Продажи в коттеджных поселках упали в два-три раза, и до снижения ключевой ставки ситуация не изменится

Девелоперы, работающие в загородной застройке, отмечают те же причины, что и в многоквартирном строительстве: дорогие кредиты, сокращение спроса, конкуренция со стороны доходных депозитов. К тому же загородный дом никогда не входил в перечень товаров первой необходимости.

За первый квартал 2025 года в петербургском регионе в коттеджных поселках было реализовано 1,1 тысячи лотов – вдвое меньше, чем в январе-марте 2024-го (по данным КЦ «Петербургская Недвижимость»). Совокупное предложение на загородном рынке составило 15,1 тысячи лотов всех форматов – это на 9% больше, чем в конце 2024 года и сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года. 

За первый квартал 2025-го в продажу вышло десять новых поселков, включая новые очереди, совокупным объемом 1,2 тысячи лотов, отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость». Основа нового предложения традиционно пришлась на участки без подряда. 

Последние годы в коттеджных поселках – их насчитывается около 250 – в год продавали по 9–10 тысяч лотов (участков, домов и секций). До начала загородного бума, до 2020 года, застройщикам удавалось реализовывать 4–5 тысяч объектов в год.

Загородный рынок не только закрывает потребности граждан в отдыхе. Теперь он вполне успешно конкурирует с новостройками (с малоэтажным сегментом), с вторичным квартирным рынком (дом стоит дешеле квартиры). 

В Подмосковье аналогичная ситуация. В первом полугодии в коттеджных поселках продали на 60–80% меньше домов и участков, чем в прошлом году. Новых проектов практически нет.

За пять месяцев в Ленобласти граждане построили 13 726 частных домов общей площадью 1,78 млн кв. м – в десять раз больше, что в многоквартирных домах. Средняя площадь частного дома – 136 кв. м: средняя стоимость – 11,2 млн кв. м.

По формату распределение между садоводствами и ИЖС складывается почти поровну: немногим менее 50% построек регистрируют как ИЖС. Средний бюджет сделки (дом с участком) в коттеджном поселке составляет 26,2 млн рублей. Больше всего домов приобретают во Всеволожском районе, также пользуются спросом домовладения в Приозерском и Ломоносовском районах ЛО и в Курортном и Петродворцовом СПб.

Последние два-три года ходовым товаром стали доходные (или гостевые) дома, предназначенные для сдачи в аренду. Их приобретают как в составе баз отдыха, так и отдельными лотами (проекты «Сова», «Образ жизни», «Лесная Ривьера», Lampolovo  и др.).

Девелоперы обещают любую доходность – хоть 30%, фактически же она составляет не более 10% годовых.

Участники рынка уверены, что спад продлится как минимум до конца года. «Покупатели вернутся на рынок не раньше, чем Центробанк существенно снизит ключевую ставку – до 10-12%, – говорит Вадим Новиков, девелопер проекта «Оберег». – А фактическая ставка ипотеки вернется к значениям 3–5%». Оживления на рынке загородных домов и участков следует ожидать не ранее конца 2025 года, полагает Алексей Баринов, руководитель направления компании «ФАКТ».

Банкротство некоторых компаний, которые вели неосторожную финансовую политику, фактически неизбежно. Это относится в первую очередь к фирмам, которые реализовали участки и дома в рассрочку. Сегодня они требуют, чтобы покупатели погасили платежи, угрожая оставить за собой право собственности. Таких сделок в регионе заключено несколько сотен. Без покупок могут остаться и те граждане, которые приобрели наделы на льготных условиях по семейной или по «сельской» ипотеке и оформили платеж на подрядчика.

