Спрос частных медицинских клиник на недвижимость в Петербурге растет

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: 
– В центральных торговых коридорах Северной столицы медицинские учреждения занимают 2,5% от суммарного объема коммерческих площадей. Таких предприятий около 60. 
Медики – одна из основных категорий арендаторов в элитных домах и жилых комплексах бизнес-класса, введенных в эксплуатацию 5–10 лет назад. Они занимают в них соответственно 13% и 7% коммерческих площадей. Средняя площадь помещений для медицинских учреждений в элитных ЖК составляет 200 кв. м, в бизнес-классе – 130 кв. м. В целом же компании этого профиля чаще всего арендуют помещения размером 50–150 кв. м. 

Опережает медиков в структуре арендаторов сегмент «красота и спорт». На него приходится 24% площадей в ЖК бизнес-класса и 15% – в элитных ЖК. Среди них явно преобладают классические парикмахерские и салоны красоты. Однако на первых этажах зданий часто располагаются массажные кабинеты, студии пилатеса и спортивные клубы.  

Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International: 
– Мы получаем запросы от самых разных медицинских учреждений разных направлений. Многопрофильным клиникам интересны отдельно стоящие здания площадью до 1500 кв. м. Небольшие медцентры и лаборатории рассматривают встроенные помещения с отдельным входом на первых этажах бизнес-центров и жилых комплексов. 
Ключевой параметр – транспортная доступность и близость к метро. Как правило, медики запрашивают лоты с увеличенной электрической мощностью для подключения оборудования, но в небольших объемах, так что докупать мощность обычно необходимости нет. Востребованы лоты с кабинетной планировкой (клиент сразу указывает необходимое количество кабинетов) и с увеличенным числом «мокрых точек» в помещениях. 
Обычно арендаторы такого профиля рассматривают аренду на три года и более. Запросы на покупку встречаются значительно реже. Свежий кейс: стоматологическая клиника арендовала отдельный корпус бизнес-центра «Кристалл» площадью 1410 кв. м. Bright Rich | CORFAC Int. сопровождала сделку. Ремонт компании медицинского профиля часто полностью берут на себя, чтобы организовать пространство с учетом специальных требований.  
По данным Bright Rich | CORFAC Int., за первое полугодие объем площадей, занятых в Петербурге компаниями сегмента «Медицина / Фармацевтика», составил 3,76 тыс. кв. м.  

Михаил Темкин, руководитель проектов застройщика коммерческой недвижимости Smart Commerce: 
– Спрос на помещения действительно устойчиво растет, и рынок активно реагирует на изменения в структуре запросов от медицинских операторов. Среди них заметно преобладают заявки от узкоспециализированных медицинских организаций: неврологических, флебологических, стоматологических клиник, офтальмологий. В то же время сохраняется стабильный спрос со стороны медицинских лабораторий и многопрофильных медицинских центров. 
Есть запрос даже на микроформат – от лабораторий, которые тестируют новые форматы обслуживания. Например, Helix Express Labomat еще во время пандемии начал внедрять мини-вендинг автоматы для проведения экспресс-диагностики. Этот формат востребован и сегодня. Но и количество обычных клинико-диагностических лабораторий увеличивается – их стало на 30% больше за последние пять лет. 
Этот тренд поддерживается модой на здоровый образ жизни и check-up – комплексную оценку состояния здоровья – у молодежи. Повышается интерес к платной хирургии. Растет популярность персонализированных услуг по уходу за собой. Развивается медицинский туризм: Москва и Петербург принимают пациентов из регионов. Поэтому медицинские операторы расширяют свое присутствие на петербургском рынке, запуская клиники не только в центре, но и в спальных районах. 
Например, недавно медицинский холдинг «СМ-Клиника» открыл многопрофильный центр в Невском районе возле станции метро «Улица Дыбенко». В сентябре 2023 года холдинг «Медика» запустил многопрофильную клинику на Светлановском проспекте. В нее входят Центр экспертной урологии и андрологии с возможностью комплексного обследования и хирургического лечения и Центр амбулаторной онкологии. Начал работу новый многопрофильный медицинский центр сети Medical On Group. 
Медицинские организации отдают предпочтение отдельно стоящим зданиям или коммерческим помещениям с отдельным входом – это важно для получения медицинской лицензии. Второй важный критерий – транспортная доступность для пациентов. Особенно когда речь идет о крупных специализированных центрах и клиниках, куда пациенты едут издалека. 
Частные клиники стараются открыться в медицинских кластерах, которые успели сформироваться вокруг государственных больниц и поликлиник. Так, наш проект на Светлановском проспекте в Петербурге дополняет медицинский кластер из нескольких крупных городских больниц. По очевидным причинам это удобно и для пациентов, и для врачей, работающих в государственных и частных клиниках. 
Размер помещений может быть разным и зависит от формата бизнеса: от небольших кабинетов 15–40 квадратных метров для массажных студий и косметологов до крупных лотов для размещения медцентров на 3000–5000 «квадратах». Наиболее востребованы помещения по 80–150 квадратных метров, которые гибко адаптируются к потребностям бизнеса. 
В своих МФК мы оставляем возможность расширения арендуемой площади – медицинский бизнес должен иметь пространство для роста. И добавляем инфраструктуру: конференц-залы для учебных и научных встреч. Мы также сотрудничаем с центром медлицензирования, чтобы уже на этапе проектирования закладывать все необходимое для будущих клиентов, которым придется получать лицензию. 
Требования к техническим характеристикам зависят от вида деятельности и масштаба медицинского учреждения. Например, частные клиники и диагностические центры часто стремятся разместиться на первых этажах, хотя более высокий этаж экономичнее в плане аренде, а лифты и эскалаторы делают этажность менее критичной для пациентов. 
Требования к электрическим мощностям зависят от типа оборудования. Для МРТ или КТ может потребоваться пиковая мощность до 150 киловатт, в то время как для физиотерапевтических кабинетов мощности будут значительно ниже. Для операционных или стационаров важна первая категория электрической мощности с резервной веткой питания либо подключением к генератору. В "Smart Светлановский" мы оставили запас мощности до двух мегаватт. 
Что касается вопроса собственности или аренды, то медицинские операторы чаще предпочитают арендовать помещения. Это позволяет быстрее расширяться и открывать больше точек при ограниченных инвестициях. Предпочтительнее долгосрочные договоры, которые надежно защищают арендатора, так как получение медицинской лицензии требует значительных вложений. 
Однако в последние годы наблюдается рост интереса к покупке помещений в собственность. Аренда создает больше экономических рисков: собственник, увидев успешность бизнеса, может повысить ставку и даже пойти на смену арендатора. Владение недвижимостью гарантирует стабильность и контроль над бизнесом. Можно приобрести помещения с запасом, сдавая лишние площади в аренду до момента, когда бизнес вырастет и потребует больше пространства. 
Собственники небольших компаний, например, в сфере бьюти-услуг, чаще рассматривают покупку помещений в рассрочку от застройщика как разумную альтернативу аренде. 
Ремонт помещений медицинские компании часто берут на себя. У многих уже есть собственные бренд-буки, корпоративные цвета, выработаны подходы к позиционированию. В новостройках застройщики предлагают только отделку общих зон и – в рамках отдельного договора – ремонт в соответствии с дизайн-проектом арендатора или покупателя. 
На ставки аренды в данном случае влияет не только локация и технические параметры помещения, но и бренд «принимающей стороны». Очевидно, что компания, только что вышедшая на рынок, получает преимущество, если арендует помещение в известном медицинском центре, который благодаря своей репутации привлекает множество клиентов. Есть и другие преимущества: общая зона ресепшн, медицинский клининг и стратегия продвижения на рынок. Арендная ставка в этом случае будет выше, и это вполне оправданно. На ставку влияет также наличие специализированных медицинских коммуникаций или оборудованных зон. Она может включать такие услуги, как вывоз медицинских отходов. 
В обычном случае для небольших бизнесов, таких как массажные студии, кабинеты ЛФК или частные кабинеты, арендные ставки могут начинаться от 1500 рублей за квадратный метр в месяц. Более крупные бизнесы, такие как медицинские клиники или лаборатории, могут платить от 3000 до 4000 рублей за квадратный метр в месяц. 

