Тропа желаний и принцип Курчатова: как спланировать придомовое пространство

Продуманность пространства особенно важна в проектах квартальной застройки. Мы попросили девелоперов и экспертов поделиться своими соображениями и ответить на ряд вопросов. 

Как избежать хаоса с парковкой, вытоптанных газонов, шума от спортивных площадок под окнами и неудобных маршрутов до детского садика? Какие специалисты и на каком этапе реализации проекта должны над этим работать?

Как правильно «расставить» социальные объекты по территории жилого квартала?

Какую площадь нужно отвести под пешеходные дорожки? Как рассчитываются оптимальные траектории, места пересечения с велосипедами и автомобилями? В каких проектах можно организовать дворы без машин, а где это нереально? Нужны на территории ЖК велодорожки или это дань моде? 

Надо ли делить зоны рекреации на «тихие» и «шумные»? И как найти нужную пропорцию? 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: 
— При строительстве жилых комплексов мы придерживаемся периметрального принципа застройки. Стремимся к тому, чтобы каждая очередь имела П-образную форму, позволяющую организовать закрытое внутреннее пространство. Как, например, в ЖК «Новый Лесснер». 
С внешней стороны расположены парковочные места, выезды (если ширина не позволяет, то организовываем одностороннее движение), входы в коммерческие помещения и социальные объекты. Коммерческие помещения располагаются вдоль первой линии и имеют входы с улицы. Двор остается приватным и закрытым от посторонних. 
Школа и детский сад в «Новом Лесснере» располагаются вдоль центрального проезда (который разделяет первую и вторую очереди) и тоже имеют изолированные входы. Если привозят детей не жители квартала, они тоже через двор не ходят. 
Практически все парадные в наших домах двусторонние. Это позволяет удобно выходить к наземному паркингу, во двор или на улицу, не огибая весь дом. В корпусах с внешней стороны комплекса удобно запускать курьеров – им для этого не надо огибать двор. 
Во дворе есть гостевая парковка, там же заезд в паркинг. Остальное пространство во дворе отведено для пешеходов. Обустроен двор без машин. Есть лаундж-зона для отдыха взрослого населения, спортивные площадки под навесами, зона для воркаута, а также разновозрастные детские площадки. 

Анастасия Жаркова, руководитель отдела маркетинга ГК «Технополис»: 
— С точки зрения логистики нужно ориентироваться на наполнение инфраструктуры и учитывать удобство потенциальных маршрутов. Можно сделать идеальный газон, красивые дорожки, освещение, МАФы, но жители, вероятнее всего, пойдут кратчайшим путем – к ближайшей калитке или кофейне. Задача проектировщика – учитывать интересы будущих жильцов, поставить себя на место целевой аудитории. 
ЖК «Новикола», строительство которого близится к завершению в Красном Селе, – достаточно камерный проект, всего на 301 квартиру. Площадь участка не настолько велика, чтобы предусмотреть парковки для всех желающих и тем более – велодорожки. Но, как бывает, в «минусах» кроется и «плюс». Геология и форма участка позволили архитекторам спроектировать подземный паркинг практически под всей территорией комплекса. Таким образом на «крыше» паркинга располагается благоустроенный закрытый двор, с детскими и спортивными площадками, местами для отдыха, ландшафтным озеленением. А вопрос велодорожек в данной локации решается просто: Красное Село – это город со многими обустроенными парками и скверами, где приятно всей семьей летом прокатиться на велосипеде, прогуляться пешком, а зимой – на лыжах. 
На наш взгляд, только проекты комплексной застройки могут себе позволить размышления на тему велодорожек. И это имеет смысл только для малышей. Подростки и люди постарше отводят на велосипедную прогулку пару часов и вряд ли кому-то будет интересно ехать по повторяющемуся маршруту. Если площадь застройки невелика, а двор закрыт, то возникает вопрос – есть ли в этом смысл? Выезжая, велосипедист вынужден лавировать среди пешеходов или двигаться в потоке автомобилей. К сожалению, процесс развития и обустройства таких велодорожек в нашем городе идет медленно. 
«Тихие» зоны должны быть отделены от «шумных». Но не всегда это возможно. Мы формируем эти зоны с целью максимально комфортного их использования в будущем. В ЖК «Новикола» – территория небольшая, но и детская площадка, и спортивная площадка для детей и взрослых – предусмотрены. Мы постарались разнести их в пространстве, чтобы разные поколения с разными интересами при желании не пересекались. 

