Кто в доме хозяин: управляющая компания с четкими правилами игры или инвестор?

Развитие апартаментов в регионах стало одной из ключевых тем Всероссийского жилищного конгресса в Сочи. В фокусе – растущий интерес к формату со стороны инвесторов и путешественников, а также трансформация рынка за пределами Москвы и Петербурга. Эксперты отметили: апарт-отели все чаще становятся частью городской и туристической инфраструктуры в малых и средних городах, а формат гибкого проживания – от нескольких дней до нескольких месяцев – активно вытесняет классическую аренду.

Особое внимание участники сессий уделили вопросам доходности, мультиформатности использования юнитов, устойчивости внутреннего туризма и новым возможностям для инвесторов. В том числе обсуждались перспективы запуска проектов в условиях меняющегося законодательства, потенциал редевелопмента и востребованность гибких концепций.

Генеральный директор PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич выступила в рамках сессии «Особенности апарт-отелей в различных регионах: риски, доходность, перспективы». Она отметила, что формат апарт-отелей переживает новый виток интереса, особенно на фоне снижения привлекательности банковских вкладов и ограничений по льготной ипотеке. «Средняя заполняемость апарт-отелей выше, чем в гостиницах. Почему? Потому что апартаменты позволяют расширить предложение в «несезон» – до 70% номерного фонда уходит в среднесрочную и долгосрочную аренду, что помогает инвесторам сохранять доходность круглый год», – пояснила Марина Павлюкевич.

Председатель экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам, генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев принял участие в заседании Клуба управляющих компаний, посвященном управлению курортной недвижимостью. Он акцентировал внимание на новых законодательных требованиях, в частности – необходимости регистрации объектов в едином реестре до сентября 2025 года. «Устойчивый доход возможен только при комплексном подходе: грамотное управление, юридическая проработка, технологическая поддержка и понимание целевой аудитории – все это критично для успеха», – констатировал г-н Сторожев.

Обсуждение коснулось и вопроса управления апартаментами: в частности, баланса между централизованной моделью (с единым стандартом сервиса для всего комплекса) и гибридным подходом, дающим владельцам больше свободы. Именно в этой точке и разошлись позиции ключевых участников отрасли.

Константин Сторожев (VALO Hospitality) выступил за единое, централизованное управление, Марина Павлюкевич (PLG) – за гибкость и свободу выбора. Так что важнее: порядок или возможность жить по своим правилам? Разбираемся в аргументах, которые могут повлиять на архитектуру всего рынка апартаментов. 

– На мой взгляд, апартаменты – это про свободу. Для гостей, для инвесторов, для девелоперов. Только при таком подходе рынок будет живым и устойчивым. 

Ключевое преимущество формата апарт-отелей – это гибкость и адаптивность. Она проявляется во всем: от сроков проживания до модели управления. Инвестор должен иметь возможность выбирать, как распоряжаться своей собственностью: управлять юнитом самостоятельно, передать его в руки управляющей компании или проживать в нем, пользуясь всей инфраструктурой и услугами апарт-отеля для собственного комфорта. Такая гибридная модель делает рынок более устойчивым и прозрачным: собственник получает контроль и возможность выстраивать свою экономическую модель, девелопер – лояльность клиентов и сбалансированную нагрузку на сервис, без избыточных затрат.

В наших проектах, например, изначально закладывалась мультиформатность: часть юнитов передается профессиональному отельному оператору, часть остается под контролем владельцев. Статистика по петербургскому рынку апартаментов только подтверждает востребованность такого подхода. По итогам 2024 года общий номерной фонд апарт-отелей в городе составил 26 797 юнитов. Из них лишь 10 866 (то есть около 41%) переданы в управление профессиональным операторам. Остальные 15 931 юнит (или 59%) остается в ведении самих инвесторов: кто-то проживает лично, кто-то сдает самостоятельно через краткосрочные платформы или по долгосрочным договорам.

