Притягательная коммерция: В кварталах новостроек появляются нетривиальные объекты стрит-ретейла

Ян Фельдман,
директор по развитию ГК «Ленстройтрест»: 
– Мы полностью изменили концепцию реализации коммерческих помещений в своих проектах. Если раньше на продажу шли все «коммерческие» лоты, теперь часть из них мы оставляем в собственности, для подбора нужных арендаторов. Отправной точкой для изменения концепции стали наши опросы жителей в кварталах «Янила» и «Окла». Выяснилось, что они не совсем довольны набором инфраструктуры и в непосредственной близости от дома больше хотят видеть учреждений медицины, сферы услуг для детей, магазинов и ресторанов семейного формата и т. д. Разумеется, все пожелания мы закрыть не в силах, но часть предпочтений вполне способны обеспечить. 

Первые шаги в новом направлении уже сделаны – сейчас у нас в работе сразу несколько объектов в двух кварталах. Например, в квартале «Янила» в этом году заработал первый семейный ресторан, этот формат стал лидером опросов жителей, и, судя по первым отзывам, здесь очень неплохо готовят. Договариваемся с арендаторами, которые готовы заняться организацией детских мероприятий и праздников, создавать развивающие школы. В квартале «Окла» ведем переговоры об открытии детской спортивной секции по борьбе. 

Разумеется, всем «своим» арендаторам мы предлагаем специальные льготные условия по аренде. Это не слишком выгодно для застройщика, да и управление «комком» – не совсем профильный вид деятельности. Тем не менее мы готовы поступиться частью прибыли, это идет в русле нашей политики по созданию благополучной и счастливой среды для жителей наших кварталов.   

Дарья Сизых, 
директор по продукту, девелопер AAG:  

– Чаще всего коммерческая инфраструктура представляет из себя набор магазинов, направленных на решение каждодневных задач. С развитием e-commerce, когда по одному клику можно сделать заказ и получить его в короткие сроки, концепция коммерческой инфраструктуры вынуждена меняться. Сегодня утилитарных функций уже недостаточно для формирования успешной коммерческой инфраструктуры проекта.

Со стороны общества формируется запрос на локальные точки притяжения, где можно отдохнуть, провести время, посетить специализированные магазины, например, купить винил или сходить в лекторий. Недостаточно просто привлечь арендаторов, важно создать определенную среду. 

В нашем мультиформатном проекте AVANT на Петроградской стороне мы создаем именно такое концептуальное пространство, которое больше, чем просто набор утилитарных функций. В центре пространства – многоуровневый променад, где запланированы террасы ресторанов, зоны отдыха с фонтанами, амфитеатр, место для встречи и работы. Для реализации концепции мы сохраняем коммерческие помещения в своем управлении, что позволит сформировать определенный tenant-mix – рестораны различных форматов, концепт-сторы, пекарни и другие интересные пространства для резидентов.  

Павел Ленков, 
руководитель группы по аренде коммерческой недвижимости АН «Главстрой»: 

– Самостоятельное управление коммерческой недвижимостью дает возможность застройщику эффективнее развивать инфраструктуру в долгосрочной перспективе. Это позволяет не просто сдавать помещения арендаторам, а формировать полноценную среду для жизни, где магазины, кафе, салоны красоты, детские и спортивные центры работают в интересах жителей. Такие пространства получаются действительно многофункциональными, объединяют вокруг себя людей с разными интересами и темпом жизни, от молодых родителей до ярких творческих личностей. Особенно это важно для новых ЖК, в которых инфраструктура создается с нуля. 

Грамотно подобранный состав арендаторов, с одной стороны, закрывает потребности жильцов в качественной и разнообразной коммерции, сервисах и услугах, с другой – позволяет создать на территории жилого комплекса «точки притяжения» не только для собственников квартир в ЖК, но и для жителей всего района. В частности, такого подхода мы придерживаемся в проектах «Северная долина» и «Юнтолово».

В 2022 году в «Северной долине» на площади свыше 2400 кв. м открылось творческое пространство, которое объединило возможности творчества и досуга для детей и взрослых. Работает театр «Парнас», появившийся благодаря сотрудничеству с творческим объединением «ДОМкрат». Актеры не только организуют постановки, но и устраивают для зрителей мастер-классы, творческие интенсивы, проводят занятия в театральной студии. В этом же здании действуют детские развивающие центры: Театр юных дарований (ТЮД), где можно научиться мастерству кукольника, «Детский союз писателей», в котором поэзию, прозу и драматургию преподают члены Союза писателей России, а еще школа-студия Аллы Духовой «Тодес». Для родителей, которые предпочитают для своих детей частные образовательные учреждения, в «Северной долине» открыта Санкт-Петербургская гуманитарная школа «РОСТ».