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 
— Архитекторы и урбанисты участвуют в разработке логистики крупных проектов на стадии проектирования. Их задача – продумать оптимальное расположение социальных объектов и зон для отдыха. Логистика должна обеспечивать удобный доступ для всех жителей: школы, детские сады, магазины и рестораны должны находиться на пешеходных маршрутах, без необходимости пересекать основные транспортные магистрали. Для торговой и развлекательной инфраструктуры часто предусматриваются отдельные променады, где концентрация подобных объектов наиболее высока. 
Создание дворов и территорий без автомобилей необходимо прежде всего для повышения безопасности и снижения уровня шума. Однако, например, в нашем загородном проекте «Моменты. Repino» мы не можем полностью отказаться от автомобильного движения внутри комплекса: владельцы недвижимости имеют парковочные места рядом с домом, а сам комплекс довольно масштабный и занимает 47 гектаров. Поэтому мы решили создать отдельные изолированные от машин зоны для жильцов в рамках концепции «Чувствовать. Видеть. Слышать». 
Велодорожки остаются актуальными для тех, кто предпочитает экологичный транспорт за городом. Это особенно ценно в местах, где рядом есть природные красоты и заповедники, куда можно отправиться на велосипеде в выходные. 
Что касается баланса между «шумными» и «тихими» пространствами, то активные зоны отдыха лучше располагать на удалении от жилых корпусов, чтобы минимизировать шум, в то время как скверы, парки и водоемы должны находиться как можно ближе к жилью. 

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development: 
— Продуманная логистика необходима любому объекту, независимо от его масштаба, класса и расположения, разница лишь в акцентах. В проектах комплексного освоения территорий особое внимание уделяется внутриквартальным проездам, расположению детских площадок, школ и детских садов. В небольших проектах в центре города девелоперы акцентируют внимание на благоустройстве дворового пространства и удобной навигации внутри комплекса, особенно между объектами собственной инфраструктуры – фитнесом, коворкингом, лекторием или фуд-холлом. 
Зеленый и благоустроенный двор в центре Петербурга, где можно с комфортом проводить время, – огромная ценность для его жителей. Именно поэтому для таких проектов мы привлекаем урбанистов на стадии разработки концепции. Велопарковки, гамаки, скамейки, дизайнерское освещение, ландшафтный дизайн – все это формирует добрососедскую атмосферу внутри клубных объектов ничуть не хуже, чем в больших жилых комплексах. 

Анна Крючкова, PR-менеджер ГК Novoselie Development: 
— В наших проектах реализуется четырехкомпонентная модель благоустройства и озеленения BiO Novoselie Development. В ее основе – многообразие, game design, эргономика и безопасность.   
Детские площадки отнесены вглубь двора и имеют безопасное покрытие из резиновой крошки. Тактильные и кинетические МАФы имеют разные игровые сценарии и позволяют ребенку развиваться в соответствии с возрастом. Во дворах есть спортивные площадки и зоны workout, зоны отдыха для детей и взрослых. Дворы имеют различные световые сценарии и меняют цвет круглый год благодаря эффекту последовательного цветения. 
Во дворах нет границ между зонами. Благодаря безбарьерной среде создается впечатление единого пространства.   
На придомовой территории вдали от шума с детских площадок расположены пешеходные променады. Там предусмотрены амфитеатры, качели и лежаки с перголой.  

