Дума рассматривает масштабные изменения в правовом регулировании садоводств
Депутаты считают, что законодательство по СНТ - противоречивое и запутанное.
Законопроект № 88220 внесен группой депутатов во главе с вице-спикером Алексеем Гордеевым. Возможно, это предложение - также реакция на поручение президента по итогам Госсовета, посвященного жилищному строительству.
Кроме того, ИЖС, из-за кризиса в многоквартирном строительстве, на сегодня обеспечивает более 60% ввода жилья в стране. А дома для постоянного проживания в садоводствах в Ленобласти составляют более половины в общем объеме сдачи индивидуального жилья в регионе.
Законопроект масштабный: 50 страниц. Поправки вносятся в Закон о садоводстве (217-ФЗ), Земельный и Градостроительный кодексы и в другие важные акты. Инициаторы и разработчики документа указывают, что правовое регулирование в этой «осуществляется различными законодательными актами и носит рассогласованный характер, а терминология не является единообразной». Поэтому много терминологических поправок.
Законопроект очередной раз уточняет, что можно строить и размещать на садовых участках, и считается ли погреб отдельной постройкой. Конкретизируется определение общего имущества. В очередной раз продекларировано, что СНТ не могут размещаться на угодьях – и в очередной раз ничего не сказано, как быть тем товариществам, которые исторически именно на сельхозугодьях и созданы. Уточняются также основания предоставление участков без торгов.
Мнения экспертов
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:
– Конечно, надо подождать финального варианта законопроекта, на практике - случается много поправок. На текущей стадии я бы отметил несколько моментов.
Запрет вести садоводство в водоохранных зонах без очистных сооружений. Если речь идет о центральной канализации с центральными очистными сооружениями, то это серьезно повлияет на экономику таких проектов.
Нормативы по отведению 20-25% площади под зоны общественного пользования. На данный момент такая доля характерна скорее для поселков комфорт- и бизнес-класса. Если это сделают нормой, такой подход повлияет на экономику новых проектов застройки, реализуемых на землях СНТ. Сейчас в демократичных сегментах на ЗОП отводят скорее 15%.
Обязанность товариществ обеспечивать садоводов водоснабжением – тоже интересна. Сейчас во многих случаях водоснабжением предлагается заняться садоводам самостоятельно, при помощи колодцев или скважин. Туда же обязательства обеспечить вывоз мусора.
Анна Вакула, директор департамента загородной недвижимости АН «Этажи»:
– Земельным рынком долгое время никто нормально не занимался, только сейчас государство пристальное внимание этим вопросам. Отсюда - законопроекты о межевании, о сроках освоения участков и т. д. В Ленобласти есть Ассоциация садоводов, и все больше товариществ в нее вступают, потому что самостоятельно им сложно решать вопросы по электричеству, обустройству территорий, газоснабжению и т. д.
До сих пор многие думают, что в садоводствах нельзя построить жилой дом. Это заблуждение, и садовые участки могут отличаться по цене от ИЖС в разы, хотя смысл тот же. Единственный момент - в СНТ, в отличие от массива ИЖС, есть членские взносы, но они, как правило, небольшие.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
– На мой взгляд законодательство по садоводствам ФЗ-217 достаточно чётко определяет многие вопросы. Особенно порядок утверждения ежемесячных и целевых взносов. Чего не скажешь о рынке ИЖС. Там на сегодняшний день – вакуум. И управление поселком в основном осуществляется через управляющую компанию. Но если, например, собственник отказывается с ней заключать договор, то взимать ежемесячную плату за ремонт дорог и т.п. весьма и весьма проблематично.
В то же время закон о садоводствах предполагает регистрацию СНТ от семи человек (соответственно – участков). Если в поселке 500 участков, то непонятно, на какой стадии и как СНТ должно начать функционировать. Если у первоначального собственника 493 участка, а у вновь созданного СНТ всего семь, то и голоса соответственно распределяются. Но тогда получается, что первоначальный собственник должен платить в СНТ 493 ежемесячных взноса? Тоже абсурд.
В целом 217-й закон хорош для случая, когда все участки проданы и есть все реальные конечные собственники. А вот на период продаж, а он может длиться 3-5 лет, регулирование хромает на обе ноги.
Утверждение целевой программы развития посёлка или нового размера ежемесячных платежей предполагает в качестве обязательного условия голосование 2/3 от числа участников собрания. В большом посёлке столько проголосовавших ЗА найти трудно. В результате посёлок не развивается или даже деградирует, потому что, например, половина жителей в нем не живет по полгода и не хочет повышения взносов.