Еще одним «магнитом» для жительниц Парнаса является фитнес-клуб «Вточку», занимающий на территории «Северной долины» отдельное помещение площадью 330 кв. м. Пространство рассчитано исключительно на женскую аудиторию. Кстати, создание спортивных клубов под конкретную целевую аудиторию – одна из перспективных бизнес-стратегий, собственник сети также рассматривает возможность организации детского фитнес-клуба для маленьких жителей Парнаса. 

Оксана Кравцова, 
генеральный директор ГК «Еврострой»: 

– В наших проектах мы всегда стараемся обеспечить жильцов всеми необходимыми объектами высокого класса, от супермаркета уровня «премиум» до цветочного бутика. В наших домах и жилых комплексах действуют спа, салоны красоты, фитнес, рестораны, а в ЖК «Привилегия» мы открыли сертифицированный международный сигарный клуб с уникальным дизайном интерьера и хьюмидором. 

Один из необычных объектов расположен в нашем клубном доме «Идеалист» на Малодетскосельском проспекте. Там предприниматель приобрел помещение площадью 25 кв. метров и оборудовал в нем гончарную мастерскую.

Мы часто оставляем помещения за собой в управлении. Такая стратегия позволяет нам самим привлекать арендаторов и сохранять обещанную покупателям на этапе строительства концепцию. 

Мы разделяем подход, что коммерция в премиальных проектах должна нести в себе смыслы и не всегда гнаться за потоком людей. Объекты должны усиливать атмосферу места, быть продолжением архитектуры и образа жизни владельцев недвижимости. 

Надежда Бандурко, 
начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»:  

– В нашем жилом квартале «Огни Залива» в Красносельском районе мы очень ждем собственников или арендаторов, которые откроют небольшие встроенные фитнес-центры или спортивные студии.

Стрит-ретейла, кофеен, образовательных центров и пунктов выдачи здесь уже вполне достаточно для комфортной жизни. А вот студии йоги, семейный фитнес и спортивные секции в шаговой доступности на юге города пока в дефиците.

На наш взгляд, само расположение сданной нами в прошлом году третьей очереди ЖК «Огни Залива» вдоль Дудергофского канала, с прямым выходом на набережную для прогулок и пробежек, с оборудованными уличными спортивными площадками уже подсказывает идею открытия здесь спортивных центров.  Занятия в зале можно комбинировать с тренировками на пляже на берегу Финского залива (10 минут пешком), с гребными стартами и прогулками на сапбордах по каналам.

Панорамные окна с видом на воду и высокие потолки до 5 м сделают тренировки комфортными и вдохновляющими на спортивные подвиги. С учетом активной застройки прилегающей территории, высокого класса новых жилых комплексов и наличия двух больших общеобразовательных школ внутри нашего квартала проблем с платежеспособными клиентами у такого бизнеса быть не должно.

Мы очень ждем таких инвесторов и уверены, что они будут. Не ретейлом единым!.. 

Светлана Кузьменко, 
руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская»: 

– Обычно объекты инфраструктуры притягиваются к жилью, у нас все происходит наоборот. Проект «Лайф Апарт Октябрьская» сам по себе является объектом-драйвером для района. Мы строим гостиницу, предприятие сферы гостеприимства, а жилой квартал на территории бывшей «Невской мануфактуры» будет возведен компанией «БФА-Девелопмент» в ближайшие годы. 

Сейчас Октябрьская набережная в районе Володарского моста небогата ресторанами: кроме «Токио-Сити» на Народной улице, на территории представлен только фастфуд. Мы частично восполняем этот дефицит, в отеле запроектированы два ресторана: c открытым доступом для внешних клиентов на первом этаже и «шведский стол» для гостей отеля на втором.

Конференц-зона на 1-м этаже – это помещения-трансформеры, по запросу они могут быть преобразованы в банкетный зал или зал для приема с кейтерингом.

В лобби будет работать бар, еще один летний бар – на эксплуатируемой кровле у бассейна.

