Масштабные проекты ИЖС, на тысячу домов и более, рискованны, но обещают большие прибыли

Крупные комплексные проекты индивидуальной жилой застройки с включением таунхаусов в Подмосковье реализует компания «Самолет Дом» (входит в группу «Самолет»). 

Подмосковный размах 

Первым стал проект «Дмитров Дом», продажи в котором начались в марте 2023 года. Комплекс расположен в 10 км от города Дмитров и в 82 км от Москвы. Территория комплекса составляет 1051 га, запланированная жилая застройка – 850 тысяч кв. м (в том числе около 5 тысяч индивидуальных домов). В первой очереди предусмотрены 466 коттеджей и 13 таунхаусов. Сдача первых домов начинается весной 2024-го. Проектное финансирование для первого кластера в размере 6,9 млрд рублей предоставил банк «ДОМ.РФ». Здесь возводятся каркасные дома и дома из газобетона, минимальный лот – 60 кв. м на участке в шесть соток, он стоит 12,8 млн рублей. Дом площадью 160 кв. м – вдвое дороже, 25 млн рублей. С покупателями заключают договор долевого участия; банк «ДОМ.РФ» предоставляет льготную ипотеку с дополнительными скидками к ставкам (семейная – от 4%). Застройщик обещает построить в «Дмитров Доме» школу и четыре детских сада. «Самолет» рассчитывает реализовать проект до 2036 года. За IV квартал 2024 года здесь было продано 40 домов, это лучший показатель среди коттеджных поселков Московской области.

В феврале 2024 года началось строительство МЖК «Истра Дом»: до МКАД – 60 километров; территория – 285 га, 2248 домов; в первой очереди – 55 коттеджей от 61 кв. м, участки – от 5 соток. В рамках первого этапа «Самолет» обещает построить сити-холл с досуговым центром и коворкингом; затем в новых кварталах появятся Детский центр, школа на 825 мест, детские сады на 400 детей и поликлиника. Срок завершения первого этапа – 2025 год.

В марте 2024-го Градсовет округа Домодедово Московской области одобрил концепцию кластера ИЖС «Максимиха». На территории 668 гектаров будет построено 6,6 тысячи индивидуальных жилых домов (790 тысяч кв. м). Планы по развитию «социалки» предусматривают строительство нескольких детских садов (всего на 1160 мест), школы на 2400 мест и поликлиники на 320 посещений в смену. Проект рассчитывают завершить в 2032 году.

В составе кластера появятся общественные пространства и рекреационные зоны, коворкинг, детский досуговый центр, клубный дом, спортивные объекты и бассейн.

В конце 2023 года «Самолет» заявил похожий проект в Тверской области, у слияния Волги и реки Инги: участок – 156 га, здесь планируют построить 1100 индивидуальных домов бизнес- и премиум-класса, в общей сложности около 200 тысяч кв. м. 

«Социалка» пополам 

Группа «Самолет» – пока единственный из крупных федеральных застройщиков, который всерьез и системно занимается проектами ИЖС. 

Правда, по данным исследования портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в начале 2024 года 41% девелоперов многоквартирных домов заявили, что в ближайшее время намерены выйти на рынок ИЖС. 

В Московской области в декабре 2021 года были внесены изменения в местное законодательство (постановление № 1480/45): в региональных нормативах появилось понятие «кластер ИЖС». В РНГП была включена интересная поправка: «На жилых территориях Московской области, застроенных индивидуальными жилыми домами, расчетные показатели плотности населения не нормируются». Участок для кластера ИЖС – не менее 100 га; отрегулированы условия подключения к сетям и площади автостоянок; предусмотрена минимальная доля общественных зон (не менее 10%), введены специальные показатели пешеходной доступности школ и детсадов (до 1 км).

