Пересборка проектов по новым лекалам

Сейчас в стадии строительства у ГК «ПСК» находится более 643 тыс. кв. м (из них жилая – 325 тыс. кв. м); по этому показателю она заняла третью позицию среди 65 строительных компаний Петербурга. 

А по объему стартов новых проектов в сегменте бизнес-класса (совокупно – 100 тыс. кв. м) у ГК «ПСК» первое место в городе по итогам 2025-го.

Компания в течение года приобретала площадки с готовой документацией, внося в нее ряд существенных изменений. В частности: 

• уменьшила общее количество квартир и увеличила их средний метраж; 
• в отдельных проектах снизила этажность; 
• ввела (вне зависимости от классов) планировки с террасами; 
• разработала новый архитектурный облик (или заметно улучшила имеющийся); 
• создала дизайнерские проекты благоустройства и отделки мест общего пользования; 
• расширила инфраструктуру для жителей (чем выше класс, тем интереснее набор); 
• заложила максимально возможное (исходя из параметров застройки) количество машино-мест.  

– Почему, купив готовый проект, вы его переделываете? Причем меняете не только внутренние планировки, но нередко и архитектурные решения? Неужели все так плохо рисуют? 
– Проект с уже полученным разрешением на строительство (РНС) – это для нас по сути исходник. Причем редко бывает, что предметом сделки становится недавно подготовленный и согласованный проект. Хотя у нас, кстати, есть такой опыт. Мы несколько лет назад разработали с нуля проект жилого квартала на Московском шоссе и довольно быстро решили его реализовать. Покупатель – федеральный девелопер – запустил стройку в том виде, в котором мы ее подготовили. 
Но чаще между разработкой изначального проекта и его реальным стартом уже с другим собственником проходит немало времени, иногда до 10 лет. Поэтому возникает необходимость адаптировать решения к текущим запросам и рыночной ситуации. 
Кроме того, у каждого крупного девелопера со временем вырабатывается свой стиль. Он формируется на стыке того, что нравится самой компании, к чему тяготеет рынок, что предлагают архитекторы (с учетом мнения экспертов Градсовета) и что находит отклик у покупателей. Поэтому наша обычная практика – доводить до своего уровня все приобретаемые участки с РНС. 
В случае, например, с ЖК «Ассамблея» на Малом пр. В. О. имевшийся проект был классом ниже, с большей плотностью квартир. В нынешних реалиях он выглядел совершенно бесперспективно, и его мы переработали кардинально. 
По большому счету, у нас получился новый проект: новая архитектура, меньше этажей, меньше квартир в парадной, иные планировки, террасы. Входная группа в главном корпусе квартала получила огромное лобби с потолками больше 7 метров. А задачу качественного благоустройства на относительно небольшой территории мы решили при помощи концепции «лесных комнат». Это полностью меняет ощущение от того, где находишься. 
В целом благоустройство в наших проектах – продающий фактор. Его, как и дизайн МОПов, мы создаем с нуля. Нам уже есть что показать в сданных домах, и в скором времени появятся новые яркие кейсы.  
На первых этажах, кроме коммерции, мы предусматриваем помещения, где разместится инфраструктура для жителей. Чем выше класс – тем больше таких пространств. В «Ассамблее», например, будут свои зоны отдыха с комьюнити и детским клубом, кинозал, библиотека, зона для переговоров, фитнес-пространства и бьюти-кабинеты. Эти атрибуты фактически заимствованы из премиального сегмента. И мы сознательно урезаем ради них часть продаваемых площадей. 