В 2025 году к нулю сведены также инвестиционные сделки – приобретения в расчете на рост цены. Сейчас в регионе сотка земли во Всеволожском районе (в поселках) стоит в среднем  377 тысяч рублей, в Приозерском – 299 тысяч, в Кировском 188 тысяч рублей, в Выборгском 493 тысячи – за счет дорогих поселков в Ленинском. В Петродворцовом районе владельцы согласны расстаться с участком по 856 тысяч рублей за сотку, в Курортном – за 1,3 млн рублей.

В этом году в регионе продано 33,3 тыс. участков с назначением ИЖС или ДНП, а также 11,3 тыс. индивидуальных домов. На рынок выведено около десятка коттеджных поселков и очередей с инфраструктурой разного уровня. 

Игорь Ахальцев, директор по продажам MG Development: 
– На мой взгляд, восстановление спроса на загородную недвижимость связано не с конкретным годом, а с ситуацией на ипотечном рынке и напрямую с ключевой ставкой. На последнем заседании ЦБ было принято решение о снижении ключевой ставки на 1%, что определенно вселяет долю оптимизма, однако кредитные ставки все равно остаются на уровне 26–28%, что полностью убивает ипотечный рынок.  
Сделки проходят либо по программе «Семейная ипотека», либо у тех застройщиков, которые готовы на длительные рассрочки (2–3 года).  
Ключевая ставка на начало 2026 года будет находиться на уровне 18–20%, соответственно, ставки по ипотечным кредитам на уровне 24–28%, что ситуацию не изменит. Оживления ипотечного рынка стоит ждать к концу 2026-го – началу 2027 года. 

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта «Прибрежный Квартал»: 
– Снижение спроса на загородном рынке связано с общей трансформацией: выводом нового конкурентного продукта застройщиками, уходом неэффективных компаний, перезагрузкой и настройкой кредитования, сменой приоритетов у потребителей и, конечно, динамикой ставки ЦБ. 
Растущая популярность доходных загородных проектов в Ленобласти обусловлена тем, что есть корпоративное льготное кредитование от государства в таких проектах или просто «некоторым деньги некуда девать», а это достаточно простой вариант инвестирования. Стоит отметить большой импульс в развитии внутреннего туризма в стране и экологический подход к жизни!  
Минусы ИЖС – отсутствие или слабая центральная инфраструктура, сезонное проживание, быстрые технологии строительства, большие затраты на содержание, эксплуатацию и благоустройство. Загородные МЖК – это своеобразные дачи, люди там не готовы жить постоянно. Скорее это места для отдыха на природе от городской суеты. Проблемы с инфраструктурой, сложности с организацией и дороговизной строительства, постоянные неопределенности последних лет сдерживают спрос на загородные проекты. Люди стали мобильнее – они путешествуют, не хотят привязывать себя к одному месту. 

Наталья Калитина, коммерческий директор ГК «Армада»: 
– Несмотря на общий спад загородного рынка, это направление нельзя оценивать исключительно по динамике продаж ИЖС. Как минимум, сюда стоит включать и ДНП – именно на них сегодня можно не только строить, но и оформлять регистрацию.  
К сожалению, государственная поддержка в этой сфере минимальна: специализированных льготных программ практически нет, что, безусловно, сдерживает спрос. 
Финансовый фактор остается определяющим. Пока ставки по депозитам высокие, значимого восстановления продаж ждать не приходится. Ключевую роль будет играть не только ставка ЦБ, но и изменение ожиданий по доходности традиционных сберегательных инструментов. 
На фоне этого возрастает интерес частных инвесторов к арендным и доходным форматам – модульным базам отдыха, комплексам с апартаментами. Причины очевидны: с одной стороны, повышается интерес к отдыху вне мегаполиса (в том числе как наследие пандемии и усталости от тесного городского быта), с другой – покупатели все чаще рассматривают загородную недвижимость как инвестицию или источник дополнительного дохода. 
Увеличивается и интерес к участкам без навязанного подряда, но в сформированных поселках, с красивой въездной группой, дорогами и освещением, ливневой канализацией, полностью подготовленными участками, большими прогулочными аллеями, спортивными площадками. С одной стороны, это качественная среда, а с другой стороны – возможность создать дом именно в той концепции, которая близка покупателю.   
Что касается проектирования загородных МЖК, здесь важно учитывать не только особенности зонирования и ландшафта, но и банальную логику передвижения: если участок расположен далеко от города, придется закладывать больше бытовой и общественной инфраструктуры. Важны школы, магазины, инженерия – и все это нужно заранее просчитывать. 
Ключевое отличие загородного МЖК от городского – это атмосфера. Здесь на первый план выходит уединенность, тишина, близость к природе. Однако этого недостаточно – необходим баланс: комфорт создает не только воздух, но и развитая инфраструктура, продуманное благоустройство, насыщенные общественные пространства. 
Важно не забывать о ключевом барьере – высокой ставке по ипотеке, которая сдерживает массовый спрос на покупку загородной недвижимости, особенно в организованных поселках и комплексах. Пока не будет системного решения на уровне поддержки или кредитования, рынок останется нишевым. 