Бассейн на крыше 13-этажного дома – это новшество для Невского района, такой объект привлекает гостей и в целом поднимает престиж локации. Мы планируем использовать лаундж на крыше с видами на Неву для проведения вечеринок, мероприятий, а также свадеб с выездной регистрацией. 

На 2027 год запланированы работы по реконструкции речного вокзала на проспекте Обуховской Обороны, 106 для увеличения пассажиропотока круизных судов, так что мы развиваем туристическую инфраструктуру города синхронно, на обоих берегах Невы. 

Светлана Московченко, 
заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group): 

– Проводя регулярный мониторинг стрит-ретейла в наших ЖК, мы отмечаем нехватку арендаторов досугово-развлекательной сферы и хобби. При этом Setl Group, проектируя свои объекты, следует стандарту SETL 15’, согласно которому вся важная для жителей инфраструктура находится в 15-минутной пешей доступности. 

Поэтому в рамках реализации этого стандарта в 2024 году в наших жилых комплексах «Зеленый квартал» и «Солнечный город. Резиденции» стартовал проект SetlКомьюнити. 

Мы создали сообщества для жителей, в которых проводятся различные мастер-классы, спортивные тренировки и мероприятия. Для учебы и работы оборудован коворкинг, а для проведения праздников возможна аренда помещений. SetlКомьюнити уже стал точкой притяжения для жителей наших комплексов. Наличие в пешей доступности от дома места для общения и досуга, несомненно, привлекает жителей.

В контексте коммерческой недвижимости существуют не очень ликвидные объекты, например, с не самым подходящим расположением, с некоторыми особенностями планировок или недостатком необходимых удобств и коммуникаций. Такие менее ликвидные помещения могут быть задействованы, например, под складской функционал: пункты выдачи заказов, так называемые даркстор (dark store) склады или распределительные центры, предназначенные для хранения товаров и выполнения онлайн-заказов. Большие помещения неудачной планировки могут уйти под мультиаренду. 

Если говорить о продуктовых арендаторах, среди них продолжают лидировать сетевые супермаркеты, кроме того, набирают популярность магазины готовой еды. 

Александр Кравцов, 
управляющий партнер Fizika Development: 

– Задачи современной коммерции в новостройках зависят от масштаба проекта, потребностей жильцов, местоположения и востребованности тех или иных объектов. Например, для камерного клубного дома на несколько десятков квартир в центре города всегда будут актуальны объекты собственной инфраструктуры для жильцов. А в проектах на несколько сотен квартир уже есть смысл в создании объектов притяжения. По такому пути мы пошли при проектировании нового квартала «Остров первых» на Матисовом острове, в котором в рамках редевелопмента территории разместятся общественные пространства и художественные галереи. 

Самый необычный объект в рамках коммерческой инфраструктуры в наших комплексах – это арт-пространство Михаила Шемякина в апарт-отеле VIDI, которое мы откроем с нашими друзьями из компании «Шемякин дизайн». Современное искусство актуально всегда, а Михаил Михайлович – современный классик, его работы украшают наш город. В экспозиции галереи в VIDI будут представлены работы художника, созданные в разные времена и на разных этапах творчества. 

Юлия Палкина, 
PR-специалист департамента маркетинга «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент»: 

– Коммерческая недвижимость играет ключевую роль в развитии экономики городов и регионов. Сдача в аренду коммерческих помещений значительно влияет на привлекательность застройки и локации в целом. 

При строительстве домов «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент» учитывает проходимость локации и ее будущий коммерческий успех. Но мы заботимся не только о будущих арендаторах, но и о наших новоселах. Коммерческая недвижимость должна удовлетворять всем потребностям жителей района, она формирует качественную городскую инфраструктуру и позволяет добиться максимальной автономности района. В проектах «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент» есть все необходимое для комфортной жизни: пункты выдачи маркетплейсов, магазины в шаговой доступности, рестораны и развлекательные заведения, офисы и столовые. 

Так, например, был реализован проект «ICE RINK. Ледовая арена в Новоселье» для обучения будущих спортсменов хоккею и фигурному катанию. Арена представляет собой современный многофункциональный спортивный комплекс для детей и взрослых. Эта площадка пользуется популярностью как у профессионалов, так и у любителей. Мультиформат позволяет привлекать гостей с разными запросами, например, здесь есть кафе для проведения детских праздников: дни рождения, выпускные. Предусмотрена большая парковка – гости не беспокоятся о том, где поставить машину.