– В случае с ЖК «Ассамблея» проект действительно был старый, но что не устроило вас в концепции ЖК «Сезоны»?  
– К «Сезонам» мы подошли в контексте запусков серии жилых домов бизнес-класса, а также имея большой портфель объектов категории «комфорт». Как правило, мы вводим в проекты бизнес-класса элементы «премиума», а в комфорт-класс – «бизнеса». И, продавая большие объемы в комфорт-классе, исходим из того, что действительно нужно покупателям. 
Соответственно «Сезоны» готовились в этой же логике. Кроме обновленных планировок, здесь новая архитектура (панели из керамогранита в природных оттенках вместо оштукатуренных фасадов), дизайнерское благоустройство (практически на уровне проектов бизнес-класса) и дизайнерские МОПы (с более дорогими, но и более респектабельными материалами и решениями). 
Квартирография переделывалась в двух направлениях: исключение невостребованных сейчас планировок и увеличение доли трехкомнатных квартир. Например, в проекте из 281 квартиры примерно 200 приходилось на однокомнатные по 45–60 кв. м. Были представлены и крупноформатные студии. Ни то ни другое не пользуется спросом и в целом, и в рамках востребованной семейной ипотеки. 
Поэтому квартирография приводилась в соответствие с актуальными запросами и при этом стала более семейной. Количество студий и однокомнатных квартир уменьшилось, как и число двухкомнатных вариантов, в пользу значительного (с 7% до 20%) наращивания доли трехкомнатных квартир. Кроме этого, появились лоты с мастер-спальнями, популярность которых растет. А также просторные кухни-гостиные и даже ванные комнаты с окнами. 
Мы также ввели планировки с террасами на верхних этажах и с патио – на нижних. Поскольку «Сезоны» находятся прямо напротив Новоорловского заказника, такие улучшения создали действительно редкое рыночное предложение. Причем безотносительно класса недвижимости, не говоря уже о «комфорте». 
Кстати, проект сочетает высотную и среднеэтажную застройку: два 25-этажных здания и два 7-этажных. Корпуса второго типа были изначально задуманы очень неплохо, и доработок по ним оказалось мало: в основном в части квартирографии и МОПов. Высотки же от них сильно отставали: и по архитектурному облику, и по внутренней отделке. Поэтому здесь пришлось значительно больше работать над разными параметрами. По большому счету, все, что касается внешнего вида и отделки, – новое.  

– У сервисных апарт-отелей свои нюансы планировок. Поясните на примере «тюнинга» проекта Industrial Avenir? 
– Мы внесли изменения по планировкам и инфраструктуре. В комплексе Industrial Avenir – 739 апартаментов площадью от 18 до 75 кв. м. Средний размер номера – 24,5 кв. м. Такая площадь позволяет комфортно разместить всю меблировку и в сочетании с ценой квадратного метра сделать стоимость лота привлекательной для инвестора в плане окупаемости вложений. Поскольку наша структура (PSK Invest) управляет уже четырьмя действующими апарт-отелями, планировки и поэтажные планы мы проектируем исходя из анализа существующего спроса и с учетом нормативных требований к такого рода объектам. 
В этом проекте мы также предусмотрели и довольно редкое предложение – апартаменты с террасами и апартаменты в формате «евро 2». В обозначенной локации и по таким ценам найти нечто подобное очень сложно. 
 
– Почему вы называете этот комплекс мультиформатным? В чем его отличие от уже реализованных апарт-отелей? 
– Это второй проект такого рода в сети  Avenir. Помимо апартаментов и коммерческих помещений, в нем есть офисная составляющая, как и в сданном в прошлом году Ladozhsky Avenir. Однако Industrial Avenir дополнен также коворкингом и зоной отдыха для постояльцев апарт-отеля, с мультимедиа, мягкой мебелью, кухонной зоной. Кроме того, в лобби задумано выставочное пространство.  

–Можно ли заранее просчитать экономический эффект от переработки проектов? 
– Эффект – это продажи. Мы оперируем обратной связью, запросами покупателей и риелторов, анализируем рынок и исходим из структуры предложения на нем. Вроде бы  принципиально ничего нового. Но мы не ограничиваемся минимально необходимыми улучшениями, а подходим к этой задаче глубже, стараемся создать предложение с таким набором характеристик, который точно притянет внимание.  