По словам Ирина Федотовой, министра жилищной политики Московской области, к началу 2024 года было выдано 300 разрешений на строительство таких кластеров, в 2025 году в них будет введено около 4 млн кв. м жилья. «Системный застройщик выбирает участок не менее 100 га, строит подъездные и внутренние дороги, социальные объекты. Для застройщиков кластеров ИЖС введены льготы. Они строят только 50% социальных объектов, а вторая половина строится за счет правительства области», – цитирует Ирину Федотову издание Newia.ru. Г-жа Федотова также отметила, что в кластерных проектах заинтересована не только группа «Самолет», но и такие компании, как ФСК, ПИК, Kaskad Family.

В 2023 году в Подмосковье было построено 54,1 тысячи индивидуальных жилых домов общей площадью около 7,7 млн кв. м. 

Уроки Доброграда 

Один из самых известных проектов комплексного развития на основе ИЖС – поселок Доброград (Владимирская область). Идею создания «умного города» с 2010 года продвигал предприниматель Владимир Седов, основатель фирмы «Аскона» (производство матрасов). Ориентирами для него стали португальский проект PlanIT Valley и Eco-Viikki в Финляндии. 

С 2012 года он приобретал участки в 10 км от города Коврова (75 км от Владимира, 260 – от Москвы). Всего под застройку выкуплено более 2600 га. Здесь уже на старте были созданы объекты инфраструктуры – медицинский центр, спортивный комплекс «Гранд Арена», парк семейного отдыха на 60 га. В 2019 году Доброград официально стал поселком, в 2020-м рядом с ним была сформирована особая экономическая зона.

Параллельно шло строительство жилья – индивидуальные дома, таунхаусы, малоэтажка. В 2021 году были сданы более 100 таунхаусов, 130 индивидуальных домов и 72 квартиры. Всего с 2014 года здесь построено 80 тысяч кв. м жилья, сейчас население Доброграда – около тысячи человек. Ближайшие планы: до 2025 года создать в Доброграде 4400 рабочих мест, построить 182 тысячи кв. м жилья, где поселятся 7,5 тысячи человек. Объем инвестиций, по оценкам самого Владимира Седова, может составить более 70 млрд рублей. 

Администрация области получила под этот проект инфраструктурный кредит в 3,8 млрд рублей. Идею одобрил вице-премьер Марат Хуснуллин, он заявил, что в Доброграде к 2040 году построят дома для 30 тысяч жителей. На средства федерального займа уже в 2023 году должны были построить школу, два детских сада, а также инженерные сети. Правда, пока не построили; теперь чиновники недоумевают: а для кого школа, если учеников не хватает? 

Критики проекта указывают на медленные (по сравнению с расчетными) темпы реализации жилья, на зависимость от федерального финансирования и от создания рабочих мест. Некоторые СМИ называют Доброград «аферой десятилетия». Сам Владимир Седов говорит, что уже вложил в проект более 8 млрд собственных средств и планирует строить по 200 тысяч кв. м в год.    

Петербургские опыты 

Попытки массового строительства индивидуальных домов и таунхаусов в петербургском регионе случались. Наиболее известная – проекты компании «Кивеннапа». В конце «нулевых» компания заявила несколько проектов на территории Ленобласти: «Кивеннапа Север» (Выборгский район) – 71 га, около 1700 лотов (коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах).  «Кивеннапа Юг» (Гатчинский район) – 32 га, 1200 домовладений. «Кивеннапа Сельцо» (Волосовский район) – 200 га, 418 участков. «Кивеннапа Юго-Запад» (Волосовский район) – 18 га, 170 лотов и др. В строительстве использовались каркасные технологии; домик 55,3 кв. м в 2010 году продавался за 3 млн рублей, секция в таунхаусе (44,5 кв. м) – за 2 млн. Кстати: однокомнатная квартира в Петербурге тогда тоже стоила 3,2–3,5 млн рублей.

Кончилось все плохо: банкротством и сотнями обманутых покупателей.

