Схема КРТ поможет сбалансировать интересы бизнеса, власти и граждан

История формата КРТ складывалась непросто. Изначально речь шла о комплексном освоении территорий (КОТ) – предполагалось, что инвестор получит большой надел и при участии города начнет его планомерную застройку. В Петербурге три таких проекта.  

Тройка «миллионников» 

В Красносельском районе компания «Балтийская жемчужина» – дочерняя структура Шанхайской Заграничной Объединенной Инвестиционной Компании – с 2005 года реализует одноименный проект на площади 205 га. Земля у инвестора в аренде, он застраивает отдельные участки самостоятельно или передает наделы в субаренду другим девелоперам. Здесь предусмотрено 1,07 млн кв. м жилья и 320 тыс. кв. м коммерческих площадей, а также социальные объекты. Со временем проект претерпел существенные изменения. Значительно сократилась коммерческая часть – изначально здесь предусматривался крупный общественно-деловой центр. Да и ветка скоростного трамвая, которая должна была здесь начинаться, идти к аэропорту Пулково и дальше по южным районам, так и осталась на бумаге.

Два других проекта КОТ реализует «Главстрой Санкт-Петербург». В 2007 году девелопер купил на торгах право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей. Всего здесь запланировали 2,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на 70 000 человек. Проект предполагает разновысотную застройку от 4 до 25 этажей. В процессе концепция была дополнена развитыми общественными и парковыми пространствами.

Севернее станции метро «Парнас» девелопер возводит ЖК «Северная долина». На 270 га запланировано 2,7 млн кв. м жилья на 80 000 человек. Землю компания также получила на торгах в 2007 году, заплатив 7,73 млрд рублей – в 12 раз больше стартовой цены. Стройка началась в 2009 году, сейчас идет освоение последних участков. 

В ходе реализации проекта компания столкнулась с рядом сложностей. В частности, освобождение территории для «Северной долины» затянулось – здесь располагались гаражные кооперативы и нежилые здания, с выкупом которых возникли проблемы. Инженерная инфраструктура возводилась с нуля силами застройщика. Однако в проектах город участвовал: застройщик самостоятельно возводил объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, а город впоследствии ее выкупал и принимал на свой баланс.

Затем механизм переименовали в «комплексное развитие территорий» и попытались приспособить для программы реновации «хрущевок». В этом направлении программа застопорилась, в основном – из-за негативного отношения горожан. 

Только в профиль 

В 2017 году в Градкодексе появилось понятие «комплексного и устойчивого развития территорий» – некая смесь «комплексного освоения» и «развития застроенных территорий». КУРТ должен был упростить работу на территориях со сложным имущественно-правовым статусом. Владельцы земли и зданий договариваются, делят права и обязанности, готовят проект планировки и межевания, а затем подключаются власти. У собственников, не захотевших войти в проект, недвижимость предполагалось выкупать принудительно. В Петербурге определили 13 таких зон, несколько владельцев почти сразу попросили исключить их территории из этого списка. Разрабатывая новые ППТ, девелоперам надо было доказать, что жилая застройка будет обеспечена «социалкой», парковками, зелеными насаждениями и пр. Ряд проектов становились нерентабельными, по другим возникли юридические проблемы. Стали поговаривать, что включение площадок в перечень КУРТ власти использую не для развития, а для заморозки проектов.

В декабре 2020 года Госдума приняла так называемый закон о всероссийской реновации, вернувшись к «комплексному развитию территорий». Давно и успешно используемый в Москве опыт расселения домов массовых серий с последующей новой застройкой решили распространить на всю страну. Вот только в столице на эту программу тратились колоссальные бюджетные средства (более 150 млрд рублей в год), которых у других регионов не было и нет. Основные затраты на обеспечение «комплексности» ложатся на частных инвесторов. Хотя в Петербурге есть сложившаяся практика реновации (программа развития застроенных территорий – РЗТ), но она используется ограниченно, для нескольких кварталов, и масштабировать ее не планируют.

«НП» расспросила чиновников и участников рынка, какие преимущества дает инвесторам законодательство о КРТ, что надо доработать, можно ли применять такой формат при освоении промышленных площадок и каковы перспективы этого механизма.  

Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области: 
— Механизм КРТ изначально задумывался как инструмент, дополняющий федеральную программу расселения аварийного жилья. Отличие в том, что в случае КРТ используются внебюджетные источники. Это интересно и властям, и инвесторам, они получают преференции как с точки зрения скорости принятия решений, так и в технико-экономических параметрах проекта. Например, в нашем регионе после заключения договора КРТ застройщик имеет право на отклонение в параметрах плотности застройки до 30% от исходных нормативов. Еще до вступления в силу этих преференций мы взяли в работу 10 договоров КРТ на 1,4 млн квадратных метров – пока аварийное жилье расселяют только в Щеглово, но мы уже ведем переговоры с застройщиками по другим локациям. 
Благодаря КРТ обновляется инфраструктура. В том же Щеглово построят школу и садик, амбулаторию, проведут благоустройство и многое другое. В отличие от программы расселения, где власти вынуждены применять экономные технологии, чтобы уложиться в бюджет, застройщик реализует коммерческий проект, поэтому уровень качества здесь будет выше. 
Спрос на жилье есть абсолютно во всех районах Ленинградской области, но это спрос на разное жилье. В пригородах возводятся преимущественно многоэтажные дома – застройщики стремятся удовлетворить спрос экономически активного населения, которому важна высокая доступность к деловым центрам. В удаленных районах для покупателей важна комфортная среда, крепкие связи с соседями, поэтому там развивают малоэтажные проекты. Они строятся быстрее, и механизм КРТ призван помочь местным властям придерживаться договоренностей с застройщиком, чтобы вовремя было выполнено благоустройство, открыт детский сад. Это гарантия того, что жители будут обеспечены всей необходимой социальной инфраструктурой.  
Также администрация участвует в разрешении споров, возникающих при расселении граждан. В отличие от обычного соглашения, договор КРТ носит обязательный к исполнению характер, с этапностью исполнения, графиками и другими параметрами. Все заинтересованы, чтобы стороны договора добросовестно и в срок выполняли свои обязательства. 

Александр Варданян, заместитель генерального директора ПДК «Созвездие»: 
— Применение формата КРТ при освоении промышленных площадок в Петербурге может значительно повысить эффективность использования территории, улучшить качество городской среды и способствовать росту городской экономики. Особенно когда речь идет о масштабной перестройке бывших промзон и участков, где нет действующих производств, не созданы рабочие места, отсутствует инфраструктура или приносящие пользу жителям объекты. Такие территории отрицательно влияют на городской облик, вызывают негатив у жителей, сказываются на туристическом имидже и притягивают маргинальный элемент.  
В данном случае механизм КРТ позволит реализовать многофункциональный формат, включающий жилые, коммерческие, общественные зоны и, что очень важно, производственные объекты. Используя «зеленые» технологии, возобновляемые источники энергии и создавая зеленые зоны, можно дать новую жизнь бывшим производствам. Такой формат идеально вписывается в концепцию «15-минутного города», когда у тебя в пешеходной доступности от квартиры локализованы места работы, учебы, заведения общепита, объекты торговли, места для занятий спортом и для культурных развлечений. Например, сейчас завершается крупный многофункциональный проект освоения бывшей промзоны «Октябрьское поле» в Москве. Договор КРТ заключен ГК «РГ-Девелопмент» в 2020 году. 
Безусловно, хочется, чтобы подобные проекты реализовывались у нас в Петербурге, где давно назрел кризис, связанный с «серым поясом». Хотя в городской черте и так осталось крайне мало земель под комплексное развитие. Наша компания занимается развитием собственных производственных комплексов – индустриальных парков, расположенных на Екатерининском пр., 1 и 3 и ул. Севастьянова, 24 в Колпинском районе. Причем нашей площадкой на Екатерининском пр. интересовались крупнейшие федеральные застройщики, желавшие построить жилье посредством КРТ. Но, учитывая «особую» ситуацию с этим механизмом в нашем городе, их интерес пока не материализовался. 
А власти Ленобласти предлагали нам реализовать проект КРТ в отношении нашей производственной площадки 6,5 га в пос. Мичуринское Приозерского района. Действительно, с точки зрения сроков изменения градостроительного статуса территории, КРТ выигрывает по сравнению с обычным процессом внесения изменений в Генплан населенного пункта в общем порядке.  

Андрей Кулаков, партнер, руководитель практики спецпроектов Versus.legal:  
— Преимущество КРТ для инвесторов в том, что механизм предусматривает изъятие участков с расположенными на них объектами недвижимости, что позволяет вовлекать в проект необходимую территорию и способствует решению проблемы «точечных застроек». Упрощается порядок внесения изменений в градостроительную документацию. Также можно распределить затраты на создание инфраструктуры между частной и публичной сторонами. Для более эффективного распределения необходима интеграция в КРТ механизмов ГЧП. 
Также необходимо наделить лиц, реализующих КРТ по инициативе правообладателей, равными правами в сравнении с инвесторами иных видов КРТ. В том числе – позволить им использовать упрощенный регламент изменения градостроительной документации. Стоит усовершенствовать законодательство о защите и поощрении капиталовложений – устранить ограничения цены реализации квартир, исключить требования о проведении госэкспертизы проектной документации для возмещения затрат, поскольку расходы могут подтверждаться результатами технико-ценового аудита. 
Хотя Градкодекс позволяет создавать объекты инфраструктуры за счет публичной стороны, нередко такая обязанность возлагается на инвестора. В регионах проекты КРТ с учетом действующего регулирования не всегда рентабельны для застройщиков, что вызвано низкой стоимостью жилья в конкретных субъектах РФ и недостаточной площадью осваиваемой территории. В итоге возможный объем коммерчески окупаемой и прибыльной недвижимости несоразмерен объему создаваемой инфраструктуры и пр. А застройщики вынуждены принимать на себя дополнительную нагрузку, связанную с изъятием недвижимости, сносом, расселением граждан и т. д. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:  
— Использование механизмов КРТ не сокращает строительный цикл: к стандартным процедурам по проектированию и строительству добавляются новые действия, например, заключение соглашения или договора о КРТ, разработка и утверждение ППТ. Тем не менее у КРТ есть несколько очевидных плюсов. Сейчас это единственная допустимая законом форма распределения ответственности администрации и застройщика в части создания инфраструктуры всех видов. А не эти выдуманные из воздуха обязательства подарить школу, которые якобы добровольно сформировались в голове у инвестора и т. п. КРТ дает возможность консолидации площадок, находящихся в собственности разных лиц, для создания единой концепции развития территории. Также – возможность предусмотреть обязательства по изменению зонирования территории и допустимых технико-экономических показателей проекта, что позволяет инвестору рассчитать возможную экономику и принимать экономически обоснованное решение о целесообразности участия в проекте. 
Механизм КРТ универсален и может использоваться не только для жилищного строительства (хотя так он используется чаще всего), но и для развития производственных территорий.  
Часто он требует, чтобы администрация сама или с помощью инвестора сформировала идею будущей территории и рассчитала показатели, которые позволят эту идею реализовать. В этом случае у «инициативной» администрации появляется возможность предложить инвесторам выгодный продукт, то есть совместить публичные интересы и интересы инвестора. 

