НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

2 декабря, 02:39

Жизненный цикл гостиницы – этапы звёздного пути

1 июля 2019 в 11:29

Блейк Андерсон-Бунтз рассказывает о развитии гостиничной недвижимости, о том, как быть успешным на этом рынке и не совершать очевидных ошибок.

 

Блейк АНДЕРСОН-БУНТЗ, генеральный директор Hospitality Management

В прошлый раз мы обсуждали, почему собственники покупают отели или решают начать гостиничный бизнес. На своём опыте я рассказал, что часто эти решения носят импульсивный характер и исходят от людей, у которых нет опыта работы в гостиничной индустрии. Очень часто они не понимают, что ждёт их впереди, с какими задачами придётся столкнуться на разных этапах. Поэтому для успешной реализации проекта потребуется тратить не только деньги, но и время и силы на изучение особенностей и специфики гостиничной индустрии и недвижимости. 

И этот образовательный путь я предлагаю начать с того, чтобы разобраться в жизненном цикле гостиницы от момента покупки участка или бизнеса и до выхода из проекта, т. е. продажи отеля.

Итак, решение принято, проект запускается. На первом этапе разрабатывается концепция отеля, которая учитывает много факторов, включая расположение, конкуренцию на рынке и т. п. Для подготовки концепции нужна грамотная управляющая компания, у которой есть успешный опыт реализации гостиничных проектов. От её работы зависит не только то, каким получится ваш отель, но и финансирование проекта – грамотный консультант поможет привлечь капитал на ранней стадии проекта. 

Концепция ложится в основу работы архитектора, которому также важно работать в связке с профессиональной управляющей компанией. Вместе они смогут сформировать правильный продукт, успешный в будущем. Важно, чтобы архитектор понимал специфику местного рынка, нюансы проектирования. За «красоту» отвечает дизайнер. 

Этот продукт передаётся генподрядной организации. Вы уже поняли, к чему я веду, но и на этом этапе также важно привлекать управляющую компанию, которая будет заниматься техническим сопровождением строительства. Она должна решать вопросы, которые не касаются строительных работ, но связаны с организацией гостиничного бизнеса. Важно, чтобы у неё был опыт строительства и эксплуатации отелей. По сути, гостиница – производственное помещение, поэтому важно соблюсти все требования по его организации. Ошибочные решения на этом этапе, даже минимальные отклонения, могут в будущем сильно усложнить эксплуатацию и увеличить затраты на неё.

Следующий этап – период предоткрытия, когда отель готовится к запуску. Все проекты индивидуальны, но обычно это происходит через два-три года после начала проекта. Задачи этапа – формирование бюджета, подбор персонала, формирование стандартов работы, маркетинговой стратегии. 

Далее следует период, который  мы называем soft opening. Он начинается с первого дня работы гостиницы, с первого клиента, и длится два-три месяца. Это время обкатки продукта, технических систем и пр.  

Затем происходит официальное открытие.

Дальше идёт раскрутка и период стабилизации, которые занимают примерно три-четыре года. За это время гостиница достигает рыночной стабильности и тех оперативных показателей, которые есть у давно работающих отелей, или превосходит их. Это идеальный момент для продажи, потому что гостиница ещё выглядит свежо и красиво, не требует глобальных затрат, а все оперативные показатели находятся на самом высоком уровне. 

На следующем этапе, то есть через семь лет после открытия, международные компании начинают делать лёгкий косметический ремонт, требующий относительно небольших затрат и позволяющий поддерживать объект на должном уровне.

После десяти лет работы отелю требуется капитальный ремонт, который включает реконструкцию общественных зон и ресторанов и полную переделку номеров. На этом этапе собственник несёт серьёзные затраты. 

Как правило, если гостиница успешная, собственники предпочитают пройти через капремонт и сохранить актив. Но основная масса старается продать объект до того, как понадобятся серьёзные вложения. 

Таков цикл развития гостиничного проекта. В среднем инвестиции в гостиницы окупаются за 10-12 лет, но это то, что в России называют средней температурой по больнице. Показатель очень зависит от местоположения. Если речь идёт о Европе, то можно говорить о 16-18 или даже 18-20 годах. Если это маленькие города или курорты с большой сезонностью, то потребуется 13-15, а иногда 16-18 лет. 

Некоторые продукты способны обеспечить быстрый возврат капитала, например за 8-10 лет. Это гостиницы экономсегмента, которые отличаются меньшей себестоимостью, меньшими затратами на эксплуатацию, более высокой загруженностью и востребованностью. В моём понимании это гостиница на 250 номеров и более, оптимально – на 500-600 номеров. Такого типа отель, грамотно построенный с удачно привлечённым финансированием, действительно может окупиться за восемь-десять лет. Более быстрого возврата инвестиций на этом рынке достичь практически невозможно. 

Если вы согласны на такие условия и ещё заинтересованы в гостиничном проекте, то я предлагаю продолжить обсуждение и в следующий раз поговорить о том, почему управление гостиницей – одна из самых сложных профессий.