные на первом этаже. Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.