Капризы дачного спроса

Спрос на дачные участки остаётся стабильным. Социологи уверены, что он должен расти. Девелоперы сомневаются.

По данным свежего опроса ВЦИОМ, дачи есть у 41% россиян, 59% пока обходится без них. Однако, по мнению социологов, чуть ли не половина «обездаченных» граждан мечтает прикупить «домик в деревне»! Если считать от всей выборки, такое намерение выражает почти треть опрошенных – 27,1%. Получается, 14,6 млн домохозяйств – потенциальные покупатели участков и коттеджей! Дальше у ВЦИОМа идут детали: 59% планируют использовать «фазенду» для выращивания сельхозпродуктов; 48% жаждут развлечений и отдыха, ещё 30% (можно было давать больше одного ответа) мечтают о клумбах и газонах…

Ну, если семья рассчитывает выращивать картошку на пропитание – вряд ли у неё найдутся деньги на приличный садовый участок.

Интересен другой момент: устойчиво растёт доля дачников, имеющих загородный дом, «пригодный для постоянного проживания». В 2012 году таких насчитывалось 5%, в 2014-м – 8%, сейчас уже 12%.

Жаль, что рынок пока не подтверждает рост спроса. По сведениям аналитиков «Петербургской Недвижимости», за первое полугодие 2019-го девелоперам в коттеджных посёлках удалось реализовать 2600 лотов (участки, дома, секции). Объём продаж – примерно на уровне прошлых лет. За это же время на рынке появилось 12 новых проектов (2200 лотов). То есть предложение даже отстаёт от спроса. Хотя и запасов товара хватает: под Петербургом и в Ленобласти насчитывается около 350 коттеджных посёлков, в них – 40 600 домовладений. В продаже – 18 600 лотов (участки и дома в основном, конечно, участки без подряда).

Любопытно сравнить с Подмосковьем. Здесь за полугодие было продано около 5000 домов и участков; всего в организованной застройке – более 800 посёлков, объём предложения – свыше 50 000 лотов. То есть в Московской области «затоваривание» даже более серьёзное, чем у нас в регионе. Доля участков без подряда пока поменьше (примерно 73%, у нас – более 80%), но тоже растёт.

Получается нестыковка. Дачи вроде бы нужны миллионам граждан – но их мечты никак не превращаются в реальный спрос.

В дорогом сегменте – похожая картина. Почти все опрошенные нами эксперты и риэлторы говорят: есть реальные заявки на готовые дома, причём в самом «вкусном» сегменте.

При этом аналитики Knight Frank SPb отмечают: с января по июнь в нашем регионе не появилось ни одного коттеджного проекта класса А или В (Hill Park – не вполне новый проект).  Более того: продажи сократились на 44% в классе А и на 37% – в классе В. То есть и в дорогом сегменте спрос остаётся в мечтах и не доходит до реальных сделок. А девелоперы совершенно резонно не хотят рисковать и вкладываться в строительство за свой счёт – с риском остаться с многомиллионным неликвидом на руках…

Цены в этом году менялись мало: плюс-минус 5–7%. В дорогом Всеволожском районе участки немного подешевели, в недооценённом Выборгском – подорожали. Но не настолько, чтобы говорить о тенденциях. 

Преседатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев полагает, что во втором полугодии более вероятен негативный сценарий: спрос будет плавно сокращаться, в лучшем случае – останется на сложившемся уровне.

Девелопер Святослав Филиппов (компания «Славные просторы») уверен, что рынок «стабилен в том плане, что люди всё равно будут продавать, менять, покупать, улучшать жильё», и этот спрос никуда не денется. По мнению г-на Филиппова, перспективное направление – посёлки с «городским» набором сетей как альтернатива дорожающим квартирам. 

Для того, чтобы намерения потенциальных покупателей совпадали с возможностями, нужны серьёзные преобразования в экономике.

Но и об этом пока приходится в основном мечтать.