Спокойно и системно (хотя и с отставанием от изначально заявленных сроков) развивался начатый примерно в то же время проект «Новая Ижора». На территории 285 га рядом с Колпино компания «Балтрос» планировала построить 2100 коттеджей и 400 таунхаусов на 20 000 жителей. В 2013-м сдали первую очередь, в 2022-м – седьмую; сколько коттеджей и таунхаусов всего построено, уточнить не удалось. Участники рынка говорят, продавали примерно по 80–110 домов в год. В квартале также построили школу и детский сад. Сейчас проектом занимается компания «Заневский», через учредителей связанная с банком «Санкт-Петербург». Рядом с комплексом «Новая Ижора» готовится проект планировки участка площадью 212 га, под малоэтажную многоквартирную застройку: 580 тысяч кв. м жилья в домах высотой от двух до четырех этажей. Плюс поликлиника, две школы, детские сады и коммерция в ассортименте. По расчетам, в новых кварталах будут жить около 20 тысяч человек. 

В 2022 году в Ленобласти предварительную попытку «застолбить» территорию под крупный проект ИЖС предприняла компания «А101». Застройщик заявил о подготовке комплексного проекта в Гатчинском районе, у деревни Корпикюля: всего предполагалось освоить 811 га, из них 234 га – под многоквартирную малоэтажную застройку, 121 га – под коттеджное строительство. Сейчас ГК «А101» строит многоквартирные дома во Всеволожске и Лаголово, о проекте в Гатчинском районе информации нет.

В 2024 году о подготовке крупного проекта заявила петербургская компания «Еврострой»: 243,7 га в Осельках, около 800 домов ИЖС и более 100 секций в таунхаусах. Участок куплен, проект пока на уровне концепции.

Петербургский опыт, собственно, ставит перед застройщиками те же вопросы, которые предстоит решать группе «Самолет» в Подмосковье. Хватит ли спроса на тысячи домов в одной локации? Сколько надо продавать в год, чтобы проект не уходил в минус? Когда и какую «социалку» строить, чтобы проект сохранял притягательность, но критично не наращивал затраты? Какие проекты домов будут оптимальными для массового спроса? 

Иван Виноградов, 
управляющий директор «Самолет Дом»: 
– Мы считаем, что перспективы комплексных проектов в сфере ИЖС благоприятны. Данный сегмент рынка активно развивается. Об этом свидетельствует ряд ключевых индикаторов: динамика темпов ввода, потребления (спроса), изменение объема предложения на рынке. Предложение увеличивается, дифференцируется качество лотов. В ответ возникает позитивная реакция клиентов. Проекты КОТ ИЖС имеют максимальный потенциал для отстройки на фоне конкурентов за счет функциональной насыщенности среды, большей технологичности и более высокого уровня комфорта повседневной жизни. Группа «Самолет» закрыла 2023 год как лидер рынка по темпам реализации домовладений в проекте «Дмитров Дом». За несколько лет активной деятельности «Самолет Дом» был сформирован диверсифицированный портфель активов общим объемом 3900 га. Он включает линейки продуктов от комфорт- до премиум-класса; площадки в развитых пригородах Москвы и вне урбанизированных массивов. 
Мы глубоко анализируем портрет нашего клиента, проводим ряд исследований в социально-демографической плоскости. На основании аналитики строятся прогнозы и сценарии жизни наших кластеров. Например, мы четко представляем себе, что существенная доля покупателей в моменте не готова к загородной жизни на постоянной основе. Поэтому, например, не ориентируется на обучение детей в местных образовательных учреждениях, не видит себя в качестве клиентов пригородных медицинских стационаров и поликлиник. На основании этих сведений корректируется нормативная база.  
В четком соответствии с ними ведется проектирование, поэтому говорить о дефиците социальной инфраструктуры в рамках продукта «Самолет Дом» не приходится. Мы стремимся проектировать свои кластеры исходя из реальных потребностей клиента, насыщая территорию культурно-досуговыми объектами. Практически в каждом нашем проекте, помимо муниципальных образовательных учреждений, представлены коммерческие детские сады, коворкинги, досуговые центры, рестораны, банные комплексы.  
В отдельных проектах мы планируем строить гостиничные комплексы с собственными спа-центрами, конференц-холлами и рекреационными хабами. 