Мария Фёдорова, управляющий партнер Puzzle Realty: 
– На рынке загородной недвижимости сегодня наблюдается коррекция спроса, однако это не единообразный спад. Снижение активности затронуло как точечные коттеджные поселки, так и индивидуальное жилищное строительство с неликвидными объектами. Важно подчеркнуть, что застройщики в организованных поселках располагают гораздо большей вариативностью в инструментах поддержки спроса – таких как рассрочки и иные финансовые условия. Эти механизмы позволяют более эффективно привлекать покупателей. В то же время на вторичном рынке такие подходы применяются крайне редко, что создает дополнительный фактор отставания в развитии данного сегмента. 
Исторически рынок ИЖС находился в менее выгодном положении по части господдержки, чем городское жилье. Однако в последние годы ситуация постепенно меняется: действует семейная ипотека, сохраняется IT-программа, а в случае возвращения «сельской» ипотеки – пусть и с ограничениями – мы увидим дополнительный стимул к покупкам.  
Восстановление спроса на загородную недвижимость будет постепенным и во многом будет зависеть от доступности финансирования. Ключевыми драйверами станут дальнейшее снижение ключевой ставки, расширение программ с господдержкой (например, «сельской» ипотеки), а также постепенное падение доходности банковских депозитов, которое снова сделает вложения в недвижимость привлекательными. Ожидать полноценного восстановления уже к началу 2026 года можно только при условии позитивной динамики по этим направлениям. 
Что касается роста интереса к доходным проектам, он связан не столько с резким скачком турпотока, сколько с критическим дефицитом современных рекреационных комплексов. Инвесторы реагируют на неудовлетворенный спрос, создавая практически с нуля новое направление – комфортные модульные базы отдыха и апартаментные комплексы. Это долгосрочная ставка на развитие внутреннего туризма. 
При проектировании малоэтажных жилых комплексов (МЖК) в загородной зоне необходимо учитывать специфику локации. Главный приоритет – инфраструктура: без развитой сети дорог, легкого доступа к школам, детским садам, поликлиникам и объектам повседневного спроса (магазины, ФОК) проект обречен. Существенно возрастают требования к благоустройству, приватности, озеленению, а также к гармонии с природным ландшафтом. При этом «горизонтальная» застройка (малоэтажки) оказывается дороже в расчете на квадратный метр из-за больших объемов фундаментных работ и развития коммуникаций по сравнению с «вертикальной» (многоэтажной). Это ключевой ценовой ограничитель. Еще одно отличие загородных МЖК от городских – больший акцент на приватные пространства, экологичные материалы, автономность при сохранении транспортной доступности. В качестве ограничителей спроса стоит отметить дефицит инфраструктуры, высокую себестоимость, а также юридические сложности, особенно связанные с комплексным развитием территорий (КРТ), и ограниченную доступность финансирования. 

