Ключевую роль в успехе коворкинга играет управляющая компания, уверены эксперты

По предварительным данным компании Maris, на конец 2025 года в Петербурге функционирует 91 коворкинг. За год на рынок вышли шесть новых офисных пространств. В общей сложности в гибких офисах Петербурга появилось почти 600 новых рабочих мест (+3,6 тыс. кв. м). 

При этом за 2025 год закрылись коворкинги совокупной вместимостью 708 рабочих мест. Таким образом, по итогам года объем предложения оборудованных рабочих мест в гибких офисных пространствах уменьшился на 0,8% по сравнению с итоговым показателем на конец 2024 года.

Вакансия на рынке офисной недвижимости по итогам 2025 года составила всего 4%, что ограничивает возможности для спекулятивного девелопмента.

Запрашиваемые ставки аренды рабочих мест в коворкингах Петербурга демонстрировали устойчивый рост. Стоимость аренды фиксированного места увеличилась на +16,9%, нефиксированного – на +16,3%.

Минувшей осенью аренда фиксированного рабочего места в среднем стоила 17,2 тыс. руб. в месяц, а нефиксированного – 12,1 тыс. рублей. По дневному тарифу рабочее место в среднем стоило 1,3 тыс. рублей в сутки.

По словам партнера и директора департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейниковой, у каждого сервисного оператора свой индивидуальный поход к организации пространства. В основном крупные игроки этого рынка переделывают офисные площади под свою модель с целью извлечения максимальной прибыли из каждого квадратного метра занимаемой площади. В идеале оператор стремится переложить свои капитальные затраты на арендодателя (собственника) помещений.

«В текущей ситуации дефицита офисного предложения собственники не готовы брать на себя значительные вложения в переоборудование своих площадей, так как помещения востребованы среди арендаторов классических офисов. Поэтому сегодня для коворкингов основными конкурентами являются арендаторы классических пространств, которые быстрее принимают решения и чаще соглашаются арендовать площади в состоянии как есть», – считает эксперт. 

Сложно ли запустить в работу коворкинги? 

По мнению экспертов, первая и ключевая сложность, связанная с открытием коворкинга в столицах, — это себестоимость проекта. Прежде всего нелегко найти баланс, чтобы имелась качественная локация и при этом бралась адекватная арендная ставка за квадратный метр.

Коворкинги чаще всего работают по модели аренды у собственника с последующим созданием операционного бизнеса и заработком на разнице между выручкой и арендной платой.

Существуют разные схемы: фиксированная аренда, аренда плюс процент от выручки или более венчурный формат, когда собственник заходит в бизнес и получает долю от оборота. Последний вариант встречается реже, рассказала партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

«В Москве и Петербурге найти объект с хорошей транспортной доступностью, близостью к метро и при этом без завышенных ожиданий собственника по арендной плате — отдельный квест. Именно такие объекты и можно назвать «сложными»», – прокомментировала она.

Кроме того, важная задача для успешного коворкинга – добиться синергии с другим форматом недвижимости. Коворкинг как самостоятельный бизнес в одной локации сегодня работает хуже, чем в связке с отелем, бизнес-центром, торговым центром или многофункциональным объектом. Найти не просто соседство, а идеологическую и функциональную синергию — непростая задача.

И конечно, нельзя забывать о конкуренции: в двух столицах количество коворкингов, особенно сетевых, значительно выше, чем в регионах.

«Открытие сервисного офиса в Москве и Петербурге сопровождается жесткой конкуренцией, высокой стоимостью входа, высокой скоростью рынка и дорогим маркетингом. Столичный клиент более требователен, сравнивает всё: дизайн, сервис, гибкость. Аренда, ремонт, инженерное оснащение здесь самые дорогие в стране", – поделилась директор по продажам сети сервисных офисов «Практик» Наталья Харитонова. 

По ее словам, бюджет нужно закладывать с запасом, так как в большом городе выбор локаций с подходящей деловой средой часто оказывается уже, чем кажется. Обновления, сервис и визуальная составляющая требуют постоянного развития — без этого проект теряет конкурентоспособность. "Стоимость лида в Москве или Питере выше из-за большего количества игроков. Требуются сильный контент и постоянное присутствие в информационном поле», – пояснила эксперт. 

Особенности региональных гибких офисов 

По словам директора по развитию региональных проектов сети сервисных офисов «Практик» Артема Нонка, спрос в регионах зачастую менее сформирован, и оператору требуется больше времени, чтобы донести ценность формата. Клиенты чаще отдают предпочтение кабинетной планировке, поскольку рынок ориентирован на закрытые форматы работы. 

Клиентский сегмент ограничен в регионах ограничен: корпоративных клиентов меньше, поэтому основной фокус приходится на малый и средний бизнес и индивидуальных предпринимателей. Кадровый дефицит усложняет поиск опытных менеджеров и специалистов по сервису.

Сервисные операторы сталкиваются с ограниченным выбором помещений: мало современных бизнес-центров, часто это старый фонд с неудобными планировками. 

«Недостаточное инженерное оснащение – электроснабжение, вентиляция и другие системы, всё это существенно снижает привлекательность объекта. Парковки ограничены или хаотичны, при этом транспортная доступность остаётся ключевым фактором выбора для бизнеса. Также, дефицит подрядчиков: при среднем уровне качества выполняемых услуг стоимость высокая», – комментирует Артем Нонк.