Максим Жабин, 
заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Полагаю, в течение пяти лет в Ленобласти возникнут новые масштабные кварталы ИЖС – «одноэтажная Россия», с недорогими типовыми домами. Это должны быть быстро возводимые дома, каркасные или газобетонные. Для успеха таких проектов надо менять нормативные требования. Социальные объекты в таких комплексах будут появляться только на финальной стадии, когда жилье уже продано и построено. А если жестко регламентировать по размещению и срокам ввода – вырастут затраты на стартовой стадии.  
В Ленобласти подобные проекты надо было готовить лет пять назад, и запускать их на волне спроса после пандемии. Сейчас это будет сложно: нужна долгая системная работа с большим объемом инвестиций. Такое могут себе позволить две-три компании федерального уровня. Уговорить массу людей уехать за 30–40 километров от мегаполиса, чтобы жить в условно частном доме – нетривиальная задача. В том числе и потому, что в квартальной застройке теряются и размываются ключевые преимущества ИЖС: обособленность, приватность, близость к природе и т. д.  
Раньше многие не жили за городом постоянно именно по этой причине: не было инфраструктуры ни коммерческой (магазины, досуг, сервисы), ни социальной. Если построить на 100 га комплекс ИЖС, снабдить школой, поликлиникой или медпунктом и отдельными коммерческими предприятиями – люди будут жить в нем постоянно. 
Важна транспортная доступность. Сегодня обитатели спальных районов готовы тратить час-полтора на дорогу до работы. То же время и расстояние применимо и к кластерам ИЖС. Если комплекс расположен в 30–40-минутной доступности, его преимущества становятся очевидными, а недостатки малозаметными. 
Чисто умозрительно можно предположить: половины городской «социалки» (положенной по нормативам) было бы достаточно. Может быть, необязательно поликлиника, но полноценный фельдшерский пункт. Если планируется проживание двух-трех тысяч человек на 200–300 га – школа, конечно, нужна. Дети будут, и на свежем воздухе их будет больше, чем в городских семьях. Возможно, нужна школа, совмещенная с детским садом, – таких проектов в городе много, и они вполне удобны. Помещения для полноценной коммерческой инфраструктуры тоже надо предусмотреть на стадии проекта. И девелопер должен быть заинтересован в создании условий для арендатора, для развития коммерции – применять, например, льготные ставки. 
Оптимальная стоимость лота: за точку отсчета надо брать квартиру с одной спальней, 45 кв. м. Сейчас в Петербурге она стоит около 10 млн рублей. За ту же сумму человек должен иметь возможность купить готовый дом площадью 60–70 кв. м, с участком. Смысл покупки: за те же деньги ты приобретаешь большую площадь, большее пространство, большее количество жизненных сценариев. 
Мне пока сложно представить комплекс на тысячу домовладений и более. Конечно, будет стадийное освоение. Опыт покажет. Скорее всего, застройщики поломают не один десяток копий, но все же придут к компромиссным решениям, к рентабельности и прибыли. 
Полагаю, это будут однотипные дома, с заборами по регламенту. Я бы в таком поселке точно не жил – для меня важны архитектура и красота, разнообразие.  
Главный риск в таких проектах – отсутствие спроса в должном объеме. Не вообще, а в количестве, необходимом для рентабельности. Кроме того, важно, чтобы оправдались ожидания клиентов, чтобы они получили то, что им обещали, – по сетям, дорогам и социальным объектам.  
Многое будет зависеть от бренда компании, от репутации. Если это группа «Самолет» – у них, скорее всего, будут повторные продажи, будут клиенты из числа тех, кто у них же купил квартиры. 