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Судя по тому, какие бизнесы первым делом открываются в новых ЖК, наши сограждане очень любят лечиться. Так, одними из первых арендаторов в новых домах всегда выступают аптеки. В одном доме могут открыть свои точки сразу несколько разных сетей. 
Аптека обычно рассчитана на жителей нескольких соседних домов – на 1000–1500 квартир. Этот вид бизнеса не предъявляет никаких специальных требований к занимаемым помещениям. Как правило, аптеки выбирают объекты площадью 50–70 кв. м. В первую очередь, рассматриваются локации с хорошей проходимостью. 
Следующий арендатор из медицинской сферы, который приходит в новые кварталы, – пункты взятия анализов и лаборатории. Обычно они ориентированы сразу на несколько кварталов и выбирают уже заселенные локации. Им нужны помещения с понятной проходимостью или хорошим автомобильным трафиком. Это же касается и стоматологий. Подобным клиентам уже требуются помещения площадью от 100–120 кв. м.  
Полноценные медицинские центры обычно приходят после полного заселения квартала и района, в котором он находится. Это может произойти и через несколько лет после ввода ЖК в эксплуатацию, и такие бизнесы приходят не в каждый новый проект. 
Часто в заселенных кварталах медицинские учреждения формируют целые кластеры, размещаясь в соседних помещениях. Возникает синергетический эффект.  
Коммерческие помещения в объектах Группы ЦДС спроектированы по единому стандарту. Так, вся наша коммерция всегда имеет один вход со стороны улицы, чтобы дворы оставались доступными только для жителей. Все помещения имеют одинаковую выделенную мощность на квадратный метр. При этом собственники практически всегда могут докупить киловатты.  
Аптека может арендовать помещение и на короткий срок, но вот лаборатории и медицинские центры заключают сразу долгосрочные договоры аренды – минимум на пять лет, ввиду большого объема инвестиций, необходимых для открытия. Иногда такие клиенты приобретают помещения в собственность. Но более распространенный вариант – аренда.   

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– Ключевые требования медицинских организаций: отдельный вход, оборудованный для малоподвижных групп населения, а также отсутствие ограничений по работе с реагентами и медицинскими отходами. 
По нашему опыту, медицинские операторы чаще рассматривают приобретение помещений в собственность. Особенно это касается компаний, у которых высокая стоимость оснащения. Аренда для них является более рискованным вариантом. Каждый переезд и обустройство с нуля с переустановкой оборудования – это очень большой бюджет, не говоря уже о частичной потере клиентуры. Мелкие операторы могут рассматривать договор аренды от 3 лет, крупные игроки – минимум от 5–7 лет.  
Что касается ремонта помещений, это тема для переговоров. В некоторых случаях обязанность провести ремонт остается за собственником здания, иногда арендатор сам делает ремонт, адаптируя помещение под свои профессиональные задачи. В таких случаях в качестве компенсации затрат арендатору соразмерно снижают арендную ставку или предоставляют арендные каникулы.