В Ленобласти за апрель 2024 года реализовано 8622 участка по договорам купли-продажи
Спрос на участки под индивидуальную застройку выше, чем в марте 2024-го (6653 сделки), но ниже, чем в прошлом году.
За четыре месяца 2024 года в областном управлении Росреестра зарегистрировали продажу 26 684 участков с назначением под ИЖС, садоводство или дачное строительство. Снижение есть, но в пределах погрешности: в прошлом году за тот же период реализовали на 2% больше наделов.
Зато по сравнению с 2022-м или 2021-м годом – заметный рост. Участники рынка связывают торможение спроса с изменением условий по ипотеке.
Доля ипотечных сделок на загородном рынке важна, но не настолько значима, как об этом пишут федеральные СМИ, но все же ощутима. По данным ДОМ.РФ, за первый квартал банки выдали кредитов на ИЖС на 224 млрд рублей. Из них на строительство частных домов – 149 млрд рублей. На Петербург и Ленобласть приходится 1,3 млрд рублей. В оперативной отчетности по льготному кредитованию в Ленобласти указано около шестисот сделок по ипотеке для строительства ИЖС. По сравнению с количеством проданных участков – мизер.
Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин отмечает, что участки под застройку остаются главным и самым ходовым товаром на загородном рынке. Основной спрос сконцентрирован в ближнем радиусе – до 50 километров от Петербурга. По сведениям Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», 89% сделок в коттеджных поселках – это приобретение участков без подряда. Средний бюджет сделки – 2,8 млн рублей; цены на землю растут в пределах инфляции. По мнению управляющего партнера компании Puzzle Realty Марины Шкурко, рынок сбалансирован, и резких перепадов спроса и цен в ближайшие месяцы ждать не стоит.
Главным драйвером интереса к загородной недвижимости остается завышенная (в том числе – из-за льготной ипотеки) стоимость квартир в новостройках. Средняя площадь квартиры в областных ЖК составляет 40 кв. м (при бюджете в 6 млн рублей), средняя площадь дома ИЖС – 136 кв. м (средняя цена – 12 млн), частного дома в садоводстве – 120 кв. м (10 млн рублей). Ради выигрыша в площади покупатели готовы рисковать, ввязываясь в строительный процесс с далеко не всегда гарантированным результатом.
По оценкам участников рынка, удорожание стройматериалов в «высокий строительный сезон» составит 10-15%.
Мнения экспертов
Алексей Васильев, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»:
– В реализуемых нами проектах (КП AquaDolce и «Павловский квартал») мы не заметили какого-то спада активности. Наоборот, начиная с марта наблюдаем увеличение количества обращений покупателей, которые уже сейчас в апреле-мае реализуются в сделки. При этом не исключаю, что по рынку в целом может наблюдаться кратковременное снижение спроса по сравнению с первым кварталом прошлого года. Связано это, скорее всего, с двумя факторами: высокой ставкой по обычной (нельготной) ипотеке и ужесточением условий выдачи льготной ипотеки (уменьшились лимиты по части льготных программ, заёмщикам стало сложнее получить одобрение и т.д.). А так как ипотека по-прежнему основной драйвер спроса на загородном рынке, то любое ужесточение условий может приводить к такому снижению спроса.
Тем не менее, думаю, что это временное явление и уже в ближайшем будущем мы увидим существенный рост спроса. Который будет связан со снижением ключевой ставки, что приведет к уменьшению доходности вкладов и одновременно к удешевлению ипотеки. В таком случае накопленный за период высоких процентных ставок спрос в достаточно короткий период времени будет реализован.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
– По сравнению с прошлым годом мы пока не фиксируем заметного роста спроса. Активность покупателей примерно на уровне предыдущих периодов, с поправкой на сезонность. Особенности спроса обусловлены (в том числе) дефицитом домовладений, подходящих под требования льготных ипотечных программ. В регионе уже появились проекты, «заточенные» под льготную ипотеку. Этим занимаются небольшие компании или ИП, имеющие аккредитацию в банках. Покупают участки в коттеджных поселках и строят дома в ценовом сегменте до 15 млн рублей. Такое предложение есть, но в недостаточном объеме и не всегда должного качества.
В целом рынок сбалансирован, цены за год выросли в пределах общей инфляции - примерно на 12-15%. Это касается и вторичного рынка, и коттеджных поселков.