Алексей Медведев, руководитель дирекции по качеству "ГК Алькор»:  
— Границы и статус земельных участков соцобъектов определяются на основе проектных разработок. Социальные учреждения несут в себе разную функциональную нагрузку, поэтому и логика размещения у них разная. Если брать, к примеру, школы и детские сады (образование), то такие объекты застройщики стараются располагать внутри квартала, в так называемом радиусе доступности: важны безопасность перемещения детей, защита от ветров и т. д. Если это поликлиника, то ее логичнее размещать по периметру квартала, т. к. данным объектом будут пользоваться не только жители данного комплекса, но и соседних микрорайонов.  
Количество и плотность пешеходных дорожек зависит от площади озеленения, набивные дорожки относятся к этой категории объектов. Каждый застройщик, в зависимости от класса жилья и своих внутренних и индивидуальных решений, выбирает то количество дорожек и варианты исполнения, которые считает необходимыми. Опытный девелопер всегда старается просчитать пешеходные потоки, от этого зависит выбор материала покрытия и другие особенности. При проектировании благоустройства первостепенная роль уделяется зонированию. 
Практически во всех современных проектах можно реализовать дворы без автомобилей. Единственным препятствием служит то, что по нормативным базам при проектировании жилого квартала на определенное количество жильцов требуется определенное количество машино-мест. Исходя из этого девелопер проектирует подземные или надземные паркинги вне территории двора. Помимо автомобилей, необходимо предусмотреть и обеспечение доступа для спецтехники (это может быть как полноценная проезжая часть, так и усиленный газон). В зависимости от класса проекта и выбранной концепции это влияет на конечную стоимость квартиры.  
Велодорожки нужны по всему городу, а не только на территории ЖК. Когда внутренняя инфраструктура получает логичное продолжение за пределами дома, тогда она становится действительно полезной и удобной для жителей. В Кронштадте, где мы строим наши кварталы, сейчас идет масштабная модернизация дорожной сети, и жители «Кронфорта» будут обеспечены не только благоустроенной набережной вдоль моря, но и развитой сетью маршрутов рядом с домом.  
Расположение зон рекреации зависит от УТП и класса проекта. По нормам важно лишь соблюсти необходимый отступ от окон квартир для обеспечения комфорта жителей. Например, можно запланировать шумную зону в центре ЖК, но укрыть ее полосой деревьев и кустарников. Тогда уровень шума снизится до минимального. Таким же образом можно устраивать и тихие зоны, разнося их по территории комплекса. То есть все зависит от концепции проекта и изобретательности девелопера.  

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group:  
— Многое зависит от площади и расположения земельного участка. Обеспечить объектами социальной инфраструктуры проект точечной застройки или КРТ – две разные задачи. Если говорить о массовом сегменте, в первом случае двор будет концентрировать весь возможный функционал, включая детские и спортивные площадки, зоны отдыха. Более крупные проекты дают возможность вынести шумные и предназначенные для активного отдыха площадки за пределы двора, создать открытые общественные пространства с богатым наполнением. А во дворах рядом с домом оставить зоны для тихого отдыха с площадками для детей до 3 лет и закрыть их от машин. Так, в нашем масштабном проекте «Город звезд» в Новосаратовке для прогулок, досуга, спорта и общения спроектированы четыре большие площади с разнообразным наполнением, а в уютных дворах-патио можно расслабиться, почитать книжку; дворы украсит обильное озеленение с различными посадками – от взрослых деревьев до различных кустарников. 
Создание спортивной инфраструктуры – требование времени, такая работа поддерживает тренд на здоровый образ жизни. Помимо разработанных совместно с профессиональными спортсменами площадок SetlSport, которые мы реализуем в каждом проекте, во всех крупных жилых комплексах проектируется сеть велодорожек. Их протяженность зависит от концепции ЖК, его площади и класса. В «Городе звезд» протяженность велодорожек составит более 5 км, они спроектированы вдоль пешеходного бульвара, связывающего все общественные пространства. А в жилом комплексе «Бионика Заповедная» в Приморском районе велодорожка будет огибать всесезонный «Заповедный парк», площадь которого более 23 тыс. кв. м. 