– Вы постоянно общаетесь с брокерами и агентствами. Какие запросы чаще всего возникают у них относительно планировок квартир и юнитов? Какая роль отводится им в иерархии ценности продукта?  
– Ключевой критерий – эргономика. Это главное требование к планировкам в текущей картине спроса. В квартирах востребованы мастер-спальни, кухни-гостиные, функциональные зоны, такие как ниши под шкафы и библиотеки, гардеробные, постирочные. В юнитах апарт-отелей, наоборот, дополнительные системы хранения не пользуются особым спросом, но важна общая функциональность планировки, позволяющая комфортно зонировать жилое пространство. 
В премиальном сегменте свои предпочтения: спросом пользуются более просторные квартиры. Мы в 100% случаев укрупняем планировочные решения в приобретенных проектах, если они претендуют на этот уровень. 

– Каким планировкам больше или чаще радуются агенты?  
– Риелторам интересны эксклюзивные варианты. Например, квартиры с террасами, панорамным остеклением, патио. И надо сказать, во всех проектах мы предлагаем необычные планировочные решения. Их агенты всегда подмечают. 

– Планировки с балконом/лоджией или террасой более востребованы? 
– Все зависит от того, что важно и нужно тому или иному покупателю квартиры. За последние несколько лет критерий «наличие балкона/лоджии» перестал входить в перечень обязательных. Однако скорее это следствие новых продуктовых решений от девелоперов: помещений для хранения велосипедов, колясочных и индивидуальных келлеров в домах. 

– Насколько важны виды из квартиры/апарта (на воду, зелень, панораму города)?  
– Конечно, они имеют значение для большинства покупателей, но многие подходят к этому вопросу весьма прагматично. По личному опыту могу сказать, что время полюбоваться панорамой из окна квартиры находится очень редко. 
 
– Иногородние покупатели менее требовательны, чем местные?  
– Такой корреляции нет.  

– К планировкам в апарт-отелях подход проще?  
– Пожалуй. Планировки у юнитов похожие, обычно выделяют лишь несколько типов. Немаловажный технический нюанс: в апарт-отелях все стояки и коллекторы выводят в места общего пользования, а в жилых домах возможны варианты. 

– На чем важно сделать акценты при проектировании МОПов, а также объектов благоустройства в жилых домах и апарт-отелях? 
Это очень длинный перечень. Мы собираем обширную обратную связь от покупателей, арендаторов и экспертов рынка. В благоустройстве ценится максимальная вариативность сценариев: игровых, творческих, спортивных, включая пространства, где жители могут проводить время вместе или, наоборот, приватно. Чем больше таких сценариев, тем комфортнее будет среда для резидентов и интереснее их досуг. 

– Привлекают ли вас к разработке или переработке планировочных решений в новом проекте?  
– Да, мы как коммерческое подразделение коллегиально работаем с проектировщиками и, как правило, вносим свои корректировки. Ведь миссия в компании у всех одна.  

ГК «ПСК» седьмой год подряд получает звание «Надежный застройщик России», присваиваемое по результатам гражданского и государственного контроля. Компания сохраняет также высший балл в оценке соблюдения декларируемых сроков ввода домов в эксплуатацию, который рассчитывается Единым ресурсом застройщиков. Продажи ГК «ПСК» выросли в 2025 году на 25% за счет вывода на рынок новых проектов и новых очередей в анонсированных ранее. 

☼ Этажность: 7–25 этажей 
☼ Общая жилая площадь: 45 955 кв. м 
☼ Количество квартир: 928 
☼ Площадь квартир: от 24 до 91,4 кв. м 
☼ Высота потолков: 2,76–3 м 
☼ Отделка: 50% квартир с чистовой отделкой, остальные – white box 
☼ Емкость надземных паркингов: 288 м/м  
☼ Особенности и инфраструктура: квартиры с патио на первом уровне 7-этажных корпусов, на последних этажах – квартиры с террасами; полное остекление балконов и лоджий. Детский сад на 160 мест.  
☼ Срок ввода в эксплуатацию: II кв. 2028 года 

Проект ЖК «Сезоны», хотя и не подвергся радикальной переделке, однако новые штрихи в архитектуре и интерьерах позволили получить по сути уникальный для этой локации продукт с некоторыми атрибутами бизнес-класса. Здания отделают керамогранитом в природных оттенках под дерево; предусмотрено дизайнерское оформление мест общего пользования и ландшафта всей внутренней территории.