Такая структура управления говорит о высоком спросе на гибкие сценарии владения. Несмотря на тренд к централизации, существенная часть собственников не готова делегировать управление полностью. Это усиливает конкуренцию, подталкивает управляющие компании к улучшению качества сервиса и дает рынку устойчивость в условиях меняющихся регуляторных требований.

При этом гибкость в управлении не должна противоречить требованиям закона. Если внимательно прочитать законодательство, становится очевидно: предоставление гостиничных услуг должно осуществляться исключительно в рамках правового поля – с передачей информации в МВД, уплатой туристического сбора и соблюдением всех норм. Мы полностью это поддерживаем: только прозрачные и легальные форматы обеспечат здоровое развитие индустрии краткосрочной аренды. Однако если инвестор-собственник сдает помещение без гостиничного сервиса – по договору аренды, как обычную квартиру, – он действует в рамках закона. Право распоряжения своей собственностью, имуществом закреплено законом, и ограничивать его неправомерно.

Централизация – это лишь инструмент. Но если инвестор хочет управлять сам, мы должны дать ему такую возможность. Этот подход позволяет сохранить баланс между стабильностью, сервисом и свободой выбора. То есть тем, что и делает рынок апартаментов по-настоящему живым. 

– Ключевой вопрос – это инвестиционные риски, возникающие при различиях в моделях управления объектом. Когда в одном здании собственники обладают полной свободой, они могут преследовать разные цели: кто-то проживает сам, кто-то сдает в аренду, кто-то использует объект исключительно как пассивную инвестицию. В результате возникает разрозненность интересов, и при необходимости принятия коллективных решений – например, о ремонте здания или замене инженерного оборудования – договориться становится крайне сложно. Одним это может быть необходимо, другим – нет. Это приводит к стагнации в обслуживании здания, его внешнее состояние ухудшается, инженерные системы устаревают, и весь объект, а с ним и актив конкретного инвестора начинают терять свою стоимость.

Дополнительный риск представляет собой отсутствие у управляющей компании рычагов контроля за поведением арендаторов, заселяемых частными лицами. Это может привести к ухудшению качества проживания для гостей, размещающихся через гостиничный формат, особенно в аспектах сервиса, безопасности и общего уровня комфорта. При этом негативный пользовательский опыт напрямую влияет на лояльность клиентов и, соответственно, на общую доходность актива.

Особенно важным становится и то, что апарт-отели больше не рассматриваются как самостоятельные категории. Согласно новым правилам, они официально приравнены к гостиницам, включены в общий перечень типов средств размещения и обязаны соблюдать все требования, предъявляемые к классическим отелям, включая обязательное получение «звездности». 

С 1 сентября 2025 года ужесточаются и правила арендной деятельности: все объекты, не прошедшие классификацию, не смогут легально рекламировать и продвигать услуги по размещению. В большей степени это затронет частных собственников, которые сдают апартаменты самостоятельно. Если раньше такая модель существовала в условиях нормативной неопределенности, теперь она станет фактически невозможной, так как владельцы потеряют доступ к привычным каналам дистрибуции – от онлайн-сервисов до платформ бронирования. 

Сегодня продать апартамент без управления действительно проще: клиенту не нужно объяснять, что он покупает долю в гостиничном бизнесе. К сожалению, некоторые девелоперы также мыслят в категориях «продажи квадратных метров». Но этот подход больше не работает. Рынок требует от застройщика создания полноценного продукта – инвестиционного инструмента с заранее проработанной эксплуатационной моделью. Управляющая компания становится неотъемлемой частью этого продукта: она участвует в проектировании, определяет функциональные зоны, закладывает эксплуатационные требования, формирует маркетинговую стратегию и выстраивает каналы продаж. Именно она становится тем элементом, который связывает ожидания инвестора с реальностью рынка.

Централизованное управление – это не только требование законодательства, но и единственный способ обеспечить заявленный уровень сервиса для клиента и доходности для собственника, особенно если речь идет о проекте, ориентированном на частного инвестора. При приобретении актива он ожидает прозрачную модель управления, стабильную загрузку, понятную отчетность и предсказуемую финансовую отдачу. Все это возможно только при работе с профессиональной управляющей компанией, действующей в рамках единой стратегии.