Михаил Голубев, 
девелопер ЖК «Прибрежный квартал»:  
– Наличие избытка инвестиций и интерес граждан к жизни на природе создают потребительский напор, который подхватили крупные строительные компании. Подобные процессы шли в середине девяностых и в начале «нулевых». Сейчас, с учетом инструмента КРТ, начался новый этап. Но перспективы крайне неопределенные. 
Градостроительное регулирование и нормативы (например, параметры дорожно-уличной сети) устарели и не отвечают реальным экономическим моделям для такой застройки. Крупный бизнес уже однажды потерпел фиаско в реализации подобных проектов из-за их низкой маржинальности, многообразия процессов застройки и обеспечения сервисами, несоответствия управленческой структуры крупного бизнеса для реализации малоэтажного строительства. 
Но главная проблема – менталитет россиян, которые очень хотят жить в подобной комфортной среде, но требуют «индивидуальных» проектов, не готовы оплачивать расходы на содержание общего имущества; понимание «свое – общественное» сильно накренено в «свое». 
В нашем портфолио есть малоэтажный проект «Никитинская усадьба», которому уже 25 лет, и МЖК «Прибрежный квартал» в Лисьем Носу. Оба проекта бизнес-класса. «Никитинская усадьба» – это реновация городской застройки, а «Прибрежный квартал» строился на частной территории. Мы пытались развивать «Прибрежный квартал» по методологии нового урбанизма. В российской действительности эта идея потерпела крах, поэтому вторую очередь мы упростили. Квартал рассчитан на 300 домовладений, большая часть – таунхаусы. 
Сложный вопрос – как синхронизировать экономические модели и выполнение нормативов градостроительного проектирования подобного плана застройки. Текущий вариант тянет экономику в минус. На создание социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, на благоустройство может уйти вся прибыль. Без помощи государства вряд ли удастся сделать эти проекты эффективными. Помощь нужна в новых регламентах и нормативах застройки. Нужна смешанная типология малоэтажной застройки. Не надо упираться только в ИЖС, нужны и таунхаусы, и малоэтажные МКД.  
Прообраз ее мы видим в рекомендательном стандарте КРТ от Института развития «ДОМ.РФ». Основное направление здесь – создание правильной плотности и баланса сервисов и инфраструктуры. 
Проблема себестоимости больше зависит не от материалов и технологий, а от благоустройства, инженерии, дорог, социальной инфраструктуры; в каждом малоэтажном проекте это настраивается и определяется индивидуально. 

Евгений Жуков, 
генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 
– Ключевых проблем для масштабных проектов ИЖС в нашем регионе две – это дороги (транспортная доступность) и инфраструктура для жителей. Если они успешно решаются, успешным становится и девелоперский проект.  
Сейчас мы готовим к выводу на рынок МЖК «Моменты. Repino» на несколько сотен урбан-вилл в 10 минутах от побережья залива, на границе с Курортным районом. Дорожная и транспортная инфраструктура здесь давно и успешно сформирована: Зеленогорское, Приморское и Выборгское шоссе, выезд на ЗСД, железнодорожная ветка…  
Что касается социального наполнения, мы его обеспечиваем собственными силами: школа, детский сад на 120 мест, торговый центр, спа-комплекс, игровые зоны и спортплощадки. Здесь очень важную роль снова играет локация, так как любые объекты инфраструктуры – образовательной, развлекательной, досуговой – расположены в 15-минутной доступности.  
Для снижения себестоимости строительства мы пошли путем применения технологии блокированных двухэтажных домов: они недорогие в производстве, надежные, быстрые в возведении и обеспечивающие разнообразие планировок.  
Такое решение позволяет сосредоточиться на наполнении проекта, вложив дополнительные средства в инфраструктуру и благоустройство. 