Евгений Ростовский, архитектор, руководитель архитектурного бюро STUDIO ROSTOVSKII: 
– Главным фактором при проектировании загородных доходных объектов являются коммуникации. Наличие хотя бы минимальных инженерных сетей – воды, электричества (про газ мы даже не говорим). Если они есть или их легко можно завести на участок, это существенно уменьшает вложения на стадии нулевого цикла. 
Статус самого участка не столь важен. Я бы сказал так: строят везде, где это возможно. Проектировать же лучше всего на участке, который подпадает под рекреационное назначение. Тогда в плане архитектуры руки развязаны. 
Если сравнивать «тогда» и «сейчас», то можно отметить: 15 лет назад проектировали только дома на участке, кафе и парковку. Сейчас требуется предложить архитектурную концепцию, продумать сценарии отдыха. Необходимо разместить на участке дома разной площади, разработать инфраструктуру для времяпрепровождения, насытить пребывание за городом не только кроватью для ночевки, но и разнообразными услугами. Причем сделать это нужно красиво, функционально и экологично, с минимальным воздействием на ландшафт и экосистему земельного участка. Таковы современные требования к проектированию загородных комплексов, пусть даже небольших. 
С начала года в портфеле нашей студии появились четыре новых проекта площадью от 60 соток до 1,5 га. Еще два находятся в стадии обсуждения. 

Виктория Чередниченко, коммерческий директор ГК «Алгоритм»:  
– Рынок загородной недвижимости тесно связан с макроэкономическими факторами, такими как колебания ключевой ставки, влияющими на покупательский спрос. И, безусловно, спрос активизируется по мере снижения ключевой ставки. 
Запуск государственной поддержки льготного ипотечного кредитования ИЖС, конечно же, обратил внимание потребителей на загородный рынок, но потенциальных покупателей сдерживает недостаток развитой инфраструктуры в загородных поселках. Отсутствие необходимых социальных и коммерческих объектов (школы, детские сады, магазины, кафе, фитнес-центры и т. д.) препятствует полноценному переезду за город.  
Застройщики должны интегрировать в свои проекты ИЖС и малоэтажной жилой застройки (МЖК) максимальный набор необходимых объектов инфраструктуры, удовлетворяя потребности будущих жителей. 
Скоро будет запущен наш новый проект – ЖК «СветЛО» (блокированная застройка). В комплексе будут: государственный детский сад на 140 мест, собственные магазины, кафе, фитнес-пространство. 
Появление проектов с развитой инфраструктурой будет бустером спроса на загородную недвижимость и повысит привлекательность этого сегмента. 

Елена Аккуратова, директор по маркетингу ООО «Охта Групп»: 
– Покупая загородную недвижимость, люди делают выбор в пользу сценариев, которые предполагает жизнь вне города. Это, в первую очередь, более здоровая и спокойная атмосфера за счет малого количества квартир и близости к природе, больше возможностей для занятий спортом, прогулок в непосредственной близости от дома. Поддержать эти сценарии, обеспечить комфортную инфраструктуру в ЖК или коттеджном поселке позволяют лаундж-зоны и зоны барбекю, продуманный ландшафтный дизайн территории, локации для отдыха и просторные террасы, реализация которых в городских ЖК зачастую невозможна. Также на первый план выходит обеспечение безопасности – закрытая территория, современные системы доступа, видеонаблюдение. 
Реализовать эти дополнительные сервисы в условиях МЖК значительно проще, чем в коттеджных поселках или в зонах индивидуального жилого строительства. Кроме того, при проектировании жилых комплексов девелопер несет дополнительную социальную нагрузку. А это означает, что в МЖК решены вопросы с обеспечением дошкольными учреждениями: есть детские сады и обязательно – привязка к школам.  
Ограничивает же рост спроса на загородные МЖК прежде всего удаленность от центра города, где сосредоточена деловая активность.