Для формирования культурного слоя в районе есть множество уютных ресторанов, где каждый может отдохнуть душой и телом. Одной из таких точек притяжения является ресторан Madam Cho. Разнообразная кухня, удобное местоположение и приятная атмосфера в заведении, наличие современных опций, таких как доставка и бизнес-ланчи для внерабочих перекусов. Этот ресторан стал местом встреч для жителей Новоселья. Он способствует созданию сообществ и укреплению социальных связей. 

Коммерческие помещения изменяют восприятие локации. Когда в Новоселье открываются новые магазины или рестораны, это привлекает внимание и создает положительный имидж района и новых ЖК. Люди начинают ассоциировать это место с активной жизнью и разнообразием возможностей, что способствует привлечению новых арендаторов с новыми концептуальными задумками.  

Денис Розанов, 
руководитель отдела продаж Well: 

– В крупных городах, таких как Петербург и Москва, давно наблюдается тренд на децентрализацию офисной недвижимости. И если в столице это уже устойчивый вектор развития, то у нас сдерживающим фактором является транспортная проблема. Вполне допускаю, что неликвидные помещения ретейла могут быть востребованы как раз в качестве офисов. Опять же проходимость для таких помещений – не самый важный критерий. Если все же рассматривать «неудобные» планировки первых этажей под коммерцию, то наиболее подходящим, на мой взгляд, здесь было бы открытие сервисных точек, таких как: химчистка, прачечная или ремонт обуви, например. Такой бизнес не столь требователен к высокой проходимости, как кафе или магазины продуктов питания, и вполне комфортно может расположиться в помещении с не самой удачной планировкой. 

Елена Соловьева, 
директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): 

– Для нас как для застройщика курортных апартаментов на Крымском побережье самым главным является создание базовой инфраструктуры для арендаторов и владельцев недвижимости с полным набором гостиничных сервисов. При этом каждый объект должен быть выдержан в эстетике средиземноморского курорта. 

Если же говорить о том, какой коммерции не хватает в современных жилых и апарт-комплексах, особенно в Петербурге, то мы уверены, что будущее – за умной, контекстной коммерцией, за той, что работает на образ жизни и формирует новые привычки. В том числе за малыми форматами: локальными студиями йоги, галереями, образовательными центрами, мастерскими или пространствами для семейных мастер-классов. Именно они могут создавать те центры притяжения, которые будут работать на формирование благоприятной жилой среды.  

Глеб Румянцев, 
руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний VALO:  

– VALO реализует концепцию «Город в городе», когда на территории апарт-отеля располагается большой выбор сервисов: от сетевых магазинов и классических ресторанов до бьюти-услуг и спортивных центров.

Среди необычных арендаторов – инновационный центр восстановления здоровья, который планируется открыть в скором времени. Здесь клиенты получат возможность «перезагрузить» организм. Помимо классических процедур, вроде массажа, гостям предложат и уникальные, например – капсулу сна. Работа центра поможет создать эффект синергии между философией здорового образа жизни, которой придерживается VALO, и передовыми методиками оздоровления.

Среди наших арендаторов есть и другие открытия. Например, недавно в VALO появилась гастропекарня «Текстура», которая сразу же завоевала популярность у наших гостей. Это не просто место, где можно купить вкусную выпечку. Наши гости отмечают, что «Текстура» по атмосфере напоминает ресторан. В заведении все продумано до мелочей: стильный интерьер, завтраки и фирменная выпечка от бренд-шефа Максима Бабича – все это превращает пекарню в место притяжения для всего района.

На мой взгляд, в современных ЖК и апартаментах не хватает мест восстановления здоровья, релаксации, коворкингов и бьюти-коворкингов, выставочных залов, мест для фотосессий, мастер-классов, лекториев, мастерских. Эти сервисы могли бы стать местом притяжения для жителей. Однако при формировании пула арендаторов надо учитывать еще и коммерческие вопросы. Поэтому при открытии неочевидных пространств стоит задаваться вопросом – будет ли эта услуга пользоваться спросом? Такие сервисы нужны в меньших объемах, чем супермаркеты или пункты выдачи маркетплейсов. Однако благодаря им жизнь комплекса может заиграть по-новому и дополнительно привлекать арендаторов и гостей.