НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

22 июня, 08:58

В июле 2024 года девелоперы ждут провала продаж, но готовы бороться за клиента

Сегодня в 06:00

В июне 2024 года девелоперы ждут всплеска спроса на первичном рынке в преддверии отмены льготной ипотеки. Чтобы удержать покупателя они стараются тщательнее работать над продуктом и предлагают новые программы оплаты. Это относится и к застройщикам, возводящим апарт-отели. А на загородном рынке падения спроса не ожидают, скорее наоборот.

Фото: Оргкомитет конкурса «Доверие потребителя»

О ситуации на рынке жилья, а также о применении технологий искусственного интеллекта в строительстве и продажах говорили участники второго бизнес-завтрака, который прошел в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя». Партнером бизнес-завтрака выступила группа компаний «Яр Секьюрити». 

Анализируя объемы предложения, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева заявила, что на рынке агломерации снова растет доля Ленобласти. Несколько лет назад она составляла около 40%, к 2021 году снизилась до 31%, а в начале 2024 года выросла до 37%. При этом в агломерации снижается доля предложения в сегменте «эконом» – сейчас это всего 17%. 57% составляют жилые комплексы класса «комфорт», еще 17% – «комфорт плюс». 

Что касается цен, то в Ленобласти с декабря 2022 года они практически не изменились и сейчас составляют в среднем 147 тыс. рублей за 1 кв. м. В Петербурге рост более заметен: в декабре 2022 года средняя цена составляла 219 тыс. рублей за «квадрат», в декабре 2023 года – 235 тыс., а к маю росла до 241 тыс. Но при этом стоимость очень зависит от места – в статусных локациях она составляет 304 тыс. руб./кв. м, а в районах за КАД – 154 тыс. руб./кв. м. 

В мае 2024 года на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти заключено 9,2 тыс. сделок, что довольно неплохой показатель. «В марте и апреле также было довольно много покупок – 7,4 тыс. Думаю, что 10-11 тыс. сделок в агломерации это вообще верхняя планка. Так что за первое полугодие будут хорошие показатели. Но после подъемов ждем спадов – за последние годы минимальный показатель был около 3500 сделок в месяц», – говорит Ольга Трошева. 

По ее сведениям, в структуре спроса изменений нет. 29% приходится на студии, 43% на однокомнатные, 21% – «двушки». «24-25 кв. м это самый ходовой размер студии. Такие и строим. Все очевидно и понятно упирается в бюджет. Власти ограничивают минимальную площадь квартир, но сначала надо было проанализировать, для чего покупают квартиры. Будут вопросы с емкостью рынка, если по госпрограммам ограничат минимальную площадь квартир, тем более до 35 кв. м», – уверена Ольга Трошева. 

Неважно что, главное как 

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко говорит, что если раньше у покупателей в приоритете была локация, то теперь первый критерий - цена, и в том числе способ приобретения. То есть условия ипотеки тоже становятся очень важными. На втором месте проект. «Если раньше ориентировались на размер квартиры и планировку, то теперь важна эргономика, взаимодействие с мебелью, как будет организована жизнь в квартире. Важны также архитектура, места общего пользования и благоустройство, на что ранее внимания почти не обращали. Сейчас покупатель с четкими требованиями и высокими ожиданиями, он много видел, многое знает, у многих есть даже опыт с прежними покупками. Это не даст застройщикам пойти по пути упрощения проектов», – полагает Екатерина Немченко. 

Она уверена, что сейчас идет новая волна ажиотажного спроса, связанная со скорой отменой льготной ипотеки. Но дальше будет провал, и всем – властям, банкам, застройщикам – надо предпринимать меры заранее. Вырастает значимость работы с продуктом. 

С ней согласна и проект менеджер ГК «Адвекс. Недвижимость» Анна Новикова: «Решающее значение приобретает цель покупки и форма оплаты. Например, форма оплаты определяет, купит ли клиент «вторичку» или «первичку». Уникальная ситуация – цены на новостройки выше, чем на «вторичке», поскольку программа господдержки ипотеки распространялась только на строящиеся объекты. И это привело к росту числа неплатежеспособных заемщиков. Сейчас большинство покупателей используют заемные средства. Если есть достаточные собственные средства, то однозначно выгоднее покупать «вторичку» – здесь возможен хороший дисконт, причем даже на элитном рынке». 

О современных тенденциях в архитектуре рассказывала исполнительный директор Объединения архитектурных мастерских Мария Орлова-Шейнер, приведя примеры наиболее удачных решений благоустройства в современных жилых комплексах. О новых трендах на рынке недвижимости говорила и директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей. 