Надежда Бандурко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
— В проектах комплексного освоения территорий с полным набором социальной инфраструктуры (одна или несколько школ, детские сады, поликлиника) закрыть территорию и освободить внутреннее пространство квартала от машин задача сложная, а зачастую практически невыполнимая. Нивелировать этот недостаток можно только достаточным количеством парковочных мест в закрытых паркингах и продвижением их покупки среди жильцов. Приобретение мест в паркинге все еще не очень популярно у граждан, но с каждым годом становится привычнее. Также очень важно разделять транспортные потоки во дворах – чтобы подъездные пути автомобилей жильцов с придомовых территорий не пересекались с проездами к детским садам и школам. Такая схема нами реализована в квартале «Огни залива» в Красносельском районе, это помогает избежать пробок в утренние и вечерние часы пик. 
Для крупных ЖК, на наш взгляд, велодорожки необходимы – они разделяют потоки в зонах отдыха, делают движение более безопасным, приучают детей и подростков к правильному движению в потоке пешеходов. В конце концов, велодорожки – это уже неотъемлемый элемент современной городской среды. Также актуальны и велопарковки внутри кварталов, которые позволяют оставить велосипед в безопасности под навесом и снимают сложную, а для кого-то и непосильную задачу по подъему велосипеда в квартиру или на площадку. 
 
Роман Селезнев, заместитель директора проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург»: 
— Необходимо ориентироваться на действующие нормы и правила проектирования социальных объектов. К примеру, детские сады нужно размещать на расстоянии минимум 25 м от проезжей части улиц и магистралей, а игровые площадки и помещения для групп должны обеспечиваться достаточным уровнем продолжительной инсоляции. Важно помнить и о благоустройстве соцобъектов: так, в Петербурге действует норматив озеленения не менее 50% их территорий.  
Пешеходные и гравийные дорожки мы включаем в нормативное озеленение, асфальтовые дороги рассчитываем отдельно. Но если смотреть в совокупности, то оптимальный баланс всех покрытий застраиваемого участка варьируется в диапазоне от 13 до 20%. Как правило, для оценки плотности пешеходных потоков девелоперы еще на этапе подготовки проекта привлекают специалистов, которые определяют прогнозную интенсивность движения.  
На мой взгляд, концепцию двора без машин возможно реализовать практически на любом земельном участке: в этом и заключается грамотно организованная внутриквартальная логистика. И задача застройщика – построить комфортный и безопасный для времяпрепровождения жильцов двор, где в 5 м от детской площадки не проезжают постоянно и не паркуются автомобили. 
В экорайоне «Юнтолово» еще на стадии мастер-плана мы приняли решение включить в проект велосипедные и беговые дорожки. Продуманное велосипедное движение между кварталами по территории дает возможность отказаться от использования автомобилей для поездок короткой и средней дальности. Так что для таких проектов, как «Юнтолово», велодорожки являются важнейшей составляющей инфраструктуры. 
При проектировании мы придерживаемся разделения «активных» и «тихих» зон: примерно 70% отводится под места занятия спортом, 25% занимают площадки для детей и 5% – места отдыха. А дальше все зависит от качества проработки проекта ЖК. Так, в нашем экорайоне в одном многофункциональном пространстве удачно расположилась скейт-площадка, воркаут, а также шатер для занятия йогой и зоны спокойных прогулок. 
 