Таким образом, в регионах одной из ключевых стратегий становится точечный выбор локации, основанный на анализе реального делового спроса, транспортной доступности и потенциала конкретного района. Открывать офис в регионе проще при наличии запроса со стороны хотя бы одного крупного клиента, это сокращает сроки заполняемости и окупаемости локации.         

«У каждого региона своя целевая аудитория, Москва больше ориентирована на крупных корпоративных клиентов, Петербург – гибрид из ИП, малого и среднего бизнеса преимущественно, но тренд на аренду коворкингов крупными компаниями в Петербурга также идет. В регионах среди клиентов преимущественно есть ИП, фрилансеры, малый бизнес, проектные команды и подразделения федеральных компаний», – рассказала генеральный директор сети PAGE Мария Сумарокова.

Столичные и региональные факторы спроса 

Первый и самый очевидный фактор – цена. В регионах ожидания по стоимости рабочего места ниже, чем в Москве и Петербурге. В среднем тарифы в региональных коворкингах на 10-20% ниже, указала Ольга Шарыгина. При этом бывают исключения. Например, в Уфе есть коворкинг, который благодаря сильному продукту и грамотному продвижению получил премию Best Office Awards и может позволить себе тарифы, сопоставимые со столичными. Но это скорее редкий случай.

Второй важный фактор – требования к качеству. В регионах сам факт наличия коворкинга уже воспринимается как ценность, поэтому ожидания по дизайну, техническому оснащению и набору сервисов, как правило, ниже.

В столицах рынок давно перешел в стадию конкуренции концепций: здесь важны дизайн, размер и эргономика рабочих мест, количество и оснащение переговорных, качество общественных пространств, кухонь, библиотек, дополнительных сервисов. Большая часть этого уже стала must have, и отсутствие таких элементов быстро приводит к разочарованию со стороны резидентов.

По мнению директора по развитию региональных проектов сети сервисных офисов «Практик» Артем Нонка, в регионах конкуренция меньше: проще занять нишу, стать лидером локального рынка. Спрос здесь более осторожный: компании принимают решения медленнее, и ценность продукта требует дополнительного пояснения.

С другой стороны, лояльность здесь выше: если клиент доволен, остается надолго. Эффективно работают личные контакты и партнёрства: локальные бизнес-сообщества, офлайн-мероприятия и сарафанное радио. Мы видим нарастающий тренд переездов штаб-квартир крупных компаний из столицы в регионы, и готовимся к созданию инфраструктуры во многих крупных городах.

В столицах клиенты быстро принимают решения и так же легко переходят к конкурентам с более выгодной ценой или сервисом. Каналы привлечения – таргет, блогеры, контент-маркетинг – в Петербург и Москве стоят дороже. Корпоративный сегмент чаще запрашивает кастомизацию: блоки под команды и гибкие условия размещения.

«Как правило, если в городе уже присутствуют игроки, то нам проще в него заходить, так как спрос сформирован. Если в регионе формат еще не представлен, нам требуется закладывать больше времени на заполнение коворкингов, так как первым этапом идет «просветительская» деятельность и знакомство с форматом в целом», – прокомментировала Мария Сумарокова.

Финансовые риски, связанные с гибкими офисами

Как поделилась Ольга Шарыгина, модель коворкинга лучше всего работает при площади от 500 кв. метров. Если речь идет о сети, то устойчивость появляется, как правило, при наличии не менее трех точек — именно тогда начинает работать эффект масштаба и синергия на административных и операционных функциях.

«Ключевую роль играет управляющая компания, – уточняет эксперт. – Операционный успех коворкинга на 80-90% зависит от нее: от умения формировать комьюнити, развивать продукт, выстраивать коммуникацию с резидентами, работать с тарифами, маркетингом и событиями. Ошибка в выборе УК или попытка запустить проект без профессионального управления — один из самых серьезных финансовых рисков».

По опыту Артема Нонка, в крупных городах высокая стоимость аренды и ремонт подразумевают большой стартовый бюджет. Высокая стоимость маркетинга напрямую отражается на цене привлечения клиентов. Высокая конкуренция может увеличить риск недозагрузки, а сезонные колебания спроса могут привести к снижению загрузки летом и резкому росту осенью и весной.

В регионах более низкий спрос увеличивает длительность заполнения локации и снижает окупаемость. Ошибка в выборе локации в регионах напрямую влияет на уровень дохода. Дополнительным ограничением становятся трудности с финансированием – инвесторы действуют более осторожно.

«Основной риск – это риск простоя готового помещения, – считает Нелли Алейникова. – В случаях, когда коворкинг является сам арендатором площадей и выплачивает ежемесячно постоянную арендную плату арендодателю, то низкий процент заполнения резидентами в коворкинге ставит под вопрос финансовую привлекательность такого бизнеса. Поэтому в идеале коворкинги готовы открываться уже «под клиента». А в нынешних реалиях клиенты подписывают сервисные договоры, когда помещения уже готовы к заселению.

По словам Марии Сумароковой, наиболее высокую доходность гибкие офисы показывают на сложных и неудобных объектах, когда собственнику в связи с моральным износом здания, сложной конфигурацией помещений и так далее не сдать его по желаемой высокой ставке в классическую аренду или не продать по более высокой стоимости за квадратный метр.