Алексей Васильев, 
генеральный директор компании «Вилла Эксперт»: 
– Несмотря на активный рост и развитие загородного рынка недвижимости, проектов комплексного освоения территорий для малоэтажного строительства практически нет.  
По мере роста популярности загородной жизни все больше клиентов рассматривают вариант постоянного проживания на относительно небольшом удалении от города (в пределах 30–40 минут от КАД).  
В основном это так называемый средний класс с бюджетом покупки 15–20 млн рублей (дом плюс участок). Такой спрос на сегодняшний день удовлетворяется за счет предложения в коттеджных поселках, расположенных рядом с крупными населенными пунктами: это города (Гатчина, Всеволожск, Ломоносов, Петродворец и т. д.) и развитые поселки (Федоровское, Токсово, Агалатово и др.).  
Комплексных загородных проектов, которые самостоятельно создавали бы такую инфраструктуру, на рынке практически нет. Что, естественно, связано с общими затратами, которые необходимы для создания и последующего обслуживания таких объектов.  
По моим предварительным оценкам, проект комплексного освоения территории, при котором экономически оправдано вкладываться в строительство социальной инфраструктуры, должен насчитывать не менее 5000 домовладений. Основной риск таких проектов, помимо объема вложений, – срок реализации, который может растянуться на 10 лет и более. 

Максим Хансон, 
руководитель АН Insiders: 
– Я пока не вижу на нашем рынке компаний, которые могли бы что-то подобное предпринять, освоить такие массивы. Прежде всего – не вижу необходимого для таких проектов потенциала спроса. Допустим, приходит застройщик федерального уровня. Но у нас другая природа: больше лесов, меньше полей; меньше пригодных для КОТ участков. 
Мы изучали рынок больших массивов, от 200 га. Они есть, но находятся на удалении 100 км и более: у озера Отрадное, у озера Красавица… И я не верю, что можно будет уговорить тысячи семей кучно переезжать в какую-то одну определенную локацию. 
Чем дальше от центра агломерации, тем больше размывается спрос, тем меньше потребность человека жить в каком-то конкретном месте. И рабочие места все равно в мегаполисе – в Москве или Петербурге. 
У нас в регионе есть крупные садоводства («Разлив», «Северная жемчужина»), есть большие массивы («Дунай», «Мшинская»). Но там участки не продавались, а предоставлялись. А строительство и заселение продолжалось много лет. И даже сейчас постоянных жителей в таких массивах – 15–20%. То есть этот опыт к комплексным проектам ИЖС неприменим. Если (вдруг) под Сестрорецком обнаружится свободный массив от 200 га и более – конечно, его можно будет застроить и заселить.  
Возможно, организаторы найдут участок из состава федеральных земель. Но тогда возникнут вопросы: отчего бы такую землю не продать на торгах под МКД?  
Развитие проектов КОТ ИЖС в Подмосковье – тоже не аргумент. Надо учитывать большую плотность, количество населения, наличие множества средних и мелких городов, более плотную дорожную сеть. Кроме того, там «социалку» в комплексных проектах ИЖС на 50% готовы финансировать власти.  
У нас «социалку» в коттеджных поселках никто не финансирует и не строит, а поселки появляются каждый год. Покупатели пока жестко не предъявляют таких требований. Хотя социальных объектов не хватает, это факт. Но их в первую очередь не хватает в кварталах новостроек – в Мурино, Буграх. 
Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба, чтобы были оправданы затраты на социальную инфраструктуру, в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг. Школы и садики в любом случае не появятся сразу, а лишь когда будет продана и построена хотя бы половина домов. Первые покупатели будут вынуждены ждать… Чтобы обеспечить продажи, нужны суперльготные ипотечные программы – а их как раз собираются сокращать. Или какой-то небывалый спрос, вроде постпандемийного. Причем на несколько лет. 
Пока проекты группы «Самолет»» в Московской и Тверской областях мне представляются рискованными. Рад буду ошибиться.