В комплексном проекте ИЖС в Подмосковье первые владельцы частных домов получили ключи

Проект «Дмитров Дом» реализуется на участке 1054 га в Дмитровском округе Подмосковья. Первое разрешение на строительство полусотни домов было получено в марте 2023 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию первых десяти построенных домов выдано в конце июля 2024-го.

Официальных сведений по количеству проданных домов в открытом доступе нет, по данным генплана на сайте застройщика, реализовано около 170 домов в составе первых трех кластеров. Руководители компании «Самолет» (это их проект) считают ИЖС перспективным направлением жилищного строительства, однако ход продаж не комментируют; очевидно, что реализация идет медленнее, чем было запланировано при подготовке и запуске проекта.

Тем не менее, на Всероссийском жилищном конгрессе в Москве директор по инвестициям Группы «Самолет» Алексей Романцов представил планы по развитию ИЖС. Сейчас в портфеле группы – 4591 га: 1054 в флагманском проекте «Дмитров Дом», 700 га в Яхроме, 700 га в Пушкино, 668 га в Максимихе, 1031 га в Наро-Фоминске, 285 га в Истре и 156 га в элитном проекте «Эммаус» в Тверской области. 

Спад спроса в 2024 году, в связи с сокращением льготных программ и ростом ключевой ставки, прогнозировался. В 2025 году столичный девелопер видит предпосылки для роста – за счет расширения льготных программ для ИЖС и изменения структуры предложения (за счет роста доли застройщиков).

Сопоставимых по масштабу планов по развитию ИЖС нет ни у кого из российских застройщиков. Группа ПИК заявляла проекты в Кувекино (83 га) и в Балашихе. Пока до конкретики не дошло. ГК «А101» примеривалась к нескольким участкам (в сумме – 811 га) у деревни Корпикюля (Ленобласть, Гатчинский район), но эти планы отложены до лучших времен. Сбербанк анонсировал несколько проектов, до реализации дошел комплекс таунхаусов Romanovo City в Липецкой области, всего на 19 тысяч кв. м.

В Ленинградской области компания «Еврострой» планирует комплексную застройку 243,7 га в Нижних Осельках (Всеволожский район): около тысячи домовладений плюс социалка и коммерческие объекты; идет разработка концепции.

Масштабные проекты «Самолета» имеют нешуточный потенциал, но вместе с тем несут в себе значительные риски. Если ситуация в экономике стабилизируется, и ключевая ставка пойдет вниз хотя бы ко второй половине 2025 года, все постепенно может срастись. Если период турбулентности затянется, «земельный портфель» превратится в дополнительную нагрузку.

«Раньше банковское финансирование было преимуществом, теперь стало тормозом. Это видно и по другим проектам ИЖС с участием банков, например, в Аннино", – говорит руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов.

Руководитель «1-й Академии Недвижимости» Дмитрий Новосельцев отмечает, что в проекте «Дмитров Дом», по крайней мере, на этом этапе преобладают небольшие домовладения, 61-70 кв. м: «Для загородного рынка, тем более – для подмосковного, это очень небольшие площади. Немного напоминает первые опыты приучить покупателей к наличию студий в многоквартирном строительстве. Неясно, каким будет спрос на такой формат».

Директор компании «Адвекс. Московский» Дмитрий Туркин отмечает: «У больших системных проектов хотя бы есть шансы на реализацию. У них есть рекламные бюджеты, при правильном их использовании можно получить результат. Главное – чтобы потенциальных покупателей хотя бы теоретически было много. Значит, рядом должен быть большой, желательно богатый, мегаполис или море, или море и горы».

«В комплексном проекте застройщику придется возводить социальные объекты, выполнять благоустройство и т.д., – напоминает руководитель АН Insiders Максим Хансон. – Иначе первые жители будут недовольны, и это может повлиять на репутацию проекта в целом. Инфляция влияет на себестоимость, отсутствие льготной ипотеки тормозит продажи. Скорее всего, будут сдвигаться сроки реализации проекта. В условиях высокой турбулентности в экономике большие проекты становятся высокорискованными просто в силу масштаба».