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Законов размещения социальных объектов нет, но принято планировать их расположение внутри квартальной застройки, для равноудаленности от жилых домов и общего удобства жителей. Это также сохраняет больший свободный объем внутри квартала. Если перед окнами школа и сады с их территорией, стадионами и так далее, то из окон открывается больший обзор. 
Пешеходные дорожки целесообразнее всего планировать по принципу кратчайших маршрутов или «тропы желаний». Однако в чистом виде делать полноценные дорожки из тропинок по факту их появления не получится. С одной стороны, на плане они должны быть изначально размечены и согласованы. С другой – в процессе это будет выглядеть неаккуратно. Но можно предусмотреть оптимальные углы и направления изначально. Грубо говоря, пути «прямо и поворот под 90 градусов», по возможности, должны дублироваться диагоналями. 
Например, в нашем проекте «Plus Пулковский» на Пулковском шоссе пешеходная инфраструктура – базовая. От нее строится вся логика перемещения внутри квартала, довольно большого: 30 жилых домов, школа, два детских сада. Есть широкий центральный променад, бульвар, по которому как раз обеспечивается путь к школе и садам. И к каждому дому также ведет пешеходная дорожка. Все вместе формирует систему внутриквартальных связей, без пересечения с автомобилями. За детей можно не переживать. 
Другой пример – ЖК Respect у метро «Лесная», в котором внутренняя территория поменьше, но дворы тоже объединены между собой. В данном случае класс проекта повыше, благоустройство более дизайнерское, ландшафт более сложный и пешеходные пути больше напоминают таковые в современном парке, со всеми его атрибутами: разноуровневым озеленением, террасами, спортивными площадками, беседками, тихими уголками и так далее. 
Там, где дворы уже изначально с машинами, что-либо переигрывать крайне сложно. Как минимум, нужны альтернативные парковочные места и территория под них. 
Во всех наших новых проектах – дворы без машин. Это самостоятельные общественные пространства, пешеходные зоны.  
Велодорожки нужны в городе. На территории ЖК очень удобны, если пересекаются с районными и городскими. В противном случае в них смысла мало. И, к сожалению, велодорожки в городе пока в зачаточном состоянии. Тем не менее девелоперы в своих проектах их все равно делают, что называется, на будущее. В котором, мы надеемся, велоинфраструктуре в Петербурге будет уделено больше внимания и инвестиций. 
Например, в квартале «Plus Пулковский» мы велодорожки предусмотрели. В рамках большого квартала они могут стать вполне самодостаточными. Если город дотянется велоинфраструктурой до Пулковского шоссе, то интеграция в наш квартал будет легкой. 
Делить рекреации на шумные и тихие зоны крайне желательно. Для детей двор – это первый опыт социализации, где они занимаются своими делами и более самостоятельны, чем в детском саду или в школе. И социализация эта всегда довольно шумная. С другой стороны, есть дети постарше, а также есть взрослые – которым, помимо спортивных площадок, нужны места потише. Наш общий принцип – дворы не только для детей. Детские площадки, конечно, обязательны. Но те же дошкольники уже лет через 5–8 захотят другой обстановки для прогулок. И в наших проектах им будет что предложить. 
В ЖК Respect все решено ландшафтным дизайном. Он обеспечивает визуальное разделение озеленением на тихие и шумные места, для активного и пассивного времяпрепровождения. С соответствующим оборудованием в таких зонах.  
И в «Plus Пулковском» схожий подход, с разделением квартала на три зоны. В закрытых дворах места тихой активности – для самых маленьких детей и зоны отдыха взрослых (качели, лежаки и так далее). Между домами зоны более шумные – для детей постарше и спортивные площадки для всех возрастов. Центральная площадь квартала будет плейхабом с максимальным насыщением под игровую активность, рассчитана на всех жителей квартала. И вся центральная аллея наполнена своими зонами активности.  