Увеличены средние площади лотов и количество многокомнатных планировок. 

40% квартир в «Сезонах» (из 928) – с прямым видом на Новоорловский лесопарк. На долю 2- и 3-комнатных приходится 47% от общей квартирографии. Средние площади – 64 и 78 кв. м соответственно. Еще 29% составляют 1-комнатные (в среднем по 40 кв. м). Студий менее четверти, их площади – от 24 до 31 кв. м. Во всех квартирах установят окна высотой более 2 м, полностью остеклят балконы и лоджии, в ряде лотов будет и угловое остекление.

В комплексе преобладают европланировки с увеличенными кухнями-гостиными. Половина квартир будет сдана с чистовой отделкой в двух вариантах: в светлых и темных тонах, остальные – в формате white box.

Изначально ЖК планировали вывести на рынок в 2026 году. Но компания ускорила работу, чтобы создать своевременное предложение в контексте семейной ипотеки.

☼ Этажность: 7–12 этажей 
☼ Общая жилая площадь: 48 931 кв. м 
☼ Количество квартир: 907 
☼ Площадь квартир: от 28,5 до 110 кв. м 
☼ Высота потолков: 2,76–3 м 
☼ Емкость подземного паркинга: 393 м/м 
☼ Инфраструктура: двусветное гранд-лобби с потолками 7,7 метра и лаундж-зоной на антресольном этаже (в корпусе, выходящем на 24-ю линию), комьюнити-клуб с коворкингом, комната для переговоров, библиотека, кинозал, фитнес-зал, кабинет бьюти, детский клуб.  
☼ Срок ввода в эксплуатацию: III кв. 2028 года 

ЖК на углу Малого проспекта и 24-й линии Васильевского острова девелопер перепроектировал заново, превратив его в квартал бизнес-класса «Ассамблея». Дома получили новую архитектуру в стиле неомодернизма, меньшую этажность и увеличенную высоту потолков. 

Трансформировалась и квартирография – в сторону увеличения размера лотов. Так, средняя площадь студий (их доля в проекте – 1/5) составила 28,5 кв. м; однокомнатных вариантов (на них приходится 38%) – 43 кв. м; двухкомнатных (29%) – 73 кв. м; трехкомнатных (12%) – 98 кв. м. 

Итого: средняя площадь квартир в проекте составляет 60 кв. м, максимальная – 110 «квадратов». Появились также варианты с террасами. 

☼ Этажность: 13 этажей 
☼ Общая площадь номеров: 18,1 тыс. кв. м 
☼ Количество апартаментов: 739 
☼ Площадь апартаментов: от 18 до 75 кв. м 
☼ Отделка: полная чистовая отделка, по желанию – меблировка и оснащение 
☼ Емкость паркинга: 69 м/м  
☼ Особенности и инфраструктура: апартаменты с террасами, а также апартаменты в формате «евро 2». Офисный блок. На последнем этаже – переговорные и коворкинг. На первом этаже: лобби (160 кв. м), ресепшен, зона отдыха, кофе-бар, выставочное пространство, а также кафе, рестораны, салоны красоты и пр. Предусмотрен подземный паркинг и открытая стоянка. 
☼ Управление: УК PSK Invest 
☼ Срок ввода в эксплуатацию: III кв. 2026 года  

Industrial Avenir, строительство которого будет завершено в 2026 году, станет пятым апарт-отелем сети Avenir. Проект расположен в нескольких шагах от двух станций метро, рядом с крупным производственным кластером и центральной магистралью Кировского района. Комплекс  задуман мультиформатным, с апартаментами различных планировок, офисами и коммерческими помещениями. 

Средняя площадь юнита – 24,5 кв. м – больше соответствует среднему метражу студий в жилых проектах.