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:  
— Сейчас проекты освоения даже небольших участков называют КРТ. Эта практика появилась недавно, но уже применяется во многих субъектах РФ, во всяком случае, в городах-миллионниках. Складывается впечатление, что изначально заявленная цель – комплексно развивать территорию – трансформировалась в задачу брать с застройщиков деньги за строительство всех социальных объектов. То есть КРТ используют не для того, чтобы власти и девелоперы совместно развивали территорию, а чтобы застройщики несли всю нагрузку. 
Недавно на заседании Экспертного совета НОСТРОЙ мы рассматривали законопроект, который предполагает возложить на застройщиков не только строительство детских садов и школ, но и поликлиник, дорог, пожарных частей, всех инженерных и других обеспечивающих жизнедеятельность горожан объектов. Механизм КРТ изначально разрабатывался не для загрузки девелоперов, а чтобы найти пути для комплексного развития – это совместная задача властей и застройщиков. А в законопроекте прямым текстом было сказано – без участия бюджетной системы РФ. 
Изначально схема КРТ использовалась для расселения «хрущевок», потом в нее попали «промка», ИЖС и т. д. Были две разные модели. Например, власти Москвы взяли на себя все тяготы, связанные с расселением домов массовых серий, да и с последующим строительством. В нашей модели все это отдали застройщикам: они должны всех расселить, построить новые дома и т. д., а власти где-то в стороне. Оказалось, что столичная модель рабочая – там все эти проекты реализуются, причем неплохо. Там анонсированы шесть новых территорий, которые будут комплексно развиваться, причем с включением не только социальных объектов, но и индустриальной инфраструктуры, чтобы в жилых районах появлялись рабочие места и сокращалась маятниковая миграция.  
Петербург может пойти по пути Москвы, благо городской бюджет сейчас это позволяет. Взять реновацию с расселением домов первых массовых серий на себя. Это неблагодарная, трудная задача, но в Москве справились, значит, можно сделать и в Петербурге.  
Если город к этому не готов, то, по крайней мере, надо решить вопросы с промышленными территориями, редевелопмент которых новый Генплан, за редким исключением, фактически запрещает. Самый простой способ – и несколько удачных примеров уже есть – вынос производства за пределы города и строительство на его месте жилья. Промышленность остается, рабочие места сохраняются, просто перемещаются ближе к окраинам, появляется новое жилье. 

Евгений Бондарчук, основатель и научный руководитель ООО «Центр урбанистики и градостроительства СПбГУ»:  
— На мой взгляд, самым востребованным видом соглашения, предусмотренным законодательством, является КРТ нежилой застройки. Инвесторы могут быстрее консолидировать участки, получить хорошую экономику проекта за счет приобретения земли по реальной, а не завышенной стоимости. Также можно улучшить технико-экономические показатели проекта за счет преодоления ограничений, установленных градрегламентами. 
Так что применять этот формат при освоении промышленных площадок можно и нужно – это единственный реальный механизм системного преобразования депрессивных нежилых территорий, на которых уже давно и безвозвратно утрачен промышленный потенциал. 
Инвесторы стараются минимизировать риски на начальном этапе проекта, тем более такого сложного, как КРТ. Поэтому город мог бы сам готовить такие проекты, оценивать с бизнесом их востребованность и доводить до стадии принятия решения. Когда основные риски сняты, уже не будет проблемой привлечь инвесторов. Для города особенно выгодной здесь представляется схема, когда проект КРТ будет реализован оператором – совместным предприятием, созданным администрацией и частным инвестором. Такой механизм предусмотрен недавно введенной в Градкодекс статьей 71 и по своей сути является корпоративной формой государственно-частного партнерства.