Дмитрий Баранов, эксперт ассоциации «Пошли-поехали», ведущий инженер OTS Lab: 
— Проблема неудобного, нефункционального пространства дворов очень актуальна. Нормативные документы, к сожалению, на это влияют мало, и все зависит от компетенций и мотивированности проектировщиков. Поэтому зачастую проекты выходят неудачными, но такую работу принимают, потому что нормам она соответствует. Исправлять недочеты планировки потом бывает очень трудно. Как специалист по городской мобильности могу сказать, что важность трассировки пешеходных путей почти всегда недооценивается, и даже в хороших, качественных проектах бывают ситуации, когда люди массово ходят не там, где задумано. Многие склонны винить во всем самих горожан, но это неконструктивная позиция, она не дает ответа на вопрос: что с этим можно сделать? Другая позиция – перегородить все заборами для защиты благоустройства от вытаптывания, но это противоречит целям этого благоустройства, поскольку превращает пространство в загон. В повседневной жизни люди выбирают траекторию, не задумываясь, на автомате – так устроен человеческий мозг, он избегает лишних операций, если есть возможность положиться на автоматизм. Но зато это приводит к тому, что поведение пешеходов довольно закономерно и предсказуемо. Опытный проектировщик с развитым воображением вполне способен продумать удобные пути для пешеходов. Но есть для этого и специальный математический алгоритм – «муравьиный». На его основе мои коллеги из ИТМО даже разработали специальную программу. Наиболее правильное решение тут – прокладывать дорожки непосредственно там, где люди больше всего ходят. Если спрогнозировать это в проекте не удалось, нужно корректировать решение уже по факту, после сдачи объекта. В моменте это может быть более затратно, чем просто восстановить вытоптанный газон, но в перспективе, разумеется, выгоднее, чем каждый год тратить деньги и все равно получать грязное месиво. В крайнем случае, можно воздействовать на пешеходов через визуальное восприятие, учитывая, что «автоматический» поиск маршрута опирается на ориентиры. Если продумать расположение и видимость таких ориентиров, можно скорректировать выбор маршрута пешеходами. Но это достаточно сложная проектная задача, требующая не просто компетенций, а научного подхода. Резюмируя: протяженность, площадь и плотность пешеходных путей никак не нормируются и не столь важны, как их удобная трассировка. Оптимальную траекторию можно обеспечить тремя способами: экспертно, либо с помощью математического моделирования, либо предоставить людям самим показать, где они хотят ходить, и сделать дорожки по факту. 
Концепция дворов без машин имеет как очевидные преимущества (безопасные, комфортные, тихие дворы, куда можно выпускать детей, не беспокоясь за них), так и недостатки (высокая концентрация активностей под окнами тоже может создавать дискомфорт, а парковки, размещаемые вдоль улиц по периметру, отодвигают застройку и превращают эти улицы в сплошные парковки). Нужен баланс, предполагающий, что для парковки должны отводиться компактные площадки с короткими подъездными путями, не пересекающимися с путями движения к детским учреждениям. Дворы без машин могут чередоваться с такими парковками в структуре квартала. Но в случае с жильем более высокого класса, конечно, парковочное пространство размещается в основном под землей или в стилобате, что позволяет экономно использовать пространство и максимально отделить автотранспорт от пешеходной и рекреационной инфраструктуры. 
Велодорожки же на территории ЖК зачастую играют скорее декоративную роль, чтобы привлекать покупателей недвижимости «модной фишкой». Функционально, конечно, они не имеют отношения к транспорту и, как правило, не обустроены должным образом. Тем не менее застройщик вполне может организовать удобную и функциональную велоинфраструктуру, если будет понимать, кто ей будет пользоваться и зачем. Так, для тех, кто использует велосипед как транспорт, важно, чтобы пути движения были максимально прямолинейны и свободны от препятствий. Они не должны заканчиваться тупиками, должно быть продумано их продолжение и выходы с них. Такие пути должны быть обустроены соответствующими знаками и разметкой и, по возможности, физически отделены от пешеходных маршрутов и проезжих частей. Но внутри квартала делать полноценные велодорожки, как правило, смысла мало. Велосипедисты достаточно безопасно могут двигаться по внутриквартальным проездам для машин, если движение на них организовано правильно. Впрочем, «декоративные» велодорожки тоже могут быть полезны, если ими могут пользоваться дети и начинающие велосипедисты, не рискуя попасть под машину и не мешая людям отдыхать.