В борьбе за клиента 

Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова, говорит, что за первое полугодие 2024 года увеличилась доля вторичного рынка в новых выдачах. Сейчас соотношение вторичного и первичного рынка составляет 47% к 53% против 19% к 81% в 2023 году: «Вторичный рынок подрос, доля первичного снижается. В 2023 году доля кредитов с господдержкой составляла 80%, в 2024-м снизилась до 45%. Средний чек по ипотечным кредитам снизился с 5,6 млн рублей в 2023 году, до 4,8 млн рублей. Банки, и мы в том числе, также работают над поддержанием спроса. У нас, например, есть услуга «сделка под ключ», предлагаем эскроу-счета не только для сделок в новостройками, запустили ипотечный кэшбэк для клиентов, даем скидки различным категориям клиентов, например, зарплатным и VIP-клиентам». 

Руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти Максим Турта рассказал, что когда банки ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам, его компания, чтобы сохранить уровень продаж, продолжила сотрудничать со всеми банками: «Мы также вернули траншевую ипотеку. Усилили программу «берем проценты на себя». Ввели беспроцентную рассрочку 20/80. Пересмотрели акционную политику. И нам удалось сохранить уровень продаж. Грядет отмена льготной ипотеки, но при этом важно не опускать планку и уделять еще большее внимание продукту – все наши новые проекты это комфорт-класс и выше. Также мы не отказываемся от дополнительных опций, отвечающих за комфорт проживания». 

Апарты в ТОПе, загородка нарасхват 

На рынке апарта-отелей ситуация совсем иная. По словам руководителя отдела продаж апарт-отеля Well Дениса Розанова, здесь более 70% клиентов – инвесторы. А доля сделок с ипотекой не была больше 50%, а в прошлом году, с увеличением ключевой ставки, снизилась, и сейчас не превышает 10%. «В Петербурге 120 действующих сервисных апартаментов. В этом году, с вводом еще 12, по количеству юнитов апарты приблизятся к числу гостиничных номеров. Сейчас это 46% всех средств размещения. При этом загрузка апаратментов выросла за год почти на 20% – до 81%, а в сезон достигала 100%. Средняя цена суточного размещения также выросла. После пандемии число туристов в Петербурге растет, и в 2023 году составило 9,5 млн человек, а прогноз на 2024 год - более 10 млн человек. Продажи апартов до пандемии бурно росли и превышали 5 тыс. сделок в год. В пандемию спрос упал, но сейчас опять растет – в этом году достигнем 4 тыс. договоров долевого участия», – рассказывает Денис Розанов. 

По его словам, сейчас самый главный тренд – трансформация апарт-отелей в настоящие многофункциональные комплексы. С обширными и различными общественными пространствами, большой инфраструктурой, чтобы можно было не выходить за периметр отеля. В них должны интегрироваться бизнес-функции, например, офисы небольшой площадью – до 30 кв. м, которые не могут предложить крупные бизнес-центры. Также в них должны появляться спортивные объекты и объекты искусства, например, галереи. 

Генеральный директор УК загородного комплекса «Семиозерье» (который называют «горизонтальным апарт-комплексом») Николай Йордан заявил, что участки под ИЖС сейчас также нарасхват, а на внутренний туризм приходится более 80% поездок: «С начала 2023 года спрос на загородную недвижимость вырос на 20-25%. По опросам, 70% россиян хотят жить в доме загородом, а живут в них только 10-15%. Загородное жилье более просторное, а жизнь здесь более экологичная. Наличие хорошего интернета позволяет многим работать удаленно. На этот рынок выходят крупные системные застройщики». 

Его слова подтверждает и директор розничных продаж Северо-Западного регионального центра банка «ДОМ.РФ» Игорь Медведев: «Один из ключевых факторов развития частного домостроения – доступная ипотека. За последние годы доля ипотечных сделок на рынке ИЖС заметно увеличилась. Сказывается активная государственная поддержка и меры по повышению безопасности ипотеки – внедрение эскроу-счетов и снижение ипотечной ставки. Мы имеем дефицит загородной недвижимости, а рынок ипотеки на ИЖС имеет потенциал увеличения в два раза». 

Также в хое бизнес-завтрака директор по развитию ГК «Яр секьюрити» Елена Муравская рассказывала об обеспечении комплексной безопасности в жилых проектах. В том числе совмещении в зоне ресепшн функционалов консьержа, администратора и охраны. 

Коммерческий директор маркетинговой группы компаний AdAurum остановилась на наиболее эффективных каналах продвижения на рынке недвижимости. В свою очередь заместитель генерального директора маркетингового агентства SETEVIE Алина Васильева рассказывала о применении искусственного интеллекта в бизнес-процессах, подборе релевантных предложений для клиента, в маркетинге и т.д.